【文章內(nèi)容簡介】 須和直接發(fā)生在項目上的費用；直接成本合計指標(biāo)指的就是 土地及大配套費指標(biāo)、前期費用指標(biāo)、 建安工程費用、市政基礎(chǔ)設(shè)施費、公用配套費指標(biāo)、不可預(yù)見費指標(biāo)之和； 財務(wù)費用指標(biāo)主要是就項目融資而發(fā)生的各項利息支出； 管理費用指標(biāo)主要包括項目操作過程中人員、行政、辦公等日常費用支出，一般在前期測算階段按直接成本的 2%估算； 銷售費用指標(biāo)是為了項目銷售，所支出的推廣、宣傳、活動等各項費用；一般住宅為計劃銷售額的 2%，而別墅和商業(yè)就要略高；但是由于項目具體定位和銷售手法的不同，要根據(jù)具體項目具體制定該指標(biāo)； 總成本合計指標(biāo)是項目各項指標(biāo)之和，反映了整個項目措作的全部成本費用支出，也體現(xiàn)的項目操作和投資成本風(fēng)險控制的整體能力。 指標(biāo)的制定和下達 由發(fā)展中心風(fēng)險控制部根據(jù)項目實際情況和可行性研究報告，在項目操作前期制定 項目投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)。 . 土地及大配套費指標(biāo)由發(fā)展 中心同項目公司或負責(zé)獲取項目的人員核實后下達； . 前期費用指標(biāo)由發(fā)展中心同 總部 總工辦及項目公司負責(zé)前期的人員核實后下達； . 建安工程費用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實施費用指標(biāo)和公用配套費用指標(biāo)由發(fā)展中心同 總部 總工辦及項目公司負責(zé)工程的人員核實后下達； . 不可預(yù)見費用指標(biāo)、財務(wù)費用指標(biāo)由發(fā)展中心同 總部 財務(wù)中心及項目公司負責(zé)項目財務(wù)的人員核實后下達； . 直接成本合計指標(biāo)、管理費用指標(biāo)、總成本合計指標(biāo)由發(fā)展中心同 總部管理中心及項目公司負責(zé)項目管理的人員核實后下達； . 銷售費用指標(biāo)由發(fā)展中心同 總部 營銷中心及項目公司負責(zé)項目銷售的人員核實后下達； 指標(biāo)的執(zhí)行 項目公司相應(yīng)部門和人員應(yīng)積極配合 總部 發(fā)展中心及 總部 其他各中心的審核工作，應(yīng)按各中心具體要求定期上報各項費用的情況或提交指標(biāo)控制措施。 項目操作期間項目公司負責(zé)前期土地手續(xù)的部門 及人員應(yīng)將土地獲取成本嚴格控制在土地成本指標(biāo)范圍內(nèi)； 項目操作期間項目公司負責(zé)前期設(shè)計及報批手續(xù)的部門或人員應(yīng)將前期費用成本嚴格控制在前期費用成本指標(biāo)范圍內(nèi)； 項目操作期間項目公司負責(zé)工程的部門及人員應(yīng)將上述各項工程費用成本嚴格控制在建安工程費用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實施費用指標(biāo)和公用配套費用指標(biāo)范圍內(nèi)； 項目操作期間項目公司負責(zé)財務(wù)的部門及人員應(yīng)將財務(wù)費用和不可預(yù)見成本嚴格控制在不可預(yù)見成本指標(biāo)范圍內(nèi)； 項目操作期間項目公司負責(zé)項目管理的部門及人員應(yīng)將 直接成本、管理費用和總成本嚴格控制在直接成本、管理費用和總成本合計指標(biāo)范圍內(nèi)； 項目操作期間項目公司負責(zé)項目銷售的部門及人員應(yīng)將銷售費用嚴格控制在成本指標(biāo)范圍內(nèi)； 指標(biāo)的審計 負責(zé)審計部門： 該指標(biāo)主要下達項目公司相應(yīng)部門或人員負責(zé)填寫本 制度 表中負責(zé)部門及負責(zé)人，并由 總部 相關(guān)部門 負責(zé)審計。 