【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 年持平。 今年以來(lái)，我市濟(jì)南市房地產(chǎn)新開(kāi)工面積 萬(wàn)平方米，與上年同期基本持平，其中住宅新開(kāi)工 萬(wàn)平方米，同比下降 %。由于上年結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目較多，房地產(chǎn)施工規(guī)模溫和放大，全部房屋施工面積為 萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng) %，其中住宅 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %。 。 從資金到位情況看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金充足，資金來(lái)源結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。截至４月底，當(dāng)年到位資金 億元，比上年同期增長(zhǎng) ％，其中企業(yè)自籌資金和其他資金來(lái)源大幅增長(zhǎng)，占資金來(lái)源的 ％；到位金額分別為 ，分別比上年同期增長(zhǎng) ％和 ％；銀行貸款 億元，下降 ％。 省城房?jī)r(jià)出現(xiàn)了下降態(tài)勢(shì) 山東天泓置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 13 濟(jì)南市房管局對(duì)外公布的 2021 年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析報(bào)告顯示， 6 月商品房均價(jià)比 5 月每平方米下降 305 元。 今年上半年，全市商品房成交 6883 件，成交面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) ％，成交金額達(dá) 億元，同比增長(zhǎng) ％。從商品房轉(zhuǎn)讓情況來(lái)看，上半年的房屋均價(jià)為2608 元／平方米，而去年同期商品房均價(jià)為 2188 元 ／平方米，同比增長(zhǎng)了 ％。 由于受拆遷與人口因素的影響，今年省城房?jī)r(jià)增長(zhǎng)迅速， 5 月份之前，商品房均價(jià)已經(jīng)達(dá)到 2527 元／平方米，在 5月中旬后價(jià)格曾一度上升到 2801 元／平方米的高價(jià)，但隨后價(jià)格開(kāi)始下滑，到 6 月下旬均價(jià)為 2496 元／平方米，比 5 月份每平方米下降了 305 元。 專家指出，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)講，價(jià)格曲線出現(xiàn)拐點(diǎn)的時(shí)候，也就是價(jià)格增長(zhǎng)的幅度逐漸縮小為零，并且未來(lái)的趨勢(shì)是價(jià)格在該點(diǎn)保持平穩(wěn)或者出現(xiàn)下降。根據(jù)省城市場(chǎng)上的種種表現(xiàn)，可以大膽判斷，房?jī)r(jià)已經(jīng)上升到一段時(shí)間的最高點(diǎn)。但是，房?jī)r(jià)達(dá)到最高點(diǎn)，絕對(duì) 不等于房?jī)r(jià)驟然跌落。因?yàn)樵谑〕鞘袌?chǎng)，支持房地產(chǎn)健康發(fā)展的因素占主流，它們也必然會(huì)支撐住房?jī)r(jià)曲線。 濟(jì)南城市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)分析 新城市運(yùn)動(dòng) 從“現(xiàn)代化的大村莊”向現(xiàn)代化大都市邁進(jìn) 自從張高麗任山東省委書(shū)記以后，加大了濟(jì)南的城市建設(shè)力度，在事關(guān)城市發(fā)展的道路建設(shè)方面力度極大，無(wú)論是經(jīng)十路、舜耕路、旅游路的擴(kuò)展還是泉城路附近的改造、南北高架的鋪設(shè)大大緩解了濟(jì)南的交通壓力，而且正在請(qǐng)美國(guó)的規(guī)劃設(shè)計(jì)大師對(duì)濟(jì)南的東部城區(qū)進(jìn)行新規(guī)劃。 