【正文】 25 1 交通通訊 交通車 1 部 2500 元 /月 ,電話 6部 ,每部 400 元 /月 ,傳真機 500元 /月 ,差旅費、通信費人均 50元 ,共 30 人 2500 元 1+400 元6+500 元 1+50 元30 2 低值易耗 ,辦公 ,水電 ,業(yè)務費 ,培訓費 綜合測算 30 名管理人員人均月消耗 220 元 220 元 30 僅統(tǒng)計管 理層 3 服裝費 30名管理人員冬、夏裝綜合測算 2400 元 /人 商業(yè)用房管理服務費是根椐深物價 [1997]141 號《關于下達我市物業(yè)管理服務收費指導標準的通知》第七項。 市住宅局適當增撥商業(yè)用房，由管理單位合理經營以填補費用缺口。 為解決 管理虧損，保持可園高水準物業(yè)管理良性循環(huán)，擬提出如下解決方法： 管理單位強化內部管理，采取增效節(jié)能措施，降低管理成本。按照深圳市住宅區(qū)車輛停放費用收取最新規(guī)定，收取標準為： 地下車庫： 250 元 /月 .車 ； 向業(yè)主 (住戶 )提供多種有償便民服務費及其它政策規(guī)定應收取的費用。月 。 （具體執(zhí)行及相關細節(jié)均遵照以上政府文件及法規(guī)） 房屋本體維修基金 按照《條例》及其實施細則規(guī)定，此項收費在物業(yè)入住一年后（即保修期滿后），由管理處向業(yè)主收取。 此基金由福田區(qū)住宅局設立專帳管理，?？顚Ｓ糜谧≌瑓^(qū)內重大設施改造。月 公用設施專用基金 按照《條例》及其實施細則以及市住宅相關規(guī)定，市住宅局在可園物業(yè)移交時，應一次性向業(yè)主委員會劃撥專用基金。月 商業(yè)物業(yè)： 元 /平方米 二、可園物業(yè)管理經費來源： 管理服務費、智能化維護費、公用設施專用基金、住宅維修基金（本體基金）、商業(yè)用房租金、物業(yè)管理有償經營收入等。 大專 助工 2 人 給排水技術員 2 負責小區(qū)供水設備和設施的驗收和檢測，定期 進和維修 、清洗和搶修工作。 綠化工 8 負責小區(qū)綠地修剪、除草、養(yǎng)護 （五）機電組人員 (6 人 ) 崗位 人數 工作職責 文化素質 專業(yè)素質 電梯技術員 2 負責小區(qū)全部電梯的驗收和檢測，定期進行維 修和搶修工作。 玻璃保潔員 2 負責 14 棟大堂、各層門窗玻璃清潔和 不銹鋼的保養(yǎng)。 高中 助理醫(yī)師 1人 園藝技工 2人 室內保潔員 28 負責小區(qū)公共走廊、二邊樓梯、室內公共設施、電梯內外、天面日常保潔。 樓內巡邏 21 負責樓宇內各層的公共安全巡視等， (1 人 /2 棟 ) 地下停車場巡邏 12 負責 ABC 區(qū)地下停車場的巡視和車輛管理 (夜班抽調出來加強地面和道口， 1 人 / B、 A 區(qū)， 2人 / C 區(qū) ) 地面巡邏 12 負責小區(qū) (分成 4 個區(qū)域 )的巡視和治安。 (1 人 /班 ) 道口 24 負責小區(qū)四個出入口的治安和車輛進出 (發(fā)卡等 )。 大專 助理經濟師 助理 2 協(xié)助隊長負責小區(qū)的治安和車輛管理。 本科 2 名 大專 5 名 工程師 1 人 高級電工 3 人 中級技工 3 人 維修工 6 負責小區(qū)公共設施的維修養(yǎng)護及業(yè)主室內有償維修服務，前期主要是負責保修服務。 本科 工程師 網絡管理員 2 負責小區(qū)網站和家庭智能化系統(tǒng)建設、維護、運行等工作。 高中 二級廚師 注：以上人員全部持物業(yè)管理上崗資質證書。 大專 助工 10 人 出納兼資料員 1 負責管理處的財務收支、辦理住戶托收、管理業(yè)主檔案和住宅技術檔案資料管理等工作。 4) 1 名，負責社區(qū)活動、電腦資料處理、社區(qū)文化等。 2) 2 名，負責前臺接待、收費、業(yè)主咨詢等工作。 3. 分管工程技術 1 名，負責機電正常運行和公共設施的維護。 