【正文】 目 錄前 言 工業(yè)物業(yè)工程管理概述及管理制度第一章 工程管理職責標準第一節(jié) 機電管理第二節(jié) 水電管理第三節(jié) 工程（土建）第四節(jié) 機電、工程管理制度第二章 機電管理操作規(guī)程第三章 供水管理操作規(guī)程（還是水電一起？）第四章 工程管理操作規(guī)程（土建）第五章 突發(fā)應急處理及安全防范措施執(zhí)行標準例：高空安全作業(yè)執(zhí)行標準第六章 ISO9000、ISO14000環(huán)境管理、18000職業(yè)健康安全控制程序例：固體廢棄物管理程序附：相關記錄表格以上是大概的框架，你可以根據(jù)專業(yè)需求自行調(diào)整，下面是一些機電方面的資料，有用的話可以參考 ，不行可刪除！事故及故障應急處理程序水、電緊急情況（事故）處理流程 水電故障處理程序公司總經(jīng)理 公司主管副總經(jīng)理主任/工程部工程師 展開搶救工作 供水供電部門 盡全力恢復供水供電 公司其他部門機電主管（維修班長） 保持冷靜，立即果斷 中控室 處理，避免事故擴大 機電值班工 機電、供水緊急情況（事故）： 維修工 危及生命安全、影響系統(tǒng)運 行，如停電、火警、系統(tǒng)癱瘓、 其它渠道 爆管、大面積停水停電和重大（如供電供水部門） 經(jīng)濟損失等工程部經(jīng)理 進一步診斷，確定方案 主任 現(xiàn)場會診工程部工程師 拿出初步方案 機電主管 不論故障大小，立即現(xiàn)場（維修班長） 處理，排除故障 機電故障：機電值班工 （不影響系統(tǒng)供水供電，帶 維修工 來重大經(jīng)濟損失和嚴重影 響的 機電主管 匯報 匯報 匯報 匯報 工程部經(jīng)理 組織指揮搶救工作，初步 其它部門 分析事故原因 匯報 匯報說明：1. 凡供電高壓部分事故（故障），可能的情況下，先設法緊急切除供電，然后 立即向供電公司報告，并須由供電公司專業(yè)隊伍前來處理； 2．計量表計（含我公司代抄表）部分的故障，應迅速報告供電公司，由供電公 司處理更換。水、電機械設備運行、維修保養(yǎng)制度 一、消防泵系統(tǒng)：
(一) 水泵每月運行一次，每次以不少于二分鐘為宜。
(二) 水泵軸承每季加油一次(如無油杯的加黃油)；電動機軸承每半年加油一次。
(三) 每周檢查一次閘閥、止回閥、開關是否靈敏、密封，是否良好，如有毛病應及時進行維修。
(四) 供電、照明、控制信號線路應隨時保持良好的應急狀態(tài)。
二、供水系統(tǒng)： (一) 水泵每半月更換一次，相應轉(zhuǎn)換水泵時作檢查（包括閘閥、開關等）。 (二) 水泵軸承每季加油一次，電動機軸加油一次(沒有油杯的加黃油)。 (三) 每周檢查閘閥、開關是否靈敏、密封，是否良好并及時處理好。 (四) 水泵每月保養(yǎng)一次。 (五) 水池每半年清洗一次，由工程部及管理處組織實施。 (六) 每月檢查水表一次，發(fā)現(xiàn)有問題的應及時更換或修理。 (七) 水泵運行完好的質(zhì)量指標：連接部分要求螺絲、墊圈、銷子齊全、完整、緊固，有一個放水閥、星型環(huán)完好。 儀表方面，要求電流表、壓力表齊全準確。 出水閥門、逆水閥、進水閘門齊全完好，盤根密封良好，泄漏合乎要求。 泵體各部分連接嚴密，不漏水。 油圈齊全，油質(zhì)合格，油量適中，不漏油。 軸承溫度不得超過60～65℃，運動不得有異聲和異常震動。 電機溫升不得超過銘牌規(guī)定，絕緣電阻要符合要求。 