【文章內容簡介】 自己。 ，只有離開的業(yè)務員。 %的人有 80%的財富。 ，跟對人，用你的實力掌握你的收入。 ，但我們必須創(chuàng)造一切。 （不要與別人相比，關鍵在于突破自己） 一、儀容儀 表 ，著裝整齊，清潔得體； ，鞋面隨時保證干凈無塵，女同事著皮鞋，顏色不宜過于艷麗； ，盡量不留長指甲； ； ，服務周到細致。 二、接聽電話 ，柜臺設專門接聽電話區(qū)域； 5:00（或個案自定）收來電表，然后放空白表格于接聽區(qū)域，空白表格需注明日期； ，由最后一位填上者主動放于專門檔案夾內前補充新表，注明日期 ； ，表中各項均需切實填寫以反映真實來電情況，評估媒體效果； ，可由同組人員代替但不能同組同時安排兩個人接聽電話； ； ，柜臺一律不予回答； ?市調或其他身份者 ?的來電，宜請來電者先留電話交由其他同事進行確認身份后再作回答的決定；身份不清者，回答需謹慎，盡量請來電者來現場； ； ，對來人請 先留資料后送客。 三、接待來人 ，由各組輪流坐； ，除個人用文件夾，銷平，銷海外不能有其他雜物； ，不宜高聲喧嘩或與其他同事聊天或打鬧，也不宜頻繁走動，銷售桌不能抽煙； ，銷售桌值班人員需大聲告知其他同事 ?客戶到 ?并帶領致 ?歡迎參觀 ?，同時迎上前去，引導來者入座； （首次），需先問是否與工地哪位同事有聯絡或約定？對來過之客戶，引導入座后找以前聯絡之同事，自己重返銷售桌； ； ，或告知柜臺安排人員接待； ，桌椅歸位，并填寫來人登記表，表格填寫需切實準確，來人資料留檔詳細填后放入指定地點檔案夾中； 5:00（或個案自定）收集當天來人表； ； ，同組或其他同事配合倒水，拿印刷品及煙灰缸； ，不得給客戶造隨意翻動之機會。 四、柜臺作業(yè) ，每位同事在柜臺需隨時注意自身形象； ，吃東西及看與銷售無關的雜志書報或嘻笑打鬧； ； ，整齊，非銷售用品不得放于桌面。人員不坐柜臺時，自用資料（文件夾，筆記本， A、B級卡等）不得留于桌面上，否則若被沒收需 ?拿錢來取 ?，繳錢全部充入個案工地基金； ，專案助理，副專案三個人可察看，其他人不得翻看； ，不得撕毀或私自留存，特別情況經專案授權的人員可察看； ，副專案，專案助理同意，不得翻閱任何銷售資料（售足簽文件夾，已購，未購，日報表等）； ，足，簽，退公證需填寫及提供柜臺留存之 資料需及時辦理，以免給柜臺作業(yè)造成困難； ；客戶抵押物一律當客戶面封存于信封內，于預約單中注明后交給柜臺；退戶一律憑白單辦理，并由退者本人親筆簽收，本人不能到現場，則代理人需持白單及本人，代理人身份證辦理，必要時請代理人出示買方來人的委托書； 五、介紹客戶作業(yè) ，業(yè)務員需向專案，副?；驅０钢泶蛘泻舨⒏嬷榻B人與被介紹人相互關系； ，首期款全部到位后，由業(yè)務員填寫介紹費明細表交專案助理審核；業(yè)務員（經手人）及專案助理需簽名； 審后無誤，填寫請款單，附介紹費明細表及介紹人身份證復印件，電話及被介紹成交戶合同復印本簽字后交專案審核； ，若本公司發(fā)放，送管理部審核；若屬業(yè)主發(fā)放，則需由業(yè)主財務或其他人員發(fā)放給介紹人，業(yè)務員不得代領； ，個案由專案助理建檔備查。 六、其它 ，不早退，外出做好去向登記。 ，上班必須身穿制服，男士必須佩戴領帶，女士必須化淡妝。 。 ，售樓處任何先見到者都必須前往接待，業(yè)務員對待客戶須謙 恭有禮、精神飽滿、態(tài)度積極。 ，良性競爭。 ，并將工作日記呈組長批閱。 ，進行任何賭博活動。 ，應保持桌面整齊，椅子必須緊靠桌面放好。最后離開人員須將所有門窗、燈光、電器設備關閉。 。 、接待區(qū)內嚴禁吸煙，若客戶吸煙，業(yè)務員可禮貌陪同。 ，一把由專案助理保管，一把分由專案和副專交接保管，一把流動在業(yè)務員處。若工地鑰匙遺失 ，責任者須將工地大門鎖更換，并重新配制三把鑰匙。 ，貼上姓名標簽，自我保管。工地員工不得使用客用一次性水杯。 房地產市場 一、市場調查定義 就是指以本身商品的消費者為對象，用科學方法收集消費者購買以及使用商品的事實、意見、動機等有關資料，并予以分析研究的手段。 廣義的市場調查，其調查對象除了消費者，還包括所有一切市場上的營銷活動。即以科學的方法收集商品從生產者轉移到消費者的一切與市場營銷有關的問題的資料，并予以 分析研究的方法。 二、市場調查的種類 依照調查方式的不同，我們將市場調查分為以下四種類型。 指將所要調查的事項，采取面對面、電話或書面的形式向被調查者提出詢問并獲得所需資料的過程。此種方法可以分以下三種。 事實的詢問 意見的詢問 動機的詢問 所謂觀察調查法是指由調查人員或機器在調查現場從旁邊觀察消費者的動作，而以該動作的聚積作為調查結果。 