【文章內(nèi)容簡介】 售價參差，相差較大，推算出區(qū)域臨街鋪位價格平均在￥ 4000— 25， 000 元 / M2 之 間不等，新開發(fā)住宅裙樓底商價位￥ 10000－￥ 13000 之間較為集中。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第二部分 項目業(yè)態(tài)定位 項目 SWOT 分析 S (優(yōu)勢 )： ▼ 環(huán)境優(yōu)勢：緊臨馬鞍山城市之脈 —— 雨山湖、南湖公園，位置得天獨厚，鬧中取靜，景觀無可比擬； ▼ 位置優(yōu)勢：位于馬鞍山城市主干道邊，有 10 1 2 131路等多路公交車到達，如果完善導(dǎo)示系統(tǒng)，對項目的銷售將起到促進作用； ▼ 管理優(yōu)勢：匯翠名邸已經(jīng)聘請具有國家一級資質(zhì)的上海著名物業(yè)管理公司—— 瑞創(chuàng)物業(yè) 擔(dān) 綱小區(qū)的物業(yè)管理工作 ，為業(yè)主及租戶提供國際大都市一流的物業(yè)服務(wù)； ▼ 發(fā)展優(yōu)勢：匯翠名邸 1＃樓“濱江國際中心”作為馬鞍山首屈一指的高檔商務(wù)辦公物業(yè) ，入 駐企業(yè)的實力及資質(zhì)在馬鞍山均屬一流。再加上雨山區(qū)政府特別給予的相關(guān)優(yōu)惠政策，未來營商空間必有更大發(fā)展； W (劣勢 )： ▼ 與團結(jié)廣場商圈因雨山湖、南湖而呈斷裂狀態(tài)，因而處于次商圈位置，不能借勢于既有成熟商圈的商業(yè)氛圍； ▼ 項目周邊商業(yè)欠發(fā)達，整體商業(yè)氛圍較差，項目介于區(qū)域型商鋪與小區(qū)型商鋪之間； ▼ 項目臨交通主干道，市政綠化帶對商鋪未來的經(jīng)營必然會有影響； ▼ 項目一層各鋪位受結(jié)構(gòu)分割明顯，且相當(dāng)部分鋪位內(nèi)部高低不平、不在同一水平線上，不利于商業(yè)經(jīng)營；二層受總平面及柱、樓梯井影響，難以規(guī)劃鋪位，限制了經(jīng)營范圍。 O (機會 )： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ▼ 馬鞍山餐飲業(yè)主要集中在花山區(qū)重陽路及靠近市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的湖西南路一帶，本項目所在地附近較為缺乏大型餐飲、娛樂場所； ▼ 項目與南湖酒店、夢都 雨山湖酒店近在咫尺，這兩所酒店內(nèi)大量高端客戶將成為項目商業(yè)的潛在客戶； ▼ 本項目為目前馬鞍山房地產(chǎn)市場最為高端住宅產(chǎn)品之一，業(yè)主多 為 在各領(lǐng)域內(nèi)的成功人士，高端的業(yè)主素質(zhì)及經(jīng)濟能力將 為本項目商家提供穩(wěn)定及相當(dāng)水平的消費需求； T (威脅 )： ▼ 位于團結(jié)廣場的“大華商業(yè)廣場”定位為購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的 Shopping Mall，未來其商業(yè)核心地位將對本項目人流及市場信心起到分化作用。 ▼ 項目以南 500 米遠位置的“加華廣場”因定位失誤、經(jīng)營不善，商業(yè)氛圍日益低迷，人流量日益萎縮，恐對本項目產(chǎn)生一定的負面影響； ▼ 從長遠來看，馬鞍山市政府既定的“東擴南進”政策對于本項目的客戶心理預(yù)期有一定影響； 項 目業(yè)態(tài)定位的總體思路 ．本項目原設(shè)計為大型餐飲 的功能形式，那么本項目是否適合做成大型百貨超市？ 目前商業(yè)物業(yè)運營較好的主要是主題式商場和大型百貨超市。做大商場， 由大買家購買的可能性越來越小。并且，大型百貨超市需一定服務(wù)半徑的支持，即要有相當(dāng)?shù)目蛻袅縼砭S持它的運營； 項目建筑設(shè)計及層高不適合用來作為大型百貨超市。 若本項目開發(fā)大型百貨超市，僅服務(wù)于項目周邊的少量客戶，不足以維持其良好的運營。 綜上所述，本項目不適宜做成大型商場的形式。 ．本項目是否適合做成主題式商場？ 主題式商場對地段的商業(yè)氣氛和市場背景有較高要求，并且該主題要具備市場需求空 間。 同時主題式商場的客戶主要是投資客，成行成市的市場背景與高額投資回報率是促使客戶成交的關(guān)鍵； 從以上的市場調(diào)查分析中看到，從商業(yè)氣氛、市場背景、投資回報率看， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 本區(qū)域目前并不具備主題式經(jīng)營的商業(yè)空間。但從市場需求上看，本區(qū)域人口密度相對較大，小區(qū)較為高檔，許多業(yè)態(tài)在區(qū)域范圍內(nèi)尚處于相對的空白狀態(tài)，存在商業(yè)需求及商業(yè)配套的運營空間； ．項目是否可做小商鋪的形式？ 區(qū)域內(nèi)許多以小商鋪形式經(jīng)營的餐飲、精品店、服裝店鋪等，經(jīng)營狀況一直不盡人意；目前住戶對商業(yè)配套的要求相對較高，小區(qū)配套中首先應(yīng)從滿足本 區(qū)客戶的需求出發(fā)。 項 目業(yè)態(tài)細分 ■ 主力店：以 1＃樓 1－ 4 層的餐飲和休閑娛樂為主，主力店主營業(yè)態(tài)為大型餐飲企業(yè)品牌； ■ 次主力店：較大的知名休閑娛樂店，如 KTV、主題酒吧、西餐咖啡、茶樓等； ■ 廣場臨湖南路的鋪面以經(jīng)營利潤較高的如眼鏡、品牌服裝、醫(yī)藥、生活精品、家居等為主，輔以適量生活便利店。二樓以婚紗攝影、美容美發(fā)為主； 針對目前項目入伙后的裝修較多，住戶進行房屋裝修和裝飾的需求較大的狀況， 現(xiàn)時段定位為一個“裝飾裝修一條龍”的中高檔專業(yè)市場，可包括家庭裝修用 品、家居裝飾用品、品牌床上用品、陶瓷、廚具等，在銷售二層商鋪時，將鋪 位進行一定的分割，可以知名店鋪的分銷點的形式出現(xiàn)，以較低的總價吸引投 資客，以明確的業(yè)態(tài)和簡便的操作吸引經(jīng)營者；利用住宅的物業(yè)管理公司，對 今后的商業(yè)經(jīng)營進行宏觀控制， 另一方面，可與銀行、證券公司接洽