【正文】 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 管理處工程維修部值班員或電梯工填寫《電梯故障維修登記表》和《電梯、自動扶梯設(shè)備故障維修記錄表》，并通知專業(yè)電梯維修單位處理。 三、 遇到其它復(fù)雜情況，應(yīng)由專業(yè)電梯維修保養(yǎng)單位進行處理。 二、 轎廂停于遠離電梯廳門口的位置時： 1) 利用電話或其它方式，通知轎廂內(nèi)的乘客保持鎮(zhèn)靜，并說明轎廂可能隨時移動，不必驚慌，同時如轎廂內(nèi)處于半 關(guān)閉狀態(tài)，則應(yīng)先行將其完全關(guān)閉； 2) 關(guān)閉機房內(nèi)故障電梯的電源開關(guān)； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 將快慢行開關(guān)由 AUTO 拔至 INSP,手按紅、綠按鈕電梯即可下、上慢行。 手動運行 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 按外召喚按鈕門機開啟。 電梯長期停用，應(yīng)將電梯機房總電源關(guān)掉。 7) 轎廂頂上端，除電梯固有設(shè)備外，不得設(shè)置他物。如遇特殊情況需經(jīng)有關(guān)部門批準，并嚴加安全保護措施后裝運。 6） 督促清潔工經(jīng)常清潔轎廂內(nèi)、轎門地槽及乘客可見部分。做成功物業(yè)管理人！』 第 4 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 2） 每啟轎廂內(nèi)照明燈。做成功物業(yè)管理人！』 第 1 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 共用設(shè)備管理 設(shè)備安全運行規(guī)程及崗位責(zé)任制 電梯安全操作規(guī)程 電梯操作規(guī)程 電梯故障困人救援規(guī)程 電梯故障維修規(guī)程 電梯維修保養(yǎng)規(guī)程 電梯維修保養(yǎng)管理規(guī)程 電梯維修保養(yǎng)安全規(guī)定 電梯定期保養(yǎng)規(guī)程 電梯負荷試驗規(guī)程 電梯工崗位職責(zé) 給排水設(shè)施（設(shè)備）操作規(guī)程 水池水箱的清洗 給排水設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程 給排水崗位職責(zé) 供配電設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程 供配電設(shè)備運行管理規(guī)程 業(yè)主（住戶）報修處理規(guī)程 麥可維多空調(diào)操作規(guī)程 空調(diào)設(shè)備（設(shè)施）運行管理規(guī)程 空調(diào)設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程 發(fā)電機維修保養(yǎng)規(guī)程 供配電設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松龀晒ξ飿I(yè)管理人！』 第 2 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 機電設(shè)備管理規(guī)程 事故處理規(guī)程 設(shè)備故障維修規(guī)程 停電作業(yè)安全操作規(guī)程 康明斯發(fā)電機組操作規(guī)程 柴油發(fā)電機操作規(guī)程 工程維修部工作職責(zé) 工程維修部工作管理規(guī)定 工程維修部主管崗位職責(zé) 工程維修部班長崗位職責(zé) 電工崗位職責(zé) 弱電工崗位職責(zé) 維修工崗位職責(zé) 土建工崗位職責(zé) 設(shè)備運行人員崗位職責(zé) 工程維修人員崗位職責(zé) 電氣維修管理規(guī)定 設(shè)備分類代碼 交接班制度 值班制度 報告制度 設(shè)備故障維修規(guī)定 汽車道閘保養(yǎng)規(guī)定 公共照明節(jié)能管理制度 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 3） 每日開始工作前，將電梯上下行駛數(shù)次，無異味現(xiàn)象后方可使用。 