金海灣花園-暫定名-項(xiàng)目建設(shè)可行性研究報(bào)告(doc18)-地產(chǎn)可研-資料下載頁(yè)
【導(dǎo)讀】塊留給省交通廳統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)?，F(xiàn)為配合省委省政府制定的南昌市“一江兩岸”的城市發(fā)展戰(zhàn)略。思想，拉動(dòng)并促進(jìn)紅谷灘新區(qū)開發(fā)建設(shè)格局，使之逐步完善，為南昌市花園城市建設(shè)貢獻(xiàn)力量；為合理、科學(xué)、高效對(duì)其進(jìn)行投資經(jīng)營(yíng)開發(fā)，提。供決策依據(jù)，對(duì)擬建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行投資可行性研究以供參考。心競(jìng)爭(zhēng)力，涉獵于房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。該項(xiàng)目占地面積小，投資規(guī)模小，開發(fā)周期短，易于資金及時(shí)。宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)作出分析，以預(yù)測(cè)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景。根據(jù)南昌市富民強(qiáng)市“十五”及2020年預(yù)期控制目標(biāo)，至2020年，全市GDP達(dá)1800. 在這一經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)下，房地產(chǎn)成為南昌市乃至江西省的新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)已成定局。這些實(shí)力雄厚的外地開發(fā)商的入市，對(duì)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前，南昌市房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)已呈現(xiàn)出外地企業(yè)與本地企業(yè)二統(tǒng)天下的市場(chǎng)格局，開發(fā)?；仡?020年，南昌市房地產(chǎn)投資完成億元，其。南昌房地產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展，使之在南昌市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的貢獻(xiàn)日益明顯。南昌市區(qū)商品房交易面積
【正文】 情況下，單位成本每增加 100 元，即比計(jì)劃成本提高 %，則利潤(rùn)將減少 萬(wàn)元，比計(jì)劃利潤(rùn)低 %。即單位成本每增加 1%，將導(dǎo)致利潤(rùn)減少 %。 計(jì)劃平均售價(jià)為 3200 元，若平均降低 100 元，即降低 %，在成本不變的情況下，利潤(rùn)將減少 萬(wàn)元，比計(jì)劃利潤(rùn)降低 %。即平均售價(jià)每降低 1%，將導(dǎo)致利潤(rùn)減少 %。 結(jié)論： 從敏感性分析可以看出，本項(xiàng)目最為敏感因素為銷售價(jià)格，其次為成本因素，而該因素在本案項(xiàng)目投資估算中就略有保守（土建單方造價(jià) 1100萬(wàn)元 /㎡略偏高）；從盈虧平衡分析數(shù)據(jù)顯示：當(dāng)以基準(zhǔn)價(jià)收益率 12%（社會(huì)折現(xiàn)率）評(píng)估地價(jià)拍賣成本 252 萬(wàn)元 /畝時(shí)，建筑面積盈虧成本達(dá)到 元 /㎡，這也接近 2020 年初本項(xiàng)目周邊一些樓開盤均價(jià)（圣淘沙現(xiàn)銷售價(jià)已高達(dá) 4000 元 /㎡），由于該項(xiàng)目區(qū)位極佳，兩年發(fā)售時(shí)將成為八一橋?yàn)I江地段絕版樓盤。從悲觀角度來(lái)講，即使屆時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣（根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)周期性規(guī)律，因南昌房地產(chǎn)市 場(chǎng)仍呈“加速度”發(fā)展趨勢(shì)，增幅穩(wěn)健上漲，說(shuō)明仍處于成長(zhǎng)到成熟期階段，而這一過(guò)程到衰退期，兩年不可能驟變，因房地產(chǎn)市場(chǎng)從 1998 年至今一直保持良好勢(shì)頭），最起碼不會(huì)虧損。