在山東省強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力支撐下，濟(jì)南在未來(lái)的發(fā)展中一定能夠展現(xiàn)出 其作為經(jīng)濟(jì)大省省會(huì)城市的魅力，相應(yīng)的，濟(jì)南的發(fā)展將給房地產(chǎn)商帶來(lái)更大發(fā)展空間。 濟(jì)南城市總體規(guī)劃 — “東拓、西進(jìn)，中疏，南控、北跨” （ 1） 東拓 （正在規(guī)劃“東部新城”） 向東沿 “膠濟(jì)產(chǎn)業(yè)帶 ”形成未來(lái)城市的主要產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶，是 “實(shí)現(xiàn)新跨越，建設(shè)新泉城 ”的重大舉措之一。該區(qū)域西起二環(huán)東路，東至東巨野河，南起旅游東路以南一帶山體，北至工業(yè)南路和濟(jì)青高速公路，以大辛河為界，由 “東部產(chǎn)業(yè)帶 ”和 “東部新城 ”兩大部分組成。 據(jù)濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士介紹，山東省基本確定了省政府東遷，在東西大動(dòng)脈 —— 經(jīng)十路的帶動(dòng)下全 面提升東部的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿?，而且目前東部較高的房?jī)r(jià)也體現(xiàn)了這一區(qū)域的未來(lái)升值價(jià)值。 （ 2） 西進(jìn) ， 即 打造西部人居新城 西部新城位于主城區(qū)西部二環(huán)西路以西，京福高速公路以東，規(guī)劃建設(shè)用地約 35 平方山東天泓置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 14 公里，將以京滬高速鐵路樞紐為依托，商貿(mào)、金融和物流產(chǎn)業(yè)為支撐，規(guī)劃形成 “一縱兩橫 ”的空間結(jié)構(gòu)格局。西部片區(qū)地處主城區(qū)西南側(cè)，以發(fā)展高校園區(qū)、高科技產(chǎn)業(yè)、生活居住、旅游休閑為主，形成 “山水綠城 ”相融一體的現(xiàn)代化新區(qū)。 （ 3） 北跨，即創(chuàng)造條件跨 過(guò) 黃河向北發(fā)展 黃河以北用地寬敞，地勢(shì)開(kāi)闊，是城市進(jìn)一步拓展空間的選擇。規(guī)劃研 究結(jié)合北展區(qū)的建設(shè)，實(shí)現(xiàn)城市跨黃河發(fā)展，溝通主城區(qū)形成便利的交通條件，構(gòu)筑北部城市新區(qū)，形成城市空間進(jìn)一步擴(kuò)張發(fā)展新的載體。 （ 4） 南控，即保護(hù)城市綠肺 目前，南部區(qū)域特別是圍繞千佛山、舜耕路等地段，綠化良好，植被豐富，是整個(gè)城市的綠肺，也是重要的旅游風(fēng)景區(qū)，濟(jì)南市政府為了塑造良好的城市旅游形象（在建一條達(dá)數(shù)公里長(zhǎng)的旅游路），這一帶已經(jīng)沒(méi)有新的土地上市（拆遷除外）。而這里正是公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地?？梢哉f(shuō)是泉城的絕版地段，具有很高的升值潛力和良好的生活、自然環(huán)境。 （ 5） 中疏，即疏解主城區(qū)職能和壓力 中疏 的核心任務(wù)是建設(shè)泉城特色風(fēng)貌帶。濟(jì)南是著名的泉城，山、泉、湖、河、城渾然一體；基于對(duì)歷史傳統(tǒng)的尊重和借鑒，規(guī)劃風(fēng)貌帶空間結(jié)構(gòu)形成 “一軸、兩湖、三區(qū)、四泉、六河、九山 ”的布局形態(tài)。 