【文章內(nèi)容簡介】 盡其才，才盡其用，最大限度地發(fā)揮人才效能。（1）、監(jiān)督檢查機制為全面落實物業(yè)管理的各項工作任務(wù)，確保各項服務(wù)質(zhì)量到位，公司品質(zhì)管理部根據(jù)公司的品質(zhì)管理制度，每月對物業(yè)服務(wù)中心的各項工作進行分項檢查、監(jiān)督、考核、指導(dǎo)，每次督查設(shè)定側(cè)重點，善于發(fā)現(xiàn)問題，分析原因，提出整改或處理意見；每月堅持平時督查與集中督查相結(jié)合，除深入認真檢查現(xiàn)場、查看臺帳外，還廣泛聽取客戶、員工意見，逐項對照管理服務(wù)質(zhì)量及經(jīng)濟效益考核獎懲標(biāo)準，核定月度績效，呈報公司總經(jīng)理。（2）、激勵機制企業(yè)要想保持長久的活力，就要有良好的獎勵機制，鼓勵員工奮發(fā)向上、努力工作；通過開展企業(yè)文化建設(shè)，加強上下級和同事之間的溝通和交流，培養(yǎng)“大雁式”集體主義精神，增強團隊意識和群體的凝聚力。我司在人力資源管理上堅持精神激勵和物質(zhì)激勵雙管齊下的員工激勵原則，鼓勵每位員工都成為各自崗位上的行家，為每一位員工搭建可充分發(fā)展的平臺，讓一線的優(yōu)秀員工能有機會脫穎而出，最終形成員工能上能下、職位能升能降、待遇能高能低的人事管理良性機制，真正盤活人力資源。（3）、制約機制員工管理中的績效考核是充分發(fā)揮人員素質(zhì)效能的內(nèi)在保障。通過實踐，本公司制訂科學(xué)合理的工作服務(wù)標(biāo)準和分項量化考核標(biāo)準，并推出一整套突出績效和綜合測評相結(jié)合的績效考核實施方案，使考核起到獎勵先進、鞭策后進的作用，同時也使員工有壓力感、責(zé)任感和緊迫感。第五節(jié)：聚銀國際?商業(yè)中心物業(yè)管理制度、檔案管理制度及工作計劃實施一、物業(yè)管理制度“沒有規(guī)矩，不成方圓”。唯有不斷地健全、規(guī)范管理規(guī)章制度，我們才能實施科學(xué)管理、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，也是我們塑造物業(yè)管理品牌的保證。我們將嚴格按照ISO9001質(zhì)量管理體系的要求，建立科學(xué)完善、合理量化、符合實際操作的管理制度。接管聚銀國際?商業(yè)中心后，我們將嚴格按照本公司質(zhì)量體系文件要求，對聚銀國際?商業(yè)中心實施專業(yè)化、規(guī)范化管理。我們還在此的基礎(chǔ)上，按照ISO14000環(huán)境質(zhì)量體系的要求，結(jié)合聚銀國際?商業(yè)中心物業(yè)項目實際情況，擬訂了相應(yīng)的規(guī)章制度，進一步加強、提高服務(wù)質(zhì)量，改善環(huán)境和預(yù)防環(huán)境污染，實現(xiàn)社會效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟效益三贏。公眾制度精神文明建設(shè)公約樓宇使用及維護管理規(guī)定 裝修管理規(guī)定裝修人員管理規(guī)定物品進出管理規(guī)定治安管理規(guī)定清潔衛(wèi)生管理規(guī)定裝修管理公約及特別提示…………園林綠化管理規(guī)定消防管理規(guī)定交通車輛、停車場管理規(guī)定環(huán)境保護管理規(guī)定供水、供電、供氣管理規(guī)定臨時用電管理規(guī)定居家生活指南商業(yè)網(wǎng)點經(jīng)營管理規(guī)定 文化娛樂場所管理規(guī)定內(nèi)部崗位職責(zé)項目經(jīng)理崗位職責(zé)綜合主管崗位職責(zé)會務(wù)員崗位職責(zé)前臺接待崗位職責(zé)內(nèi)務(wù)接待崗位職責(zé)秩序維護主管崗位職責(zé)秩序維護領(lǐng)班崗位職責(zé)門崗秩序維護員崗位職責(zé)消監(jiān)控秩序維護員崗位職責(zé)巡邏崗秩序維護員崗位職責(zé)車管員崗位職責(zé)環(huán)境管理中心主管崗位職責(zé) 