實驗調查法是通過調查某種小規(guī)模的推銷方法事件是否能夠收到預期銷售效果的調查手段。 所謂統(tǒng)計分析法，就是指依據 公司內外的現成資料，利用統(tǒng)計理論，分析市場及銷售變化情況，供決策當局參考的調查方法。 趨勢分析 相關分析 三、市場調查的程序 一般而言，市場調查的主要程序，步驟可以劃分如下： 初步調查 決定收集資料的方法 設計調查 選樣 資料整理與分析 報告的準備與提出 下面就此程序的每一步驟進行討論 情況分析。在擬訂正式調查計劃之前，市場調查人員必須對公司的歷史、產品競爭者、分配渠道與方法、消費者購買習慣、廣告銷售和促銷方法等情況詳加了解，從中找出問題的重點，并深入研究中間的因果關系。 非正式調查。非正式調 查又稱預備調查。是對日前調查范圍有關的一切資料的分析，如同業(yè)與政府的資料，專家的意見或消費者的意見。 確定研究范圍。經過情況分析與非正式調查后，可使假設減少到幾個甚至一個，從而確定出研究的計劃與范圍。 資料可分為兩類，初級資料（或原始資料）。指專為某項計劃而收集或實驗而得的資料；次級資料（或二手資料），指原始資料經過整理后所形成的可為他人利用的資料。 次級資料的來源 政府機關、金融機構所統(tǒng)計、公布的資料 同業(yè)公會、商會及各種職業(yè)團體所公布的資料。如建工集團、房管機構等。 市場研究機構 。如中信、中行經濟研究所、規(guī)劃研究所等。 廣告代理商或各種廣告媒體所發(fā)布的資料。 國內、外大學的出版物。 各種基金會所實行的研究計劃及報告。 國內外公共圖書館所公布的資料。 公司本身有關的各種資料。 原始資料的收集方法 調查法：人員調查法；電話調查法；通訊調查法 觀察法 在調查法中，將調查表設計得周密理想是最為重要的一環(huán)。 由于消費者的數目龐大，如果要調查全部消費者，事實上是行不通的，在時間與金錢上不經濟。因此在全部消費者中，選擇一部分具有代表性的進行調查的方法稱為選樣或抽樣。 問 單隨機抽樣 計劃抽樣法 分層抽樣法 編輯 編號 制表 分析與解釋 一般而言，房地產市場調查人員所擬寫的市場調查報告應當包含以下內容： 前言 當前市場分析 區(qū)域市場調查分析 主要個案分析與比較 本案基地與環(huán)境分析 規(guī)劃分析與建議 價格與貸款政策 推出時機分析 結論 踏街表 個案市調表 市調分析表 詳見具體表單 房地產基本知識（含客戶購房見識） 1 什么是房地產一級市場？ 答：房地產一級市場又稱土地一級市場，是土 地使用權出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或將農村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經過開發(fā)達到 ?七通一平 ?的熟地。房地產一級市場是由國家壟斷的市場。 2 什么是房地產二級市場？ 答：房地產二級市場，是土地使用者經過開發(fā)建設，將新建成的房地產進行出售和出租的市場。即一般指商品房首次進入流通領域進行交易而形成的市場。房地產二級市場也包括土地二級市場，即土地使用者將達到規(guī)定可以轉讓的土地，進入流通領域進行交易的市場。 3 什么是房地產三級市場？ 答：房 地產三級市場，是購買房地產的單位和個人，再次將房地產轉賣或轉租的市場。也就是房地產再次進入流通領域進行交易而形成的市場。房地產三級市場也包括房屋的交換、抵押、典當等流通形式。 4 什么是商品房？ 答：房地產開發(fā)經營企業(yè)，經批準用于市場出售而建造的房屋稱為商品房。商品房按銷售對象可分內銷商品房和外銷商品房。內銷商品房是指房地產開發(fā)企業(yè)通過實行土地使用權出讓形式，經過政府計劃主管部門審批，建成后用于在境內范圍（目前不包括香港特別行政區(qū)、澳門和臺灣）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。外銷商品房是指房開發(fā)企業(yè)按政 府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內、外出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。 5 什么是單位產權房？ 答：單位產權房（或系統(tǒng)產權房），是產權屬單位所有的房屋。這種房屋一般沒有申報商品房計劃，是單位自建或者參加聯建，又是自己使用的住宅和其他建筑物。 6 什么是使用權房？ 答：房屋只有使用權，沒有產權，俗稱使用權房。嚴格來說，所謂購買使用權只是房屋所有人和使用人之間的一種租賃關系。 7 什么是安居房？ 