【文章內(nèi)容簡介】 1 掃 塵清 潔 別 事 務(wù) 跟 進(jìn) 、 滅 火器、開關(guān) 、明 裝 管道等 1．地面清潔、拖 凈 燈 照清潔 設(shè)施清 潔 修事 務(wù) 跟 進(jìn) 適 時 8 地下車庫 地面 適 時 沖洗 10 環(huán) 境消 殺 殺藥 物 11 排水 溝 、排污井、明、暗 溝部分、隔油池、化糞池 底清淘 12 外檐清洗 每年定期清洗二次。三米以下外墻日常保潔。 13 石材地面結(jié)晶處理 每年兩次石材地面結(jié)晶處理。 13 保保 潔潔 員員 工工 作作 程程 序序 各各 種種 物物 體體 表表 面面 的的 消消 毒毒 總項 分 項 處 理 原則 標(biāo) 準(zhǔn) 消毒周期 地面 使用消毒溶液擦洗。 清潔， 殺滅 和 防止病原 菌擴(kuò) 散 1 次 /日。 電梯內(nèi) 面 同上 同上 1 次 /日 電 梯 頂面 同上 同上 1 次 /周 人可觸及的其它表面 衛(wèi) 生 間 、洗手池、水 龍頭 、便池、門 把手、 樓 梯扶手、 門 窗、 電 梯按 鍵 等 頻 繁接觸部位等 同上 同上 2 次 /日； 室 外裝飾物 同上 同上 1 次 /周； 綜 合要求： 對設(shè)施 和物品 進(jìn) 行消毒， 需選擇 適合的消 毒產(chǎn) 品和方式，不得刺激人體或造成 設(shè)施 、物品的 損 壞。 制定 應(yīng) 急 處 置 預(yù)案 ， 對 特殊和突 發(fā) 事件 進(jìn) 行 及時 有效消毒 處 理。 信息反饋 環(huán)境管理部 制定工作計劃 客戶代表監(jiān)督 工作的執(zhí)行 保潔員具體 工作的實施 質(zhì)量檢查 質(zhì)量檢查 工作整改 工作整改 14 公公 共共 區(qū)區(qū) 域域 保保 潔潔 服服 務(wù)務(wù) 標(biāo)標(biāo) 準(zhǔn)準(zhǔn) 樓內(nèi)公共區(qū)域清潔標(biāo)準(zhǔn) 地面：表面無明顯塵土、污跡、煙 頭、紙屑及垃圾；遇不良天氣或有突發(fā)污染物應(yīng)及時清掃和立即清理、消毒。石材地面：日常保潔，每半年保養(yǎng)一次； 墻壁：無明顯塵土、污跡，如有破損應(yīng)及時上報； 電梯：光亮潔凈，無塵土，無任何印跡； 按鍵面板：無塵土、污跡； 照明燈具：保持潔凈，定期擦拭（每月一次）； 通道門：無塵土、污跡（如有破損應(yīng)及時上報）； 頂部：定期清掃，每季度一次； 不銹鋼面：隨時發(fā)現(xiàn)有臟、污立即清抹； 生活垃圾處理：公共區(qū)域垃圾桶內(nèi)垃圾物不得超過容器的 2/3； 門窗：每日擦拭（限人力能到達(dá)處），無印跡、灰塵； 垃圾處理：嚴(yán)格按照垃圾的處 理規(guī)定分類處理，垃圾、污物量不得超過容器的 2/3；如遇特殊的垃圾、廢棄物應(yīng)立即清理。 衛(wèi)生間清潔標(biāo)準(zhǔn) 地面：無雜物、碎紙、垃圾、積水、污漬，凡含酸性的清潔劑不允許灑落在地面上；日常消毒、保潔，每周用 65℃以上熱水清洗一次； 洗手池：池壁無污垢、痰跡、毛發(fā)等不潔物； 水龍頭：光亮潔凈，無任何污垢； 洗手池臺面：光亮潔凈，無水漬、塵土、污物； 鏡面：光亮潔凈，無水漬、塵土、污物； 空間：無異味； 大便器：內(nèi)外潔凈，無大便遺跡，無污垢黃漬（每天酸洗一次）； 小便器：內(nèi)外潔凈，無尿漬、無污垢（每天酸洗一次）； 手紙架：無明顯的污漬光亮潔凈； 紙簍：外表干凈，每日清倒，污物量不得超過容器的 2/3； 頂板：無明顯塵土、污跡，手印、定期清抹每 2 月一次； 隔板：無明顯塵土、污跡，手印、涂寫痕跡，每天清抹。 樓梯及走廊：地面無塵土、煙頭、痰跡及垃圾雜物，扶手無塵土；消防設(shè)備、設(shè)施表面無塵土。 其它區(qū)域（含設(shè)備房、設(shè)備箱柜等）制定執(zhí)行保潔規(guī)程和標(biāo)準(zhǔn)，不得有衛(wèi)生死角，日常作業(yè)區(qū)域無積塵。 所有濕式清潔表面（含地面、立面、 物體表面、玻璃等）清潔后不得留有水跡或印跡。 15 垃垃 圾圾 處處 理理 要要 求求 消消 殺殺 蚊蚊 、 蟲蟲 、 蠅蠅 、 、 鼠鼠 、 白白 蟻蟻 等等 方方 案案 綠綠 化化 養(yǎng)養(yǎng) 護(hù)護(hù) 綠化養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn) 喬木管養(yǎng)做到樹型美觀、修剪適度、無死樹缺 株、無枯枝殘葉。 