【導(dǎo)讀】，執(zhí)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。，充分考慮項目身特征，使二者緊密結(jié)合，相互統(tǒng)一。提升居住品味；倡導(dǎo)高雅的人居文化內(nèi)涵，體現(xiàn)省會作為現(xiàn)代大都市的建設(shè)特征。充分利用先進(jìn)建筑技術(shù)和材料，提高項目科技含量，充分利用場址區(qū)位和規(guī)模優(yōu)勢，使項目建成后，成為我市城改項目中一道亮麗的風(fēng)景，為我市的城市改造增添光彩。進(jìn)行系統(tǒng)的研究和論證、以期為項目的決策提供可靠依據(jù)。項目占地，共26畝；現(xiàn)有工作人員近30人，具有中高級職稱17人，具有一支高素質(zhì)的員工隊伍，石家莊市是河北省的省會，是河北的政治、文化、經(jīng)濟中心。隨著新建小區(qū)的迅速增加，城區(qū)周邊的土地在急劇減少。與城市周圍新建小區(qū)相比，出現(xiàn)了不和諧的因素，對此市委、市政府做出了果斷、英明的決策，對新增建設(shè)用地。前期占地高達(dá)4500畝、石家莊市54個城中村改造項目等等。新技術(shù)、新材料得到了廣泛應(yīng)用，住宅建筑的整體水平有了較大提高。

　　

【正文】 7． 1． 1環(huán)境現(xiàn)狀 本項目為城中村改造項目。周圍以居民為主，無污染源存在，環(huán)境狀況良好。 7． 1． 2污染控制標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB30951996）的規(guī)定，項目所在地域環(huán)境質(zhì)量屬二類區(qū)，本項目按二級標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行防治。污水防 治執(zhí)行現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)。 7． 1． 3主要污染物及防治措施 本項目屬民用建筑工程，無有害污染源存在，對一些生活廢棄物防治措施如下： 對生活污水經(jīng)化糞池處理后排入城市污水管網(wǎng)，對生活垃圾由保潔人員分類包裝集中處理。 本項目沿小區(qū)周邊車行道種植闊葉喬木，可有效地屏蔽外來的灰塵及噪聲。 建材選用環(huán)保型建材，尤其是涂料選用環(huán)保型涂料。 7． 2節(jié)能 本項目各專業(yè)設(shè)計將嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)。用電設(shè)備選用新型節(jié)能設(shè)備，水、電、供熱及燃?xì)獾确謶粲嬃?。耗能設(shè)備實行集中控制，使其在經(jīng)濟狀態(tài)下運行。建筑設(shè)計積極選用新型節(jié)能材料，注重外 墻、外窗、屋頂?shù)母魺岜卦O(shè)計。本項目對 18層住宅選用 CI結(jié)構(gòu)體系，該材料隔熱保溫性能好，相當(dāng)于磚混結(jié)構(gòu)的 3倍。 7． 3消防 7． 3． 1水系統(tǒng) 室外沿道路設(shè)埋地式消火栓，間距 120m，防護(hù)半徑不超過 150m，高層建筑按規(guī)范設(shè)室內(nèi)消火栓，室內(nèi)消火栓配有專用的消防泵供水，泵房設(shè)有消防水池。 7． 3． 2消防報警系統(tǒng) 本項目對寫字樓的重要部位安裝溫、煙或探頭，對住宅的用房裝有煤氣泄漏探頭，并實行集 中監(jiān)控，物業(yè)部門實行 24小時監(jiān)控。當(dāng)顯示屏發(fā)現(xiàn)火警及詳細(xì)部位后立即采取防范措施。 第八章：項目物業(yè)管理 8． 1物業(yè)管理的 內(nèi)容 : 城市住宅物業(yè)管理是近幾年在住房商品化過程中出現(xiàn)的對住宅小區(qū)實施專業(yè)化管理，將更好地維護(hù)住宅小區(qū)使用功能，延長房屋使用年限，為居民創(chuàng)造一個整潔、文明、安全的居住環(huán)境。本著以上目的，恒豐房地產(chǎn)有限公司將組建物業(yè)管理公司，對中央花園實行現(xiàn)代化物業(yè)管理。 項目的物業(yè)管理規(guī)劃及服務(wù)水平不僅影響到業(yè)主和租賃者居住和經(jīng)營，同時也直接關(guān)系到開發(fā)企業(yè)的聲譽和銷售狀況。尤其是高品味住宅小區(qū)，完善、人性化的物業(yè)管理是小區(qū)銷售的重要賣點 ,成為開發(fā)商占領(lǐng)市場的有利武器，是衡量小區(qū)品質(zhì)的一個主要標(biāo)志。隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展和消費 者消費行為的逐步邁向理性化，物業(yè)管理的內(nèi)容及水平也是購房置業(yè)、租賃者參考所參考的一個重要依據(jù)。 項目建成后，將成立獨立的物業(yè)管理公司。物業(yè)公司嚴(yán)格按照國家對物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定獨立運行、自負(fù)盈虧、自我經(jīng)營、自我發(fā)展。 物業(yè)管理的目標(biāo)： 最大限度地維護(hù)業(yè)主的利益； 保證商業(yè)設(shè)施、辦公區(qū)的正常使用和運行； 引進(jìn)先進(jìn)的管理理念和技術(shù)，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效、齊 全的服務(wù)，創(chuàng)造優(yōu)美、舒適的居住、辦公、休閑環(huán)境； 達(dá)到國家優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)； 創(chuàng)造社會效益的同時，保證公司的經(jīng)濟效益，維 持公司的正常運轉(zhuǎn)和發(fā)展； 培養(yǎng)和鍛煉一批優(yōu)秀的、高素質(zhì)的物業(yè)管理人才和隊伍。 