【正文】 建筑面積在 80平方米以上（含 80平方米）、價值在 40萬元以上（含 40萬元）的可申報 1個藍印戶口；購買除陸家嘴中央商務區(qū)以外的浦東地區(qū)新建內(nèi)銷商品住宅，建筑面積在 120平方米以上（含 120平方米）且房屋總價值在 40萬元以上（含 40萬元）的，可申報 2個藍印戶口；購買除陸家嘴中央商務區(qū)以外的浦東地區(qū)新建內(nèi)銷商品住宅，建筑面積在 160平方米以上（含 160平方米）且房屋總價值在 40萬元以上（含 40萬元）的，可申報 3個藍印戶口。每層建筑面積按建筑物勒腳以上外墻面積水平截面計算。 1建筑面積計算有什么規(guī)則？ 答：建筑面積有以下計算規(guī)則： (1) 計算建筑面積的范圍： 4) 單層建筑物不論其層高均按一層計算，其建筑面積按建筑物外墻勒角以上的外圍水平面積計算。 7) 用深基礎做架空層加以利用，層高超過 ，按架空層外圍的水平面積的一半計算建筑面積。 10) 電梯井、提物井、垃圾道、管道井等均按建筑物自然層計算建筑面積。 14) 有柱的車棚、貨 棚、站臺等按柱外圍水平面積計算建筑面積；單排柱、獨立柱的車棚、貨棚、站臺等按其頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。凹陽臺、挑陽臺按其水平投影面積的一半計算建筑面積。無頂蓋的架空通廊按其投影面積的一半計算建筑面積。體育館（場）看臺下空間加以利用的，其超過 建筑面積（多層按多層計算）。 4) 層高在 、夾層。 8) 單層建筑物內(nèi)分割的操作間、控制室、儀表間等單層房間。 12) 利用馬路、通道及隙地所搭棚架。 1公用建筑面積分攤有什么規(guī)則？ 答：公用建筑面積按以下規(guī)則分攤： (1) 分攤原則： 3) 房屋公用建筑面積分攤以幢為單位。公用建筑面積分攤后，不劃分各戶攤得面積的具體部位。商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積（以下稱套內(nèi)建筑面積）與應分攤的公用建筑面積。 內(nèi)墻面裝修厚度均計入套內(nèi)墻體面積。 分攤的公用面積 =套內(nèi)建筑面積公用建筑面積分攤系數(shù) 1房間中心距面積和房間內(nèi)凈面積為什么有差異？ 答：在購買期房時，由于房屋未竣工，無法實際測量房間內(nèi)凈面積。 1房地產(chǎn)權(quán)證中綠色權(quán)證、黃色權(quán)證、紅色權(quán)證有什么區(qū)別？ 答：根據(jù)上海市人民政府（ 1996） 11號文規(guī)定，上海房地產(chǎn)權(quán)證采用不同顏色，實行分類發(fā)放和管理。 消費者購買內(nèi)銷商品房后，除僑匯房、平價房、安居房外，辦理產(chǎn)權(quán)登記，領到的應是綠色權(quán)證。 ? 1什么是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓？房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括哪些方式？ 答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法的方式將其所有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的示范文本由市房地局制定。凡未取得預售許可證預售商品房的，政府作出了較為嚴格的行政處罰；責令其停止預售，沒收違法所得，并可以處違法所得一倍以上三倍以下的罰款。凡簽訂 97版的預售合同，在房屋交付使用后，可持 97版的預售合同直接辦理過戶手續(xù)。 凡原簽訂 97版預售合同，在房屋交付后，可直接辦理過戶手續(xù)，不必再重新簽訂商品房出售合同。 (7) 預售合同的登記備案。 (8) 預售款的收取。 (9) 辦理預售的商品房過戶手續(xù)。 2什么是住宅使用說明書？ 答： ?住宅使用說明書 ?是指住宅出售單位在出售住宅時，告知住宅安全、合理、方便使用及相關(guān)事項的文本。 房屋交易承受方自簽訂房屋交易合同之日起三個月內(nèi)必須持有關(guān)證件、證明到財稅部門辦理契稅的納稅申報。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人違反上述規(guī)定而造成他人損失的，應當承擔相應的民事責任。 (5) 因房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人的過錯，未在約定時間內(nèi)交付房地產(chǎn)的，轉(zhuǎn)讓人向受讓人支付的違約金為已經(jīng)收取的轉(zhuǎn)讓價款按照中國人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍； (6) 因房地產(chǎn)受讓人的過錯，未在約定 的時間內(nèi)支付轉(zhuǎn)讓價款的，受讓人向轉(zhuǎn)讓人支付的違約金為逾期支付的轉(zhuǎn)讓價款按照中國人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍。對無過錯的第三方造成的損失，由轉(zhuǎn)讓人承擔賠償責任。 (11) 因預售商品房的建筑設計變更原因，造成建筑面積增減的，根據(jù)預售當事人的約定處理。 3新建房屋轉(zhuǎn)讓的保修責任如何確定？ 答：新建房屋轉(zhuǎn)讓后，轉(zhuǎn)讓人應當自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起，對新建房屋承擔保修責任。 3購房自用主要考慮哪些因素？ 答：人們購房自用 往往需要考慮以下問題： (2) 相當?shù)拿娣e，適應家庭人口結(jié)構(gòu)和數(shù)量； (3) 合適的房型，滿足生活起居、工作、學習以及社交需要； (4) 合理的地理位置，符合工作、生活的需要； (5) 周邊是否有完善的生活配套設施； (6) 完美的生活環(huán)境（綠化、私密、無噪音、無污染等），保證健康生活； (7) 相對能夠承受的房價； (8) 堅固、耐久的建筑結(jié)構(gòu)； (9) 舒適、便利、私密的建筑形態(tài)。 3高層住宅和多層住宅有什么優(yōu)缺點？ 答：一般來說多層住宅的容積率較低，環(huán)境較好，建筑形式多為條狀，所以基本上是戶戶朝南，建造 成本低，一般售價不高，且得房率較高。高層建筑的中上樓層，視野開闊，通風采光極佳。 由于公用面積的增加，電梯等設備的使用，使高層的物業(yè)管理費也高 于多層。 經(jīng)濟因素，包括國民經(jīng)濟發(fā)展狀況、財政金融狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、物價、工資、就業(yè)與儲蓄水平的變動以及住房的供求狀況等。一次性付款是指在合同約定的時間內(nèi)，購房者一次性付清全部的房款。 分期付款是指購房者交付首期房款后（一般 為總額的 30%左右），根據(jù)雙方約定時間或建筑工程進度逐次付清剩余房款。另外，分期付款相對于一次性付款，房價上肯定是沒有了優(yōu)惠折扣。在這種形式中，參與購房的不僅有買賣雙方，還有銀行。 3怎樣利用個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款？ 答：只要是繳存公積金的職工，在購房時，即可根據(jù)公積金貸款的有關(guān)規(guī)定申請公積金貸款。 對沒有交繳公積金的購房者，或房款總額較大，光靠公積金貸款不夠的購房者，還可以利用個人住房商業(yè)性貸款。 購買現(xiàn)房好還 是期房好？ 答：當購房者對房地產(chǎn)市場進行了全面調(diào)查研究，準備實施自己的購房行為時，面臨著購買現(xiàn)房還是買期房的選擇。另外，因為是現(xiàn)房，其配套的物業(yè)管理已經(jīng) 展開，購房者可以直接了解欲購物業(yè)區(qū)域的治安、環(huán)境、衛(wèi)生、維修以及配套設施的設置等物業(yè)管理工作的優(yōu)劣，從而為購房決策提供依據(jù)。另外，購房者挑選的余地不大，較好的房型、樓層、朝向往往已所剩無幾。但購買期房與購買現(xiàn)房相比較，購房者承擔的風險相對較大一些。另外，如果購房者選擇購房時機不當，還可能會遇到房地產(chǎn)市場趨淡，價格下降所帶來的損失。一般來說，無論期房、現(xiàn)房都要到現(xiàn)場察看。 當然期房看不到小區(qū)環(huán)境和實物，但我們可以察看一下工地是否整齊、清 潔，施工管理是否嚴格，施工人員素質(zhì)如何，以推斷產(chǎn)品將來質(zhì)量是否過硬。 其 次，我們要察看一下小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境，小區(qū)規(guī)模大小，小區(qū)圍墻高低是否適當、安全，小區(qū)道路人、車是否分流，幢距是否規(guī)范，日照是否充足，綠化面積的大小，有無宣傳品中未標明的建筑物等等。 4如何到現(xiàn)場看樓？ 答：現(xiàn)場看樓是購房的重要一環(huán)。購房者無法直接體察自己所購房屋的具體狀況。