綠洲鑫苑項目定位報告(dic22)-前期定位-資料下載頁
2025-08-04 09:14本頁面
【導(dǎo)讀】廣鐵路線，南面黃河路，東面是邙山路?；匚恢媚辖由澈?，交通便。利，地理位置較好。黃河路東段，周邊生活設(shè)施比較完善。有沙北醫(yī)院、食品工業(yè)中。作生活條件都一般。該項目最重要的景觀價值。由于該項目占地約100余畝，具有一定的開發(fā)規(guī)模。還降低開發(fā)商的開發(fā)成本和消費者購買成本。近金山路交通資源，東區(qū)已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)市場最熱的地段之一。地塊的價值不斷予以發(fā)現(xiàn)和實現(xiàn)，使其有相當(dāng)可觀的價值上升空間。注意力合力的結(jié)果”。發(fā)項目成為平庸甚至是失敗的作品。該地塊并非是一流的或長期看好。隨著住房制度改革。配套設(shè)施完善性和價格合理因素。大，尤其是正規(guī)商品房市場。者實際需求；四是投資與居家之間比例不平衡。通過對一些樓盤調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些項目在產(chǎn)品設(shè)計有很大的新穎性。但是銷售價格還處于低價運行狀態(tài)。調(diào)查發(fā)現(xiàn)均價在1000元/平方米。7棟多層預(yù)計05年開發(fā)。138m2、140m2，部分三室二廳戶型頂層退出露臺變?yōu)槎叶d。
【正文】 目還沒有，新事物出新利于傳播、建議知名度。 ② 生活理念：歐州生活 所謂的歐洲生活是指項目規(guī)劃、建筑風(fēng)格、園林景觀都以歐州住宅特點作為藍本，圍繞歐州住宅的特點從整體規(guī)劃、景觀園林設(shè)計、小品特點、建筑風(fēng)格等塑造一座歐州社區(qū)。 綜合起來我們將該項目定位為： “歐州小鎮(zhèn)”。 、 項目的 產(chǎn)品定位的描述 首先該項目是一處極有競爭力的較為成熟的精品住宅項目，在名稱上應(yīng)充分體現(xiàn) “居住理念”，并富有一定的文化底蘊。建筑風(fēng)格，表象上要具有一定個性化，同時應(yīng)具有現(xiàn)代的、明快的人文品質(zhì)。它的色彩和線條活潑鮮亮，局部應(yīng)該極為精致的。環(huán)境規(guī)劃中的一塊石頭亦或是一草一木，都要仔細(xì)考慮，緊緊圍繞項目的歐州生活定位。項目的物業(yè)管理是親和的、注重品質(zhì)的。它應(yīng)有極強的安全感，在硬件上應(yīng)有： 24 小時保安巡邏、周界紅外線報警、家庭防盜及訪客報企業(yè) ()大量 管理資料下載 19 警系統(tǒng)必須具備。在軟件上，則要有家政式的社區(qū)服務(wù)，而這種服務(wù)更要以親和、注重個 性服務(wù)為其特征。 、 目標(biāo)客戶 ①目標(biāo)客戶心理分析 確定該項目的目標(biāo)客戶群，不僅在于考察其收入、是否為公務(wù)員，是否為白領(lǐng)階層，更重要的是理解其購房的潛在心理需要。對于普通百姓來說，住宅的價格和功能是第一位的，而對于該項目的目標(biāo)客戶來說，住宅更多的是一種工具，通過這個工具展示自己對外國美好事物渴望，同時住宅已作為一個身份象征，他們更愿意和階層相近的人住在同一社區(qū)，這部分客戶可以說是城市青年精英一群。這群消費人群相當(dāng)于國外的主流力量 —— 即中產(chǎn)階級，他們有自己的價值觀和喜好，其綜合心理特 征就是：擁有不一樣生活格調(diào)，獲得一定的注意力和關(guān)注度。因而，該項目在整體的市場氛圍營造上充分滿足這種心理需要，不僅要突出地段、戶型、價格，更重要的是突出在這里所獲得的生活格調(diào)和關(guān)注度。 ② 潛在消費者特征描述 年齡： 25— 45 歲之間 收入：年收入設(shè)定為 3 萬元 職業(yè)范圍：本地政府公務(wù)員、私企老板、收入高的都市白領(lǐng)、建材經(jīng)銷商及其他產(chǎn)品的經(jīng)銷商。 