土地及大配套費指標(biāo)由 總部 發(fā)展中心配合 總部 成本中心負責(zé)審計。 前期費用指標(biāo)由 總部 發(fā)展中心配合 總部 總工辦、成本中心負責(zé)審計。 建安工程費用指標(biāo)、市政基礎(chǔ)實施費用指標(biāo)和公用配套費用指標(biāo)由 總部 發(fā)展中心配合總工辦、成本中心負責(zé)審計； 不可預(yù)見費用指標(biāo)、財務(wù)費用指標(biāo)由 總部 發(fā)展中心配合 總部 財務(wù)中心、成本中心負責(zé)審計； 直接成本合計指標(biāo)、管理費用指標(biāo)、總成本合計指標(biāo)由 總部 發(fā)展中心配合 總部 管理中心、成本中心負責(zé)審計。 銷售費用指標(biāo)由 總部 發(fā)展中心配合 總部 營銷中心、成本中心負責(zé)審計。 審計方式 總部 各中心制訂審計計劃； 各項目公司配合 總部 各中心工作，填報各總審計考核報表等； 審計周期 一般以項目操作周期為準，根據(jù)項目公司上報的計劃，由審計負責(zé)部門制定。 6. 獎懲條例 : 超額完成指標(biāo)獎勵辦法 獎勵標(biāo)準 總指標(biāo)超額完成 出色的將各項成本費用都控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi)，并成本總額節(jié)約超過 20%以上； 單項指標(biāo)超額完成 出色的將單項成本費用控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi)，單項成本指標(biāo)節(jié)約超過 20%以上； 總額和單項指標(biāo)都超額完成 出色的將各項成本費用都控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi)，成本總額和一些單項成本指標(biāo)節(jié)約都超過 20%以上。 獎勵金額 對于符合本 制度 ， 條規(guī)定的，公司給于相應(yīng)部門或個人獎金激勵，獎金額的相當(dāng)于節(jié)約成本 %； 對于符合本 制度 條規(guī)定的，公司給于相應(yīng)部門或個 人獎金激勵，獎金額的相當(dāng)于節(jié)約的總成本的 %；單項節(jié)約部分不再重復(fù)獎勵。 獎勵申請 達到獎勵標(biāo)準的部門或人員，應(yīng)由部門負責(zé)人或員工提交書面的獎勵申請書，經(jīng)項目公司領(lǐng)導(dǎo)通過簽字后，上報集團管理中心； 管理中心咨詢各項指標(biāo)的主要審計部門或中心該獎勵是否達到獎勵標(biāo) 準，審核通過的，由管理中心上報總經(jīng)理辦公會審議； 獎勵審核 獎勵審核負責(zé)部門主要是本 制度 條規(guī)定的各項指標(biāo)的審計負責(zé)部門，包括管理中心、發(fā)展中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心； 負責(zé)審核的部門要根據(jù)書面 的獎勵申請書內(nèi)容，進行詳細的審核和調(diào)查，確實達到獎勵標(biāo)準的，應(yīng)通知管理中心上報總經(jīng)理辦公會審議； 獎勵申請經(jīng)總經(jīng)理辦公會審議通過，并批準具體的獎勵金額和方式，由管理中心向被獎勵部門下達獎勵執(zhí)行的通知書。 獎勵的兌現(xiàn) 獎勵采取資金方式兌現(xiàn)的，由集團財務(wù)部門向獎勵主體發(fā)放獎勵資金 ,接受獎勵主體提供銀行存款帳號； 團隊獲得的獎，金可以由團隊負責(zé)人進行分配和安排，但應(yīng)將分配或資金使用安排上報管理中心； 個人獲得獎金，應(yīng)按國家有 關(guān)規(guī)定繳納個人所得稅。 