【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 邊的樓盤供應(yīng)量較大，有風(fēng)和日麗、海灣新城和錦繡前程等。并且與現(xiàn)有供應(yīng)項(xiàng)目集中分布在開發(fā)區(qū)政府附近，在建待建項(xiàng)目在區(qū)政府以東的金沙灘街道辦事處區(qū)域也有集中出現(xiàn)。濱海公路的施工建設(shè)、海底隧道工程的獲批，帶動(dòng)了整體市場(chǎng)的活躍；作為連接鳳凰島旅游度假區(qū)、膠南以及青島和其他內(nèi)陸城市的主要 干道和形象工程，長(zhǎng)江路沿線將要在 2021年帶來(lái)時(shí)以全新的面貌迎接游客。 商務(wù)用房及普通住宅的集中出現(xiàn)，一方面造成了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的出現(xiàn)，另一方面也會(huì)因集群效應(yīng)帶動(dòng)這個(gè)區(qū)域配套的完善和整體市場(chǎng)的發(fā)展。 物業(yè)形態(tài) 項(xiàng) 目 名 稱 所 在 區(qū) 域 物 業(yè) 形 態(tài) 悅海大廈 長(zhǎng)江路與天目山路交匯處 商住兩用 華裕黃金海岸 海悅園對(duì)面，長(zhǎng)江中路 多層、高層 14 福瀛錦繡前城 長(zhǎng)江東路 高層 集力景豪 長(zhǎng)江東路 高層 中南海灣新城 珠江路與井岡山路交匯處 高層 隆祺嘉園Ⅱ 阿里山路 高層 澤潤(rùn)幸福城 濱海大道與太行山路交匯處 高層 達(dá)利廣場(chǎng) 江山路與太行山路交匯處 高層 風(fēng)和日麗 海爾大道與濱海大道交匯處 多層、高層 小結(jié)： 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)在售樓盤項(xiàng)目既有住宅項(xiàng)目，也有商住樓項(xiàng)目，也有建筑綜合體項(xiàng)目。尤其是長(zhǎng)江路、江山路及薛家島旅游度假區(qū)的普通住宅樓體量較大，主要以多層和高層為主，江山路和保稅區(qū)的純寫字樓較多。 客戶群體 項(xiàng) 目 名 稱 所 屬 區(qū) 域 面積區(qū)間 （平米） 客戶群體（占 %） 悅海大廈 長(zhǎng)江路與天目山路交匯處 130160 外地人較多。外地人 55%，當(dāng)?shù)?25%，其它： 25% 華裕黃金海岸 海悅園對(duì)面，長(zhǎng)江中路 90150 外地人較多。外地人： 60%，當(dāng)?shù)?30%，其它： 10% 福瀛錦繡前城 長(zhǎng)江東路 80141 以外地人為主。外地：占65%，在開發(fā)區(qū)外地人： 20%，其它： 15% 集力景豪 長(zhǎng)江東路 110180 現(xiàn)空地，未開盤 中南海灣新城 珠江路與井岡山路交匯處 50150 開發(fā)區(qū)人較多，在開發(fā)區(qū)外地人： 60%，外地人： 20%，當(dāng)?shù)厝耍?15%，其它： 5% 15 隆祺嘉園Ⅱ 阿里山路 開發(fā)區(qū)人較多，外地： 20%，開發(fā)區(qū)人： 60%，其 它： 20% 澤潤(rùn)幸福城 濱海大道與太行山路交匯處 67119 在開發(fā)區(qū)的外地人以及外地人。外地：占 50%，在開發(fā)區(qū)外地人： 30%，當(dāng)?shù)兀?20% 達(dá)利廣場(chǎng) 江山路與太行山路交匯處 50170 以外地投資和度假的較多，還有一部份。在當(dāng)?shù)剡^(guò)渡和居住的。外地：占 60%，當(dāng)?shù)兀赫?30%，其它 10%。 風(fēng)和日麗 海爾大道與濱海大道交匯處 91215 以開發(fā)區(qū)人，青島人居多，開發(fā)區(qū)： 50%，青島： 30%，外地人 15%，石大老師： 2%。 小結(jié)： 青島市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)高檔公寓以外地市場(chǎng)占 55%，其中 20％韓國(guó)客戶 ， 35％東北人， 25％當(dāng)?shù)乜蛻簦?20％在青島客戶。 