【導(dǎo)讀】溫馨家園，占地50畝，四周環(huán)境優(yōu)雅。小區(qū)規(guī)劃建筑面積。結(jié)構(gòu)，容積率%,綠化率%，樓間距最低26米。是建成西寧市中高檔住宅社區(qū)。西寧市城南新區(qū)規(guī)劃局已經(jīng)批準(zhǔn)了該項(xiàng)目的建設(shè)用。地，并給出了紅線與規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。其中住宅57227平方米，商鋪4303平方米。住宅部分利潤總額為515萬元。其總投資利潤率為%. 綜合來說，本項(xiàng)目兩個(gè)經(jīng)營方案均可行。萬人，其中市區(qū)人口68萬人。西寧地區(qū)國民生產(chǎn)總值占全省的三分之一強(qiáng)，工業(yè)總。的調(diào)出商品都經(jīng)西寧中轉(zhuǎn)。根據(jù)省委、省政府的要求，西寧。目前，西寧地區(qū)的國內(nèi)生產(chǎn)總值和。省的房地產(chǎn)開發(fā)西寧市占90%。西寧房價(jià)快速上漲的主要原因。也是加劇樓價(jià)上漲的一大因素。了解，１９９６年西寧市房價(jià)僅為９００元／平方米左右。收入比中，西寧市商品房售價(jià)不算高。在城市規(guī)模與西寧市相當(dāng)?shù)闹?。比率，西寧市就更高了。有關(guān)，而且，土地價(jià)格的持續(xù)上漲，也是最根據(jù)的原因之一。

　　

【正文】 入先進(jìn)的智能化設(shè)施，以利于更有效地進(jìn)行管理。在城南新區(qū)，本小區(qū)屬于一個(gè)高檔樓盤，業(yè)主的收入較高，所以本小區(qū)內(nèi)的設(shè)施也應(yīng)具有一定的領(lǐng)先性，以迎合時(shí)代的潮流，因此，本小區(qū)的智能化水平要求具有領(lǐng)先性。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 38 附： 項(xiàng)目 管理報(bào)告 一、項(xiàng)目 資金預(yù)算表 任務(wù)編碼 任務(wù)名稱 預(yù)算 合計(jì) 工作日 備注 1000 西寧市新西部城住宅 小區(qū) 5600 1100 立項(xiàng) 0 40 1110 調(diào)研 30 萬 21 1120 討論 10 萬 19 1130 分析 0 19 1140 結(jié)論報(bào)告 0 4 1200 設(shè)計(jì) 1210 勘察 萬 11 1220 規(guī)劃設(shè)計(jì) 萬 14 1230 施工圖設(shè)計(jì) 0 28 1300 施工 4362 1310 三通一平（臨設(shè)） 42 萬 11 1320 基礎(chǔ) 572 萬 一次性包死 1321 一段 0 22 1322 二段 0 22 1323 三段 0 22 1324 基礎(chǔ)驗(yàn)收 0 1 1330 主體 1720 一次性包死 1331 一層 0 10 1332 二層 0 10 1333 三層 0 20 1334 四層 0 10 1335 五層 0 10 1336 六層 0 40 1337 主體驗(yàn)收 0 1 1340 安裝 1528 萬 一次性包死 1341 水 ,電 ,暖 ,汽 ,煤 0 54 1350 裝修 0 54 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 39 1351 門窗 0 54 1352 內(nèi)粉飾 0 54 1353 外粉飾 0 54 1354 油漆 0 54 1360 屋面 0 1361 保溫層 0 8 1362 防水層 0 16 1370 樓外工程 0 1371 外網(wǎng) 300 萬 14 一次性包死 1372 道路 100 萬 16 1373 綠化土地平整 10 萬 16 1374 種植 90 萬 43 1400 營銷 100 萬 100 1410 策劃 23 1420 90%銷售 358 1430 檢查 358 1440 處理 357 1450 10%銷售 261 1500 竣工交工 29 萬 29 8 此外還有項(xiàng)目管理費(fèi)及前期征地費(fèi)。具體如下： ⒈項(xiàng)目管理費(fèi)： 721 萬 包括：環(huán)保檢測費(fèi) 8 萬；主體檢測費(fèi) 4 萬；井樁 4 萬；強(qiáng)壓10 萬；監(jiān)理費(fèi) 12 萬；環(huán)保費(fèi) 3 萬；施工許可證 1 萬；消防電信21 萬；節(jié)電節(jié)水 40 萬；建管費(fèi) 190 萬；產(chǎn)權(quán)證 6 萬；排污費(fèi) 10萬；利息 60 萬；天燃?xì)膺M(jìn)戶 70 萬；電子門 7 萬；回填 6 萬；大門 60 萬；變電站 100 萬；卷閘門 12 萬；建管人員人身保險(xiǎn) 4 萬；購車費(fèi) 23 萬；規(guī)劃許可證 4 萬；不可預(yù)見費(fèi) 50 萬。 ⒉征地費(fèi)： 440 萬 另外，在以上數(shù)據(jù)中，部分費(fèi)用如建管費(fèi)中已包括了營銷的100 萬元。在項(xiàng) 目管理費(fèi)中，有些費(fèi)用如政策性收費(fèi)可免交或少交。 以上數(shù)據(jù)為依據(jù)蘭州的建設(shè)情況計(jì)算出的費(fèi)用支出，如若在西寧，有部分費(fèi)用會(huì)比蘭州低，也有可能會(huì)高，需依據(jù)西寧的實(shí) 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 40 際情況定。在具體施工過程中，如果能節(jié)余 10%的成本，將是一筆不錯(cuò)的利潤。 項(xiàng)目人員管理費(fèi)用 項(xiàng)目人員管理費(fèi)用已包含在建管費(fèi) 190 萬元中 。其中當(dāng)施工期結(jié)束后 5 個(gè)工程師即可離開。 小區(qū)自籌建到銷售完成當(dāng)月費(fèi)用及累計(jì)費(fèi)用表 時(shí)間 月 累計(jì) 時(shí)間 月 累計(jì) 2020年 4 月 440 440 2020年 9 月 2020年 5 月 30 470 2020年 10月 2020年 6 月 10 480 2020年 11月 11 2020年 7 月 10 490 2020年 12月 492 2020年 8 月 79 569 2020年 1 月 2020年 09 月 2020年 2 月 2020年 10月 2020年 3 月 2020年 11月 2020年 4 月 2020年 12月 2020年 5 月 2020年 01 月 2057 2020年 6 月 5590 2020年 02 月 2020年 7 月 2020年 03 月 2020年 8 月 2020年 04 月 2020年 9 月 2020年 05 月 2020年 10月 2020年 06 月 3961 2020年 11月 2020年 07 月 2020年 12月 部門 負(fù)責(zé)人 編制 項(xiàng)目總指揮 馬仁貴 1 人 辦公室 邸金梁、陳勇 3 人 財(cái)務(wù)部 史巖紅 3 人 工程部 肖彥、景士富 7 人（含 5 個(gè)工程師） 外聯(lián)團(tuán)購部 于琴 2 人 營銷策劃 章紹君 14 人（含 10 名銷售員） 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 41 2020年 08 月 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 42 頁 共 46 頁 注意：雖然本項(xiàng)目的運(yùn)作考慮將費(fèi)用一次性包死的方式，但在付費(fèi)上預(yù)計(jì)不會(huì)一次性將所需款項(xiàng)一次性結(jié)清，為了方便財(cái)務(wù)人員對資金的籌措，按月的方式繪制出每月所需資金及累計(jì)發(fā)生的費(fèi)用總額。請注意曲線圖上折線較陡的月份。 二、財(cái)務(wù)分析 單位：萬元 銷售總額：（商鋪） 4303 2500+57227 1000=67984500 注：以上現(xiàn)金流量中含稅，若以稅 后利潤計(jì)算，則投資回收期會(huì)相應(yīng)延長。但無論從哪方面看，若銷售能完成任務(wù)，本項(xiàng)目為一優(yōu)良項(xiàng)目。 三、風(fēng)險(xiǎn)分析 風(fēng)險(xiǎn)識別、風(fēng)險(xiǎn)量化、風(fēng)險(xiǎn)評估 風(fēng)險(xiǎn)識別 本項(xiàng)目存在的主要風(fēng)險(xiǎn)如下 : ⒈資金風(fēng)險(xiǎn)：前期貸款、質(zhì)保金、銷售跟進(jìn)三項(xiàng)目工作形成的資金鏈不可斷 年份 2020 2020 2020 投資額 銷售率 18% 72% 10% 銷售收入 現(xiàn)金流量 10%折現(xiàn)率 凈現(xiàn)值 累計(jì)凈現(xiàn)值 回收期 年 收益率 % 12%折現(xiàn)率 凈現(xiàn)值 累計(jì)凈現(xiàn)值 回收期 年 收益率 54% 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 43 頁 共 46 頁 ⒉綠化逢霜 ⒊若西久公路不能如期開工，則本小區(qū) 14000 平方米無法開工，形成商鋪銷售不暢，需加強(qiáng)與各相關(guān)方的溝通 ⒋自然風(fēng)險(xiǎn) ⒌銷售不暢不影響團(tuán)購，資金無法回籠影響個(gè)購 ⒍銀行按揭在基礎(chǔ)施工就辦妥， 30%款打入銀行后，未辦按揭前可動(dòng)用錢，不影響按揭； ⒎地質(zhì)情況：井坑深度 7 米以上省錢， 10 米以下賠錢。 ⒏最大風(fēng)險(xiǎn)：蘭州及西寧工程造價(jià)的不同影響，招標(biāo)標(biāo)的 ⒐進(jìn)度拖期 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識別表 表 項(xiàng)目名稱： 項(xiàng)目方： 項(xiàng)目組 項(xiàng)目經(jīng)理： 業(yè)主方： 項(xiàng)目進(jìn)行階段： 施工階段 編號： 填表日期： 方面 類型 風(fēng)險(xiǎn) 識別 措施 高 中 低 環(huán)境方面 氣象 可能不利的天氣 √ 接受 公共服務(wù) 在進(jìn)行建設(shè)施工時(shí)必須保持公共服務(wù) √ 減少 財(cái)產(chǎn)損 失可能 是否有制度和措施 √ 回避 施工 進(jìn)度 目標(biāo)是否清楚 √ 預(yù)防 原材料供應(yīng)情況 √ 預(yù)防 人員配備情況 √ 接受 費(fèi)用 是否定期進(jìn)行成本結(jié)算 √ 預(yù)防 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 44 頁 共 46 頁 成本與計(jì)劃和預(yù)算相比情況 √ 轉(zhuǎn)移 質(zhì)量 目標(biāo)是否清楚 √ 預(yù)防 是否對照質(zhì)量計(jì)劃進(jìn)行檢查工作 √ 接受 技術(shù) 功能 在項(xiàng)目設(shè)備、材料訂貨和施工前，對所有可能的設(shè)計(jì)方案是否進(jìn)行了細(xì)致的分析和比較 √ 回避 管理 管理 項(xiàng)目目標(biāo)是否清晰 √ 減少 項(xiàng)目業(yè)主是否積極 √ 轉(zhuǎn)移 項(xiàng)目班子全體成員是否工作勤奮，對可能遇到的達(dá)風(fēng)險(xiǎn)是否都經(jīng)濟(jì)體討論 √ 預(yù)防 決策是是否征求各方面的意見 √ 減少 是否對經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)進(jìn)行分析 √ 預(yù)防 3． 2 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對計(jì)劃 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對計(jì)劃 風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對計(jì)劃是針對風(fēng)險(xiǎn)量化結(jié)果 ,為降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的負(fù)面效應(yīng)制訂風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對策略和技術(shù)手段的過程。它依據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃、風(fēng)險(xiǎn)排序、風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知等，得出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對計(jì)劃、剩余風(fēng)險(xiǎn)、次要風(fēng)險(xiǎn)、合同協(xié)議以及為其他過程提供的依據(jù)。 主要采取回避、轉(zhuǎn)移、緩和、接受、減輕、自留、后備、預(yù) 防等方法和措施來減少和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。 