保潔員崗位職責(zé)家政服務(wù)員崗位職責(zé)綠化工崗位職責(zé)工程技術(shù)中心主管崗位職責(zé)綜合維修工崗位職責(zé)電梯維保工崗位職責(zé)……設(shè)備維保工崗位職責(zé)內(nèi)部人事行政管理制度人力資源開發(fā)管理程序員工錄用離職管理規(guī)程人事信息管理規(guī)程員工考勤管理規(guī)程員工獎懲管理規(guī)程績效考核管理規(guī)程員工培訓(xùn)管理規(guī)程勞動合同管理規(guī)程公司薪酬管理實施細則公司福利管理規(guī)定信息管理規(guī)程發(fā)文管理規(guī)程資產(chǎn)管理規(guī)程服裝管理規(guī)程辦公環(huán)境管理規(guī)程供應(yīng)商管理規(guī)程合同管理規(guī)程檔案管理規(guī)程印章管理規(guī)程標(biāo)識系統(tǒng)管理規(guī)程出差管理規(guī)程行政監(jiān)控管理規(guī)程品質(zhì)監(jiān)控管理規(guī)程……業(yè)務(wù)制度園林綠化體系綠化驗收、接管作業(yè)規(guī)程綠化養(yǎng)護作業(yè)規(guī)程植物病蟲害防治作業(yè)規(guī)程綠化美化達標(biāo)作業(yè)規(guī)程會務(wù)服務(wù)作業(yè)規(guī)程餐廳材料采購作業(yè)規(guī)程餐廳衛(wèi)生安全作業(yè)規(guī)程客戶接待體系客戶接待作業(yè)規(guī)程事務(wù)處理作業(yè)規(guī)程客戶資料管理作業(yè)規(guī)程費用收繳作業(yè)規(guī)程交付體系物業(yè)接管驗收作業(yè)規(guī)程物業(yè)交付準備作業(yè)規(guī)程物業(yè)交付作業(yè)規(guī)程空置房管理作業(yè)規(guī)程物業(yè)接管驗收作業(yè)規(guī)程保潔體系開荒保潔作業(yè)規(guī)程外圍保潔作業(yè)規(guī)程室內(nèi)保潔作業(yè)規(guī)程環(huán)境衛(wèi)生消殺作業(yè)規(guī)程水系維護作業(yè)規(guī)程安防體系秩序維護管理作業(yè)規(guī)程秩序維護交接班作業(yè)規(guī)程門崗作業(yè)規(guī)程巡邏崗作業(yè)規(guī)程車管員崗位作業(yè)規(guī)程消防監(jiān)控中心崗位作業(yè)規(guī)程治安事件處置作業(yè)規(guī)程火警火災(zāi)處置作業(yè)規(guī)程鑰匙管理作業(yè)規(guī)程秩序維護警械管理作業(yè)規(guī)程安防、消防設(shè)備管理作業(yè)規(guī)程秩序維護工作記錄保存管理作業(yè)規(guī)程………設(shè)施設(shè)備管理體系電梯管理規(guī)程消防報警系統(tǒng)維保作業(yè)規(guī)程弱電系統(tǒng)維保作業(yè)規(guī)程供配電設(shè)施設(shè)備維保作業(yè)規(guī)程給排水設(shè)施設(shè)備維保作業(yè)規(guī)程公共設(shè)施設(shè)備維保作業(yè)規(guī)程……二、檔案管理制度根據(jù)公司《檔案管理規(guī)程》，我們就以下制度分項進行細分、優(yōu)化和明確：《項目檔案管理制度》、《檔案移交驗收制度》、《檔案查詢制度》、《檔案室管理制度》等。檔案資料的收集（1）設(shè)立檔案室，采用系統(tǒng)化、科學(xué)化和信息化先進手段，由專人進行檔案管理，建立相應(yīng)的規(guī)章制度，對所有檔案進行統(tǒng)一、嚴格、歸口管理。（2）擴大檔案收集的渠道，按項目開發(fā)時間順序收集，從項目前期、規(guī)劃設(shè)計到竣工驗收的所有權(quán)證、工程技術(shù)、設(shè)施設(shè)備資料，從空間順序收集包括設(shè)施設(shè)備安裝維保、園藝景觀、房屋主體等進行收集。（3）資料的分類管理和使用。統(tǒng)一整理、歸口管理。對檔案來源、數(shù)據(jù)、現(xiàn)狀進行認真核對、去偽存真，并分類歸檔，保證檔案條理清晰、分類合理。檔案分類（1）、工程建筑產(chǎn)權(quán)資料：A、規(guī)劃圖紙、項目批文、用地批文；B、建筑許可證、投資許可證、開工許可證。