電梯行駛中應(yīng)注意事項 1) 轎廂的載重量不應(yīng)該超過額度載重量。 4) 嚴禁在層門開啟情況下，掀按檢修按鈕來開動電梯作一般行駛，不允許掀按檢修、急停按鈕來消除正常行駛中的選層信號。 當電梯使用中發(fā)生如下故障時，應(yīng)立即通知維修人員，停用檢修： 1) 層、轎門完全關(guān)閉后，電梯未能正常行駛時； 2) 運行速度顯著變化時； 3) 層、轎門關(guān)閉前，電梯自行行駛時； 4) 行駛方向與選定方向相反時； 5) 內(nèi)選、平層、快速、召喚和指層信號失錄失控時； 6) 發(fā)覺有異常噪音，較大振動和沖擊時； 7) 當轎廂在額定載重量下，如有超端站位置而繼續(xù)運行時； 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 電梯操作規(guī)程 目的 確保操作的安全性和正確性。 用鑰匙打開轎廂內(nèi)控制面板的操作盒，扳動照明開關(guān)按鈕，照明燈亮，將風(fēng)扇開關(guān)（ FAN/OFF）扳至（ FAN）處，風(fēng)扇運轉(zhuǎn)。做成功物業(yè)管理人！』 第 6 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 將首層基站鎖用鑰匙將關(guān)機狀態(tài)打到運行狀態(tài)。 手動運行僅限于檢修使用。做成功物業(yè)管理人！』 第 7 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 3) 拆除電機之軸端蓋（如有），安上旋柄座及旋柄； 4) 救援人員用力把住旋柄，另一救援人員，手持釋放桿，輕輕撬開制動，注意觀察平層標志，使轎廂逐步移至最接近的電梯口。 四、 如個別電梯與本規(guī)程不符合，則以該梯的困人救援規(guī)程為準。 工程程序 電梯發(fā)生故障時，值班員和電梯工應(yīng)在 10 分鐘內(nèi)快速到現(xiàn)場，專業(yè)電梯維修單位應(yīng)盡快到達。做成功物業(yè)管理人！』 第 8 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 電梯故障一般分為機械故障和電氣故障兩類。 井道與轎廂 轎廂門和自動門機構(gòu)故障：開關(guān)門時有抖動聲，不開門，不關(guān)門，開門時有碰門聲，門隙過大等，清除地坎滑槽雜物，調(diào)整限位輪，更換損壞的吊門輪，調(diào)整門閘隙、調(diào)整安全觸板、連桿轉(zhuǎn)動加油等。 安全鉗故障：運行時有磨鐵聲，嚴重時安全鉗還會動作剎 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 緩沖器故障，緩沖器生銹，不活動，液壓油量不足，除鐵銹，補充液壓油。做成功物業(yè)管理人！』 第 10 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 井道與轎廂 上下限位及極限開關(guān)故障，次故障出現(xiàn)導(dǎo)致電梯不能走車，一般是由于開關(guān)接觸不好或短路原因所致，清潔接觸點或更換、排除斷電等。 張緊輪斷繩開關(guān)故障：此出現(xiàn) 電梯不走車，一般是由于開關(guān) 接觸不良，安全鉗鋼絲過長、損壞等原因所致，清潔接觸點，縮短安全鉗鋼絲，更換開關(guān)。 適用范圍 適用于上海三菱電梯、奧的斯電梯、廣日貨梯、扶梯的維修保養(yǎng)工作 職責(zé) 電梯工負責(zé)參與電梯周檢督促專業(yè)電梯維修單位維修保養(yǎng)，確保電梯安全穩(wěn)定運行。 電梯維修工按《計劃保養(yǎng)工作》參予周檢，機房、設(shè)備每周清掃一次。做成功物業(yè)管理人！』 第 12 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 值班電工）到達現(xiàn)場不超過 10 分鐘。 三、 當電梯年檢工作前期， 要配合勞動局及專業(yè)電梯維修單位進行一次全面徹底的檢查、檢修、調(diào)整、調(diào)試工作，保證電梯的安全使用年檢、年審、辦證通過。 