購買期房最大的好處是價格較低，在同等條件下 ，期房的價格一般要比現(xiàn)房便宜。購買現(xiàn)房如果要說有什么不利之外的話，就是與期房相比，現(xiàn)房的價格要高一些，付款壓力也較大，往往要求一次性付款。購房者在購房前可以對所購房屋進行實地考察，對房屋的質(zhì)量、裝修、位置、室內(nèi)格局等各個方面進行詳細的了解，可將實地調(diào)查的結(jié)果與房地產(chǎn)廣告、售樓書上的介紹進行對照比較。那些對自己未來收入信息十足的購房者也可以利用個人住房商業(yè)性貸款購買更好一些或更大一些的住房。貸款額度根據(jù)個人交繳額度計算，為充分利用優(yōu)惠的公積金貸款， 購房者還能利用交繳公積金的配偶或直系親屬的額度。通過這種方式購房，購房者不僅利用銀行資金， 減輕了付房款的壓力，同時分期付款的額度比例較大，時間較長，還可利用銀行對售房者的信譽、工期和質(zhì)量進行有效監(jiān)督。一般分期付款方式中，參與的只有購房者和售房者兩方，購房者是以自己的信用作為履行合同的擔保，在未付清余款前，房屋產(chǎn)權(quán)歸售房者，如購房者違約，售房者可根據(jù)合同約定處置合同所指的房產(chǎn)。同時購房者也可以對工程進度及質(zhì)量進行控制，如發(fā)生問題時能將損失控制在最小。但對購房者來說，動用資金數(shù)量較大，除實力雄厚或有大量空閑資金的購房者外，資金匱乏的消費者采用這一種付款方式困難較大。 政策因素，比如住房政策、城市建設與土地利用規(guī)劃等等，都會影響房價 的漲落。 社會因素，包括政治、軍事、人口數(shù)量與家庭規(guī)模、社會環(huán)境和人文觀念等等。高層一般為一層多戶的點狀形式，有部分戶室朝西、北向。高層基礎較復雜，結(jié)構(gòu)要求高，十分堅固，但成本也高。 3如何選擇購置物業(yè)的區(qū)域？ 答：消費者選擇購置自用物業(yè)的區(qū)域一般應考慮： (1) 外出（上、下班）的交通是否便捷； (2) 周邊生活必需的商業(yè)設施是否齊全； (3) 孩子的教育設施是否完備； (4) 老人則要考慮醫(yī)療、保健設施是否便利； (5) 綠化環(huán)境； (6) 親朋好友往來是否方便； (7) 市政配套是否齊備； (8) 和習慣生活 區(qū)域的其他差異。屋面漏水保修期不得低于 3年。 (12) 除上述情形外，交付的建筑面積超過預售 合同約定的，預購人可以不承擔增加建筑面積部分的價款；建筑面積不足預售合同約定的，開發(fā)企業(yè)應當將減少建筑面積部分的價款退還預購人。分攤房屋共用部位的建筑面積，按建設部制定的 1995年 517號文《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》執(zhí)行。 2房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人 ?一屋多售 ?的，應承擔什么責任？ 答：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人就同一房地產(chǎn)與第三人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，造成多 個轉(zhuǎn)讓合同并存的，稱為 ?一屋多售 ?。違約金數(shù)額應當在轉(zhuǎn)讓合同中約定。 對未按規(guī)定日期交納契稅的納稅人，按日加收千分之二的滯納金。 根據(jù)上海地方法規(guī)規(guī)定， ?住宅使用說明書 ?應作為轉(zhuǎn)讓合同的附件 。 在預售期間，轉(zhuǎn)讓當事人就預售合同 約定的事項有變更的，如建筑設計變更、建筑面積變更等，應當簽訂補充合同。但預售合同另有約定的，從其約定。對不符合規(guī)定條件或者手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)應當在 5日內(nèi)書面通知當事人；對符合規(guī)定條件和手續(xù)的，房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)應當將預售合同移交房地產(chǎn)登記機構(gòu)，由房地產(chǎn)登記機構(gòu)按照《上海市房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定登記備案。 2商品房預售應按照什么程序進行？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預售許可證后，方可按照以下程 序進行商品房預售： (6) 訂立預售合同。