機構設置和人員配備 JIGOUSHEZHIHERENYUANPEIBEI 一、機構設置 根據可園的實際情況，成立了可園客戶服務中心，具體的機構和人員安排如下： 主任 1 人 10 二、人員配備及素質要求 （一） 管理人員 (28 人 ) 崗位 人數 工作職責 文化素質 專業(yè)素質 主任 1 全面負責小區(qū)物業(yè)管理工作 本科 工程師 副主任 1 分管小區(qū)物業(yè)的各項工作 大專 經濟師 副主任 1 人 事 務 管 理 組 28 人 工 程 技 術 組 16 人 公 共 秩 序 組 107 人 環(huán) 境 管 理 組 52 人 設備管理組 6 人 事 務 員 6 人 出 納 1 人 大 堂 事 務 員 14 人 維 修 6 人 網 絡 維 護 2 人 機 電 運 行 7 人 車 管 24 人 治安巡邏73人 值 班 人 員 4 人 綠 化 8 人 保潔43人 事務助理 4 人 網絡工程師 1 人 隊長 1 人助理 2 人班長 3 人 隊長 1 人 給排水技術員2人 電梯技術員2人 電器技術員2人 食 堂 管 理 3 人 11 事務助理 4 1. 小區(qū)內住戶服務共 2 名，負責對各專業(yè)隊監(jiān)督、協(xié)調、服務各項事務和對內、對外協(xié)調處理業(yè)主建議、投訴等工作。 13 大型及重要機電設備完好率 95% 《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達標評比細則》 《深圳市物業(yè)管理考核評比標準》 完善機電設備的運作制度和維護保養(yǎng)制度，配備專業(yè)工程技術人員，所有維修人員全部持證上崗，實行 24 小時專人值班。 11 居民對物業(yè)管理的滿意率 95%以上 《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達標評比細則》 《深圳市物業(yè)管理考核評比標準》 采取現代化的科學管理手段，開展溫馨服務、親情服務、助殘服務，完善社區(qū)服務，在日常工作中注意收集住戶的廣泛意見，加強住管雙方的溝通交流，以確保業(yè)主對物業(yè)管理工作的滿意。 違約處理率 90%以上 10 住戶有效投訴率、住戶設訴率、投訴回訪率 %以下 95%以上 95%以上 《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達標評比細則》 《深圳市物業(yè)管理考核評比標準》 按照政策規(guī)定做好做細各項工作，采取措施，加強一住戶的溝通，定期走訪住戶，征求管理意見，強化服務意識，提高員工素質，及時為住戶排憂解難。 8 火災發(fā)生率 %以下 《深圳市物業(yè)管理考核評比標準》 全員義務消防員制，定期培訓和演習，加大宣傳力度，由保安進行日常巡視，發(fā)現隱患及時處理，確保小區(qū)安全。 停車場、單車棚完好率 95% 6 路燈完好率及使用 95% 7 小區(qū)內治安案件發(fā)生率 %以下 《《深圳市文明住宅小區(qū)、 文明住宅組團評比標準》 實行 24 小時保安巡查制度 ,分快速、中速、慢速巡查，由管理中心 24 小時值班，接受報警及實施調度，根據實際情況， 9 單車、摩托車、汽車被盜率 %以下 《全國城市物業(yè)管 理優(yōu)秀住宅小區(qū)達標評比細則》 確立入住期“人防為主，技防為輔”，日常期“技防為主、人防為輔、全面防范”的治安思路。 5 道路完好率及使用率 95% 《深圳市物業(yè)管理考核評比標準》 《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達標評比細則》 落實責任到人，堅持對道路、路燈及停車場等到公用設施進行日常巡視檢修和定期維護保養(yǎng)，由工程技術部監(jiān)督執(zhí)行，各分共事務助理配合檢查落實。 維修工程質量回率 100% 《深圳市物業(yè)管理考核評比標準》 建立維修回訪制度，及時征求住戶意見，保證反饋渠道暢通，以確保維修服務質量。以優(yōu)質服務為本，實行 24 小時值班 制度。 2 房屋零修、急 修的及時率 99% 《深圳市物業(yè)管理考核評比標準》 《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達標評比細則》 建立嚴格的修繕制度，要求維修人員接到維修單后攜帶工具 3 分鐘內到現場，零修工程及時完成，急修工程不過夜。 