【正文】 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 1 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 共用設備管理 設備安全運行規(guī)程及崗位責任制 電梯安全操作規(guī)程 電梯操作規(guī)程 電梯故障困人救援規(guī)程 電梯故障維修規(guī)程 電梯維修保養(yǎng)規(guī)程 電梯維修保養(yǎng)管理規(guī)程 電梯維修保養(yǎng)安全規(guī)定 電梯定期保養(yǎng)規(guī)程 電梯負荷試驗規(guī)程 電梯工崗位職責 給排水設施（設備）操作規(guī)程 水池水箱的清洗 給排水設備（設施）操作規(guī)程 給排水崗位職責 供配電設備（設施）操作規(guī)程 供配電設備運行管理規(guī)程 業(yè)主（住戶）報修處理規(guī)程 麥可維多空調操作規(guī)程 空調設備（設施）運行管理規(guī)程 空調設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程 發(fā)電機維修保養(yǎng)規(guī)程 供配電設備（設施）維修保養(yǎng)規(guī)程 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 2 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 機電設備管理規(guī)程 事故處理規(guī)程 設備故障維修規(guī)程 停電作業(yè)安全操作規(guī)程 康明斯發(fā)電機組操作規(guī)程 柴油發(fā)電機操作規(guī)程 工程維修部工作職責 工程維修部工作管理規(guī)定 工程維修部主管崗位職責 工程維修部班長崗位職責 電工崗位職責 弱電工崗位職責 維修工崗位職責 土建工崗位職責 設備運行人員崗位職責 工程維修人員崗位職責 電氣維修管理規(guī)定 設備分類代碼 交接班制度 值班制度 報告制度 設備故障維修規(guī)定 汽車道閘保養(yǎng)規(guī)定 公共照明節(jié)能管理制度 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 3 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 維修過程的檢驗 臨時用電管理規(guī)定 維修檢查考核制度 工程維修部工作人員崗位考核標準 維修日常記錄 設備機房整潔 設備（機）房清潔制度 設備設施日常巡檢記錄表 電梯機房管理規(guī)定 水泵房管理規(guī)定 配電房管理規(guī)定 空調機房管理規(guī)定 配電所專業(yè)技術人員嚴格執(zhí)行操作規(guī)程 工程維修人員資質情況登記表 工程維修人員持證情況 安全制度 操作票制度 設備良好運行正常無責任事故 設備保養(yǎng)責任制 設備運行巡視規(guī)定 電梯安全操作規(guī)程 電梯行駛前的檢查與準備工作 1） 開啟層門進入轎廂之前，要注意轎廂是否停在該層。 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 4 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 2） 每啟轎廂內照明燈。 3） 每日開始工作前，將電梯上下行駛數(shù)次，無異味現(xiàn)象后方可使用。 4） 層門關閉后，從層門外不能用 手撥啟，當層門轎門未完全關閉時，電梯不能正常啟動。 5） 平層準確度無顯著變化（在規(guī)定范圍內）。 6） 督促清潔工經(jīng)常清潔轎廂內、轎門地槽及乘客可見部分。 電梯行駛中應注意事項 1) 轎廂的載重量不應該超過額度載重量。 2) 客梯不許經(jīng)常作為載貨電梯使用。 3) 不允許裝運易燃、易爆的危險物品。如遇特殊情況需經(jīng)有關部門批準，并嚴加安全保護措施后裝運。 4) 嚴禁在層門開啟情況下，掀按檢修按鈕來開動電梯作一般行駛，不允許掀按檢修、急停按鈕來消除正常行駛中的選層信號。 5) 不允許利用轎頂安全窗，轎廂安全門的開啟，來裝運長物件。 6) 電梯行駛中，應勸阻乘客 勿靠在轎廂門上。 7) 轎廂頂上端，除電梯固有設備外，不得設置他物。 當電梯使用中發(fā)生如下故障時，應立即通知維修人員，停用檢修： 1) 層、轎門完全關閉后，電梯未能正常行駛時； 2) 運行速度顯著變化時； 3) 層、轎門關閉前，電梯自行行駛時； 4) 行駛方向與選定方向相反時； 5) 內選、平層、快速、召喚和指層信號失錄失控時； 6) 發(fā)覺有異常噪音，較大振動和沖擊時； 7) 當轎廂在額定載重量下，如有超端站位置而繼續(xù)運行時； 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 5 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 8) 安全鉗誤動時； 9) 接觸到電梯的任何金屬部位有麻電現(xiàn)象時； 10)發(fā)覺電氣部件因過熱而發(fā)生焦熱的臭味時。 