【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 和專業(yè)批發(fā)為一體的大型賣場(chǎng),構(gòu)成了東坡湖畔一條長(zhǎng)達(dá)近2公里的特色商業(yè)街市,并被譽(yù)為四川省首家“商業(yè)公園”。廣場(chǎng)是聚集人氣的,人氣即意味著商機(jī)。“東坡醉月”落成時(shí),東坡湖休閑廣場(chǎng)呼啦啦一下子擁來(lái)6萬(wàn)人,幾乎占了全城人口的1/3,且不足一星期時(shí)間,多友公司即已售出余萬(wàn)元的商鋪。1/3人口與第一期銷售體量的1/3,證明眉山多友公司以“東坡文化”為背景展開(kāi)營(yíng)銷與推廣,收到了令人欣慰的成效。眉山人是有眼光和有魄力的,當(dāng)川內(nèi)一些城市在舊城改造中同時(shí)開(kāi)辟幾處體量高達(dá)數(shù)十萬(wàn)平方米的商業(yè)地產(chǎn)大盤時(shí),多友公司卻瞄準(zhǔn)了具有珍稀性和不可復(fù)制性的城區(qū)東坡湖畔,落子布局,即規(guī)避了舊城改造拆遷面大,政策性強(qiáng),問(wèn)題矛盾繁雜,施工難以提速等遲滯狀況,又搶占了市場(chǎng)先機(jī),一陣大刀闊斧,大干快上。同樣是兩年多前,當(dāng)成都開(kāi)發(fā)商在雙流縣華陽(yáng)鎮(zhèn)搞開(kāi)發(fā)之際,眾多人對(duì)當(dāng)時(shí)售價(jià)僅幾百元一平方米的華陽(yáng)樓市并不動(dòng)心,可兩年后,同樣社區(qū)二、三期的樓盤,卻一躍超過(guò)余元一平方米!對(duì)比眉山,兩年多前市區(qū)有的房?jī)r(jià)僅350元一平方米,時(shí)到今日,這個(gè)價(jià)格還能買到房嗎?眉山商業(yè)地產(chǎn)有四個(gè)項(xiàng)目,有意思的是,其中有兩個(gè)以“東坡”人名為稱。一日“東坡湖廣場(chǎng)”,一謂“東坡城”,而另外兩個(gè),則又以城市取名,一為“金羅馬”,一叫“小香港”。但無(wú)論人名地名,均各有棋路,各有行子之招。目前這四者中,除某項(xiàng)目因賠償安置資金尚未到位而延緩?fù)七M(jìn)外,其余3家均已正式對(duì)外發(fā)售。房地產(chǎn)行業(yè)素有一句老板們時(shí)刻在琢磨的難言之隱:市場(chǎng)如棋局,總有人會(huì)被淘汰出局的。相信琴棋書(shū)畫(huà)皆通的蘇東坡老先生,亦會(huì)認(rèn)同此理。近年間,商業(yè)地產(chǎn)的高風(fēng)險(xiǎn),曾被某些地產(chǎn)商戲言為“圈地、蓋樓、逃跑”。在上月廣州媒體上展開(kāi)的一場(chǎng)有關(guān)地產(chǎn)的系列熱門話題大討論中,房企老總們便總結(jié)出了幾類“出局法”:銷售手段老態(tài)百出者。靠“空手套狼”、或“以小搏大”沒(méi)有實(shí)力者。不合理資本結(jié)構(gòu)者。信譽(yù)差的“關(guān)系型者”。由于國(guó)家對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)整和各項(xiàng)政策的進(jìn)一步規(guī)范,過(guò)去可以通過(guò)劃撥、協(xié)議出讓等多種方式“八仙過(guò)?！备汩_(kāi)發(fā)的時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了。爭(zhēng)奪土地的惟一舞臺(tái)在拍賣會(huì)上,這就需要各家開(kāi)發(fā)商們真刀真槍地展開(kāi)資金與實(shí)力的對(duì)壘。與川北或川東一些城市上馬的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目相比,眉山市多友房地產(chǎn)公司以成樂(lè)、成雅兩條高速公路為紐帶,以眉(山)樂(lè)(山)雅(安)三座川南重鎮(zhèn)為輻射點(diǎn)的大盤戰(zhàn)略,在其東坡湖廣場(chǎng)一期的熱銷中,即已吸引了眉山、樂(lè)山、雅安、成都、德陽(yáng)等城市投資置業(yè)者的目光,內(nèi)部認(rèn)購(gòu)銷售的頭兩天,僅成都市打進(jìn)售樓熱線0833—8334888的咨詢電話便有300余個(gè),顯然,“經(jīng)濟(jì)半小時(shí)市”對(duì)汽車擁有量位居全國(guó)第3的成都人來(lái)說(shuō),車程40分鐘,僅相當(dāng)于成都的一個(gè)遠(yuǎn)郊。勿庸忌言,商業(yè)經(jīng)濟(jì)的經(jīng)營(yíng)模式及多種商業(yè)形態(tài)的不同,對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)都是一堂新課。招商的成功其實(shí)只能算是一個(gè)起點(diǎn),在后期如何選擇合作經(jīng)營(yíng)模式上,方可謂真正進(jìn)入“角色”。在與東坡湖廣場(chǎng)營(yíng)銷顧問(wèn)洪強(qiáng)先生的溝通中,這位成都藍(lán)葉管理咨詢公司的管理咨詢師對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的業(yè)態(tài)規(guī)劃、商業(yè)經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)分析、投資回報(bào)系統(tǒng)、企業(yè)市場(chǎng)化管理等的務(wù)實(shí)精熟給我留下了深刻的印象。