【正文】 和使用期。施工建設(shè)期的廢水主39要來自于施工人員的生活污水、工地上沖洗車輛和地面產(chǎn)生的污水；使用期的廢水分為雨水和生活污水兩部分。 4 廢氣本項(xiàng)目的廢氣主要來自于汽車尾氣的排放。隨著道路建成，必然有相當(dāng)數(shù)量的車輛經(jīng)過，產(chǎn)生汽車廢氣會(huì)對(duì)周圍的環(huán)境造成一定程度的污染。5 噪聲建設(shè)期的噪聲主要來自于建設(shè)時(shí)大型施工設(shè)備運(yùn)行時(shí)產(chǎn)生的噪聲，如打樁機(jī)、推土機(jī)、挖掘機(jī)、發(fā)電機(jī)等，此外還包括運(yùn)輸建筑材料時(shí)車輛發(fā)動(dòng)機(jī)的轟鳴和喇叭的喧鬧聲；項(xiàng)目投入使用后，隨著主次干路以及支路的建成，車流量也會(huì)相應(yīng)增加，車輛產(chǎn)生的噪聲會(huì)對(duì)周圍的環(huán)境造成一定的影響。三、環(huán)境保護(hù)措施為了貫徹執(zhí)行中華人民共和國國務(wù)院令第 253 號(hào)《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》和某市政府令第 28 號(hào)《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法》 ，保證城市建設(shè)與環(huán)境保護(hù)協(xié)調(diào)發(fā)展，根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，針對(duì)可能對(duì)環(huán)境造成影響的各種因素進(jìn)行了詳細(xì)的析，提出了相應(yīng)的環(huán)境保護(hù)措施。 1 環(huán)境保護(hù)的控制目標(biāo)① 固體廢棄物以無害化處理為控制目標(biāo)；② 廢水排放達(dá)到污水綜合排放三級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；③ 廢氣影響不超過環(huán)境空氣質(zhì)量二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；④ 城市區(qū)域環(huán)境噪聲達(dá)到二類標(biāo)準(zhǔn)。2 環(huán)境保護(hù)的具體措施（1）固體廢棄物的處理施工期間產(chǎn)生的建筑垃圾要分級(jí)處置，將混凝土塊連同棄土、棄渣等送至專用垃圾場所或用于回填低洼地帶，建筑垃圾中的鋼筋等回收利用，其它用封閉式廢土運(yùn)輸車及時(shí)清運(yùn)，并送到指定傾倒點(diǎn)處置。對(duì)于施工期間產(chǎn)生的生活垃圾，建設(shè)單位在施工前要與當(dāng)?shù)氐沫h(huán)衛(wèi)部門聯(lián)系，由專人負(fù)責(zé)及時(shí)收集到指定的垃圾箱（筒）內(nèi)，及時(shí)清運(yùn)。 項(xiàng)目投入使用后，在道路周圍產(chǎn)生的垃圾應(yīng)由園區(qū)內(nèi)環(huán)保部門派專人定時(shí)40清掃，保持道路附近的清潔衛(wèi)生，尤其是對(duì)道路路面上的清掃，一般一天要清掃 23 次，以避免發(fā)生交通事故。（2）施工揚(yáng)塵針對(duì)本項(xiàng)目施工過程可能產(chǎn)生的揚(yáng)塵，應(yīng)在施工現(xiàn)場采取如下的防治揚(yáng)塵污染的措施： ① 建設(shè)工程施工方案中必須有防止泄漏遺撒污染環(huán)境的具體措施，編制防止揚(yáng)塵的操作規(guī)范，其中應(yīng)包括施工場現(xiàn)場合理布局，建筑材料堆存，對(duì)易起塵物料加蓋蓬布、控制車速、減少卸料落差等內(nèi)容。 ② 建設(shè)工程施工現(xiàn)場地坪必須進(jìn)行硬化處理，條件允許應(yīng)采取混凝土地坪；工地出口處要設(shè)置沖洗車輪的設(shè)施，確保出入工地的車輛車輪不帶泥土。 ③ 建設(shè)工程施工現(xiàn)場必須設(shè)立垃圾站，并及時(shí)回收、清運(yùn)垃圾及工程廢土；高處工程垃圾應(yīng)用容器垂直清運(yùn)，嚴(yán)禁凌空拋撒及亂倒亂卸。 ④ 建立灑水清掃制度，指定專人負(fù)責(zé)灑水和清掃工作。 ⑤ 建筑工地必須使用預(yù)拌混凝土，禁止現(xiàn)場攪拌，禁止現(xiàn)場消化石灰、拌合成土或其他有嚴(yán)重粉塵污染的作業(yè)。 ⑥ 建筑工地建筑施工外腳手架一律采用密目網(wǎng)維護(hù)。 ⑦ 建筑工地四周圍檔必須齊全，并按市建委施[1999]866《關(guān)于規(guī)范我市建設(shè)用地圍檔的通知》規(guī)定進(jìn)行設(shè)置。 （3）廢水建設(shè)方應(yīng)在施工場地建造臨時(shí)污水處理設(shè)施，包括沉淀池、發(fā)酵池、隔油池等。項(xiàng)目施工期間產(chǎn)生的廢水應(yīng)經(jīng)過沉淀池、發(fā)酵池處理后方可外排，食堂污水中動(dòng)植物油脂含量較高，應(yīng)先進(jìn)入隔油池處理達(dá)標(biāo)后排放。 項(xiàng)目使用期的雨水通過道路兩側(cè)的雨水收集口收集并通過雨水管道排至薊運(yùn)河。一般生活污水則通過地下污水管網(wǎng)排至小康營城污水廠處理。 （4）廢氣和噪聲在項(xiàng)目施工建設(shè)期間，為確保廠界施工噪聲達(dá)標(biāo)，減輕對(duì)附近聲環(huán)境的影響，建議建設(shè)單位盡量選擇低噪音的設(shè)備，如需夜間施工應(yīng)取得環(huán)保部門的批準(zhǔn)。 針對(duì)汽車產(chǎn)生的尾氣和噪音，應(yīng)在規(guī)劃的道路兩側(cè)地帶種植樹木，使道路41形成綠色林帶，不僅可以防止汽車廢氣的擴(kuò)散，也可阻隔車輛噪聲的傳播。 四、環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論 綜上所述，通過對(duì)可能造成環(huán)境污染的影響因素的分析，本項(xiàng)目在建設(shè)期間和項(xiàng)目投入使用后，通過采取相應(yīng)的環(huán)境保護(hù)和治理措施，可以將污染值控制在一個(gè)合理的區(qū)域范圍內(nèi)，對(duì)周圍的環(huán)境影響較小，不會(huì)造成環(huán)境污染，符合環(huán)境保護(hù)的相關(guān)規(guī)定。因此，從環(huán)保的角度看，該項(xiàng)目是可行的。 42第 8 章 項(xiàng)目組織實(shí)施管理一、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)1 建立健全領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)小康區(qū)生態(tài)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)南區(qū)是一個(gè)綜合性的項(xiàng)目，其開發(fā)建設(shè)涉及到很多利益相關(guān)方，因此建議組建專門的領(lǐng)導(dǎo)小組，由某市小康區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)牽頭，有國土資源局、水電局、環(huán)保部門等利益相關(guān)方的參與組成領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目工程建設(shè)的組織、領(lǐng)導(dǎo)、管理和協(xié)調(diào)工作，保證項(xiàng)目的順利開展。2 建立健全項(xiàng)目日常管理機(jī)構(gòu)小康區(qū)生態(tài)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的前期建設(shè)主要是市政基礎(chǔ)設(shè)施和公建設(shè)施的建設(shè)，其日常事務(wù)涉及面廣，專業(yè)性強(qiáng)且任務(wù)繁雜，建議成立專門的日常事務(wù)管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)處理建設(shè)項(xiàng)目的日常事務(wù)、項(xiàng)目的施工管理、財(cái)務(wù)管理等。二、項(xiàng)目建設(shè)管理1 實(shí)施項(xiàng)目招投標(biāo)制度本項(xiàng)目屬于政府投資，按現(xiàn)行規(guī)定，建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動(dòng)，必須依法進(jìn)行招標(biāo)。施工招標(biāo)可分為拆遷、各市政專業(yè)、公共配套設(shè)施等大類，分別以專業(yè)工程為獨(dú)立單元進(jìn)行招標(biāo)。為了加快進(jìn)度，減少交叉也可以分段、整體統(tǒng)一打成幾個(gè)包發(fā)包。由甲方擬定項(xiàng)目招標(biāo)書，按公開、公平、公正的原則向社會(huì)招標(biāo)，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和信譽(yù)的勘察設(shè)計(jì)單位、材料設(shè)備供應(yīng)廠家、施工隊(duì)伍和工程監(jiān)理單位。