【文章內容簡介】 21 投影儀 1部 15000 15000 社區(qū)文化活動用 22 數(shù)碼攝像機 1部 15000 15000 23 數(shù)碼相機 1部 5000 5000 24 音響 1套 20210 20210 25 彩電 29 寸 1臺 3000 3000 26 交通車 1輛 100000 27 宿舍寢具 150套 500 75000 28 廚房裝備用具 1套 40000 40000 小計 三、清潔綠化工具 序號 名稱 數(shù)量 單價 合計 (元 ) 用途或備注 1 吸塵機 1臺 1500 1500 17 2 剪草機 1臺 3400 3400 3 綠籬修剪機 1臺 1800 1800 4 機動噴霧器 1臺 2021 2021 5 手動噴霧器 2臺 50 100 6 不銹鋼垃圾車 12部 2500 30000 7 綠化清運車 2臺 165 330 8 分類垃圾桶（箱） 8套 360 2880 9 樓層垃圾桶 364個 250 91000 10 果皮箱 80個 30 2400 11 清潔工具 30套 300 9000 12 綠化工具 5套 500 2500 小計 四、維修工具 序號 名稱 數(shù)量 單價 合計 用途或備注 1 電焊機 2臺 800 1600 2 切割機 1臺 1500 1500 18 3 手提砂輪機 1臺 260 260 4 疏通機 2臺 350 700 5 沖擊鉆 2臺 1500 3000 6 手電鉆 2臺 500 1000 7 潛水泵 2臺 1200 2400 8 4M 鋁合金梯 1部 150 150 9 鋁合金梯 1部 120 120 10 鋁合金梯 2部 110 220 11 電工工具 4套 600 2400 12 管道工工具 2套 90 180 13 木工工具 3套 300 900 14 瓦工工具 4套 200 800 15 高空作業(yè)工具 2套 1000 2021 16 空調工工具 3套 1000 3000 17 常用材料備件 1批 20210 20210 小計 五、治安、交通、消防管理裝備 序號 名稱 數(shù)量 單價 合計 用途或備注 1 無線對講系統(tǒng) 1套 2021 40000 20 機 19 2 警棍 20根 60 1200 3 警示牌 25塊 200 5000 4 車輛減速駁 16塊 1000 16000 5 消防云梯 2套 1500 3000 6 推車式 1211 滅火器 5套 1000 5000 7 消防斧頭 14把 50 700 8 專用消防扳手 14把 30 420 9 防毒面具 30套 120 3600 10 鋼盔 30套 100 3000 11 消防靴 30套 80 2400 12 手提式 1211 滅火器 396支 200 79200 13 訓練器材 1套 10000 10000 小計 物業(yè)管理經(jīng)費及相關測算 WUYEGUANLIJINGFEIJIXIANGGUANCESUAN 一、可園物業(yè)管理經(jīng)費收費原則： 嚴格按照深圳市物業(yè)管理行業(yè)收費指導標準 收??； 按照管理費“收支平衡、略有節(jié)余”原則收??； 20 定期公布管理費收支狀況，接受業(yè)主監(jiān)督。 二、可園物業(yè)管理經(jīng)費來源： 管理服務費、智能化維護費、公用設施專用基金、住宅維修基金（本體基金）、商業(yè)用房租金、物業(yè)管理有償經(jīng)營收入等。 管理服務費 在對可園實行“數(shù)字化社區(qū)、零距離管理”，保障服務質量的情況下，以深圳市微福利房物業(yè)管理費用標準作為取可園物業(yè)管理收費標準，具體標準暫擬為： 住宅物業(yè)： 元 /平方米月 商業(yè)物業(yè)： 元 /平方米月 智能化維護費： 16 元 /戶月 公用設施專用基金 按照《條例》及其實施細則以及市住宅相關規(guī)定，市住宅局在可園物業(yè)移交時，應一次性向業(yè)主委員會劃撥專用基金。 基金標準為：開發(fā)物業(yè)除地價以外的建設總投資的 2%。 