電流及欠壓保護齊全。 接線齊全，供電良好，接地合格。 ，無積塵，機房無積水、無雜物、工具、材料配件存放整齊，油料要加蓋。 1有技術檔案，供、排水圖。 三、供電系統(tǒng)： (一) 檢查變壓器的油量位置是否適當。 (二) 所有計量儀表的測量讀數(shù)及指示燈、信號燈裝置等是否工作正常。 (三) 運行中的開關、母線、接頭等一切載流異體，有無跳火冒煙、燒焦、發(fā)熱、變色等現(xiàn)象。 (四) 變壓器在運行中應監(jiān)視： 電流、電壓的測量讀數(shù)。 聲音是否正常。 油面溫升有無超允許范圍。 油面指示計的油色有無異變。 連接呼吸器的吸潮劑是否干燥或需要更換。 箱殼有無漏油現(xiàn)象。 金屬外殼的地線是否合格。 (五) 運行中的變壓器絕緣油，每年應取油樣送供電部門作一次簡化試驗。 (六) 檢查電纜坑有無積水，如有積水應及時清除。 (七) 配電室應配備溫度計，做好通風和降溫工作，一般室內(nèi)溫度不能超過40度為宜。 (八) 配電室每星期吸塵一次，保持室內(nèi)清潔、干凈。 (九) 各開關要標明控制電范圍，以利工作。每星期檢查一次各主開關接觸是否良好。 (十) 每月檢查電表一次，發(fā)現(xiàn)有問題的應及時處理。 (十一) 公共照明及其它開關的維修更換。 (十二) 濕式變壓器運行完好，符合質(zhì)量標準： 螺栓、吊環(huán)、密封墊齊全、完整、緊固。 油質(zhì)合格，油量適當，油標完整、清晰，防爆管口、防爆玻璃完好。 通氣孔不堵塞、有護圈、放油孔不漏油，有護鐵。 接地線整齊、連接緊固、導電良好。 油箱各部不滲油、無嚴重變形，散熱管不堵塞，溫升不超過銘牌規(guī)定。 高壓側(cè)絕緣電阻不低于250兆，低壓側(cè)不低于35兆歐。 變壓器外殼及電纜系統(tǒng)有良好的接地，接地電阻每年測一次。 無積塵、無積水、無油污、無淋水，周圍清潔，無雜物。 有檢修記錄和測試記錄，試驗有效期為二年。 (十三)干式變壓器運行完好質(zhì)量標準: 螺絲、墊圈線咀齊全、完整、緊固、密封良好。 接線緊固、齊全、導電良好，合乎防爆要求絕緣電阻良好。 外殼接地良好。 外殼托架無嚴重變形無銹蝕。 殼內(nèi)清潔無積水、殼外無積垢、無污泥。 有檢查記錄。 (十四)柴油機： 每月試運行柴油機二次，時間30分鐘。 每月清刷加油一次。 每年進行保養(yǎng)一次。 每部柴油機一般應保持足夠開機24個小時的用油。油箱應每年清理一次，以保持油質(zhì)純凈。 經(jīng)常檢查充電機是否良好，保持蓄電池的充電，以備應急之用。設備管理規(guī)程 一、職責 設備由開發(fā)商負責訂貨安裝，工程部按物業(yè)驗收規(guī)定參與設備的驗收。 工程部全面負責公司設備的監(jiān)督管理工作，建立公司匯總的設備臺帳。負責編寫設備運行、維護、保養(yǎng)制度，設備運行操作規(guī)程，并對管理處提供技術指導；負責審核各管理處的設備大、中修計劃，并組織安排管理處無法完成的維修工作，及外委維修設備、維修合同的管理。 管理處機電主管負責本管理處設備運行維修管理。負責本管理處設備臺帳、配件、材料的采購計劃的編制，及設備資料收集保管；負責運行維修組工作的周檢。 管理處運行維修人員對各自責任區(qū)內(nèi)的設備進行維修、保養(yǎng)及運行操作，并作好標識及記錄。 二、實施程序 接管設備的驗收 工程部會同管理處對新接管小區(qū)的設備的驗收。 