綜上所述，近年來(lái)，濟(jì)南房地產(chǎn)市場(chǎng)成交活躍，一、二級(jí)市場(chǎng)呈現(xiàn)出良好的互動(dòng)態(tài)勢(shì)，成交量不斷擴(kuò)大，投資額屢創(chuàng)新高，房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)步上升，雖在 6 月份出現(xiàn)回調(diào)，但不會(huì)影響總體走勢(shì)。從濟(jì)南市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)看，南部地段屬于泉城最適宜人居住的地方，具有很高的升值潛力，同時(shí)由于濟(jì)南著意保護(hù)南部環(huán)境，不再推出新地塊，這是公司項(xiàng)目更具有了獨(dú)占性。 第五 章 競(jìng)爭(zhēng)狀況分析 非威脅性競(jìng)爭(zhēng)板塊 —— 東部、西部、北部代表性樓盤(pán)分析 作為天泰濟(jì)南項(xiàng)目的非競(jìng)爭(zhēng)性板塊，其中東部的升值空間較大，雖然西部和北部的房?jī)r(jià)整體上還無(wú)法與東部相比，但其代表性樓盤(pán)卻因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的實(shí)力、較好的社區(qū)規(guī)劃、建筑品質(zhì)贏得了市場(chǎng)的認(rèn)可，市場(chǎng)均價(jià)也幾乎都達(dá)到了 4000 元 /平米。 東部：中潤(rùn)世紀(jì)城、荷蘭莊園、黃金時(shí)代 山東天泓置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 15 與青島的東部發(fā)展相類似，濟(jì)南的東部因?yàn)檎拈_(kāi)發(fā)政策正在加速發(fā)展，當(dāng)然房?jī)r(jià)也就水漲船高了，特別是幾乎位于城郊的荷蘭莊園、黃金時(shí)代尤為突出。 項(xiàng)目 地理位置 建 筑 概 況 價(jià) 格 中潤(rùn)世紀(jì)城 經(jīng)十路與漿水泉路交界 新加坡山水風(fēng)格，小高層為主，占地 米，建筑面積 100萬(wàn)平米，一期 12萬(wàn) ， 交付 均價(jià) 5000元 /平米 荷蘭莊園 荷蘭風(fēng)情，占地面積 60畝，多層為主 現(xiàn)價(jià) 4400元 /平米 黃金時(shí)代 高新技術(shù)區(qū) 多層普通住宅，約 5萬(wàn)平米 現(xiàn)價(jià) 4000元 /平米㎡ 其 他 ：陽(yáng)光 100 國(guó)際新城、新世界城市花園、外海西子城市花園 這是一個(gè)外地房地產(chǎn)公司獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷的板塊市場(chǎng)，無(wú)論是杭州來(lái)的公司外海西子、北京的 陽(yáng)光 100 還是香港的新世界，他們不僅帶來(lái)了先進(jìn)的社區(qū)開(kāi)發(fā)理念，而且大大提升了濟(jì)南西部的生活居住檔次、品位。 項(xiàng)目 地理位置 建 筑 概 況 價(jià) 格 陽(yáng)光 100 原水泥廠路 （經(jīng)十路附近） 多層、小高層為主，占地 1500 畝，建筑面積 178萬(wàn)平米，一期 20多萬(wàn)平米已經(jīng)售罄 2600元起價(jià)，現(xiàn)價(jià) 3500元 新世界城市花園 經(jīng)七路與緯十二路交界 多層、小高層，占地 ，建筑面積48萬(wàn)平米 均價(jià) 4380元 /平米 外海西子 興濟(jì)河與幸福路交界 多層普通住宅 現(xiàn)價(jià) 2900元 /平米 其 他 ：魯能康橋、重汽彼岸新都、富翔天地 與西部相比，北部是當(dāng)?shù)貒?guó)企的地盤(pán)，魯能、重汽、樂(lè)成等憑借自己的實(shí)力在北部樹(shù)立起了樓盤(pán)的典型形象，當(dāng)然，這與濟(jì)南市政府正準(zhǔn)備改造北部的利好有很大關(guān)系。（如，北園大街準(zhǔn)備改造成商業(yè)街） （當(dāng)然，作為中國(guó)房地產(chǎn)的老大萬(wàn)科和新貴天津順馳也正在全力競(jìng)爭(zhēng)北部重汽廠地一塊500 畝的開(kāi)發(fā)權(quán)。） 