【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 決期限書(shū)面上報(bào)管理處，以便對(duì)用戶(hù)做好解釋工作。 工程維修部主管應(yīng)對(duì)維修保養(yǎng)工作給予技術(shù)指導(dǎo)、檢查，必要時(shí)應(yīng)取得公司工程部經(jīng)理的幫助。 給排水工崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備的運(yùn)行、監(jiān)控、維護(hù)、保養(yǎng)工作。 負(fù)責(zé)水池（箱）的管理和監(jiān)督專(zhuān)業(yè)水處理單位對(duì)水池（箱）的清洗、消毒及水樣抽取和送檢工作。確保向業(yè)主（住戶(hù)）供應(yīng)衛(wèi)生合格的用水。 熟練掌握轄區(qū)內(nèi)管網(wǎng)情況和設(shè)備技術(shù)性能，確保設(shè)備運(yùn)行正常。 確保給排水設(shè)備（設(shè)施）處于良好技術(shù)狀態(tài)，保證生活、消防用水的需要。 負(fù)責(zé)業(yè)主（住戶(hù)）水表的抄 查及派單，及時(shí)督促用戶(hù)按時(shí)繳納水費(fèi)。 負(fù)責(zé)編制給排水設(shè)備的技術(shù)檔案，負(fù)責(zé)申報(bào)給排水備品、備件計(jì)劃。 開(kāi)展節(jié)約用水宣傳。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 23 頁(yè)，共 56 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作。 每月至少一次疏通地下排污管網(wǎng)。 認(rèn)真完成管理處安排的其他有關(guān)工作。 1負(fù)責(zé)游泳池、噴泉池的排水、注水。 供配電設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程 目的 保證供配電設(shè)備操作正確性和安全性。 適用范圍 適用于高壓配電、低壓配電設(shè)備、電力變壓器的操作。 職責(zé) 機(jī)電值班工負(fù)責(zé)供配電設(shè)備（設(shè)施）操作。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 24 頁(yè)，共 56 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 工 作程序 高壓環(huán)網(wǎng)柜 送電操作流程圖 停電操作流程與 送電流程相反。 送電 按照國(guó)家頒布的“變配電值班運(yùn)行操作規(guī)程”及本系統(tǒng)配電系統(tǒng)操作。 變壓器投入運(yùn)行（由于 1變壓器電報(bào)停止和 3變壓器未申報(bào)使用）： A BS8柜盤(pán)面有“合閘”和“分閘”按鈕，按“合閘”按鈕送電，按“分閘”按鈕停電； B 備用電源 送電，發(fā)電機(jī)電源徑 BS19柜送電， BS19柜盤(pán)面選擇開(kāi)關(guān)“斷通”置于“通”位置，自動(dòng)斷開(kāi) BS8柜電源，自備用柜 BS20柜和 BS21柜送電； C 配電柜操作流程： 斷開(kāi) 10KV 電源側(cè)接地開(kāi)關(guān) 合 10KV 隔離開(kāi)關(guān) 斷開(kāi)負(fù)荷側(cè)聯(lián)鎖接地開(kāi)關(guān) 合 10KV 負(fù)荷斷路器 電力變壓器 合低壓斷路器 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 25 頁(yè)，共 56 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) BS1柜 變壓器申報(bào)停止運(yùn)行 BS2柜 接 BS1未運(yùn)行電容補(bǔ)償柜 BS3柜 也接 BS1未運(yùn)行電容補(bǔ)償性 BS4柜 各小柜手持開(kāi)關(guān)把柄旋至“ ON”外合閘送電，旋至“ OFF”處分閘則停電 BS5柜 各 小柜手持開(kāi)關(guān)把柄旋至“ ON”外合閘送電，旋至“ OFF”處分閘則停電 BS6柜 各小柜手持開(kāi)關(guān)把柄旋至“ ON”外合閘送電，旋至“ OFF”處分閘則停電 BS7柜 聯(lián)絡(luò)柜按合閘按鈕，聯(lián)絡(luò)BS 4柜送電 BS8柜 BS2變壓器低壓進(jìn)線(xiàn)柜，上斷計(jì)量下端有“合閘“和”分閘“按鈕，按”合閘“按鈕可向兩邊送電 BS9柜 電容無(wú)功補(bǔ)償，選擇自動(dòng)補(bǔ)償按鈕可自動(dòng)補(bǔ)償。 BS12柜 各小柜手持開(kāi)關(guān)把柄旋至“ ON”外合閘送電，旋至“ OFF”處分閘則停電 BS11柜 各小柜手持開(kāi)關(guān)把柄旋至“ ON”外合閘送電，旋至“ OFF”處分閘則停電 BS10柜 也是電容無(wú)功補(bǔ)償，選擇自動(dòng)補(bǔ)償 按鈕 BS13柜 按合閘按鈕可聯(lián)絡(luò) BS8柜，向 1 1 119市 BS14柜 BS3變壓器進(jìn)線(xiàn)柜，該變壓器未申報(bào)運(yùn)行使用。 