居住現(xiàn)狀：大部分消費者擁有一套老式住房，但對目前的居住環(huán)境不甚滿意，未能體現(xiàn)個人對其已形成或正在形成的價值觀的認(rèn)企業(yè) ()大量 管理資料下載 20 同，缺乏品位感（潛意識的心理榮耀感）。小部分購房者為首次置業(yè)客戶，希望能通過居住環(huán)境的改變，一次置業(yè)一步到位，進入自己所認(rèn)為的中產(chǎn)階層。 家庭結(jié)構(gòu)：二人世界、三四口之家庭“ 居住環(huán)境期望：對居住場所的需求是被人另眼相看，居住場所較為成熟，居住階層較為同質(zhì)，有安靜獨處的高品質(zhì)家居氛圍，期望其出入居住社區(qū)、工作環(huán)境、社交場所具有一定的階層識別要好。 、價格定位 ①項目組價條件 該項目位處地段是較為成熟的地區(qū)，且今年隨著一些大盤的進入、炒作給東區(qū)開發(fā)帶來的機遇，其開發(fā)量、銷售量不斷增加，銷售價格有一定的上漲。而市場的快速發(fā)展和升值空間是該項目定價方面強有 力的支撐因子，而周邊的競爭樓盤的銷售價格可以作為項目制定價格的參照體系。從我們前期的市調(diào)結(jié)果及漯河市宏觀環(huán)境來分析，住宅的價格還有一定的上漲空間。我們建議該項目均價定在 1000— 1100 元 / m2 是較為合適的，當(dāng)然這個均價最終還與銷售形態(tài)緊密相連。 ②目價格策略設(shè)計原則 ◆以綜合成本為定價基礎(chǔ)，以附近相類似概念的競爭項目為目標(biāo)，以實現(xiàn)價值最大化的目標(biāo)制定價格策略。 ◆實行限量競爭性價格開盤，獲得品質(zhì)認(rèn)同后，隨廣告及工程形企業(yè) ()大量 管理資料下載 21 象進度逐步走高的策略。 ◆價格上的差異性必須有充足的市場解釋。 ◆有足夠的單價差距支持 項目總體銷售平衡，應(yīng)變市場的變動。 ◆制定總體銷控方案及從期房銷售到現(xiàn)房銷售的價格提升方案。 、戶型定位 ①戶型面積配比 ◆綜合周邊競爭樓盤的銷售情況所反映出的問題，大三房雖然戶型較好，但總價過高，乃陷于滯銷； ◆主要目標(biāo)客戶為中青年客戶，有效購買力有限，控制總價是不可或缺的條件。 ◆整體房產(chǎn)市場的需求呈金字塔型，明確以居住區(qū)市場為依據(jù)的產(chǎn)品定位，投資效用不大，主要是居住功能。 ◆消費者家庭結(jié)構(gòu)小型化，二房及小三房很受歡迎。 ◆綜合一些項目的成功銷售可以看出，中小房型市場的需求度較大，而 且目前市場上供不應(yīng)求，市場非常熱銷。 所以建議該項目以中小面積的二室、三室為主力戶型：主要針對都市高收入白領(lǐng)階層，同時部分挑空復(fù)式樓針對政府官員及私營老板。 本案戶型面積比 戶型 二室二廳 小三房二廳 大三室二廳 純復(fù)式 頂層復(fù)式 建面控制范圍 8085 105118 120130 145— 180 150— 180 組合比例 25% 25% 35% 15% 10% ②房型特色 企業(yè) ()大量 管理資料下載 22 二室、小三室以平層為主，大三室以錯層為主、純復(fù)式采用客廳挑空、頂層復(fù)式帶露臺、一層帶有花園。 ③ 房型總體部署原則 在環(huán)境優(yōu) 秀、景觀好（廣場、鄰花園）的配大房，好房賣高價；在沿街、邊角地方配以小房型低價，便于差異化。 ④細(xì)部控制 ◆在功能上，兩廳自然分隔、動靜合理。 ◆窗戶設(shè)計：體現(xiàn)空間延展性、景觀性；大面寬、低臺、轉(zhuǎn)角窗。 ◆客廳設(shè)計；大落地窗設(shè)計。 ◆陽臺設(shè)計：體現(xiàn)功能性、實用性、空間延展性、景觀性。 ◆功能全：有玄關(guān)、儲藏室、頂層復(fù)式有露臺、一摟帶花園。 ◆餐廳與廚房、衛(wèi)生間和洗浴做到干濕分離，在細(xì)節(jié)上充分考慮家具的尺寸和擺放。 河南豐華房地產(chǎn)營銷策劃有限公司
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