電梯使用完畢停用時，電梯工（值班 人員）應將轎廂停在基站，將操縱盤上開關全部斷開，并將層門關閉。 電梯長期停用，應將電梯機房總電源關掉。 電梯操作規(guī)程 目的 確保操作的安全性和正確性。 適用范圍 適用于上海三菱電梯、奧的斯電梯、廣日貨梯、扶梯的操作 職責 電梯工（或值班人員）負責電梯開啟時的操作。 工作程序 全自動運行 將首層站鎖用鑰匙將關機狀態(tài)（ STOP）打到運行狀態(tài)（ RUN）處。 按外召喚按鈕門機開啟。 用鑰匙打開轎廂內控制面板的操作盒，扳動照明開關按鈕，照明燈亮，將風扇開關（ FAN/OFF）扳至（ FAN）處，風扇運轉。 關閉控制盒。 經(jīng)幾秒鐘后，自動關門，按所需樓層，電梯即可運行。 手動運行 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 6 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 將首層基站鎖用鑰匙將關機狀態(tài)打到運行狀態(tài)。 按外招喚按鈕門機開啟。 用鑰匙打開轎廂內控制面板的操作盒，打開照明開關，風扇開關。 將快慢行開關由 AUTO 拔至 INSP,手按紅、綠按鈕電梯即可下、上慢行。 手動運行僅限于檢修使用。 電梯故障困人救援規(guī)程 凡遇故障，應首先通知電梯工和 專業(yè)電梯維修單位，如電梯工或專業(yè)電梯維修單位 10 分鐘仍未到達，工程維修部經(jīng)過培訓的救援人員可根據(jù)不同情況，依以下程序現(xiàn)行釋放被困乘客。 一、 轎廂停于接近電梯廳門口的位置： 1) 確定轎廂所在位置（根據(jù)樓層指示燈或小心開啟外門查看）； 2) 關閉機房電源開關； 3) 用專用外門鑰匙開啟外門； 4) 用人力開啟轎廂門（要慢、用力不要過大）； 5) 協(xié)助乘客離開轎廂； 6) 重新將外門關好（人在廳門外不能用手打開為止）。 二、 轎廂停于遠離電梯廳門口的位置時： 1) 利用電話或其它方式，通知轎廂內的乘客保持鎮(zhèn)靜，并說明轎廂可能隨時移動，不必驚慌，同時如轎廂內處于半 關閉狀態(tài)，則應先行將其完全關閉； 2) 關閉機房內故障電梯的電源開關； 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 7 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 3) 拆除電機之軸端蓋（如有），安上旋柄座及旋柄； 4) 救援人員用力把住旋柄，另一救援人員，手持釋放桿，輕輕撬開制動，注意觀察平層標志，使轎廂逐步移至最接近的電梯口。 5) 確認剎車制動無誤，放開盤車手輪。 6) 然后按轎廂停在接近電梯廳門口的位置的救援方法救出乘客。 三、 遇到其它復雜情況，應由專業(yè)電梯維修保養(yǎng)單位進行處理。 四、 如個別電梯與本規(guī)程不符合，則以該梯的困人救援規(guī)程為準。 五、 相關記錄 《電梯困人處理情況登記表》 電梯故障維修規(guī)程 目的 確保電梯故障處理及時、安 全、程序化。 職責 專業(yè)電梯維修單位負責參考規(guī)程執(zhí)行，并填寫《升降梯、電梯保養(yǎng)工作單》、《電梯檢修回訪單》、《電梯定期保養(yǎng)報告書》。 管理處工程維修部值班員或電梯工填寫《電梯故障維修登記表》和《電梯、自動扶梯設備故障維修記錄表》，并通知專業(yè)電梯維修單位處理。 工程程序 電梯發(fā)生故障時，值班員和電梯工應在 10 分鐘內快速到現(xiàn)場，專業(yè)電梯維修單位應盡快到達。 在進行電梯故障現(xiàn)象，分析發(fā)生故障原因，分析故障的位置。 先了解故障現(xiàn)象，分析發(fā)生故障原因，分析故障的位置。 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 8 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 電梯故障一般分為機械故障和電氣故障兩類。 一般常見機械故障 機房 電機軸承故障，電機運轉發(fā)出異常響聲，針對故障迅速采取得力方式處理故障，恢復正常。 制動器故障：制動閘瓦制動輪之間有相互摩擦，調整制動閘瓦；制動閘有油污，夾繩鉗口及繩槽處有雜物，軸承損壞，清除雜物，更換軸承。 限速器故障：夾繩鉗口及 繩槽處有雜物，軸承損壞，清除雜物，更換軸承。 