【正文】 湘潭項(xiàng)目住宅開發(fā)成本初步估算表 （基準(zhǔn)方案）序號費(fèi)用項(xiàng)目建筑面積單位成本（元/㎡)數(shù)量(萬㎡）項(xiàng)目目標(biāo)總成本（萬元）備注項(xiàng)目數(shù)據(jù)情況住宅規(guī)劃用地面積　　(）總建筑面積　　含地下室面積地上總建筑面積　　不含地下室面積 其中：住宅建筑面積　　　 商業(yè)建筑面積　　　地下室建筑面積　　　1土地費(fèi)用536 900 　土地獲得價(jià)款　　 土地轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)　 　拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)　　0 　2前期開發(fā)費(fèi)用　　179 　地質(zhì)勘察費(fèi)　10 單位建筑成本未攤?cè)氲叵率页杀厩捌诳尚行匝芯抠M(fèi)　5 報(bào)建費(fèi)用　 　商業(yè)部分90 住宅部分70 序號費(fèi)用項(xiàng)目建筑面積單位成本（元/㎡)數(shù)量(萬㎡）項(xiàng)目目標(biāo)總成本（萬元）備注項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)（含施工設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)等）2034 三通一平費(fèi)　10 3工程建設(shè)費(fèi)用　　2970 (單位成本未攤?cè)氲叵率页杀荆┙ò补こ藤M(fèi)1000 1680 含建安成本、消防、電梯、強(qiáng)弱電等基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)200 336 含供水、供電、智能、通訊、給排水、電視、景觀綠化、道路等配套公共配套設(shè)施費(fèi)　　　　　地下車庫（含人防）476 800 （地下室共計(jì)4000平米,每平米造價(jià)按2000計(jì)算）其他80134 含物管用房、綜合用房等公共配套工程監(jiān)理　20 　4財(cái)務(wù)費(fèi)用　120 1500萬開發(fā)貸款，利率按8％，時(shí)間為1年5直接成本（1＋2＋3＋4）　　4170 　6管理費(fèi)用　42 直接開發(fā)成本的1％7銷售費(fèi)用　158 ％左右8不可預(yù)見費(fèi)用　83 直接開發(fā)成本的2％9營業(yè)稅及附加　347 %10開發(fā)總成本　4799 　　　　　　　銷售收入預(yù)計(jì)銷售收入面積均價(jià)金額　住宅部分28004284 　商業(yè)門面部分100001500 　地下車庫65個(gè)地下車庫8萬/個(gè)520 　　　　　　　銷售總收入 (萬元）6304 　開發(fā)總成本 (萬元） 4799 　開發(fā)稅前利潤 (萬元）1505 　稅前投資利潤率 %　土地增值稅0 土地增值額未超過20％，按國家政策免征增值稅所得稅（25％）376 按新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行開發(fā)凈利潤 (萬元）1129 扣除所得稅和土地增值稅稅后投資凈利潤率 %　 湘潭項(xiàng)目住宅開發(fā)成本初步估算表 （基準(zhǔn)方案）序號費(fèi)用項(xiàng)目建筑面積單位成本（元/㎡)數(shù)量(萬㎡）項(xiàng)目目標(biāo)總成本（萬元）備注1土地費(fèi)用536 900 　2前期開發(fā)費(fèi)用　　179 　3工程建設(shè)費(fèi)用　　2970 (單位成本未攤?cè)氲叵率页杀荆?財(cái)務(wù)費(fèi)用　120 1500萬開發(fā)貸款，利率按8％，時(shí)間為1年5直接成本（1＋2＋3＋4）　　4170 　6管理費(fèi)用　42 直接開發(fā)成本的1％7銷售費(fèi)用　158 ％左右8不可預(yù)見費(fèi)用　83 直接開發(fā)成本的2％9營業(yè)稅及附加　347 %10開發(fā)總成本　4799 　　　　　　　銷售收入預(yù)計(jì)銷售收入面積均價(jià)金額　住宅部分28004284 　商業(yè)門面部分100001500 　地下車庫65個(gè)地下車庫8萬/個(gè)520 　　　　　　　銷售總收入 (萬元）6304 　開發(fā)總成本 (萬元） 4799 　開發(fā)稅前利潤 (萬元）1505 　稅前投資利潤率 %　土地增值稅0 土地增值額未超過20％，按國家政策免征增值稅所得稅（25％）376 按新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行開發(fā)凈利潤 (萬元）1129 扣除所得稅和土地增值稅稅后投資凈利潤率 %　第七部分 項(xiàng)目住宅投資財(cái)務(wù)分析及結(jié)論一、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效果靜態(tài)分析 項(xiàng)目盈利能力分析：如住宅銷售均價(jià)按2800元/㎡，經(jīng)測算，總投資為4452萬元（不含營業(yè)稅及附加，營業(yè)稅及附加總計(jì)：347萬元），開發(fā)期如為2年，稅前利潤總額為1505萬元，稅后利潤為1129萬元，%，屬于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目正常水平。