在項(xiàng)目定期檢查會(huì)上，對項(xiàng)目每個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)識別表上檢查的內(nèi)容進(jìn)行討論，訂出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對計(jì)劃表 表 項(xiàng)目名稱： 項(xiàng)目方： 項(xiàng)目組 業(yè)主方： 項(xiàng)目進(jìn)行階段： 施工階段 編號： 填表日期： 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 45 頁 共 46 頁 方面 類型 風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對措施 環(huán)境方面 氣象 可能不利的天氣 每天檢查及時(shí)安排，預(yù)防為主 公共服務(wù) 在進(jìn)行建設(shè)施工時(shí)必須保持公共服務(wù) 訂立制度，嚴(yán)格執(zhí)行，預(yù)防為主 財(cái)產(chǎn)損失可能 是否有制度和措施 可以參加保險(xiǎn)，轉(zhuǎn)移為主，預(yù) 防為輔 施工 進(jìn)度 目標(biāo)是否清楚 。 目的關(guān)鍵點(diǎn)采用掙值法進(jìn)行分析，造出進(jìn)度和費(fèi)用偏差的原因，采取相應(yīng)的措施。 ，相應(yīng)制定風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對的后背措施。如：預(yù)算應(yīng)急費(fèi)、技術(shù)后備措施、進(jìn)度后備措施。減少和接受損失。 原材料供應(yīng)情況 人員配備情況 費(fèi)用 是否定期進(jìn)行成本結(jié)算 成本與計(jì)劃和預(yù)算相比情況 質(zhì)量 目標(biāo)是否清楚 是否對照質(zhì)量計(jì)劃進(jìn)行檢查工作 技術(shù) 要求 是否進(jìn)行設(shè)計(jì)會(huì)審，技術(shù)交底， 評審， 進(jìn)行技術(shù)交底會(huì)，使施工和管理人員都熟知和了解項(xiàng)目的要求和標(biāo)準(zhǔn)。 計(jì)，定期檢查，考核。 格檢查，做出紀(jì)錄，簽署意見，辦理驗(yàn)收手續(xù)。預(yù)防和減少損失。 隱蔽工程檢查和驗(yàn)收，施工預(yù)檢 是否有技術(shù)措施計(jì)劃和施工組織設(shè)計(jì)。 功能 在項(xiàng)目設(shè)備、材料訂貨和施工前，對所有可能的設(shè)計(jì)方案是否進(jìn)行了細(xì)致的分析和比較 管理 管理 項(xiàng)目目標(biāo)是否清晰 由項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)，項(xiàng)目辦具體實(shí)施。制定各種規(guī)章制度，認(rèn)真落實(shí)執(zhí)行。同時(shí)加強(qiáng)信息的溝通?？偨Y(jié)經(jīng)驗(yàn)，不斷改進(jìn)。預(yù)防和回避風(fēng)險(xiǎn)。 項(xiàng)目業(yè)主是否積極 項(xiàng)目班子全體成員是否工作勤奮，對可能遇到的達(dá)風(fēng)險(xiǎn)是否都經(jīng)濟(jì)體討論 決策是是否征求各方面的意見 是否對經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)進(jìn)行分析 3． 3 風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控 風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控就是要跟蹤識別風(fēng)險(xiǎn)，識別剩余風(fēng)險(xiǎn)和出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)，修改風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，保證風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃的實(shí)施，并評估消減風(fēng)險(xiǎn)的效果。 跟蹤識別的風(fēng)險(xiǎn) 識別剩余的風(fēng)險(xiǎn) 修改風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃 保證風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃的實(shí)施 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 46 頁 共 46 頁 通過以上監(jiān)控達(dá)到削減風(fēng)險(xiǎn)的目的。