此基金由福田區(qū)住宅局設立專帳管理，?？顚Ｓ糜谧≌瑓^(qū)內重大設施改造。需使用時，由物業(yè)公司申請，經(jīng)業(yè)主管理委員會核準后執(zhí)行。 （具體執(zhí)行及相關細節(jié)均遵照以上政府文件及法規(guī)） 房屋本體維修基金 按照《條例》及其實施細則規(guī)定，此項收費在物業(yè)入住一年后（即保修期滿后），由管理處向業(yè)主收取。 標準為： 元 /㎡月 。 車輛保管費 、車輛場地使用費 按《條例》規(guī)定，停車場按照產(chǎn)權分離的原則，即由物業(yè)管理公司對轄區(qū)停車場進行管理，同時按照相關規(guī)定收取車輛停放費用，所得收入計入管理經(jīng)費，用于管理開支。按照深圳市住宅區(qū)車輛停放費用收取最新規(guī)定，收取標準為： 地下車庫： 250 元 /月 .車 ； 向業(yè)主 (住戶 )提供多種有償便民服務費及其它政策規(guī)定應收取的費用。 21 三、管理虧損的解決方法 在保持本方案優(yōu)質物業(yè)管理服務水準的情況下，根據(jù)目前測算，可園每月管理費用總收入為 萬元，總支出為 萬元，每月實際虧損約 萬元。 為解決 管理虧損，保持可園高水準物業(yè)管理良性循環(huán)，擬提出如下解決方法： 管理單位強化內部管理，采取增效節(jié)能措施，降低管理成本。 市住宅局按《條例》規(guī)定，切實保證“兩房、一金”落實到位。 市住宅局適當增撥商業(yè)用房，由管理單位合理經(jīng)營以填補費用缺口。 四、可園管理費用測算表 可園管理費用測算匯總表 序號 項 目 月費用 (萬元 ) 數(shù)據(jù)來源 (附后 ) 1 總收入 《收入測算表》 22 2 總支出 =(1)+? +(10) (1) 人員工資 《人員工資測算表》 (2) 辦公費用 《辦公費用測算表》 (3) 公共設備設施維修養(yǎng)護費 《公共設施設備維修養(yǎng)護費測算表》 (4) 清潔衛(wèi)生費 《清潔衛(wèi)生費測算表》 (5) 綠化養(yǎng)護費 《綠化養(yǎng)護費測算表》 (6) 公共秩序管理費 《公共秩序管理費 測算表》 (7) 公用電費 《公用電費及其它 費用測算表》 (8) 其它費用 《公用電費及其它 費用測算表》 (9) 物業(yè)管理傭金 《公用電費及其它 費 用測算表》 (10) 稅收 《公用電費及其它 費用測算表》 3 結余 =總收入 總支出 收入測算表 類別：收入（ 萬元 /月 )） 序號 項目 測算依據(jù) 測算式 測算結果 占總 % 備注 1 住宅管理費 面積 197000M2,每平米 元 ,入住率 97% 197000 元 97% 23 2 住宅空置管理費 面積 197000M2,每平米 60%元 ,空置率 3% 197000 元 3% 元 60% 3 商業(yè)用房管理費 面積 ,每平米 元 元 元上浮150% 4 管理處商鋪租賃費 總建筑面積 2‰ =,每平米租金 65 元 65 元 5 停車位費 總車位 1180個 ,每個車位 250元 ,收費率 80% 1180250 元 85% 相關部門免費車位約 100 個 6 臨時停車位 110 位 /天 1105 元 30 天 7 戲水池經(jīng)營 綜合測算 9000元 /月 9000元 8 有償服務 綜合測算 3200元 /月 3200元 總收入 1+??+8 注：空置房管理服務費是根據(jù)深住 [1997]16 號《關于住宅區(qū)物業(yè)管理接收程序和管理收費有關事項的通知》第六條第 (二 )項制定。 商業(yè)用房管理服務費是根椐深物價 [1997]141 號《關于下達我市物業(yè)管理服務收費指導標準的通知》第七項。 