（1）、稅前開發(fā)投資收益率稅前開發(fā)投資收益率是投資后獲得的稅前利潤收入與項(xiàng)目投資額的比值，用公式：E1 = M1/K（其中M1是稅前開發(fā)利潤總收入、K是項(xiàng)目總投資額）。E1= M1/K=1505/4452=%（2）、靜態(tài)投資收益率（稅后）靜態(tài)投資收益率（E）是投資后獲得的年凈收入與項(xiàng)目投資額的比值，用公式：E = M/K（其中M是年凈收入、K是項(xiàng)目總投資額）。E = M/K=1129/4452=% （2）、靜態(tài)投資回收期（T）靜態(tài)投資回收期（T）是指項(xiàng)目初始投資起到用項(xiàng)目的凈收益償還全部投資所需的時(shí)間，以年表示：T = K/M=4452/1129=二、項(xiàng)目不確定性分析 本項(xiàng)目的不確定因素主要來自以下幾個(gè)方面：建造成本、售價(jià)、開發(fā)周期、貸款利率、國家宏觀調(diào)控等。這些因素，受當(dāng)?shù)卣?、?jīng)濟(jì)、社會條件的影響，有可能發(fā)生變化，從而影響本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。（1）、項(xiàng)目盈虧平衡分析項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)（臨界點(diǎn)），是指項(xiàng)目銷售收入扣除銷售稅費(fèi)后與總投資相等的狀態(tài)。分析如下：A、住宅銷售部分盈虧平衡分析假定本項(xiàng)目總投資不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，住宅銷售均價(jià)為2800元/㎡,則住宅總計(jì)可以銷售回籠資金為4284萬元，總開發(fā)成本為4452萬元，則計(jì)算可得，當(dāng)住宅銷售率為 100%時(shí)，住宅全部投資利潤率為零時(shí)，既投資剛保本還缺168萬，故本項(xiàng)目的商業(yè)部分的銷售對項(xiàng)目的利潤實(shí)現(xiàn)很關(guān)鍵。B、住宅＋商鋪盈虧平衡分析假定本項(xiàng)目總投資不變，且租賃價(jià)及轉(zhuǎn)售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)，住宅（按2800元/㎡）和商鋪(按10000元/㎡)共計(jì)銷售回籠資金為5784萬元，則計(jì)算可得，當(dāng)住宅和商鋪的銷售率為77%時(shí)，住宅和商鋪投資利潤率為零時(shí)，既投資剛能保本。一般認(rèn)為，當(dāng)盈虧平衡點(diǎn)的銷售率《=90% 時(shí)，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較低，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)的銷售率為77%，遠(yuǎn)低于90％，可見如能很好的把項(xiàng)目的商業(yè)部分實(shí)現(xiàn)銷售，則項(xiàng)目的整體風(fēng)險(xiǎn)程度還是比較低。三、結(jié)論通過上述測算，在項(xiàng)目開發(fā)成本及銷售價(jià)格等其它條件不變的情況，由靜態(tài)測算可知，當(dāng)住宅和商業(yè)銷售率達(dá)77%時(shí)項(xiàng)目可保本。而根據(jù)市場及項(xiàng)目定位分析，本項(xiàng)目住宅部分的保本銷售價(jià)格及銷售率比較容易實(shí)現(xiàn)，商業(yè)部分因規(guī)劃的面積不大(1500㎡，兩層),隨著湘潭河?xùn)|新區(qū)及長株潭作為國家級綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，加上項(xiàng)目所在區(qū)域以及成為湘潭新區(qū)的商業(yè)中心，因此通過制定切實(shí)可行的營銷方案進(jìn)行包裝推廣，商業(yè)部分的銷售也不是特別難實(shí)現(xiàn)。因此，從不確定性的角度來看，本項(xiàng)目還是具備極高的開發(fā)可行性，其影響實(shí)現(xiàn)利潤的難點(diǎn)注主要在車庫銷售的實(shí)現(xiàn)。第 16 頁 共 31 頁