確定的中標(biāo)單位應(yīng)是報(bào)價(jià)低、信譽(yù)好的單位。2 實(shí)行工程監(jiān)理制度本項(xiàng)目屬于政府投資，按照相關(guān)規(guī)定應(yīng)實(shí)行項(xiàng)目監(jiān)理制度。建設(shè)單位可委托具備相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理單位對(duì)工程項(xiàng)目質(zhì)量、進(jìn)度、投資進(jìn)行管理，并簽訂監(jiān)理合同。實(shí)行工程監(jiān)理制度，是保證項(xiàng)目工程按質(zhì)按量完成的最重要措施，建43議通過招標(biāo)選擇相應(yīng)資質(zhì)的工程監(jiān)理單位，由監(jiān)理單位代表甲方，本著客觀、公正、公平的原則，以相關(guān)的驗(yàn)收規(guī)范為標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)項(xiàng)目的施工質(zhì)量、工程進(jìn)度、分項(xiàng)工程驗(yàn)收進(jìn)行監(jiān)理。3 實(shí)行項(xiàng)目竣工驗(yàn)收制度項(xiàng)目完工后，先經(jīng)施工單位進(jìn)行內(nèi)部驗(yàn)收，然后由建設(shè)單位組織施工單位、勘察設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、市政工程建設(shè)管理、財(cái)政、審計(jì)監(jiān)察部門、工程維護(hù)管理部門等參加。按照建設(shè)工程竣工驗(yàn)收程序，對(duì)照國家有關(guān)工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收。工程通過驗(yàn)收后，項(xiàng)目承辦部門負(fù)責(zé)根據(jù)工程維護(hù)管理部門的相關(guān)移交內(nèi)容、要求，辦理工程移交。從竣工驗(yàn)收證書簽發(fā)之日起，工程維護(hù)管理部門接管維護(hù)管理工作。 44第 9 章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度及招標(biāo)一、建設(shè)工期該項(xiàng)目于北區(qū)竣工驗(yàn)收完成后開始進(jìn)行施工建設(shè)，項(xiàng)目準(zhǔn)備期 1 年，預(yù)計(jì)建設(shè)期為 2 年，從 2022 年 1 月至 2022 年 12 月底，土地銷售轉(zhuǎn)讓期 5 年，從2022 年 1 月至 2022 年 12 月。二、實(shí)施進(jìn)度安排1 項(xiàng)目準(zhǔn)備階段2022 年 1 月——2022 年 12 月：項(xiàng)目施工準(zhǔn)備，包括立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、招標(biāo)。2 施工階段2022 年 1 月——2022 年 12 月：項(xiàng)目施工建設(shè)，包括道路、市政設(shè)施、配套公建、園林綠化的建設(shè)。3 土地轉(zhuǎn)讓2022 年 1 月——2022 年：土地轉(zhuǎn)讓。三、工程招標(biāo)本項(xiàng)目屬于政府投資項(xiàng)目，按照現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定，本項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購活動(dòng)，必須依法進(jìn)行招標(biāo)。施工招標(biāo)可分為拆遷、各市政專業(yè)、公共配套設(shè)施等幾個(gè)大類，分別以專業(yè)工程為獨(dú)立單元進(jìn)行招標(biāo)。為了加快進(jìn)度，減少交叉也可以分段、整體統(tǒng)一打成幾個(gè)包進(jìn)行發(fā)包。通過招標(biāo)可以選擇具備相應(yīng)資質(zhì)的報(bào)價(jià)低、信譽(yù)好的單位進(jìn)行施工。45第 10 章 投資估算與資金籌措一、投資估算編制依據(jù) 《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版） 國家計(jì)委頒發(fā)的《投資項(xiàng)目可行性研究指南》（試用版） 2022 年某市建筑安裝工程預(yù)算基價(jià)、市政工程預(yù)算基價(jià)及 2022 年某市建委頒發(fā)的有關(guān)工程造價(jià)信息。 