【文章內(nèi)容簡介】 奠定基礎(chǔ)，提前了解大型投資公司對商業(yè)物業(yè)投資要求。 2. 日本八百伴、上海太平洋、香港 SOGO崇光百貨、上海第一百貨等企業(yè) 首先去上 海考察整個(gè)商場特點(diǎn)，分析其品牌結(jié)構(gòu)。 JUSCO的中國總部與我們已經(jīng)建立合作聯(lián)系，與北京王府井百貨等重點(diǎn)聯(lián)絡(luò)。 我們將整個(gè)消費(fèi)群體特點(diǎn)，品牌結(jié)構(gòu)對比，項(xiàng)目簡介，項(xiàng)目優(yōu)勢等資料給對方。 主力店招商重點(diǎn)要做好專業(yè)工作和感情聯(lián)絡(luò)工作，對方市場拓展部人員掌握較大權(quán)力，像JUSCO 每三個(gè)月向日本總部回報(bào)新店拓展事宜，能否列入備選計(jì)劃拓展部人員具有較大權(quán)限。期望林副總參與公關(guān)工作，多給對方信心和鼓勵(lì)。 投資公司的引進(jìn)：針對部分名牌，采用特許加盟形式，為填補(bǔ)深圳空白，我們鼓勵(lì)他們進(jìn)入中國市場。 北美專題引進(jìn)策略 第一：與兒童玩具反斗城合作，首先引進(jìn)這家品牌。抓住兒童顧客群體，整個(gè)項(xiàng)目就奠定了在中國購物中心的江湖地位。 第二： SAKS第五大道百貨 SAKS百貨商店集團(tuán)擁有 241家百貨店，分別以 Parisian, Proffitt39。s, McRae39。s, Younkers, Herberger39。s, Carson Pirie Scott, Bergner39。s, Boston Store 命名，還包括 38家 LIBBY LU俱樂部專業(yè)商店。 SAKS還經(jīng)營第五大道集團(tuán)，擁有 64家第五大道百貨店和 53家其他百貨店。 SAKS 第五大道百貨是由在紐約第 34 街各自獨(dú)立經(jīng)營零售店的 HORACE SAKS 和 BERNARD CIMBEL兩家于 1900年初創(chuàng)辦的。他們的宗旨是建造一家與時(shí)尚優(yōu)雅的生活方式相吻合的個(gè)性化專業(yè)百貨店。 紐約第五大道百貨 SAKS商品組合 這里主要列出 SDSG百貨店和 SAKS 第五大道百貨店的商品組合， SDGS 百貨店商品組合中既有一系列具有價(jià)格競爭力的國際名牌，又有一部分它獨(dú)有的限量出售的品牌，下面是 SDSG主打品牌： Liz Claiborne麗詩加邦 ,Susan Bristol,Marisa Christina瑪莎 .克莉絲汀 Sigrid Olsen西格 ,Polo/Ralph Lauren保羅 .拉芙 .勞倫， Tommy Hilfiger唐美 .希緋格 ,Columbia哥倫比亞 ,Hart Schaffner amp。 Marx,Estee Lauder 雅詩 蘭黛 ,Clinique倩碧 ,Lane蘭寇 ,Chanel夏奈爾 ,Nine West玖熙 ,Enzo恩左 ,Timberland天木蘭 Clarks奇樂 ,Waterford,Bali百麗 下面這些牌子只有在 SDSG專賣店才有： Karen Kane, BCBG, Garfield amp。 Marks加菲貓 ,Tahari,Oakley,Robert Talbott, Tommy Bahama托米 .巴哈馬 ,Joseph Abboud約什夫 ,Callaway ， Trish McEvoy, MAC, Donald Pliner, Stuart Weitzman,Kate Spade,Via Spiga Brighton布萊頓。 Saks Fifth Avenue stores 商品組合中既有傳統(tǒng)的品牌，又有一些新出道的牌子，它主要出售下面一系列歐美頂級(jí)品牌商品： Louis Vuitton路易 .威登 ,Christian Dior克里斯汀 .迪奧 Giio Armani喬治 .阿瑪妮 ,Chanel夏奈爾 Dolce and Gabbana,Salvatore Ferragamo薩瓦托 .菲拉格慕 Gucci古茲 ,Donna Karan唐娜 .凱倫 ,Calvin KleinCK卡爾文 .克萊恩 Ralph Lauren拉夫 .勞倫 ,Judith Leiber ,Prada,Escada埃斯卡達(dá) Carolina Herrera卡羅萊娜 .海萊拉 , Oscar de la Renta奧斯卡 .德拉倫塔， St. John, Yves St. Laurent圣羅蘭 , Tod39。