BS15柜 接 BS14未運(yùn)行，電容補(bǔ)償柜 BS18柜 各小柜手持開(kāi)關(guān)把柄旋至 “ ON”外合閘送電，旋至“ OFF”處分閘則停電 BS17柜 各小柜手持開(kāi)關(guān)把柄旋至“ ON”外合閘送電，旋至“ OFF”處分閘則停電 BS16柜 各小柜手持開(kāi)關(guān)把柄旋至“ ON”外合閘送電，旋至“ OFF”處分閘則停電 BS20柜 各小柜手持開(kāi)關(guān)把柄旋至“ ON”外合閘送電，旋至“ OFF”處分閘則停 電 BS21柜 各小柜手持開(kāi)關(guān)把柄旋至“ ON”外合閘送電，旋至“ OFF”處分閘則停電 BS19柜 盤(pán)面選擇開(kāi)關(guān)打開(kāi)自動(dòng)位置，能自動(dòng)切換市電和發(fā)電機(jī)電源，市電電源優(yōu)先考慮。市電停電后，發(fā)電可送 20和 21柜 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 26 頁(yè)，共 56 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 停電 BS8柜盤(pán)面有“合閘”和“分閘”按鈕，按“分閘”按鈕，則可停電； 備用電源停電，停發(fā)電機(jī)工作電源即可。 供配電設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程 變配電全部機(jī)電設(shè)備，由管理處工程維修部負(fù)責(zé)值班及運(yùn)行管理 ，停、送電由值班人員操作，非值班檢修人員未經(jīng)允許不得隨便進(jìn)變配電房。 變配電房要保持良好的照明和通風(fēng)，室內(nèi)要配備干濕溫度計(jì)，經(jīng)常檢查室內(nèi)溫度和濕度。 建立運(yùn)行記錄，每班巡查 4 次，每月細(xì)查一次，半年全面檢查一次，查出問(wèn)題及時(shí)修理，不能解決的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)逐級(jí)上報(bào)，以獲得解決。 每班巡查內(nèi)容：房?jī)?nèi)有無(wú)異味、異常響聲，指示燈有無(wú)缺損，補(bǔ)償柜等運(yùn)行是否正常。 每班按規(guī)定記錄電壓、電流、電度等讀數(shù)，節(jié)約電能，降低成本。 檢修，停電拉閘后要掛標(biāo)志牌，以免不明情況誤操作。 禁止亂拉、亂接線(xiàn)路，嚴(yán)禁超載運(yùn)行，如確實(shí)需要，要經(jīng)有 關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 操作及檢修時(shí)必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、絕緣鞋及絕緣手套等。 相關(guān)記錄 《配電值班記錄》 《配電交接班一覽表》 業(yè)主（住戶(hù)）報(bào)修處理規(guī)程 目的 盡快處理業(yè)主（住戶(hù)）的報(bào)修，規(guī)范維修服務(wù)工作，確保提供滿(mǎn)意服務(wù)。 適用范圍 適用于處理多層、高層住宅業(yè)主（住戶(hù)）用戶(hù)報(bào)修。 職責(zé) 管理處綜合管理負(fù)責(zé)住戶(hù)報(bào)修接待、管理。 管理處工程維修部負(fù)責(zé)維修服務(wù)。 工程維修部、維修工、保安員在接到業(yè)主（住戶(hù)）報(bào)修時(shí)，應(yīng)按 向 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 27 頁(yè)，共 56 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 業(yè)主（住戶(hù)）說(shuō)明。 工作程序 綜合管 理部房管員接到提供住戶(hù)報(bào)修要求時(shí)，及時(shí)填寫(xiě)《維修安裝服務(wù)登記表》。 房管員將記錄的內(nèi)容如住戶(hù)名稱(chēng)、樓層號(hào)、聯(lián)系電話(huà)、報(bào)修內(nèi)容、填單具體時(shí)間預(yù)約維修時(shí)間等填入《維修申請(qǐng)表》（一世三聯(lián)）相應(yīng)欄目?jī)?nèi)。 綜合管理處房管員將填好的《報(bào)修記錄表》和《維修單》在 10 分鐘內(nèi)送達(dá)工程維修部，并請(qǐng)接單人簽字接收，屬即時(shí)維修需立即送達(dá)維修部。 維修部人員接到《維修申請(qǐng)表》后及時(shí)填寫(xiě)具體時(shí)間、接單時(shí)間。 如住戶(hù)報(bào)修內(nèi)容屬綜合管理部直接完成項(xiàng)目，可由綜合管理部填寫(xiě)記錄表，維修后請(qǐng)住戶(hù)簽名認(rèn)可。 