（2）、工程技術(shù)資料：A、紅線圖、總平圖、地下管網(wǎng)圖；B、地質(zhì)勘察報告、開竣工報告、圖紙會審報告；C、工程設(shè)計變更、通知及技術(shù)核算單；D、工程合同、工程預(yù)決算；E、竣工圖：1）單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖；2）消防、燃氣、智能化等工程地下管網(wǎng)竣工圖； F、房屋消防、燃氣竣工驗收證明書；G、鋼管、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；H、新材料、構(gòu)配件的簽定合格證書；I、給排水、供電、電梯、消防、智能化等設(shè)備的檢驗合格書及技術(shù)資料；J、砂漿、混凝土試塊、試壓報告；K、綠化工程竣工圖；L、其他技術(shù)資料。（3）、事務(wù)管理資料：A、業(yè)主家庭資料；入住資料（包括租房合同、業(yè)主公約、驗房表、各類協(xié)議等）；B、客戶接待登記表；業(yè)主維修檔案；C、事務(wù)交接記錄表；業(yè)主回訪記錄表；D、日常事務(wù)巡視記錄；住戶意見調(diào)查、統(tǒng)計記錄；住戶投訴及處理記錄表。（4）、裝修資料：A、裝修申請表；裝修設(shè)計圖；裝修施工單位安全責(zé)任書；B、臨時施工人員登記表和上崗證；裝修企業(yè)資質(zhì)證明；C、裝修、改造申請表及審查意見；裝修工程驗收表。（5）、維修資料：A、維修服務(wù)派工單；B、維修回訪記錄；C、公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)記錄。（6）、安全管理資料：A、來人來訪登記表；消防設(shè)備運行記錄表；閉路電視監(jiān)控記錄；B、日常巡查記錄、交接班記錄、值班查崗記錄；C、物品出門放行記錄、突發(fā)事件處理記錄表；D、車輛管理記錄、車輛詳細資料、車位使用記錄。（7）、設(shè)備管理資料：A、設(shè)施設(shè)備移交記錄；設(shè)施設(shè)備明細單；B、公用設(shè)施保養(yǎng)維修記錄；各項機電保養(yǎng)維修運行記錄；C、設(shè)備承包方維修保養(yǎng)記錄；設(shè)備檢查記錄；D、設(shè)施設(shè)備年度保養(yǎng)計劃。（8）活動計劃實施方案、總結(jié)記錄；B、社區(qū)文化活動圖片及錄像記錄；C、傳媒報道。(9)、員工管理資料：A、員工個人資料、聘用記錄；員工業(yè)績考核及獎懲記錄；B、員工培訓(xùn)計劃及實施記錄；員工培訓(xùn)考核記錄；C、員工外出及參觀記錄；(10)、內(nèi)部行政管理資料：A、政府頒發(fā)的物業(yè)管理各項法規(guī)、條例、通知等；物業(yè)服務(wù)中心及主管領(lǐng)導(dǎo)部門文件；B、物業(yè)服務(wù)中心規(guī)章制度、通知、通報等；物業(yè)服務(wù)中心榮譽一覽表；C、物業(yè)服務(wù)中心接待來訪參觀記錄表；制定的各種管理規(guī)定、公約；D、公司的管理體系文件；財務(wù)數(shù)據(jù)及各項管理工作日志；E、工作計劃、方針、目標(biāo)記錄；質(zhì)量/環(huán)境/安全控制記錄；F、糾正和預(yù)防措施方案；滿意度調(diào)查記錄、回訪記錄日志及回訪登記表。(11)、業(yè)主委員會相關(guān)資料：A、業(yè)主大會、業(yè)主委員會相關(guān)資料、文件；B、業(yè)主委員會成立后運行文件；C、業(yè)主代表及業(yè)主委員會成員名單。(12)、建筑物維護、改造檔案A、維護改造申請表及批準文檔；維護改造工程施工許可證；B、維護改造方案：維護改造工程合同；維護改造工程預(yù)算書及批準文件；C、維護改造工程驗收說明書；維護改造工程結(jié)算（核算）表；D、各設(shè)備及工程使用維護說明書；維護改造工程施工設(shè)計圖及竣工圖。E、各設(shè)備及工程使用許可證（政府規(guī)定需要申辦的應(yīng)全部具有）。檔案保管（1）、按原始書面檔案和電子檔案的分類、編目、造冊、編輯并存檔。（2）、檔案存檔、借閱、存取有嚴格規(guī)定，并做好審批和記錄，定期清查、翻檢、修復(fù)。（3）、檔案的三防管理，即防火、防霉和防潮。 （4）、庫房條件：濕度不超過5%，密閉防光、防鼠防蟲，嚴禁煙火，并配備氣體或干粉滅火設(shè)備。（5）、辦公條件：適量的存儲和查閱空間，符合規(guī)定的整理裝訂設(shè)備、工具和裝具。（6）、檔案管理人員要求：經(jīng)過檔案管理專業(yè)培訓(xùn)。三、物業(yè)工作計劃實施及時間聚銀國際?商業(yè)中心物業(yè)管理工作計劃分為兩個階段闡述，即接管服務(wù)階段計劃和接管后的正常期物業(yè)管理服務(wù)階段計劃。