番禺區(qū)生態(tài)型生活園區(qū)資可行性分析(doc13)-地產(chǎn)可研-資料下載頁
2025-08-04 10:06本頁面
【導讀】月22日上午10時正止。本次土地掛牌有三個新亮點：第一，地價提升；第二，教育配套設(shè)施由政府統(tǒng)一配置；第三，拍賣地塊集中于南區(qū)、鐘村。精品商業(yè)、休閑度假和文化娛樂于一體的生態(tài)型生活園區(qū)”。本次土地掛牌出讓。行性分析，粗鄙之處請行家指正。受市橋城區(qū)的生活環(huán)境，使該區(qū)域的城市化進程加快。域成為番禺未來居住中心區(qū)。方面的配套有待改善，特別是公共交通、市場、醫(yī)院等方面。樓盤建設(shè)較有特色，如番奧以運動為主題、海倫堡和御院以歐洲水景為主題，第二類為低價樓盤目標客戶：客源主要集中在本區(qū)域，主要考慮價格優(yōu)惠，厚，置業(yè)前景理想；區(qū)域存在中檔樓盤缺口。補區(qū)域中檔市場空白點，尋求樓盤差異化出發(fā)，確立項目市場定位。要求實用，樓盤質(zhì)素、品味要求高。節(jié)約用地營造綠化空間，提升樓盤檔次；理想，在扣除所得稅、貸款利息后利潤約為3328萬元。
【正文】 3328 萬元。 /敏感性分析 1）忽略售價變動因素，且考慮銷售率為 90％的情況下，當?shù)貎r為 8780 萬元時，資本收益率等于零，投資剛好保本。 2）忽略地價、建筑成本變動因素及車位、商鋪售價變化，只考慮洋房均價的變化，當六層洋房均價為 2600 元，九層洋房均價為 2900 元時，銷售率為 %時，資本收益率為零，盈虧平衡。當洋房均價下降 200 元，銷售率為 90%時，項目勉強保持盈利，具備一定抗風險的能力，但抗擊力較弱，特別是目前地價尚有可能提升。（盈虧平衡分析表略） 五、結(jié)論及思考 結(jié)論 總結(jié)以上分析，按目前 6980 萬元拍賣底價，該地塊進行住宅開發(fā)存在一定利潤空間，但抗擊風險能力不高，因此，地價 不宜再大輻提升，最好能控制在 10%的升輻范圍，以減少投資風險、增加利潤空間。同時提高項目質(zhì)素，創(chuàng)造差異性產(chǎn)品，提升項目價值，是發(fā)展商能獲取更多利潤的最佳方法。 思考 縱觀本次分析并結(jié)合土地拍賣的經(jīng)濟效果得出以下幾點： 首先，本次土地拍賣價較之前大輻提升，說明在眾多利好政策的支持下，番禺土地已明顯增值。地價成本提高，為創(chuàng)造更多利潤空間，必然要求發(fā)展商提升樓盤質(zhì)素，增加樓盤附加值，而樓價隨之上升是必然趨勢。 其次，土地拍賣提高了房地產(chǎn)開發(fā)的門檻，對于實力較弱的發(fā)展商難以單獨開發(fā)，加快他們 被市場淘汰的速度；但對于一些有豐富實操經(jīng)驗、系統(tǒng)管理手段和充足資金的大型發(fā)展商，如果能夠合理控制成本是可以獲得一定利潤，這也促成了房地產(chǎn)開發(fā)向更高更強的領(lǐng)域發(fā)展。 另外，實行土地拍賣后，進一步加大市場對項目的發(fā)言權(quán)，并使發(fā)展商利潤與他們的市場觸覺直接掛鉤。 客觀而言，這次土地拍賣活動使番禺房地產(chǎn)的開發(fā)向市場化、規(guī)范化邁進一大步。
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