根據(jù)《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》第二十條，高層住宅 區(qū)總建筑面積的千分之二的比例提供部分商業(yè)用房 人員工資測算表 類別：支出（ 萬元 /月 ） 序號 項目 測算依據(jù) 測算式 測算結果 占總 % 備注 1 主任、副主任 主任 1 人 ,副主任 1 人 ,每人月總工資 6500元 6500 元 2 24 2 事務助理 4 名事務助理 ,每人月總工資 3500 元 3500 元 4 3 事務員 6名事務員 ,1名出納 ,每人月總工資 2400 元 2400 元 7 4 機電運行技術 員 7 名 ,每人月工資 2021 元 2021 元 7 5 維修工 6 名 ,每人月工資 1600 元 1600 元 6 6 炊事員 3 名 ,每人月總工資 1000 元 1000 元 3 7 清潔綠化人員 52 名 ,每人月總工資 900 元 900 元 52 8 保安人員 正副隊長 3 名 ,每人月工資2021 元 ,保安 118 名 ,每人月工資 1000 元 2021 元 3+1000 元 118 9 工資附加費 人員工資總額的 40%=社保%+福利基金 14%+工會2%+教育 %+加班 2% 萬元 38% 按相關法 律制定 一、 人員工資小計 202 人（總人數(shù)為 211 人，其中 3 名網(wǎng)絡人員， 6名設備維護技術員工資已算在相關的維護費中，此處不計） 注：工資標準按行業(yè)從業(yè)人員中等水平測定。 辦公費用測算表 類別：支出 (萬元 /月 ) 序號 項目 測算依據(jù) 測算式 測算結果 占總 % 備注 25 1 交通通訊 交通車 1 部 2500 元 /月 ,電話 6部 ,每部 400 元 /月 ,傳真機 500元 /月 ,差旅費、通信費人均 50元 ,共 30 人 2500 元 1+400 元6+500 元 1+50 元30 2 低值易耗 ,辦公 ,水電 ,業(yè)務費 ,培訓費 綜合測算 30 名管理人員人均月消耗 220 元 220 元 30 僅統(tǒng)計管 理層 3 服裝費 30名管理人員冬、夏裝綜合測算 2400 元 /人年 2400 元 30247。12 4 廣告 ,宣傳 ,書報 ,標識標牌 ,社區(qū)文化 綜合測算 5500元 /月 5500元 5 辦公自動化維護費 管理處的辦公局域網(wǎng)絡、計算機硬件和軟件維護費綜合測算 1000 元 /月 1000 元 6 開辦費及辦公固定資產(chǎn)折舊 交通車 10 萬 ,辦公設施及物品 萬 ,裝修 30 萬 ,入住資料印刷 ,標識牌 8萬 ,籌備期人員工資 30 萬 ,宿舍及食堂裝修 12萬 ,入住現(xiàn)場 5 萬 ,不可預見費 萬共分 5 年折舊 10++30++8+30+12+5+ 共計 萬 萬 247。(512) 二、 辦公費用 小計 1+??+6 公共設施設備維修養(yǎng)護費測算表 類別：支出（萬 /月） 序號 項目 測算依據(jù) 測算式 測算結果 占總 % 備注 1 電梯維修保養(yǎng)、年檢費 每臺維護費每月 2021 元 , 年檢費每臺 1000 元 ,共 28 臺 (2021+1000247。12)28 26 2 供配電系統(tǒng) 低壓配電柜檢修費 元 /K VA月 ,共 7500KVA 7500 3 柴油發(fā)電機 維護費每臺 1200 元，共 3 臺 12003 4 公共照明系統(tǒng) 日光燈管 9 元 /支 ,日光燈 2428 根 (雙管 2880+單管 1620+三管 316),半年換一次 ,整流器 15元 /只 ,共 2428 只 ,2 年換一次 ,日光燈架 25 元 /個 ,共 1516 只 (880+620+16),4 年換一次 ,節(jié)能燈泡 3元 /個 ,約 6000 個，半年換一次 ,燈頭 2 元 /個 ,約6000 個， 2 年換一次 ,應急標志燈， 250 元 /盞 ,共 800 盞 ,每年更換 15%. 24289247。6+242815247。24+151625247。48+ 60003247。6 +60002247。24+800 250 247。 12 6 消防系統(tǒng) 消火栓 1 元 /臺 月 ,1150 臺 (325