《某市小康區(qū)生態(tài)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)南區(qū)規(guī)劃》及本項(xiàng)目實(shí)施內(nèi)容。 國家及某市政府有關(guān)基本建設(shè)方面收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)估算編制規(guī)定。本次可研估算工程量建設(shè)單位提供的其他工程估價(jià)參考資料二、投資估算編制說明 本投資估算范圍包括土地整體費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目、配套公建項(xiàng)目的建筑安裝工程費(fèi)用及各項(xiàng)其他費(fèi)用。 建設(shè)內(nèi)容見建設(shè)書相關(guān)章節(jié)。 建設(shè)期 2 年。 根據(jù)本文其他章節(jié)，土地整理的靜態(tài)費(fèi)用總計(jì)為 萬元 建設(shè)單位管理費(fèi)：按工程投資中第一部分工程費(fèi)用的 1%計(jì)算。 工程勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：按計(jì)價(jià)格[2022] 10 號(hào)文計(jì)算 施工圖審查費(fèi)：按每平方米 元計(jì)算計(jì)算 工程監(jiān)理費(fèi)：按工程投資中第一部分工程費(fèi)用的 %計(jì)算。 招標(biāo)管理費(fèi)：按工程投資中第一部分工程費(fèi)用的 %計(jì)算。 前期工作費(fèi)：按工程投資中第一部分工程費(fèi)用的 %計(jì)算。 1 工程保險(xiǎn)費(fèi)：按工程投資中第一部分工程費(fèi)用的的 %計(jì)算。 461 施工圖預(yù)算編制費(fèi)：按照設(shè)計(jì)費(fèi)的 10%計(jì)算。 1 預(yù)備費(fèi)按工程費(fèi)用及其他費(fèi)用之和的 8%測算。 1 年貸款利息為 %，還款期為 5 年。 三、投資估算結(jié)果項(xiàng)目建設(shè)投資為 萬元。投資估算結(jié)果見下表： 表 101 建設(shè)投資估算表單位：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 建筑安裝工程 其他費(fèi)用 預(yù)備費(fèi) 建設(shè)期利息 合計(jì)一 土地整理費(fèi)用 　 　 二 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 三 配套公建建設(shè)項(xiàng)目 合計(jì) 詳細(xì)估算數(shù)據(jù)見附表 1—附表 12四、融資方案 本工程總投資 萬元，資金來源包括項(xiàng)目資本金和債務(wù)資金兩部分。 項(xiàng)目資本金 本項(xiàng)目資本金 萬元，占總投資 35%，由建設(shè)單位自有資金投入。 債務(wù)資金籌措 擬向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款 萬元，占總投資 65%，貸款年利率 %計(jì)算。 五、分年投入計(jì)劃 根據(jù)項(xiàng)目具體情況，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，資金投入計(jì)劃為 2 年，建設(shè)投資的分年投資計(jì)劃綜合比例為 70%，30%，其中土地整理費(fèi)用為第一年全部投入；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目兩年投入，年投資比例為 50%；配套公建建設(shè)項(xiàng)目兩年投入，年投入比例分別為 50%，50% 。年貸款比例基本同建設(shè)投資比例。詳見下表：47表 102 投資使用計(jì)劃與資金籌措表 單位：萬元序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì) 1 2一 總投資 1 建設(shè)投資(靜態(tài)） 土地整理費(fèi)用 　 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目 社會(huì)保障建設(shè)項(xiàng)目 2 建設(shè)期利息 二 資金籌措 1 自有資金 35% 資本金 資本溢價(jià) 　 　2 借款 長期借款 流動(dòng)資金借款 　 　 短期借款 　 　3 其它 　 　48第 11 章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)一、編制依據(jù)及說明 國家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）； 現(xiàn)行的財(cái)務(wù)制度； 本報(bào)告的相關(guān)章節(jié)； 項(xiàng)目建設(shè)期 2 年，土地出讓期為 5 年，項(xiàng)目總計(jì)算期 7 年（含建設(shè)期）。 