井道與轎廂 轎廂門和自動門機構故障：開關門時有抖動聲，不開門，不關門，開門時有碰門聲，門隙過大等，清除地坎滑槽雜物，調整限位輪，更換損壞的吊門輪，調整門閘隙、調整安全觸板、連桿轉動加油等。 廳門故障同 開門刀故障：運行時有碰聲，或突然停止，調整開門刀的位置，調整開門刀與廳門地坎間隙，調整開門刀與廳門掛輪間隙。 導軌故障：運行不平穩(wěn)，發(fā)抖 ，振動等現(xiàn)象，調整軌道尺寸，用找道尺調正，用軌道銼修平接口。 導靴故障：運行不平穩(wěn)，有磨鐵聲，振動等現(xiàn)象，導靴片磨損嚴重，更換，導靴座位置不對，調整。 安全鉗故障：運行時有磨鐵聲，嚴重時安全鉗還會動作剎 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 9 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 車或單邊剎車，調整安全鉗間隙，安全聯(lián)動機構加油潤滑，保證各活動部位靈活。 底坑 補償鏈故障，運行時有碰鏈聲，由于補償鏈增長或縮短等原因所致，調整補償鏈。 安全鉗鋼絲繩張緊輪故障，運行時有磨鋼 絲繩聲或異常聲，調整安全鉗鋼絲繩，更換軸承。 緩沖器故障，緩沖器生銹，不活動，液壓油量不足，除鐵銹，補充液壓油。 電梯一般常見的電氣故障 機房 保險絲故障，緩沖器、底坑急停，張緊輪開關有短路等原因所制，排去底坑積水，排除短路點，換上相同保險絲，廳門轎門安全回路，由于井道有水，回路有短路點所致，斷開來水源，排除短路點，換上相同的保險絲；指示燈回路，由于廳外指示或有線破裂短路等原因所致排干水，排除短路點，更換保險絲，控制回路由于繼電器或觸電器被燒， 控制元件內部短短，更換繼電器或接觸器和控制元件排除線短路點，換上相同保險絲。 接觸器和繼電器故障：接觸器或繼電器不工作，由于接觸器或繼電器線圈燒壞，控制線路或插件有斷開點，控制線路保險被燒壞等原因所致，更換接觸器或繼電器，排除斷開點，更換保險絲。 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 10 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 井道與轎廂 上下限位及極限開關故障，次故障出現(xiàn)導致電梯不能走車，一般是由于開關接觸不好或短路原因所致，清潔接觸點或更換、排除斷電等。 轎門、廳門聯(lián)鎖開關故障，次故障出現(xiàn)電梯只關門不走車，一般是由于 聯(lián)鎖開關接觸不好或開關損壞，線路斷路等原因所致，清潔接觸點，更換開關排除線路斷點等。 安全鉗開關，安全窗開關，轎頂急停，此故障出現(xiàn)電梯不走車，一般是由于開關接觸不好或損壞等原因所致，清潔接觸點，更換開關。 底坑 緩沖器開關，底坑急停開關：此故障出現(xiàn)電梯不走車，一般是由于接觸不良，緩沖器復位不到位，主鋼絲繩過長，對重碰到緩沖器開關損壞所致，清潔接觸點，緩沖器復位，縮短主鋼絲繩，更換開關。 張緊輪斷繩開關故障：此出現(xiàn) 電梯不走車，一般是由于開關 接觸不良，安全鉗鋼絲過長、損壞等原因所致，清潔接觸點，縮短安全鉗鋼絲，更換開關。 維修人員根據(jù)故障的實際情況，盡快迅速處理完畢。 維修時可根據(jù)實際情況處理，維修時參照《電梯定期維修保養(yǎng)》和《電梯維修保養(yǎng)主要標準》 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第 11 頁，共 56 頁 中國物業(yè)服務教育網(wǎng) 電梯維修保養(yǎng)規(guī)程 目的 及時處理電梯故障，確保電梯技術性能，保證安全運行。 適用范圍 適用于上海三菱電梯、奧的斯電梯、廣日貨梯、扶梯的維修保養(yǎng)工作 職責 電梯工負責參與電梯周檢督促專業(yè)電梯維修單位維修保養(yǎng)，確保電梯安全穩(wěn)定運行。 專業(yè)電梯維修單位負責電梯維修保養(yǎng)，保證電 梯處于良好的運行狀態(tài)。 工程維修部主管對維修保養(yǎng)進行檢查監(jiān)督，并對重大維修保養(yǎng)進行檢驗。 電梯維修保養(yǎng)工作程序 維修保養(yǎng)工作工程中，嚴格遵守《電梯安全操作規(guī)程》。 電梯維修工按《計劃保養(yǎng)工作》參予周檢，機房、設備每周清掃一次。 專業(yè)電梯維修單位按《電梯保養(yǎng)合同》對電梯作周、季、年保養(yǎng)，按規(guī)定記錄。 電梯工應督促專業(yè)電梯維修單位進行維修保養(yǎng)，監(jiān)督維修保養(yǎng)質量，并將維修保養(yǎng)情況記錄于《升降梯、電梯保養(yǎng)工作單 》、《電梯定期保養(yǎng)報告書》，并將大、中修及零部件更換記錄在《設備檔案登記表》上。 當電梯發(fā)生困人，遵