悅海大廈客戶群體主要以外地客戶較多，外地人： 55%，當(dāng)?shù)兀?25%，其它： 25%。 悅海大廈客戶群體55%25%25%外地人 當(dāng)?shù)?其它 華裕黃金海岸客戶群體 外地人： 60%，當(dāng)?shù)兀?30%，其它： 10%。 16 黃金海岸60%30%10%外地人 當(dāng)?shù)?其它 錦繡前程客戶群體：外地客戶占 65%，在開發(fā)區(qū)生活外地人占 20%，開發(fā)區(qū)當(dāng)?shù)鼐用裾?5%。 中南海灣新城客戶群體在開發(fā)區(qū)外地人： 60%，外地人： 20%，當(dāng)?shù)厝耍?15%，其它：5%。中南海灣新城20%60%15%5%外地人 在開發(fā)區(qū)外地人 當(dāng)?shù)厝?其他 隆祺嘉園Ⅱ客戶群體開發(fā)區(qū)人較多，外地： 20%，開發(fā)區(qū)人： 60%，其它： 20%。 17 隆祺嘉園Ⅱ20%60%20%外地人 開發(fā)區(qū) 其他 澤潤(rùn)幸福城客戶群體在開發(fā)區(qū)的外地人以及外地人。外地：占 50%，在開發(fā)區(qū)外地人：30%，當(dāng)?shù)兀?20%。 澤潤(rùn)幸福50%30%20%外地人 在開發(fā)區(qū)外地人 其他 達(dá)利廣場(chǎng)客戶群體以外地投資和度假的較多，還有一部份。在當(dāng)?shù)剡^(guò)渡和居住的。外地：占 60%，當(dāng)?shù)兀赫?30%，其它 10%。 達(dá)利廣場(chǎng)60%30%10%外地人 本地人 其他 18 風(fēng)和日麗客戶群體以開發(fā)區(qū)人，青島人居多，開發(fā)區(qū)： 50%，青島： 30%，外地人 15%。其中，在開發(fā)區(qū)客戶群體中，石大老師占 2%。 風(fēng)和日麗50%30%15% 2%開發(fā)區(qū) 青島 外地人 石大老師 小結(jié)： 由此可見經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)樓盤客戶群體大多以外地人為主，東北人和韓國(guó)人占 50%，本地人占 20%，其他占 30%，而最小戶型均在 57左右，最大戶型均在 180平方米，市場(chǎng)供應(yīng)主力面積區(qū)間在 90150 之間。由此可以看出市場(chǎng)主要客戶以創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)客戶為主，并且小 面積戶型的設(shè)置可以降低總價(jià)，外地客戶主要以投資型客戶，也有一部分為居住性客戶，本地客戶主要有一部分年輕人婚房和過(guò)渡房為主，青島經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)地產(chǎn)的發(fā)展為投資型客戶和居住性客戶提供了有利的市場(chǎng)空間。 價(jià)格分析 項(xiàng) 目 名 稱 現(xiàn)均價(jià) （元 /平米） 面積區(qū)間 （平米） 裝修情況 悅海大廈 6200 130160 毛坯（菜單式裝修） 華裕黃金海岸 6500(高層 ) 90150 精裝 (400元 ) 福瀛錦繡前城 6300 88141 毛坯（菜單式裝修） 集力景豪 6300 110180 毛坯 中 南海灣新城 6800 52143 （包括酒店式公寓） 毛坯 19 隆祺嘉園Ⅱ 6300 待查 主力戶型： 16 17182 毛坯 (少量精裝 ) 澤潤(rùn)幸福城 6600 67119 毛坯 達(dá)利廣場(chǎng) 7100 64261(高層公寓 ) 3680(酒店式公寓 ) 精裝修 風(fēng)和日麗 5100 57130(三期 ) 精裝 (500) 010002021300040005000600070008000悅海大廈 黃金海岸 錦繡前城 集力景豪 海灣新城 隆祺嘉園澤潤(rùn)幸福城達(dá)利廣場(chǎng) 風(fēng)和日麗 各個(gè)項(xiàng)目的銷售價(jià)格存在較大差異，并存在以下特點(diǎn)： 福瀛錦繡前城、澤潤(rùn)幸福城、達(dá)利廣場(chǎng)、風(fēng)和日麗等樓盤，均價(jià)在 6000— 7100 元 /平方米之間，其中上實(shí)達(dá)利廣場(chǎng)項(xiàng)目是目前開發(fā)區(qū)的精品樓盤，為開發(fā)區(qū)乃至青島市注入新的亮點(diǎn)，也是目前青島經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)價(jià)格較高的樓盤，同時(shí)彰顯名盤的品質(zhì)文化和品牌文化。