物業(yè)管理內(nèi)容： 房產(chǎn) 的管理和維護(hù) 房屋、設(shè)備、公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)； 全天候保安值勤服務(wù)、消防服務(wù)； 辦公區(qū)、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的美化、保潔和垃圾處理； 信息網(wǎng)絡(luò)的管理及信息發(fā)布； 政策的宣傳和文化活動的組織； 車輛的管理； 水、暖、電、氣等費用的代收及報刊、郵件的代辦； 代理其它家政服務(wù)； 租賃費用的代收和其他相關(guān)單位的委托事項。 ： 物業(yè)公司設(shè)總經(jīng)理一名，副總經(jīng)理一名，下設(shè) 辦公室、財務(wù)室、經(jīng)營部、保安部、工程部、環(huán)衛(wèi)部六部室。 8． 3定員及職責(zé)： 序號 部 室 定員 備 注 1 總經(jīng)理 1 負(fù)責(zé)全面工作 2 辦公室 4 負(fù)責(zé)文秘、檔案、接待等 3 財務(wù)部 3 負(fù)責(zé)租賃、物業(yè)費用的收取 4 保安消防部 12 負(fù)責(zé)門衛(wèi)、安全、巡視、消防 5 環(huán)衛(wèi)保潔部 9 負(fù)責(zé)環(huán)境美化、保潔、垃圾處理 6 工程維修部 10 負(fù)責(zé)房屋、設(shè)備保養(yǎng)修理運行。 合 計 44 第九章：項目實施進(jìn)度 中央花園整體項目的建設(shè)期擬定為 2年，項目總建筑面積為： ，為了便于項目前期工作的實施與開展，使得工程設(shè)計、施工組織和資金籌措能夠順利的進(jìn)行。項目采取統(tǒng)一規(guī)劃、分期實施、滾動發(fā)展的方式運作。首期建設(shè)住宅小區(qū)，二期建寫字樓和石門休閑第一街。 附：中央花園項目實施進(jìn)度表 單位：月 序號 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 1 地 質(zhì) 勘測 2 工 程 設(shè)計 3 一 期 主體 4 一 期 室外 5 二 期 主體 6 二 期 戶外 第十章：投資估算及資金來源 本估算依據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》、國家計委《投資項目可行性研究指南》（試用版）、河北省建設(shè)廳、河北省發(fā)展計劃委員會頒發(fā)的《河北省建設(shè)項目概算編制暫行辦法》、《河北省建設(shè)項目其他費用定額》以及國家、部門、地區(qū)的其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行編制。投資范圍包括：住宅工程、公建工程、其他費用及預(yù)備費、財務(wù)費 和銷售費用等。 本項目總投資估算為 19291萬元。 開發(fā)建設(shè)投資估算表見表 1。 附表： 1 序 號 項目名稱 投資額（萬元） 1 土地使用費 7280 2 建安費用 6669 3 其他費用 3000 4 預(yù)備費用 1600 5 建筑期利息 742 6 投資方調(diào)節(jié)稅 0 7 合計 19291 ① 房屋建筑物根據(jù)結(jié)構(gòu)形式，按 2020年 4季度石家莊地區(qū)造價水平估算； ② 公用工程設(shè)備購置費根據(jù)制造廠現(xiàn)行價格計算，價格中已含設(shè)備運雜費。設(shè)備安裝費按有關(guān)概算指標(biāo)計算； ③ 室外工程根據(jù)設(shè)計工程量，按有關(guān)指標(biāo)估算； ④ 其他費用根據(jù)《河北省建設(shè)項目概算其他費用定額》和項目實際需要估算； ⑤ 根據(jù)市政府文件，其他費用中未計入市政府收費； ⑥ 預(yù)備費按工程費用與其他費用之和的 8%計算； ⑦ 財務(wù)費用主要為貸款利息，貸款利率按 %計算； ⑧ 銷售費 用按營業(yè)收入的 %計算； 本項目所需開發(fā)建設(shè)投資 19291 萬元中，其中自籌資金 9291 萬元；申請銀行貸款 10000 萬元，自有資金比例為 %，建設(shè)期限為 2年。 第十一章：項目經(jīng)濟效益分析 11． 1基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 11． 1． 1建設(shè)規(guī)模 11． 1． 2項目計算期 11． 1． 3基準(zhǔn)收益率 11． 1． 4營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算 11． 1． 5經(jīng)營成本和運營費用 11． 1． 6利潤總額及分配 11． 2財務(wù)評價 11． 2． 1盈利能力分析 11． 2． 2清償能力分析 11． 3不確定性分析 11． 3． 1敏 感性分析 11． 3． 2臨界點分析 11． 4綜合評價 第十二章：項目社會效益分析 12． 1中央花園的建設(shè)，響應(yīng)國家的產(chǎn)業(yè)政策、對深化城鎮(zhèn)住房制度改革，推進(jìn)我市住房商品化進(jìn)程起到了積極的作用，具有現(xiàn)實意義和一定的示范性質(zhì)。 12． 2中央花園項目的開發(fā)建設(shè)符合石家莊市城市規(guī)劃，為推動我市的舊城改造起到了很好的實際積極作用。 12． 3中央花園的建設(shè)，將帶動周邊經(jīng)濟的發(fā)展和進(jìn)步，為社會提供部分的就業(yè)會和就業(yè)崗位，對進(jìn)一步的拉動省會經(jīng)濟的增長，有很大的促進(jìn)作用和現(xiàn)實意義。同 時，也為我市的區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展做出了貢獻(xiàn)。