管理處工程維修部電梯工進行維修保養(yǎng)時按照本規(guī)定執(zhí)行。 在轎頂維修適應(yīng)合上檢修開關(guān)，在轎頂需停車長時間維修或保養(yǎng)時應(yīng)斷開轎頂基停開關(guān)。 操作時應(yīng)由主持和助手協(xié)同進行，并保持隨時呼應(yīng)。 電梯維修保養(yǎng)注意事項 非維修保養(yǎng)人員不得擅自進行維修作業(yè)，維修保養(yǎng)時應(yīng)謹慎小心。做成功物業(yè)管理人！』 第 14 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 職責(zé) 專業(yè)電梯維修負責(zé)參考本規(guī)程，具體執(zhí)行電梯定期保養(yǎng)工作，并填寫《升降梯、電梯保養(yǎng)工作單》、《電梯定期保養(yǎng)報告書》、《電梯檢修回訪單》，交由管理處工程維修部。 限速器及限速器的開關(guān)的檢查、清掃，活動部位注油。 機身及井道 保養(yǎng)時從最高層向下保養(yǎng)（用檢修速度）。 廳轎門閘銷及廳轎門聯(lián)鎖開關(guān)內(nèi)部檢查及接點清潔，廳轎門聯(lián)鎖開關(guān)線路檢查。 鋼帶清掃、抹油，鋼帶開關(guān)檢查。 井底各 設(shè)備檢查、清掃、抹油，各種安全開關(guān)，急停開關(guān)、底坑照明等開關(guān)的有效確認。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 電梯的運行試驗 電梯轎廂分別以 50%載荷和額度載荷，并在通電持續(xù)率 40％的情況下往復(fù)運行 小時，電梯應(yīng)運行平穩(wěn)，制動可靠，啟動、運動和停止時轎廂應(yīng)無劇烈振動或沖擊。做成功物業(yè)管理人！』 第 17 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 一、 嚴格遵守國家和市有關(guān)技術(shù)法規(guī)和標準以及公司的各項規(guī)章制動。 五、 在工程維修部主管的指導(dǎo)下，負責(zé)電梯的綜合管理，包括技術(shù)資料、檔案的收集，配合專業(yè)電梯維修單位、勞動局對年審、辦證工作。 九、 積極完成上級交辦的各項臨時任務(wù)。 開啟進水閥 將水泵控制柜轉(zhuǎn)換開關(guān)撥至“自動”位置 將控制柜“自動運行”按鈕，水泵系統(tǒng)進行運行狀態(tài)，自動供水 開啟出水閥 按控制柜上“自動停止”按鈕，水泵指示燈滅水泵系統(tǒng)停止運行 將水泵控制柜轉(zhuǎn)換開關(guān)撥至“停止”位置 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 內(nèi)容 1） 地下水池、屋頂水箱每半年應(yīng)清洗 1 次，若遇特殊情況增加清洗次數(shù)。 4） 清洗前應(yīng)做好所需機電工具檢測器具，清潔工具及消毒藥物的準備工作。 C 用燃著的蠟燭放人池底不因缺氧而熄滅，以確?？諝庑迈r。做成功物業(yè)管理人！』 第 21 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 從水池（箱）外接自來水沖洗四周。 I 檢查各種設(shè)施正常后，注入水，取水樣送區(qū)以上衛(wèi)生防疫站進行檢驗。 4） 清洗人員必須配戴口罩和防護眼鏡。 職責(zé) 工程維修部給排水維修工負責(zé)給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng)。 給排水設(shè)備故障一般不超過 4 小時，若在 4 小時內(nèi)無法解決的重大故障，應(yīng)將故障 原因、解決方案、解決期限書面上報管理處，以便對用戶做好解釋工作。確保向業(yè)主（住戶）供應(yīng)衛(wèi)生合格的用水。 負責(zé)編制給排水設(shè)備的技術(shù)檔案，負責(zé)申報給排水備品、備件計劃。 每月至少一次疏通地下排污管網(wǎng)。 適用范圍 適用于高壓配電、低壓配電設(shè)備、電力變壓器的操作。 送電 按照國家頒布的“變配電值班運行操作規(guī)程”及本系統(tǒng)配電系統(tǒng)操作。 