二、分項指標 序號 指標名稱 國家標準 指標測定依據 管理指標實施措施 1 房屋及配套配設施完好率 98% 《深圳市物業(yè)管理考核評比標準》 《全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)達標評比細則》 采用分區(qū)管理與管理中心控制相結合的工作方法，責任到人。 管理目標和分項指 標 GUANLIMUBIAOHEFENXIANGZHIBIAO 一、總體目標 在管理合同期內把可園管理成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的住宅區(qū)。為讓可園的物業(yè)管理契合物業(yè)管理的發(fā)展趨勢，在可園實施 ISO9000 質量管理體系的同時，將在社區(qū)逐步推行實施 ISO14000 環(huán)境管理質量體系、 OHSAS18000 安全管理質量體系，讓可園的業(yè)主享受更高檔次的服務管理。 實施“數字化數區(qū)，零距離服務”是一個系統(tǒng)管理工程，在采取以上管理方式和措施外，實施規(guī)范管理是基礎保障。 利用小區(qū)智能化設備、設施， 管理處在可園建立物業(yè)管理系統(tǒng)網絡，并通過公司辦公自動化系統(tǒng)的支持，管理處將實施數字化管理與服務。業(yè)主在可以通過小區(qū)網絡高速地連接到 Inter，也可以分享小區(qū)自有網站帶來的便捷的物業(yè)管理服務，如業(yè)主可以進行網上申報、查詢、繳費、投訴、建議和了解管理動態(tài)等。 良好的硬件條件是建立 數字化社區(qū)的前提條件，管理處將利用現有的硬件條件，把可園建設成一個數字化社區(qū)，實施數字化管理。 四是利用小區(qū)網絡增加服務、溝通渠道，通過社區(qū)網絡將我們的服務與業(yè)主的需求無時無刻聯(lián)系在一起，無論業(yè)主在任何場地，只要他愿意可隨時滿足他的物業(yè)管理服務需求。綜合服務中心與前端服務中心、一線服務人員、數字化網絡系統(tǒng)構成一個系統(tǒng)服務體系，是管理處服務的神經中樞。大堂事務員集辦公、事務處理、大堂保安三者職能于一身，是管理處服務的前線指揮者和執(zhí)行者。 建立服務平臺，為業(yè)主提供零距離服務 建服務平臺，為業(yè)主提供零距離服務是公司針對可園獨特的智能化、網絡化、科技化硬件條件，而設計的獨特服務。該小區(qū)規(guī)劃、設計、建筑上較之以前的微福利房均有新的突破，所以，在物業(yè)管理上，我們將根據可園的綜合情況，進行新的突破。先進的智能化配套設施，使住戶盡享高科技、高標準服務帶來的安全舒適的生活。 可園鋪設了先進的光纖通信系統(tǒng)，采用先進的局域網技術，實現寬帶高速上網服務。 共有住房 套，居住人口約 人。佳兆業(yè)物業(yè) 可園 物業(yè)管理實施方案 方案目錄 FANGANMULU ? 方案編制說明 ????????????????????? 1 ? 物業(yè)概況 ??????????????????????? 2 ? 物業(yè)管理思路 ????????????????????? 5 ? 管理目標和分項指標 ?????????????????? 8 ? 機構設置和人員配備 ?????????????????? 10 ? 物質裝備計劃 ???????????????????? 14 ? 物業(yè)管理費用及相關測算 ??????????????? 20 ? 管理措施 ???????????????????? ??? 32 ? 急需解決的問題 ???????????????????? 45 《費用測算表》 《住戶手冊》 《裝修管理規(guī)定》 《前期物業(yè)管理協(xié)議》及《業(yè)主公約》 《可園 VI 指示系統(tǒng)》 1 方案編制說明 FANGANBIANZHISHUOMING 一、依據《深圳經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》 (以下簡稱《條例》 )及其實施細則以及國家、省、市物業(yè)管理有關法律法規(guī)； 二、根據委托方提供的及我公司目前所了解的關于“可園”建筑特點、物業(yè)規(guī)模、地理位置、使用功能等相關資料； 三、我公司管理制度及 ISO9000 質量體系 規(guī)定； 四、我公司歷年豐富的物業(yè)管理從業(yè)經驗。 2 物業(yè)概況 WUYEGAIKUANG