而屆時(shí)，由于紅谷灘中心區(qū)人氣、市政設(shè)施、服務(wù)配套等各項(xiàng)指數(shù)利好，房?jī)r(jià)就會(huì)迅猛上漲，而利潤(rùn)將十分客觀（因價(jià)格因素對(duì)利潤(rùn)影響最為敏感，如銷售均價(jià)達(dá)到 4000 元 /㎡，可獲純利約 5000 萬(wàn)元）。 八、 可行性研究結(jié)論與建議 （一）結(jié)論 通過(guò)項(xiàng)目的分析可見，金海灣花園項(xiàng)目是可行的，并將帶來(lái)巨大的 中國(guó)最大的管理資源中心 第 10 頁(yè) 共 11 頁(yè) 經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。 。本項(xiàng)目的 建設(shè)正處于國(guó)內(nèi)尤其是南昌市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展階段，整個(gè)社會(huì)追求中高檔次、水景生態(tài)、配套完善綜合性社區(qū)仍是主流，且呈需求旺盛直之勢(shì)。另外，本系統(tǒng)內(nèi)部定購(gòu)，市場(chǎng)前景較為樂(lè)觀。 ，既收益率取社會(huì)折現(xiàn)率為 12%水平，利潤(rùn)也較為可觀，況項(xiàng)目投資規(guī)模不大，可充分提高公司資金利用率，遠(yuǎn)高于銀行貸款利率，財(cái)務(wù)效益較好。通過(guò)敏感性分析可知項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，投資潛在機(jī)會(huì)巨大。 。本項(xiàng)目的實(shí)施符合南昌城市“一江兩岸”的城市化發(fā)展戰(zhàn)略思想，拉動(dòng)并促進(jìn)紅谷灘 新區(qū)開發(fā)建設(shè)格局，使之逐步完善。同時(shí)滿足社會(huì)及本系統(tǒng)內(nèi)部辦公、居住、商業(yè)服務(wù)系統(tǒng)消費(fèi)需求，具有較好的社會(huì)效益。 ，以促動(dòng)該區(qū)人氣，從而使本項(xiàng)目外部性增強(qiáng)，屆時(shí)該項(xiàng)目潛在價(jià)值定會(huì)得到巨大提升。 （二）建議 ，但該項(xiàng)目仍處醞釀階段。目前，我公司已與省交通技校二部簽署房地產(chǎn)內(nèi)部轉(zhuǎn)讓意向書，該項(xiàng)目用地投資開發(fā)主動(dòng)決策權(quán)由本公司掌握，但土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)戶仍需通過(guò)掛牌拍賣出讓程序，建議公司盡快由交通廳代函市政府 用地申請(qǐng)，并與土地儲(chǔ)備部門協(xié)商征地補(bǔ)償及相關(guān)掛牌拍賣出讓要求（設(shè)置拍賣條件）事宜。 ，銷售價(jià)格對(duì)開發(fā)利潤(rùn)的影響較為敏感。因此，結(jié)合市場(chǎng)因素項(xiàng)目宜定位為高檔商住樓，但戶型設(shè)計(jì)應(yīng)避免盲目追求豪華奢侈型。應(yīng)大力提倡功能完善、健康舒適、經(jīng)濟(jì)節(jié)能設(shè)計(jì)理念。而土地成本過(guò)高屆時(shí)將直接影響到銷售定價(jià)策略，故在土地掛牌拍賣過(guò)程中，注意條件設(shè)置，避免完全市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)，以使土地開發(fā)價(jià)值得到巨大體現(xiàn)。 ，另外， 2020 年初新出讓了一大批紅谷灘建設(shè) 中國(guó)最大的管理資源中心 第 11 頁(yè) 共 11 頁(yè) 用地。與此同時(shí)，市政府正 斥巨資投入該區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)，因金海灣花園項(xiàng)目投資開發(fā)規(guī)模小，開發(fā)周期較短，因此建議本項(xiàng)目盡早動(dòng)工，盡快建成以爭(zhēng)取時(shí)間上的優(yōu)勢(shì)，從而擴(kuò)大市場(chǎng)份額，以保證項(xiàng)目?jī)?yōu)先受到政府市政改造帶來(lái)的實(shí)惠，并迅速收回投資。 ，突現(xiàn)樓盤差異化，可考慮項(xiàng)目環(huán)境設(shè)計(jì)要素，使健康、舒適、人文主題充分體現(xiàn)，建議觀景陽(yáng)臺(tái)適當(dāng)增大，構(gòu)建空中花園使內(nèi)外環(huán)境有機(jī)統(tǒng)一，而整個(gè)項(xiàng)目建筑風(fēng)格以現(xiàn)代氣息為主。 ，文化娛樂(lè)區(qū)、金融、貿(mào)易、信息區(qū)，具備中央商務(wù)區(qū)（ CBD）功能條件，且臨規(guī)劃路東側(cè)而立 ，建議裙樓設(shè)計(jì)且臨街設(shè)置商鋪。 二 0 0 五年三月二十一日
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