項(xiàng)目配套齊全，景觀誘人，物業(yè)管理專業(yè)，智能化系統(tǒng)服務(wù)，人性化真情物管，以細(xì)節(jié)提升品質(zhì)，悉心周到，完備的智能化系統(tǒng)服務(wù)呵護(hù)生活。 長(zhǎng)江路、江山路、薛家島旅游區(qū)的新盤價(jià)格基本差異較大，薛家島旅游區(qū)也是青島經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)重要的旅游景點(diǎn)，薛家島也是開發(fā)區(qū)的沿海區(qū)域。目前青島的沿海區(qū)域房?jī)r(jià)過(guò)高，與青島的收入水平差距太大。特別是近幾年來(lái)房地產(chǎn) 市場(chǎng)以島外市場(chǎng)為主，沿海的房?jī)r(jià)被逐漸拉升。沿海房子大部分被外地游客買了。薛家島屬于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的旅游看海區(qū)域，目前開工的新項(xiàng)目增多，價(jià)格也逐漸的提升，基本價(jià)格在 55006000元 /平方米之間。長(zhǎng)江路沿線項(xiàng)目因其區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ?，各類配套較為完善，故項(xiàng)目銷售起價(jià)和均價(jià)要明顯高于薛家島旅游 20 度假區(qū)和江山路項(xiàng)目；新推出項(xiàng)目的價(jià)格水平高于尾盤銷售項(xiàng)目的價(jià)格水平，價(jià)格增長(zhǎng)十分明顯；高標(biāo)準(zhǔn)的裝修配套造成了建設(shè)成本的增加，同時(shí)也因產(chǎn)品品質(zhì)的提升拉動(dòng)了項(xiàng)目的銷售價(jià)格。 二手房樓盤分析 名 稱 物 業(yè) 形 態(tài) 均 價(jià) (元 /平米） 樓 宇 配 套 悅海花園 多層、小高層 4700 雙氣、可視對(duì)講、集中供曖、中空玻璃、 24小時(shí)保安 鳳凰園小區(qū) 多層 4500 單氣 海宸雅園 多層 4600 單氣 長(zhǎng)江花園 多層 5000 （無(wú)房產(chǎn)證） 小區(qū)配套完善，擁有休閑小憩的會(huì)所，大型地下車庫(kù)和幼兒園 ， 集中供曖。 天泰陽(yáng)光海岸 高層 5800 雙氣、可視對(duì)講、集中供曖、中空玻璃、 24小時(shí)保安 薛家島三村 多層 4900 單氣 海韻嘉園 多層、高層 6000 雙氣 魯澤花園 多層 4100 單氣 21 01000202130004000500060007000悅海花園鳳凰園小區(qū)海宸雅園 長(zhǎng)江花園 陽(yáng)光海岸薛家島三村海韻家園 魯澤花園 小結(jié) ： 從上表中可以看出新項(xiàng)目周邊二手房銷售價(jià)格普遍低于新樓盤價(jià)格，但二手房的配套設(shè)施要明顯優(yōu)于新樓盤，區(qū)域的不同二手房的價(jià)格有較大的差異，基本上長(zhǎng)江路、江山路及薛家島旅游度假區(qū)，三個(gè)區(qū)域相差 5001000 元，薛家島旅游度假區(qū)的二手房?jī)r(jià)格基本在45005000元 /平方米之間。 此次調(diào)查主要以鳳凰城項(xiàng)目東側(cè)、北側(cè)及西側(cè)半徑 500米范圍內(nèi)項(xiàng)目。薛家島安置房項(xiàng)目位置位于開發(fā)區(qū)長(zhǎng)江東路以南，銀海路以東，此小區(qū)不對(duì)外銷售，主要是薛家島 6等 5個(gè)村的改造房。