山東天泓置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 16 項(xiàng)目 地理位置 建 筑 概 況 價(jià) 格 魯能康橋 大明湖和鐵路對(duì)面北園大街 占地 153畝，規(guī)劃建筑面積 米 ，總共 1300戶， 2021年 6月全部竣工 三期 4100元 /平米起價(jià) 重汽彼岸新都 花園路和山大路交界 占地 60畝， 5幢多層、 5幢高層，建筑面積約 8萬(wàn)平米 均價(jià) 3700元 /平方米 富翔天地 花園路與二環(huán)東路交界 占地 170多畝，建筑面積 18萬(wàn)平米， 30多幢多層住宅， 1400多戶 現(xiàn)價(jià) 4000元 /平米 其 他 競(jìng)爭(zhēng)性板塊 —— 中部、南部（指千佛山和舜耕路板塊）分析 ：魯信花園、大舜天成、三箭銀苑 雖然我們把大舜天成、三箭銀苑列入了競(jìng)爭(zhēng)性的中部板塊，這只是從價(jià)位上 考慮，實(shí)際上從目標(biāo)消費(fèi)人群分析，中部區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就是正準(zhǔn)備正式對(duì)外銷售的魯信花園，這個(gè)項(xiàng)目地理位置突出（比鄰經(jīng)十路，斜對(duì)植物園），工作、生活都非常方便，而且其 6500元 — 7500 元的價(jià)位剛好處于我們的競(jìng)爭(zhēng)價(jià)位上。 項(xiàng) 目 地理位置 建 筑 概 況 價(jià) 格 魯信花園 青年?yáng)|路 1號(hào) 項(xiàng)目占地 ，轄一幢 檔寫(xiě)字樓，兩幢高層住宅樓。 起價(jià) 6500元 — 7500元 大舜天成 山大路 236 號(hào)與和平路交界 總建筑面積 10萬(wàn)平方米 ， 會(huì)所面積 2500多平米 ，并設(shè)室內(nèi)游泳館 、視聽(tīng)房、鋼琴房、乒乓球室、健身房、室內(nèi)攀巖館等 精裝 6500—7800元 /平米 三箭銀苑 樂(lè)源大街與民生大街交界 占地 ，建筑面積 7萬(wàn)多平方米，采取 分散設(shè)計(jì)，統(tǒng)一裝修 ，適合 SOHO一族 起價(jià) 6280元 /平米 ：中創(chuàng)開(kāi)元山莊、永大清華園、銀豐山莊、偉東新都、陽(yáng)光舜城 南部看起來(lái)競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)很多，但仔細(xì)分析，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手并不是很多： 中創(chuàng)開(kāi)元山莊雖然保持著 5800 元 /平米的高價(jià)，但因?yàn)楸P(pán)子太老已沒(méi)有了吸引力，而附近的永大清華園憑其 4700— 5000 元 /平米的多層電梯洋房有 一定競(jìng)爭(zhēng)力。 銀豐山莊正準(zhǔn)備啟動(dòng)，其不錯(cuò)的地理位置加上 4800 元的均價(jià)，如果建筑不錯(cuò)，會(huì)對(duì)天泰項(xiàng)目造成一定的競(jìng)爭(zhēng)性。 偉東新都、陽(yáng)光舜城都是盤(pán)大地熟，但是因?yàn)槠錇榕f城拆遷，在目前市場(chǎng)定位明確的基山東天泓置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 17 礎(chǔ)上很難樹(shù)立起高檔房的形象，對(duì)天泰項(xiàng)目沒(méi)有本質(zhì)上的競(jìng)爭(zhēng)性威脅。 項(xiàng) 目 地理位置 建 筑 概 況 價(jià) 格 永大清華園 千佛山東面 多層帶電梯洋房， 150平米以上大戶型 5000元左右 銀豐山莊 舜耕路南 有部分多層電梯洋房，建筑面積 15萬(wàn)平米 均價(jià) 4800元 偉東新都 舜耕路南 占地 780畝，總建筑面積 ，分四期開(kāi)發(fā)（含拆遷戶） 目前 4300元 /平米 陽(yáng)光舜城 千佛山下 已建 50多萬(wàn)平米，在建 20萬(wàn)平方米 4500元左右 其 他 第六章 投資說(shuō)明 本次融資擬通過(guò)股權(quán)融資及債權(quán)融資相結(jié)合的方式進(jìn)行，發(fā)行人為山東天泓置業(yè)有限公司。 