所有權之二(建筑物區(qū)分所有權)12-10-21修-資料下載頁
2025-02-24 10:58本頁面
【正文】 體的名義通過共同管理行為取得財產(chǎn)，如收取定期金并從中提取樓房更新資金等?！? 其四，請求停止違反共同利益的行為，請求拍賣違反義務的區(qū)分所有人的專有部分，解除其共同關系。此點，我國《物權法》未作規(guī)定，可以考慮將來制定專門的《建筑物區(qū)分所有權法》時予以追加規(guī) 定 。 《物權法》第七十八條 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會的決定，對業(yè)主具有約束力。 業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主 可以請求 人民法院予以撤 銷 。 ? 業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業(yè)主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益。（ A71) ? 業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。（ A72) ? 業(yè)主不得 違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意。（ A77) 物 的管理 人的管理（ A83) 維修基 金 (A7 79） 共有部分的費用與收益 ?對建筑物不當毀損行為的管理 ?對建筑物不當使用行為的管理 ?對生活妨害行為的管理 ?行政機關的管理 ? 籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。 ? 建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公 布 。 ?《物權法》 第八十三條：“業(yè)主應當遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。 業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費等 損害他人合法權益的行為 ，有權依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴 訟 ?！? 物 業(yè)服務企業(yè)的產(chǎn)生 物業(yè)糾紛的處理（ L) 物業(yè)服務企業(yè)合同 ? 建設單位依法簽約的 ? 業(yè)主簽約 的 建設單位依法與 物業(yè)服務企業(yè) 簽訂的前期物業(yè)服務合同， ?? 對業(yè)主具有約束力。業(yè)主以其并非合同當事人為由提出抗辯的，人民法院不予支持。 《關于審理物業(yè)糾紛的解釋》A1 ? 選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人由 業(yè)主共同決定（ A76） ? 業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人管理。 對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權依法更換。（ A81） ? 物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設施，并接受業(yè)主的監(jiān) 督 。（ A82) ? 【案情】 1998年 3月，二罪犯潛入筆架山莊，在山莊的空置房屋內(nèi)潛伏 4日，掌握了某業(yè)主的出入規(guī)律，第 4天深夜某業(yè)主回家時，罪犯在家門前將其搶劫殺害。二年后，刑事案件偵破、審理完畢，二罪犯均被執(zhí)行死刑。死者家屬認為物業(yè)管理公司疏于對空置房屋的管理，對出入住宅區(qū)的可疑人員不加防范，存在嚴重的過錯，對死者的被害負有不可推卸的責任，將物業(yè)管理公司推上被告席，索賠139萬元。 ? 【判決】 ? 一審法院判決物業(yè)管理公司支付死者家屬 10萬元賠償金。 ? 二審撤銷原法院判決，認定物業(yè)公司不承擔責任。 刑事案件與物業(yè)責任 — 深圳筆架山命案 ? 【理由】在本案中，一審法院認定業(yè)主入住后，與物業(yè)管理公司構成事實上的物業(yè)管理合同法律關系，保障住戶的人身、財產(chǎn)安全是物業(yè)管理合同的附隨義務，罪犯潛伏 4日沒有被發(fā)現(xiàn)，是由于物業(yè)責任心不強，疏忽大意，對空置房疏于管理，對出入的可疑人員不加防范，客觀上已將住戶置于不安全境地，從而使犯罪分子在第 4天得逞。 ? 因此被告沒有全面履行合同義務，應承擔違約責任。 ? 【案情】 2023年 3月 5日凌晨，罪犯翻過上海北區(qū)的一個新建成小區(qū)圍墻進入最靠近圍墻的一樓人家，采用扼頸、毛巾堵塞口腔等暴力手段對某女實施奸淫并致其死亡。然后打開小區(qū)建筑垃圾堆放地的一扇小鐵門，順著垃圾攀上墻，翻出小區(qū)。 ? 罪犯后被抓獲，死者家屬提起刑事附帶民事訴訟，法院判決賠償 。之后，死者家屬又對物業(yè)管理公司提起民事訴訟，要求賠償。 ? 【判決】 ? 寶山區(qū)法院一審判決物業(yè)管理公司不承擔責任。 ? 上海市第二中級法院二審撤銷原法院判決，裁定物業(yè)管理公司賠償 4萬元。 ? 【理由】二審法院認定，第一，物業(yè)公司的三大監(jiān)控系統(tǒng)（即周界報警、電子巡更和攝像監(jiān)控）沒有公安局的驗收合格證明； ? 第二，在不能確保三大監(jiān)控系統(tǒng)發(fā)揮安全防范作用的情況下，仍不同意居民在自家的門窗上安裝防盜鐵門； ? 第三，未將理應鎖閉的小鐵門鎖閉，使犯罪分子輕易進入和翻出小區(qū)。 ? 上述行為充分證明了物業(yè)管理公司在安全防范中疏于管理，證明了其未能切實履行安全防范的義務的事實，已構成違約，應承擔違約責任。 ? 法院在對這兩起案件判決賠償?shù)闹饕聦嵏鶕?jù)就是物業(yè)管理公司“疏于 管理 ”。
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