灌木、花卉、綠籬管養(yǎng)做到造型美觀、花繁葉茂、修剪適度、無枯死缺株。 草坪管養(yǎng)做到生長良好、三季常綠、無雜草、無坑洼積水、無裸露地。 園林建筑和輔助設(shè)施完好，整潔無損。 綠化養(yǎng)護(hù)措施 制定養(yǎng)護(hù)計劃，包括修剪、灌溉、施肥、補植、病蟲害防治和除雜草。 適時修剪、疏密得當(dāng)，有良好的觀賞效果；樹形符合自然特征，整形植物保持一定形狀。發(fā)現(xiàn)死樹應(yīng)在一周內(nèi)清除，并適時補種。 草坪生長整齊，高度不應(yīng)超過 10 公分，超過時應(yīng)及時進(jìn)行修剪。 灌溉時嚴(yán)禁使用撒過融雪劑的積雪補充草坪土壤水分。 草坪建植時應(yīng)施基肥， 之后每年根據(jù)草的生長狀況進(jìn)行適當(dāng)追肥。 根據(jù)氣候狀況和季節(jié)，適時組織澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好。 適時組織防凍保暖，預(yù)防病蟲害，病蟲害無明顯跡象。 綠化地設(shè)有提示人們愛護(hù)綠化的宣傳牌。 生活垃圾按法規(guī)要求分類袋裝隔離收集，每天專人定時定點運送管 理。 垃圾處理達(dá)標(biāo)率、及時率 100%，無二次污染。 特殊廢棄物，如污染性垃圾收集和集中存放與管理，嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 對垃圾周轉(zhuǎn)處每周清刷一次。 消殺蚊蠅：日常消殺，減少蚊蠅滋生； 消殺蟑螂：日常消殺，減少蟑螂滋生；每月、季、年定期一次專業(yè)消殺； 消殺白蟻：日常消殺，不見白蟻；定期專業(yè)消殺； 滅鼠：日常投放驅(qū)鼠、滅鼠藥品及工具，定期進(jìn)行集中消殺。 16 第第 二二 部部 分分 商商 務(wù)務(wù) 部部 分分 物物 業(yè)業(yè) 費費 測測 算算 的的 依依 據(jù)據(jù) 1) 相關(guān)法律、法規(guī) ? 中華人民共和國價格法 ? 物業(yè)管理條例 ? 物業(yè)服務(wù)定價成本 監(jiān)審 辦法（試行） 2) 招標(biāo)文件以及補充招標(biāo)文件。 3) 開發(fā)商的規(guī)劃建設(shè)思路以及 開發(fā)商 和使用人 （商戶） 的需求。 4) 競爭態(tài)勢和預(yù)測的贏利期望。 5) 已掌握的市場價格信息。 6) 所管理類似項目的相關(guān)數(shù)據(jù)。 物物 業(yè)業(yè) 管管 理理 服服 務(wù)務(wù) 費費 構(gòu)構(gòu) 成成 1) 物業(yè)服 務(wù)人員的工資、社會保險和 按規(guī)定提取的福利費 等 。 2) 辦公費用。 3) 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。 4) 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費用。 5) 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費用（公共秩序維護(hù)員不外包）。 6) 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用。 7) 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、維護(hù)費用。 8) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊。 9) 不可預(yù)見費。 10) 稅金。 11) 管理酬金。 17 費費 用用 測測 算算 表表 報報 價價 匯匯 總總 表表 物業(yè)管理服務(wù)費測算報價匯總表 項 目 內(nèi) 容 報 價 運營籌備期費用 管理酬金 物業(yè)管理服務(wù)費 物業(yè)管理 服務(wù)費 管理酬金 /月 A、 B、 D、 E座 物業(yè)管理服務(wù)費 /月 .平方米 /月 .平方米 物業(yè)管理區(qū)域能源費用 /月 .平方米 C 座（公攤費用） 物業(yè)管理服務(wù)費 /月 元 /月 物業(yè)管理區(qū)域能源費用 /月 停車場管理費 /月 運營籌備期費用： （含酬金： ） A、 B、 D、 E座物業(yè)管理服務(wù)費： /月 .每建筑