共是 65個(gè)多層和 18個(gè)高層，建筑面積達(dá) ，現(xiàn)多層的基本封頂。面積從 80 平方米左右到 120 平主方以內(nèi)的，這是 5 個(gè)村對(duì)換房子是一對(duì)二的方式，多出的面積按市場(chǎng)價(jià) 5000 元 /平方米。 附：區(qū)域樓盤資料 開發(fā)區(qū)樓盤資料 福瀛錦繡前城 物業(yè)類別 : 普通住宅 物業(yè)地址 : 黃島區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)長(zhǎng)江東路 439號(hào) 開 發(fā) 商 : 青島福瀛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 22 代 理 商：上海新聯(lián)康投資顧問(wèn)有限公司 售樓電話 : 053286757888 開盤時(shí)間 : 20210102 入住時(shí)間 : 2021年 10月 綠 化 率： 39． 4% 容 積 率： 3． 3 占地面積： 5． 5萬(wàn)平米 總建面積： 20萬(wàn)平米 一期占地面積： ；二期占地面積： 。 樓層狀況 : 3棟高層，最前面 27層，下面 4層為福瀛辦公，其余 2棟為 29層。 交通狀況 : 安子碼頭公交車、 1 1 4 交房標(biāo)準(zhǔn)：毛坯，可選裝修 銷售情況 面 積： 88141，現(xiàn)共 4種戶型 主力面積： 8 109。 總戶數(shù)：一期 380戶左右 停車位：地下停車，價(jià)格未定 總棟數(shù)：一期 3棟，二期 9棟 層 數(shù)： 27層一棟 ， 29層二棟 戶 型：二室和三室 主力戶型： 二室 開盤時(shí)間： 2021/1 交房時(shí)間： 2021/11 付款方式：一次，按揭 銷售價(jià)格： 5300起價(jià)，每次加 50100元不等，最高價(jià) 7500左右，均價(jià) 6300元。 室內(nèi)裝修情況：毛坯，交房后可選裝修 結(jié) 構(gòu)：鋼混 內(nèi)部配套： 雙氣入戶，電視電話寬帶 23 物業(yè)管理費(fèi)： 1． 6 產(chǎn) 權(quán)： 50年 樓間距： 47米 優(yōu)惠情況： 無(wú) 公攤： 20%左右 購(gòu)買人群： 外地人居多 小區(qū)配套 智能住宅、聯(lián)網(wǎng)免提可視對(duì)講系統(tǒng)、門禁及一卡通系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理 系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、周界防范系統(tǒng)、背景音樂(lè)廣播系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、家庭安全防范系統(tǒng)、 3000 平米高級(jí)會(huì)所、水景、花園 地豐大廈 （圖為地豐大廈效果圖） 樓盤性質(zhì)：寫字樓 項(xiàng)目地址：黃島區(qū)長(zhǎng)江中路與太行山路交匯處，佳家源對(duì)面 銷售熱線： 053286696666 86998999 投 資 商：山東青島地豐集團(tuán) 24 開 發(fā) 商：山東興華建設(shè)集團(tuán) 設(shè)計(jì)單位：山東冶金設(shè)計(jì)院 交付日期： 2021年 56月 物業(yè)公司：未定 占地面積： 34000平方米 建筑面積： 53000平方米 開盤時(shí)間 : 20210930 入住時(shí)間 : 20210331 容積率 : 綠化率 : 35% 樓層狀況 : 28層 150套 設(shè)計(jì)特點(diǎn) 建筑群體組織方式：一棟 22F裙帶 4F的聯(lián)體建筑 功能劃分：主樓 1— 3F為四星級(jí)酒店， 4— 6F為地豐集團(tuán)自用， 7— 17F為商務(wù)寫字樓，裙樓1— 2F為政府辦公，樓體采用全鋼結(jié)構(gòu) 面 積：每層在 800平方米，可根據(jù)需要自由分割，靈活布局，滿足不同設(shè)計(jì)