馬鞍山湖濱新天地鋪位劃分及價(jià)格制定報(bào)告(doc)-其他行業(yè)報(bào)告-文庫(kù)吧
2025-07-09 08:55 本頁(yè)面
【正文】 紅蜻蜓 130 鞋店 22285 天依服飾 100 服裝 17143 遠(yuǎn)程電腦 70（ 1－ 2F） 電腦、數(shù)碼產(chǎn)品 12020 團(tuán)結(jié)廣場(chǎng)商鋪 團(tuán)結(jié)廣場(chǎng)片區(qū) 大華國(guó)際廣場(chǎng) 240 Mall 41142 真維絲 150 服裝 25714 百麗專(zhuān)賣(mài)店 150 鞋店 25714 湖西北路商鋪 湖西路 片區(qū) 藥店 35 醫(yī)藥用品 6000 金龍裝飾 30 裝飾設(shè)計(jì)、施工 5142 知音干洗 30 服裝干洗 5142 湖西南路商鋪 湖西路 片區(qū) 真真煙酒店 75 香煙、酒類(lèi) 12857 維多利亞 KTV 25 KTV、西餐、咖啡 4286 美芳酒家 20 中餐 3428 湖南西路商鋪 湖南路 片區(qū) 日本 面館 60 日本面條、料理 10285 好好美容 33 美容、護(hù)膚 5658 中國(guó)移動(dòng) 30 移動(dòng)通信服務(wù) 5142 西部牛仔 50 服裝 8571 湖東南路商鋪 湖東路 片區(qū) 黑牡丹 150 服裝 25714 標(biāo)榜美容美發(fā) 70 美容美發(fā) 12020 豪樂(lè)迪 100（？） KTV 17142 老槐樹(shù)咖啡館 60 咖啡、西餐 10285 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 表 4：在售臨街商鋪調(diào)查表 商鋪名稱(chēng) 所屬 片區(qū) 預(yù) 計(jì) 租 金(元 /m2） 售價(jià) (元 /m2） 商鋪形式 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 空 置率 力華國(guó)際廣場(chǎng) 花山路 30－ 60 7500 1－ 2F 捆綁 建材一條街 尚未開(kāi)鋪 名雅居商鋪 湖東南路 / 5500 1－ 2F 捆綁 不作特別限制 較高 新紀(jì)元廣場(chǎng) 湖東南路 / 7000 12F 捆綁，層高 5 米 不作特別限制 較高 瑞慈花園商鋪 雨山路 / 20200 1F，層高 6 米 / 尚未銷(xiāo)售 康泰佳苑商鋪 湖西南路 / 6000 13F 捆綁 不作特別限制 尚未開(kāi)鋪 中央花園商鋪 湖東南路 40－ 100 1F:14000 2F:7000 3F:4500 層高 米 不作特別限制 街 鋪 50% 內(nèi)鋪 90％ 新天地商鋪 湖北路 售價(jià) 8％ 1F:14000 2F:7000 3F:5000 返租、集中經(jīng)營(yíng) 1F 服裝、 2F 數(shù)碼、 4F 餐飲 1F50% 2F 以上80％ 海外海商鋪 花雨路 / 11000 1F 商鋪 / 尚未開(kāi)鋪 調(diào) 查總結(jié)與分析 片 區(qū)商業(yè)氛圍： 項(xiàng)目以西為多個(gè)建成年代較早的大型住宅區(qū)，住宅較為集中，商業(yè)分布零散、欠發(fā)達(dá)；商業(yè)業(yè)態(tài)中檔、低檔混雜，缺乏整體商業(yè)規(guī)劃。 相對(duì)而言，本項(xiàng)目所在片區(qū)是區(qū)域內(nèi)的最新住宅區(qū)，商業(yè)最不發(fā)達(dá)，但環(huán)境單純（較高尚），住戶(hù)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，這 一特性有利于發(fā)展高檔次的商業(yè)及居住服務(wù)業(yè)； 片 區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)： 區(qū)內(nèi)裝飾、建材、家具及中、低檔飲食比重最大，顯示出一種新舊混合、社區(qū)不成熟的待發(fā)展片區(qū)特性。