答：根據《上海市安居工程實施方案》規(guī)定，安居房是 指： ?直接以成本價向中低收入家庭出售而建設的住房??，F階段安居房按成本價向中低收入家庭無房、危房戶和住房困難戶出售。安居房成本價由征地和拆遷補償費、勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、住宅小區(qū)基礎設施建設費（包括 50%小區(qū)級非經營性公建配套費）、管理費、貸款利息和稅金構成。根據上海市房屋土地管理局和上海市住宅發(fā)展局 1996年規(guī)定：購房人可按安居房的成本價購買，也可按職工當年配售自住公房的價格購買。但差價應由所在單位承擔，或由家庭成員各自單位協(xié)商承擔。中低收入家庭的標準和住房困難的標準，由市房改辦規(guī)定。 安居房購買后可按有關職工所購公有住房上市出售的規(guī)定上市。 8 什么叫平價房？ 答：平價房是根據國家安居工程實施方案的有關規(guī)定，以城鎮(zhèn)中、低收入家庭住房困難戶為解決對象，通過配售形式供應、具有社會保障性質的經濟適用住房。其建房土地由政府劃撥，配售對象及配售價格由政府管理部門審核認定。 9 購買內銷商品房的對象有哪些規(guī)定？ 答：上海內銷商品房購買對象已逐步擴大，目前可購買上海內銷商品房的對象為：境內外企業(yè)、事業(yè)單位、機關、團體、其他組織及具備合法身份證明的中國公民、在境外留學或工作未取得長期居留權的中國公 民、在境內注冊的 ?三資 ?企業(yè)（限于購買新建內銷商品住宅，供本單位員工居?。?。 購買外銷商品房的對象有哪些規(guī)定？ 答：外銷商品房可以出售給除法律另有規(guī)定外的中華人民共和國境內外的公司、企業(yè)、其他組織和個人。 1購買上海新建內銷商品住宅，申報藍印戶口有什么規(guī)定？ 答：申報藍印戶口有以下規(guī)定： (3) 購買住宅類型：在上海注冊并具有房地產開發(fā)資質的房地產開發(fā)經營企業(yè)在上海行政區(qū)域范圍內投資建造并自主經營，依法取得《內銷商品房預售許可證》或《房地產權證》后，首次預售或出售的新建內銷商品住宅。 (4) 購買標準：購買上海浦西地區(qū)和浦東陸家嘴中央商務區(qū)的新建內銷商品住宅每套建筑面積在 80平方米以上（含 80平方米）、價值在 40萬元以上（含 40萬元）的可申報 1個藍印戶口；購買除陸家嘴中央商務區(qū)以外的浦東地區(qū)新建內銷商品住宅，建筑面積在 120平方米以上（含 120平方米）且房屋總價值在 40萬元以上（含 40萬元）的，可申報 2個藍印戶口；購買除陸家嘴中央商務區(qū)以外的浦東地區(qū)新建內銷商品住宅，建筑面積在 160平方米以上（含 160平方米）且房屋總價值在 40萬元以上（含 40萬元）的，可申報 3個藍印戶口。 (5) 申報 藍印戶口對象：購房者如是單位可為其職工申報，購房者如為個人可為其本人或配偶或其他直系親屬申報藍印戶口（如為其配偶或其他直系親屬申報藍印戶口，須提供與購房人本人關系的公證書）。 (6) 申報藍印戶口者的條件：除購房者的未成年子女外，其余對象應具備 18周歲以上；具有完全民事行為能力；具有高中以上文化程度；有正當的居住理由；符合計劃生育政策；未曾勞教或追究刑事責任。 1什么是房屋建筑面積、住宅使用面積和居住面積？ 答：房屋建筑面積是房屋各層面積的總和。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻面積水平截面計算。建筑 面積包括使用面積、輔助面積和結構面積三部分。 住宅使用面積是指住宅分戶門內全部可供使用的凈面積的總和，包括臥室、起居室、廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽臺和室內走道、室內樓梯等等。 住宅居住面積是指住宅分戶門內的臥室和起居室等的凈面積的總和。 1建筑面積計算有什么規(guī)則？ 答：建筑面積有以下計算規(guī)則： (1) 計算建筑面積的范圍： 4) 單層建筑物不論其層高均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒角以上的外圍水平面積計算。單層建筑物內如帶有部分樓層者，亦應計算建筑面積。 5) 多層建筑物的 建筑面積按已建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒角以上外圍水平面積計算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算。 6) 層高超過 、半地下室、地下車庫、倉庫、商店、地下指揮