如住戶(hù)報(bào) 修內(nèi)容屬《維修服務(wù)項(xiàng)目表》內(nèi)的項(xiàng)目，維修人員應(yīng)在預(yù)約維修時(shí)間前到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；否則由工程維修部主管進(jìn)行評(píng)審后回復(fù)住戶(hù)是否可進(jìn)行維修。 維修人員對(duì)住戶(hù)報(bào)修內(nèi)容進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)后，在《維修申請(qǐng)表》上據(jù)實(shí)填寫(xiě)維修項(xiàng)目等內(nèi)容。 對(duì)有償維修服務(wù)，維修人員應(yīng)按照《維修服務(wù)項(xiàng)目表收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》收費(fèi)并在《維修申請(qǐng)表》上說(shuō)明應(yīng)收的各項(xiàng)費(fèi)用金額。 維修完成后，維修人員應(yīng)請(qǐng)住戶(hù)試用或檢查合格后在《維修申請(qǐng)表》上簽名確認(rèn)，并填寫(xiě)完成時(shí)間。 管理處綜合管理部在維修完成后，應(yīng)審核維修單的有關(guān)情況，尤其對(duì)維修的及時(shí)性、維修質(zhì) 量、服務(wù)態(tài)度按《回訪規(guī)定》進(jìn)行回訪，發(fā)現(xiàn)有弄虛作假現(xiàn)象嚴(yán)肅處理。 發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)規(guī)程 目的 確保發(fā)電機(jī)處于良好運(yùn)行狀態(tài) 職責(zé) 配電值班工負(fù)責(zé)發(fā)電機(jī)的維修保養(yǎng)。 工程維修部主管負(fù)責(zé)重大維修外委申請(qǐng)以及對(duì)維修保養(yǎng)提供工作指導(dǎo)及監(jiān)督。 工作程序 工程維修部主管按運(yùn)行情況制定中修、大修計(jì)劃，報(bào)公司工程部批準(zhǔn)。 配電工按《柴油發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)》要求進(jìn)行維修保養(yǎng)，并將維修情況記錄《發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)記錄表》、《設(shè)備大、中修記錄》中，零部件更換及大修情況同時(shí)記錄于《設(shè)備檔案登記表》。 故 障維修一般不超過(guò) 8 小時(shí)，若在 8 小時(shí)內(nèi)無(wú)法解決的重要部件故障， 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 28 頁(yè)，共 56 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時(shí)間上報(bào)管理處，限期解決。 相關(guān)記錄 《發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)記錄》 供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程 目的 及時(shí)處理供配電設(shè)備故障，確保設(shè)備性能，保證安全運(yùn)行。 適用范圍 適用于高低壓配電設(shè)備、變壓器及附屬設(shè)備的維修保養(yǎng)工作。 職責(zé) 工程維修部值班工負(fù)責(zé)機(jī)電設(shè)備的維修保養(yǎng)。 工程維修部主管負(fù)責(zé)對(duì)維修保養(yǎng)工作進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督及外委修理的聯(lián)系工作。 工作程序 低壓配電柜設(shè)備由工程維修工負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)，高壓環(huán)柜 、變壓器申請(qǐng)外委修理，對(duì)高壓環(huán)網(wǎng)柜、變壓器由值班電工負(fù)責(zé)外部環(huán)境的保養(yǎng)、清潔。 工程維修部主管提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督，并按運(yùn)行情況制定中修、大修計(jì)劃報(bào)公司批準(zhǔn)。 維修保養(yǎng)過(guò)程中，應(yīng)遵守安全操作程序，停電管理工作程序。 機(jī)電紙板工按《低壓配電柜、控制柜維修保養(yǎng)》、《變壓器保養(yǎng)表》、《低壓配電柜控制柜檢查保養(yǎng)表》、《變壓器檢查保養(yǎng)表》要求維修保養(yǎng)，并將維修保養(yǎng)情況記錄于《配電房設(shè)備保養(yǎng)記錄》、《維修日常記錄表》、《設(shè)備大、中修記錄》、《低壓配電柜、控制柜保養(yǎng)記錄》，零部件更換及大修情況同時(shí)記錄 于《設(shè)備檔案記錄表》。 