一種是 95版（使用至 1998年 5月 31日），另一種是 97版。 目前商品房預售合同標準示范文本分兩種版本，一種是 95版本，這種版本的標準合同在 1998年 5月 31日前仍可使用。對符合預售條件的，發(fā)給商品房預售許可證；對不符合預售條件的，作出不準預售的決定。 商品房預售和銷售、存量房屋買賣是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式中的買賣，買賣雙方轉(zhuǎn)讓當事人，賣出人為轉(zhuǎn)讓人，買入人為受讓人。建設用地實行征收土地使用費的辦法后， 1992年原市房產(chǎn)管理局發(fā)文認為內(nèi)銷商品房銷售價格放開，原規(guī)定的最高限價以及有關(guān)商品房屋的地段、級差、層次、朝向等增減系數(shù)全部取消，銷售價格可由雙方當事人視市場供需情況自行協(xié)商確定。 紅色權(quán)證：頒發(fā)給集體所有土地上的房地產(chǎn)權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)不能進入房地產(chǎn)市場，只能出售給房屋所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）范圍內(nèi)，具備居住房建設申請條件的個人。由于圖紙中的每間尺寸距離是由墻的中心距起算至彼墻的中心距，因此計算房間內(nèi)凈尺寸，應將圖紙所標尺寸減去兩墻厚度之和的一半再減去兩內(nèi)墻粉刷層厚度。 套內(nèi)建筑面積 =套內(nèi)使用面積 +套內(nèi)墻體面積 +陽臺建筑面積 2) 公用建筑面積由以下兩部分組成： C 電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和走道、地下設備、值班警衛(wèi)室等。新建住宅各套（單元）之間的分隔墻，套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）均為共用墻，共用墻墻體按水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積。 5) 商、住、辦綜合樓，其房屋內(nèi)各部位使用功能，房型分隔差異較大，應根據(jù)其用途或房型分隔的不同，按相關(guān)面積比例先行分攤?cè)惫媒ㄖ娣e（此次分攤的最小單位為層） ，然后再分攤各自公用建筑面積。與幢房屋不相連的公用建筑（如變電房、水泵房、門衛(wèi)房等）不得分攤到本幢房屋內(nèi)。 14) 房屋的平臺、曬臺、花臺、屋頂平臺等。 10) 崗亭、警亭、書報亭等。 6) 建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料平臺，及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。 (3) 不計算建筑面積的范圍： 2) 突出墻面的構(gòu)件和藝術(shù)裝飾，如：柱、垛、勒角、臺階、無柱雨篷等。 21) 跨越其他建筑物、構(gòu)筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計算建筑面積，多層者按多層計算。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一增計算建筑面積。 16) 突出墻外的門斗按圍護結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。 12) 建筑物內(nèi)的技術(shù)層（管道層、附層、夾層）是指房屋的局部層次，層高超過 ，按其墻外圍水平面積計算建筑面積。 9) 穿過建筑物的通道和建筑物 內(nèi)的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計算建筑面積。 5) 多層建筑物的 建筑面積按已建筑面積的總和計算，其底層按建筑物外墻勒角以上外圍水平面積計算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計算。 住宅使用面積是指住宅分戶門內(nèi)全部可供使用的凈面積的總和，包括臥室、起居室、廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽臺和室內(nèi)走道、室內(nèi)樓梯等等。 (6) 申報藍印戶口者的條件：除購房者的未成年子女外，其余對象應具備 18周歲以上；具有完全民