未完成指標(biāo)懲罰辦法 懲罰標(biāo)準 總指標(biāo)未完成 未能將各項成本費用控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi)，并成本總額超出總成本合計指標(biāo) 20%以上； 單項指標(biāo)未完成 未能將單項成本費用控制在成本基礎(chǔ)指標(biāo)范圍內(nèi)，單項成本超出指標(biāo) 20%以上； 懲罰金額 對于符合本 制度 成罰標(biāo)準的規(guī)定的，公司給于相應(yīng)部門或個人進行資金懲罰，金額的相當(dāng)于超出成本 %； 懲罰審核 懲罰審核負責(zé)部門主要是本 制度 條規(guī)定的各項指標(biāo)的審計負責(zé)部門，包括管理 中心、發(fā)展中心、成本中心、財務(wù)中心、總工辦和營銷中心； 負責(zé)審核的部門要根據(jù)各 項指標(biāo)的審計內(nèi)容，進行詳細的審核和調(diào)查，確實達到懲 罰標(biāo)準的，應(yīng)形成書面懲罰通知單，通知管理中心上報總經(jīng)理辦公會審議； 懲罰通知單經(jīng)總經(jīng)理辦公會審議通過，并批準具體的懲罰金額和方式，由管理中心 向被懲罰部門下達懲罰執(zhí)行的通知書。 懲罰的兌現(xiàn) 懲罰通知下達的當(dāng)月，從被懲罰人員工資中直接扣除相當(dāng)于懲罰金額的工資； 如果是懲罰相關(guān)部門，部門負責(zé)人承擔(dān) 50%懲罰金額，其他部門員工平均承擔(dān) 50%懲 罰金額； 如果金額較大，可以考慮每月扣除一 部分工資作為懲罰，連續(xù)扣除部分工資幾個月，直至扣除工資總額達到懲罰金額。 7. 注意事項 : 此 制度 各項指標(biāo)為標(biāo)準開發(fā)指標(biāo)，各開發(fā)項目如出現(xiàn)特殊情況，可根據(jù)實際情況隨時調(diào)整審核指標(biāo)。 本 制度 自發(fā)布之日起生效，由發(fā)展中心負責(zé)解釋。 8. 附件 : 投資成本基礎(chǔ)指標(biāo)分解構(gòu)成表 《鵬潤 地產(chǎn) 投資發(fā)展審核管理 制度 版》 1. 目的： 規(guī)范 總部 項目投資管理工作，為 總部 戰(zhàn)略發(fā)展提供土地儲備支撐，實現(xiàn)投資決策的科 學(xué)化和經(jīng)營管理的規(guī)范化、 制度 化，使本公司在競爭激烈的市場經(jīng)濟條件下，穩(wěn)健 發(fā)展，贏取良好的社會效益和經(jīng)濟效益， 2. 范圍： 適用范圍：鵬潤 地產(chǎn) 總部 及各項目公司。 發(fā)布范圍： 總部 發(fā)展中心。 3. 名詞解釋： 投資發(fā)展工作是指進入房 地產(chǎn) 二級開發(fā)之前的所有工作，包括一級開發(fā)項目和二級開發(fā)項目。 一級開發(fā)項目：是指取得土地后，須經(jīng)過一級開發(fā)，再通過“招拍掛”取得一級開發(fā)收益或自掛自摘進行二級開發(fā)的項目。 二級開發(fā)項目：是指取得土地后，不需要進行一級開發(fā)，直接進行二級開發(fā)的項目。 4. 職責(zé)： 發(fā) 展中心職責(zé) : 項目拓展 ： 總部 發(fā)展中心可根據(jù) 總部 年度 項目拓展 戰(zhàn)略，獨立開展 項目拓展 工作。對收集的信息進行進行投資分析，并完成備案、立項等工作。 投資管理： 總部 發(fā)展中心對各項目公司的 項目拓展 工作負有管理職責(zé)，各項目公司上報的項目進行立項備案， 并在總經(jīng)理辦公會和投資決策會上參與投資項目審核工作，發(fā)表獨立意見。 各項目公司職責(zé) 各項目公司按各自負責(zé)的區(qū)域獨自開展 項目拓展 工作，并接受 總部 發(fā)展中心的業(yè)務(wù)指導(dǎo)。 5. 