股權(quán)融資： 本次增資擴(kuò)股擬將注冊(cè)資本金從 2,000 萬(wàn)元增加至 5,000 萬(wàn)元，通過(guò)股權(quán)形式融資 3000萬(wàn)元。 單位：人民幣元 單位 面值 認(rèn)購(gòu) 價(jià) 募集資金 每股 合計(jì) 30,000, 30,000, 30,000, 債權(quán)融資： 擬向新、老股東以債權(quán)方式融資 35,000 萬(wàn)元，債權(quán)融資額與股權(quán)投資額的比例為 7： 1。 山東天泓置業(yè)有限公司濟(jì)南項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū) 18 本次募集資金的情況及使用 本次股權(quán)融資基本情況 ①股權(quán)融資規(guī)模 根據(jù)公司臨時(shí)股東會(huì)決議，公司實(shí)施增資擴(kuò)股計(jì)劃，公司注冊(cè)資本擬增加 3,000萬(wàn)元。本次增資后，公司注冊(cè)資本金將擴(kuò)至 5,000 萬(wàn)元。 ②認(rèn)購(gòu)價(jià)格 此次增資擴(kuò)股采用定價(jià)認(rèn)購(gòu)方式，每股認(rèn)購(gòu)價(jià)格擬定為 元。 ③認(rèn)購(gòu)方式 本次增資擴(kuò)股采取協(xié)議認(rèn)購(gòu)方式，凡有意 對(duì)本公司增資的現(xiàn)有股東和社會(huì)特定法人機(jī)構(gòu)及自然人，均可向本公司提交意向書(shū)。本公司將按照認(rèn)購(gòu)量?jī)?yōu)先和認(rèn)購(gòu)時(shí)間優(yōu)先，同等條件下老股東優(yōu)先認(rèn)購(gòu)的原則，與投資者協(xié)商確定認(rèn)購(gòu)出資額。 本次增資擴(kuò)股的認(rèn)購(gòu)單位為 500 萬(wàn)股，投資者最低認(rèn)購(gòu)數(shù)為 1個(gè)認(rèn)購(gòu)單位。認(rèn)購(gòu)期限自2021 年 8 月 15 日開(kāi)始，至 2021 年 12 月 31 日止，本公司保留根據(jù)實(shí)際情況延長(zhǎng)或者縮短認(rèn)購(gòu)期限的權(quán)利。 ④認(rèn)購(gòu)程序 a、有意投資入股本公司之投資者向本公司提供經(jīng)審計(jì)的近三年財(cái)務(wù)報(bào)表、《法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》（復(fù)印件加蓋公章）、公司簡(jiǎn)介及法人代表簡(jiǎn)歷、公司章程等資料， 并填寫(xiě)企業(yè)基本情況表和投資意向書(shū)； b、本公司根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，對(duì)投資者的資格進(jìn)行確認(rèn)； c、與確認(rèn)的股東簽訂《投資入股協(xié)議書(shū)》，投資者按《投資入股協(xié)議書(shū)》將投資款在指定的時(shí)間內(nèi)劃入本公司指定的銀行帳戶。 ⑤認(rèn)購(gòu)數(shù)量限制 單個(gè)投資者直接或間接向本公司出資不少于 500 萬(wàn)元人民幣，但不得超過(guò)本公司此次增資擴(kuò)股后注冊(cè)資本的 40%。 ⑥認(rèn)購(gòu)及繳款期限 自 2021 年 8 月 15 日起至 2021 年 12 月 31 日止。 ⑦股東資格確認(rèn) 根據(jù)《公司法》等有關(guān)規(guī)定，本公司此次增資擴(kuò)股投資入股的股東應(yīng)符合下列條件： a、 資金 來(lái)源合法； b、 凈資產(chǎn)須達(dá)到資產(chǎn)總額的 30%以上，對(duì)外投資含對(duì)本公司的投