本財(cái)務(wù)分析采取的基準(zhǔn)收益率為 12%。 本財(cái)務(wù)分析是小康區(qū)生態(tài)型高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園北區(qū)建設(shè)項(xiàng)目收支平衡分析，項(xiàng)目支出為土地整理支出、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、配套公建建設(shè)投資及財(cái)務(wù)費(fèi)用，項(xiàng)目收入為項(xiàng)目區(qū)內(nèi)土地出讓收入及基礎(chǔ)設(shè)施配套收入。 二、總成本估算 本項(xiàng)目的總成本包括兩個(gè)部分，項(xiàng)目的總投資和經(jīng)營期的財(cái)務(wù)成本。根據(jù)本章計(jì)算的數(shù)據(jù)，本項(xiàng)目總成本估算為 萬元。 三、收入估算本項(xiàng)目的收入及還款來源主要為出讓土地的收益、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)收入、供熱工程建設(shè)費(fèi)收入。 根據(jù)前面的章節(jié)，土地出讓的價(jià)格預(yù)測為下表： 表 111 土地出讓價(jià)格預(yù)測 單位：萬元/畝 年份 2022 2022 2022 2022 202249居住用地 工業(yè)用地 商業(yè)用地 土地出讓的計(jì)劃見下表： 表 112 土地出讓計(jì)劃 單位：畝項(xiàng)目年份 合計(jì) 2022 2022 2022 2022 2022總出讓土地面積 居住用地 工業(yè)用地 商業(yè)用地 出讓率％ 100 15 15 40 25 5表 113 其他收入根據(jù)小康區(qū)配套收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目 住宅（元/平方米） 公建（元/平方米）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 165 220中水設(shè)施建設(shè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 25 35公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 70供熱設(shè)施建設(shè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 92 130供電設(shè)施建設(shè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 92 108燃?xì)饣鸺霸O(shè)施建設(shè)費(fèi) 48 48供水設(shè)施建設(shè)費(fèi) 27 27根據(jù)前面的章節(jié)、項(xiàng)目區(qū)內(nèi)總建筑面積如下： 住宅建筑面積：31 萬平方米； 公共建筑面積： 萬平方米； 總收入＝出讓土地的收益－政府性收益＋基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)收入（政府性收益為出讓土地的收益的 20%）。收入估算見附表： 預(yù)測計(jì)算期總收入為 萬元，如政府放棄政府性收益，該項(xiàng)目的總收入 萬元。 表 114 土地收入單位：萬元項(xiàng)目\年份 合計(jì) 2022 2022 2022 2022 2022土地收入 政府性收益 配套收入 收入合計(jì) 四、借貸償還分析 50總額借款為 萬元，建設(shè)期貸款利息為 萬元。 項(xiàng)目的還款方式為等額還本另附息，還款期為 5 年。本項(xiàng)目運(yùn)營期的財(cái)務(wù)費(fèi)用為 萬元。 還款來源為土地收入、配套建設(shè)費(fèi)收入，總收入 萬元，超過借款及財(cái)務(wù)費(fèi)用之和。本項(xiàng)目具備還款能力。 經(jīng)過以上分析，項(xiàng)目實(shí)施后，項(xiàng)目區(qū)收入能滿足借款及運(yùn)營需求。所以項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行