s ,Ermenegildo Zegna杰尼亞， Max Mara。 中國是快速成長的奢侈品消費(fèi)市場，由于深圳已經(jīng)成為中國重要旅游城市，深圳特區(qū)是中國購買高檔消費(fèi)品的首選之地，深圳與香港成為高檔購物中心 薈萃之地。 我們積極引進(jìn)像美國 SAKS第五大道百貨的優(yōu)秀百貨，填補(bǔ)國內(nèi)商業(yè)空白。 對于國外主力百貨店，主要依靠中國市場和有吸引力主題購物中心作為吸引的主要賣點(diǎn)。不要依靠低檔租金策略，對癥下藥，重點(diǎn)研究國外百貨商店中國開發(fā)策略，例如美國西爾斯百貨多次牌高層領(lǐng)導(dǎo)出席中國論壇，事實(shí)上美國百貨在積極謀求中國市場。 第三 JC PENNY 引進(jìn)化妝品旗艦店 香港莎莎 英國 body shop 國內(nèi)主力店招商策略 以兒童翻斗城等作為吸引人流業(yè)態(tài)，以地鐵車站綜合優(yōu)秀吸引國內(nèi)優(yōu)秀百貨或旗艦品牌店入駐。 正中商業(yè)廣 場租金策略 租金是收益的重要組成部分，租金策略是招商的重要，初步建議租金表如下： 每月每平方米租金 第一年 第二年及以后 負(fù)二層租金 80 100最后升至 150 負(fù)一層租金 100 120 最后升至 180元 一層租金 140 160最后升至 200元 二層百貨租金 60 80最后升至 100元 三層租金 50 70最后升至 90元 四層租金 50 娛樂 其中 3000平方米租金 20 元 60最后升至 100元 酒樓租金 60 80最后升至 100元 超市租金 30元左右，租金期限 15 年。 租金策略 ：根據(jù)百貨為主的業(yè)態(tài)方案，整體租金最高。由于深圳各個(gè)開發(fā)商紛紛與家樂福、沃爾瑪?shù)却筚u場聯(lián)絡(luò)，目前所開租金極低，因此，我們從競爭態(tài)勢以及盈利能力出發(fā)，力爭整體租金最高的百貨店組合策略。兒童翻斗城作為吸引人流業(yè)態(tài)。 提升租金策略 負(fù)二層租金 引入特殊業(yè)態(tài) 能夠吸引顧客從地鐵中停留 具體品牌 負(fù)一層租金 力爭平均租金 120元以上 吸引一家主題百貨 引入著名藥店，例如同仁堂連鎖店，三九健康藥店，租金 200元 /月左右左右；面包房可頌房等兩家租金為 1000元 / 一層租金 化妝品旗艦店租金 200元以上，力爭局 部 300 元 如果 SAKS 進(jìn)入將一層一半和負(fù)一層大部分給予該百貨公司，形成深圳最具競爭力的百貨業(yè)態(tài)。 二層百貨租金 給主力百貨店 兩端餐廳租金 60100元 /平方米 三層租金 給主力百貨店 兩端餐廳租金 60100元 /平方米 四層租金 給主力百貨店 兩端餐廳租金 60100元 /平方米 五層 兒童翻斗城爭取作為引進(jìn)項(xiàng)目；若對方不入駐，建議自營，為整個(gè)購物中心吸引人流 創(chuàng)造良好條件。 考慮投入 2021萬元自營 力爭通過經(jīng)營第一年實(shí)現(xiàn) 10%利潤，第二年實(shí)現(xiàn) 20%以上利潤 大型酒樓租金 60100元 八． 招商費(fèi)用估算 招商費(fèi)用使用原則 : 把握招商節(jié)奏，初期費(fèi)用嚴(yán)格控制 , 集中使用招商經(jīng)費(fèi) ,在招商見成效時(shí)候明顯加大費(fèi)用投放力度 . 根據(jù)招商效果進(jìn)行及時(shí)調(diào)整 . 招商宣傳費(fèi)用 招商手冊與導(dǎo)示系統(tǒng) 20萬元 招商廣告 90萬元 招商活動(dòng) 80萬元 小計(jì) 170萬元 招商摸底與招商談判差旅費(fèi)用 各大城市招商調(diào)研摸底及考察費(fèi)用 10萬元 專業(yè)招商人員費(fèi)用 （國際名店招商） 兩名優(yōu)秀招商人才 相關(guān)工資待遇 45萬元 主力店拓展部 招待費(fèi)用 5萬元 招商委托費(fèi)用 計(jì)算方法：一個(gè)月招商面積的租金 5萬 40元 =200萬元 50萬元 開業(yè)宣傳費(fèi)用 包括開業(yè)活動(dòng)，廣告宣傳等 100— 200萬元 總體預(yù)算 400— 500萬元左右 酒店式公寓營銷費(fèi)用 單獨(dú)計(jì)算 預(yù)計(jì)銷售額 3億元 200萬元左右 完全委托中介公司招商，需要 200萬元招商委托費(fèi)用和 170萬宣傳推廣費(fèi)用，共計(jì) 370萬元， 因此，建議局部委托中介公司招商，委托招商費(fèi)用不超過