設備的標識、建帳和資料管理 1）設備的標識 管理處機電主管負責所有設備實現(xiàn)整機懸掛《設備卡》，標識該機的編號、技術參數(shù)、責任人、運行狀況及注明附屬設備（必要時）等。 2）設備的建帳 《機電設備臺帳》，臺帳內(nèi)容包括: 設備名稱、編號、型號、生產(chǎn)廠家、技術參數(shù)、保養(yǎng)人等。 、保養(yǎng)、維修的原始記錄，由該管理處機電主管負責收集、整理并歸入各設備的單機檔案。《機電設備臺帳》3）設備資料的管理 。 《機電設備臺帳》及設備技術資料由工程部兼職資料員管理。 ，標識清楚。 設備的運行、維護、保養(yǎng) 1)管理處運行維修組人員遵照《水電、機械設備運行維護保養(yǎng)制度》、《設備運行維護值班記錄》、《企業(yè)電工安全規(guī)程》及設備操作管理規(guī)程的要求做好運行、維護、保養(yǎng)工作，并做好相應的記錄。 2)各管理處機電主管是運行維修組的直接領導。負責擬制設備檢查保養(yǎng)計劃表，組織落實設備運行維護保養(yǎng)工作；負責督查該組成員做好各項記錄；負責設備運行維護工作的周檢。 設備的維修 1）發(fā)現(xiàn)設備損壞，機電主管要組織人員進行維修，對于重大維修公司應派專業(yè)技術人員進行指導。 2）對專業(yè)要求較高的某些設備及管理處解決不了的故障需要外委維修的，由機電主管填寫《物業(yè)維修單》，經(jīng)管理處主任審核，報請主管副總經(jīng)理批準后由工程部執(zhí)行。維修結(jié)束后，由工程部和管理處共同組織驗收。 3）外委維修單位維修過程中更換零部件須經(jīng)管理處機電主管簽證，更換價格在1000元以上的零件還須工程部認可。 4）維修人員須做好維修及更換零件的記錄，該記錄經(jīng)管理處機電主管整理，歸入設備單機檔案。 維修零備件及材料的請購 1）正常情況下按公司物品采購控制程序辦理。 2）急修搶修情況下，須先行購買急用的零件材料時，費用1000元以下的，由管理處主任斟定；1000元以上的由管理處主任請示公司主管副總經(jīng)理后購買，事后再補辦相關手續(xù)。 設備的報廢 因損耗或損壞無法修復，致使設備無法繼續(xù)使用時，由管理處提出、工程部復核、公司總經(jīng)理簽署意見、提交業(yè)主委員討論通過后，始得報廢并除帳。企業(yè)電工安全規(guī)程 一、外線安裝電工: 工作前應先檢查防護用品、工具、儀器等是否完好。 有六級以上大風、大雨、雷電等情況下嚴禁登桿作業(yè)，及倒閘操作。 登桿工作前必須檢查桿根是否牢固。新立桿在桿基未完全牢固以前嚴禁攀登。明顯傾斜，桿根腐朽達1/3以上者，以及沖刷、起土、上拔的電桿應先行加固，或支好架桿，或打臨時拉繩后再上桿。凡需要松動導線、地線、拉線的電桿應先檢查桿根并打好臨時拉線或支好支架后再行上桿，數(shù)人同登一桿時，先登桿者不得先工作，以防落物傷人。應等各人選擇好自己的位置后，才能工作。上下桿時，勿緊跟前人，須等前一人到達工作位置或地面后，再開始第二人上、下桿。 桿上作業(yè)時，地面應有人監(jiān)護。材料、工具要用吊繩傳遞。桿下兩米內(nèi)不準站人，現(xiàn)場工作人員應戴安全帽。 桿上作業(yè)必須使用安全帶。安全帶應系在電桿及牢固構(gòu)件上，不得拴在橫擔木上。應防止安全帶從桿頂脫出。 使用梯子時要有人扶持或綁牢。 登桿進行倒閘操作必須由兩人進行，一人操作，一人監(jiān)護。操作機械傳動的油開關或刀閘時，應戴絕緣手套。沒有機械傳動機構(gòu)的刀閘、跌落式保險器等應使用絕緣棒并戴絕緣手