BS15柜 接 BS14未運行，電容補償柜 BS18柜 各小柜手持開關(guān)把柄旋至 “ ON”外合閘送電，旋至“ OFF”處分閘則停電 BS17柜 各小柜手持開關(guān)把柄旋至“ ON”外合閘送電，旋至“ OFF”處分閘則停電 BS16柜 各小柜手持開關(guān)把柄旋至“ ON”外合閘送電，旋至“ OFF”處分閘則停電 BS20柜 各小柜手持開關(guān)把柄旋至“ ON”外合閘送電，旋至“ OFF”處分閘則停 電 BS21柜 各小柜手持開關(guān)把柄旋至“ ON”外合閘送電，旋至“ OFF”處分閘則停電 BS19柜 盤面選擇開關(guān)打開自動位置，能自動切換市電和發(fā)電機電源，市電電源優(yōu)先考慮。 變配電房要保持良好的照明和通風(fēng)，室內(nèi)要配備干濕溫度計，經(jīng)常檢查室內(nèi)溫度和濕度。 檢修，停電拉閘后要掛標志牌，以免不明情況誤操作。 適用范圍 適用于處理多層、高層住宅業(yè)主（住戶）用戶報修。做成功物業(yè)管理人！』 第 27 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 業(yè)主（住戶）說明。 維修部人員接到《維修申請表》后及時填寫具體時間、接單時間。 對有償維修服務(wù)，維修人員應(yīng)按照《維修服務(wù)項目表收費標準》收費并在《維修申請表》上說明應(yīng)收的各項費用金額。 工程維修部主管負責(zé)重大維修外委申請以及對維修保養(yǎng)提供工作指導(dǎo)及監(jiān)督。做成功物業(yè)管理人！』 第 28 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務(wù)教育網(wǎng) 應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時間上報管理處，限期解決。 工程維修部主管負責(zé)對維修保養(yǎng)工作進行指導(dǎo)、監(jiān)督及外委修理的聯(lián)系工作。 機電紙板工按《低壓配電柜、控制柜維修保養(yǎng)》、《變壓器保養(yǎng)表》、《低壓配電柜控制柜檢查保養(yǎng)表》、《變壓器檢查保養(yǎng)表》要求維修保養(yǎng)，并將維修保養(yǎng)情況記錄于《配電房設(shè)備保養(yǎng)記錄》、《維修日常記錄表》、《設(shè)備大、中修記錄》、《低壓配電柜、控制柜保養(yǎng)記錄》，零部件更換及大修情況同時記錄 于《設(shè)備檔案記錄表》。 《設(shè)備對外委托維修申請表》 低壓配電柜、控制柜檢查保養(yǎng)表 NO 檢查保養(yǎng)項目 保養(yǎng)內(nèi)容（含使用材料） 周期 1 配電柜 清潔 月 2 電器儀表 外表清潔、顯示正常、 固定可靠 月 3 繼電器、交流接觸器 外表清潔、 觸點完好、無過熱現(xiàn)象、無噪音 月 4 控制回路 壓接良好、標號清晰、絕緣無變色、老 月 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 管理處工程維修部主管負責(zé)按運行情況確定大、中修計劃，負責(zé)指導(dǎo)設(shè)備的綜合管理、技術(shù)指導(dǎo)及上述工作監(jiān)督、檢查。 內(nèi)容 工程維修部建立設(shè)備臺帳、設(shè)備卡、對所有設(shè)備進行分類編號、對設(shè)備懸 掛或張貼標志牌。 事故處理規(guī)程 目的 確保及時正確處理設(shè)備事故 適用范圍 適用于設(shè)備事故發(fā)生的搶救處理。 管理處主任應(yīng)加強對工程維修部的管理力度，及時主持召開事故分析會，并在《事故分析報告》上簽字。 鄰近工作設(shè)備與工作人員有足夠的安全距離。 『學(xué)習(xí)改變?nèi)松? 懸掛標示牌和裝設(shè)遮攔 一經(jīng)合閘即可送電到工作地點的刀閘和刀閘的操作把手上懸掛“禁止合閘，有人工作！”的標示牌。 接地線應(yīng)不小于 25 平方毫米（ 35KV 以上的） 嚴禁用纏繞的方法進行接地或短路。 總經(jīng)理負責(zé)外委維修的審批。 本公司由于人員和設(shè)備所限不能處理的故障，報請公司總經(jīng)理外委修理，管理處維修參與，修好后公司工程部組織