供配電設(shè)備故障維修一般不超過(guò) 8 小時(shí)，若在 8 小時(shí)內(nèi)無(wú)法解決的重要部位故障，應(yīng)將故障原因，解決方案、解決時(shí)間書(shū)面上報(bào)管理處，限期解決。 凡是夜間發(fā)生的，不影響住戶(hù)生活、工作的，不會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重后果的供配電故障，可同接班人員同時(shí)處理。 支持性文件和相關(guān)記錄。 《設(shè)備對(duì)外委托維修申請(qǐng)表》 低壓配電柜、控制柜檢查保養(yǎng)表 NO 檢查保養(yǎng)項(xiàng)目 保養(yǎng)內(nèi)容（含使用材料） 周期 1 配電柜 清潔 月 2 電器儀表 外表清潔、顯示正常、 固定可靠 月 3 繼電器、交流接觸器 外表清潔、 觸點(diǎn)完好、無(wú)過(guò)熱現(xiàn)象、無(wú)噪音 月 4 控制回路 壓接良好、標(biāo)號(hào)清晰、絕緣無(wú)變色、老 月 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 29 頁(yè)，共 56 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 化 5 指示燈、按鈕、轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān) 外表清潔、標(biāo)態(tài)清晰、固定可靠、轉(zhuǎn)動(dòng) 靈活 月 6 絕緣設(shè)備（鞋、手套等） 在指定位置放好，完好無(wú)損 月 7 電容無(wú)功補(bǔ)償 功率因素達(dá) 以上，電容接觸器完好，電容補(bǔ)償三相平衡 月 8 母線(xiàn)排 壓接良好、色標(biāo)清晰、絕緣良好 年 9 配電屏對(duì)地測(cè)試 接地良好 年 《變壓器檢查保養(yǎng)計(jì)劃表》 變壓器檢查保養(yǎng)表 NO 項(xiàng)目 保養(yǎng)內(nèi)容 周期 1 變壓器外觀 掃塵、色表清晰，整體完 好無(wú)損 年 2 絕緣電阻值 高壓測(cè)對(duì)地、零，低壓側(cè)對(duì)地、零，絕緣良好 年 3 零地接線(xiàn)端正 壓接良好、牢固可靠 年 4 母線(xiàn)排 壓接良好、牢固可靠 年 5 絕緣子 掃塵、整體完好無(wú)損 年 《配電房設(shè)備保養(yǎng)記錄》 機(jī)電設(shè)備管理規(guī)程 目的 確保管理處各類(lèi)機(jī)電設(shè)備在安全穩(wěn)定的技術(shù)狀態(tài)下正常運(yùn)行。 適用范圍 適用于管理處范圍內(nèi)的高、低壓配電設(shè)備、變壓器、發(fā)電機(jī)組、給排水設(shè)備、空調(diào)主機(jī)、各類(lèi)水泵、風(fēng)柜、電梯、風(fēng)機(jī)以及消防設(shè)備等設(shè)備的運(yùn)行操作、維護(hù)、保養(yǎng)。 職責(zé) 工程維修部人員負(fù)責(zé)各專(zhuān)業(yè)范 圍內(nèi)的設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)、日常巡視檢查、設(shè)備清潔、記錄，并參與大、中修。 管理處工程維修部主管負(fù)責(zé)按運(yùn)行情況確定大、中修計(jì)劃，負(fù)責(zé)指導(dǎo)設(shè)備的綜合管理、技術(shù)指導(dǎo)及上述工作監(jiān)督、檢查。 管理處綜合管理部負(fù)責(zé)向有關(guān)用戶(hù)通知停電、停水以及有關(guān)工程維修涉及到用戶(hù)的內(nèi)容。 管理處主任負(fù)責(zé)對(duì)上述工作的監(jiān)督、檢查。 公司工程部負(fù)責(zé)批準(zhǔn)管理處工程維修部主管提出的大、中修計(jì)劃，并組織公司工程技術(shù)人員對(duì)重大設(shè)備的檢修或申請(qǐng)外委維修。 內(nèi)容 工程維修部建立設(shè)備臺(tái)帳、設(shè)備卡、對(duì)所有設(shè)備進(jìn)行分類(lèi)編號(hào)、對(duì)設(shè)備懸 掛或張貼標(biāo)志牌。 建立設(shè)備運(yùn)行記錄、維修保養(yǎng)記錄、如果是大、中修必須注明，設(shè)備檔案，便于工程維修安排，保障設(shè)備正常運(yùn)行。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 30 頁(yè)，共 56 頁(yè) 中國(guó)物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 建立健全各項(xiàng)規(guī)章制度、崗位職責(zé)、操作規(guī)程，對(duì)檢修內(nèi)容在正常時(shí)間