（1）、接管服務(wù)階段序號項目工作內(nèi)容計劃時間1物業(yè)熟悉工作A、 收集整理各類圖紙資料，熟悉項目情況。B、 分專業(yè)工種全面熟悉物業(yè)。中標(biāo)后2簽定物業(yè)管理服務(wù)合同A、 簽定物業(yè)管理服務(wù)合同。B、 與發(fā)包方進行協(xié)商，確定物業(yè)管理用房。中標(biāo)后3組建機構(gòu)A、 人員招聘。B、 人員培訓(xùn)：進行崗前、在崗、提高三步驟培訓(xùn)。C、 人員上崗及試運行。簽定物管合同以后4辦公后勤A、 管理用房辦公用品配置。B、 安排員工用房。C、 物資配備。簽定物管合同以后5制定與完善各管理規(guī)章制度A、 嚴格按照ISO9001質(zhì)量管理體系標(biāo)準，制定符合項目服務(wù)中心的各項操作規(guī)程。B、 結(jié)合項目實際情況，對各項操作規(guī)程進行調(diào)整完善。簽定物管合同以后6接管準備A、 與環(huán)衛(wèi)、房管、公安、物價等有關(guān)政府部門取得聯(lián)系，開展有關(guān)工作。B、 各項接管資料文本準備完畢。C、 明確接管流程及各崗位職責(zé)。D、 接管人員按物業(yè)管理方案配制到位。中標(biāo)后7物業(yè)驗收與接管A、驗收標(biāo)準，逐項嚴格進行審查。A、 不合格項目，備案并督促責(zé)任部門整改。B、 進行復(fù)驗。C、 符合接管標(biāo)準后辦理書面移交手續(xù)。D、 制作項目移交《備忘錄》進行移交接管物業(yè)正常交付使用（2）、正常期物業(yè)管理服務(wù)階段正常期物業(yè)管理服務(wù)階段是指聚銀國際?商業(yè)中心項目接管使用后的日常物業(yè)管理服務(wù)工作。本公司就交付后的物業(yè)管理和日常服務(wù)工作計劃如下： 管理期主要工作計劃正常期1） 全面導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量管理體系，修訂和完善各項管理規(guī)章制度；2） 進行員工系統(tǒng)培訓(xùn)；3） 對公共設(shè)施設(shè)備按管理要求和標(biāo)準，開展維修、養(yǎng)護和運行管理；4） 對房屋建筑共用部位進行維修養(yǎng)護和管理；5） 負責(zé)公共環(huán)境的維護、保潔及垃圾收集、清運和管理工作；6） 做好安全防范、車輛管理、消防管理等工作；7） 完善檔案資料、圖紙等管理，保證檔案資料的完善8） 做好設(shè)施設(shè)備的小修、中修計劃，按計劃開展設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護工作9） 制定會務(wù)服務(wù)操作規(guī)程，保證會務(wù)服務(wù)質(zhì)量10）做好餐廳采購、安全、衛(wèi)生等各項工作，定期收集客戶意見，不斷豐富菜品，滿足客戶要求第六節(jié) 環(huán)境衛(wèi)生維護服務(wù)方案一、清潔管理方案清潔作為大樓物業(yè)管理的重頭戲，關(guān)系到整個大樓的外在形象，也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個重要標(biāo)準，故擬以下管理方案：管理內(nèi)容整個大樓（包括辦事大廳、電梯轎廂、電梯廳、各層公共區(qū)域走道、安全通道、洗手間、外圍道路及綠化帶、地下停車場、屋頂?shù)裙驳谋崊^(qū)域；辦公室、會議室、室內(nèi)、樓層綠化葉面清潔等）清潔管理要點分析●大樓大廳、樓層公共走道均為大理石地面，應(yīng)通過日常循環(huán)保潔和定期清洗養(yǎng)護相結(jié)合來保證地面的清潔明亮；●外來辦事人員集中，對不同的分區(qū)清潔的重點和清潔頻率不同；●提高員工素質(zhì)，注重“零干擾”服務(wù)，展示國稅局及物業(yè)公司良好形象。清潔管理措施●建立保潔制度，責(zé)任分區(qū)，狠抓落實；●按操作規(guī)程進行規(guī)范操作，加強日常巡查監(jiān)督管理；●抓好保潔人員的行為規(guī)范管理，要求服裝統(tǒng)一、標(biāo)識齊全、言行文明。清潔作業(yè)標(biāo)準區(qū)域作業(yè)項目工作周期清潔標(biāo)準大廳大理石地面不斷循環(huán)保潔；每周拋光1次拖抹推塵，保持地面清潔；臟物須在通知后五分