經(jīng)營(yíng)中的普遍為臨街小鋪，檔次較低，沒(méi)有成行成市，整體商業(yè)氛圍較差。片區(qū)商業(yè)除湖西南路臨近市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，輻射范圍較大之外，目前基本以生活配套、服務(wù)為主，而不斷開(kāi)發(fā)的住宅新區(qū)需要高層次的休閑娛樂(lè)、家居裝飾及生活配套補(bǔ)充。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 片 區(qū)商業(yè)評(píng)價(jià)： 湖東中路以其目前馬鞍山市地理中心位置及“電腦、數(shù)碼一條街”在區(qū)域內(nèi)商業(yè)最發(fā)達(dá)，又因鄰近“安徽工業(yè)大學(xué)”，擁有一個(gè)相當(dāng)新銳、時(shí)尚 且相對(duì)穩(wěn)定的消費(fèi)群體，以及市區(qū)大量的動(dòng)態(tài)人流量；但商鋪形態(tài)混雜，商業(yè)檔次難以統(tǒng)一； 湖南西路僅有“錦華大廈”及“華東家具城”商業(yè)較集中、檔次相對(duì)較好，但因靠近馬鋼工廠(chǎng)區(qū)，商業(yè)人流量較小，輻射區(qū)域僅僅陷于雨山西區(qū)居民區(qū)，因此目前的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況均不甚理想； 湖西北路有少量集中業(yè)態(tài)商業(yè)，主要為家具業(yè)及餐飲，另因靠近火車(chē)站及長(zhǎng)途汽車(chē)站，又?jǐn)?shù)量眾多的小商鋪，但整體商業(yè)氛圍欠佳，不上檔次。 湖西南路 因“加華廣場(chǎng)”倒閉而商業(yè)氛圍日益衰敗，對(duì)“加華廣場(chǎng)”周?chē)纳虡I(yè)均有一定的不良影響，湖西南路靠近經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的區(qū)域目前形 成了以餐飲、 KTV 為主的餐飲休閑集中地，每到夜晚該片區(qū)人氣可觀(guān)。綜上所述，片區(qū)商業(yè)成熟度從高到低排序，以次為： 湖 東中路→湖西南路→湖南西路→湖西北路 在價(jià)格上，湖西南路片區(qū)和湖南路片區(qū)因其地段最接近本項(xiàng)目，有很強(qiáng)的參照性，但從商業(yè)價(jià)值上比較，本項(xiàng)目所在湖南路片區(qū)目前價(jià)值較低，因此在制定核心均價(jià)時(shí)，需根據(jù)實(shí)際市場(chǎng)狀況作一定調(diào)整。 項(xiàng)目相鄰片區(qū)臨街鋪位租金差別較大，既有 20－ 30 元的低端價(jià)位，也有 80－ 100元的較高水平租金， 50－ 60 元的租金價(jià)位相對(duì)集中，鋪位主要分布于車(chē)行干道兩側(cè)。臨街鋪位供需狀況基本持平 ，較少有空鋪轉(zhuǎn)讓、招租。住宅裙樓空置比較嚴(yán)重，以中央花園為例， Ⅰ 、 Ⅱ 期入伙已近一年，臨街鋪位平均空置率 50%以上，絕大部分為二層及以上層的空置，一層也有相當(dāng)數(shù)量的空置，內(nèi)鋪的空置率則最少在 90%以上，而租金價(jià)格則維持在一個(gè)較低的層次。一方面顯示供應(yīng)大于需求，另一方面說(shuō)明居高不下的商業(yè)裙樓價(jià)格不為買(mǎi)家所接受。 按現(xiàn)行房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)現(xiàn)行租金可以推算出商鋪售價(jià)，采用簡(jiǎn)單收益還原法，以經(jīng)驗(yàn)確定 7%的年收益率，在上述區(qū)域
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