作業(yè)內(nèi)容： 初選 收集項目信息并審核掌握的有關(guān)資料，進行初步分析及調(diào)查研究后，認為可進一步跟蹤的，進入可研階段。 ：立項 各項目公司上報發(fā)展中心申請立項的資料包括： 1）、項目立項申請單 2）、項目建議書（可研報告） 3）、項目原始資料復(fù)印件 立項項目必須有結(jié)案報告。在經(jīng) 過深入談判后，各項目公司判斷是否繼續(xù)深入，若有必要，可以進入可研階段；若沒必要，須向發(fā)展中心上報立項項目結(jié)案報告及相關(guān)資料。 可研 ，認為可以進行可研階段的項目，由下屬各項目公司編制詳細可行性報告及實施方案，報送總經(jīng)理辦公會并抄報 總部 發(fā)展中心。由 總部 發(fā)展中心在可行性報告及實施方案的基礎(chǔ)上提出審核意見。 各項目公司并提前 3 周將可研報告及相關(guān)資料報送 總部 發(fā)展中心 ,總部 發(fā)展中心對各單位報送的報告經(jīng)調(diào)研后認為可行的，應(yīng)盡快并報總經(jīng)理辦公會進入決策程序。 各投資項目均應(yīng)經(jīng)過充分調(diào)查研究，并提供準確、詳細 資料及分析，以確保資料內(nèi)容的可靠性、真實性和有效性。 總部 公司發(fā)展中心對項目的合法性和前期工作內(nèi)容的完整性，基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的準確性，投資分析的可行性及項目規(guī)模、時機等因素均應(yīng)進行全面審核，并獨立完成審核報告。必要時，可指派專人對項目再次進行實地考察，或聘請專 家論證小組對項目進行專業(yè)性的科學(xué)論證，以加強對項目的深入認識和了解，確保項目投資的可靠和可行。 決策 各立項項目在充分論證的基礎(chǔ)上，經(jīng) 總部 主管領(lǐng)導(dǎo)可研初審后，上報總經(jīng)理辦公會，由總經(jīng)理辦公會決定上報決策委員會進行項目決策。 各立項項目進入 項目決策程序后，應(yīng)向決策委員會上報詳細可研報告及項目操作方案，并抄送發(fā)展中心。發(fā)展中心依據(jù)獨立完成的審核報告發(fā)表意見與建議，決策委員會決定項目投資與否。 通過決策委員會的項目，按照決策建議與意見進行相關(guān)法律文件簽署。 6. 獎懲條例 : 見 項目拓展 獎勵 制度 7. 注意事項 : 8. 附件 項目審核 流程 圖 《 總部 項目談判管理 制度 版》 1. 目的： 項目談判是 房 地產(chǎn) 開發(fā)建設(shè)中非常重要的一環(huán)，談判活動貫穿于整個開發(fā)過程。為了規(guī)范集團談判工作，特制定此 制度 。 2. 范圍： 適用范圍：鵬房 總部 發(fā)展中心 發(fā)布范圍：鵬 房 總部 發(fā)展中心 3. 名詞解釋： 談判工作小組 項目談判必須成立談判小組，談判小組應(yīng)由二名及以上成員組成，其中至少一人為經(jīng)理或副經(jīng)理級別及以上人員。 每次談判應(yīng)由談判工作小組中至少 2 名工作人員 共同前往。 談判工作小組是代表公司對外談判的唯一代表，我方所有談判信息必須經(jīng)過項目談判小組向?qū)Ψ絺鬟f，其他任何人不得私自向?qū)Ψ叫孤墩勁行畔ⅰ? 談判工作小組應(yīng)本著高效談判的原則，將談判進展及時反饋給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。 4. 職責(zé)： 總部 發(fā)展中心負責(zé)該 制度 的制定及修改 5. 作業(yè)內(nèi)容： 談判禮儀 談判代表要有良好的綜合素質(zhì)，談判前應(yīng)整理好自己的儀容儀表，穿著要整潔正式、莊重。具體按《員工手冊》相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 談判要求