東坡湖廣場(chǎng)作為眉山市商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍之旗,其得天獨(dú)厚的地理位置,純生態(tài)的水系環(huán)境以及4000多元/平方米左右的高性價(jià)比商鋪價(jià)格,隨著眉山市的城市建設(shè)和旅游經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,無(wú)疑將會(huì)在不長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)顯示出極大的增值潛力。房地產(chǎn)行業(yè),實(shí)際上是一個(gè)老實(shí)人才能做的行業(yè)。哪些急功近利,總想以炒作慨念打開(kāi)局面的開(kāi)發(fā)商——如栽些綠草樹(shù)木就冠以“生態(tài)住宅”,挨條小河便稱“親水樓盤”,甚至在外立面造型上弄幾個(gè)歐式符號(hào)就大吹“歐陸風(fēng)情”的作法,是根本經(jīng)不起時(shí)間的檢驗(yàn)的。“好房子自己會(huì)說(shuō)話”這句被業(yè)界廣泛引用的名言,或許正道出了成功者的開(kāi)發(fā)真諦。走馬眉山,記者除了再度體味到“東坡文化”的強(qiáng)烈浸淫之外,更深刻感受到了當(dāng)?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)與開(kāi)發(fā)的巨大活力。眉山人好學(xué)敢闖,誠(chéng)如東坡湖廣場(chǎng)開(kāi)盤熱銷之際,本地一位以最早開(kāi)發(fā)玫瑰園而聲名鵲起的開(kāi)發(fā)商,即親臨東坡湖廣場(chǎng)售樓部,攝像機(jī)、照像機(jī)并用,而且不恥下問(wèn),細(xì)心與前來(lái)辦理定購(gòu)手續(xù)的各地購(gòu)房者對(duì)話交流,以欲對(duì)本市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)個(gè)觀一斑而窺全豹。作為已在眉山成功開(kāi)發(fā)了多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的多友公司董事長(zhǎng)劉總,曾在東坡湖廣場(chǎng)的開(kāi)盤慶典上,擲地有聲地說(shuō)道:“東坡湖廣場(chǎng)將在建成后成為川西平原上的‘八個(gè)一流’的商業(yè)地產(chǎn):一流的環(huán)境、一流的口岸優(yōu)勢(shì)、一流的升值空間、一流的業(yè)態(tài)規(guī)劃、一流的經(jīng)營(yíng)管理、一流的商業(yè)服務(wù)、一流的物業(yè)服務(wù)、一流的投資回報(bào)。并努力實(shí)現(xiàn)‘三贏’——政府達(dá)到經(jīng)營(yíng)城市提高城市檔次的目的。開(kāi)發(fā)企業(yè)達(dá)到提升自身實(shí)力提高品牌知名度的目的。投資人達(dá)到坐享財(cái)富增值的目的?！眲⒖傔€飽含感情地吐露了他非常淳樸的肺腑之言:“我是眉山人,我從不做讓家鄉(xiāng)人截脊梁骨的事”!隨著慶典儀式上的彩球飄飛,萬(wàn)鴿騰空,眉山商業(yè)地產(chǎn)走進(jìn)了一個(gè)與時(shí)俱進(jìn),橫鎖川南的大盤時(shí)代。我們相信,金秋10月即將在成都舉辦的“四川省首屆商業(yè)地產(chǎn)投資見(jiàn)面會(huì)”上,眉山東坡湖廣場(chǎng)作為成都平原西南緣的一個(gè)厚重的地產(chǎn)板塊,必將會(huì)有一個(gè)精彩的發(fā)言。美國(guó)連鎖商業(yè)考察報(bào)告范本發(fā)展連鎖經(jīng)營(yíng)是我國(guó)改革流通體制和實(shí)現(xiàn)流通現(xiàn)代化的一項(xiàng)重要舉措。1997年8—9月，我們赴美進(jìn)行了一個(gè)月的連鎖商業(yè)培訓(xùn)和考察。美國(guó)作為最發(fā)達(dá)的國(guó)家，其連鎖經(jīng)營(yíng)的發(fā)展現(xiàn)狀、主要原因、未來(lái)趨勢(shì)以及在美國(guó)經(jīng)濟(jì)中的重要作用等，對(duì)我國(guó)推動(dòng)連鎖經(jīng)營(yíng)的發(fā)展具有參考價(jià)值。一、美國(guó)連鎖經(jīng)營(yíng)發(fā)展的概況(一)美國(guó)連鎖商業(yè)的迅速發(fā)展及其原因連鎖商業(yè)在美國(guó)得以迅速發(fā)展的主要原因是：(1)二戰(zhàn)后美國(guó)經(jīng)濟(jì)繁榮，市場(chǎng)供應(yīng)與需求擴(kuò)大，對(duì)連鎖商業(yè)的發(fā)展提出客觀要求。戰(zhàn)后美國(guó)人口大量增加，城市規(guī)模迅速擴(kuò)大，居民收入和消費(fèi)水平大幅度提高，國(guó)內(nèi)制造業(yè)提供的商品更加豐富，這一切都有力地刺激了連鎖商業(yè)的發(fā)展壯大。(2)交通運(yùn)輸業(yè)特別是高速公路網(wǎng)的迅速發(fā)展，為貨暢其流創(chuàng)造了便利條件。美國(guó)的高速公路貫通全國(guó)，現(xiàn)在總長(zhǎng)已達(dá)7萬(wàn)公里，占世界高速公路的三分之二，使商品在全國(guó)范圍內(nèi)的配送非常及時(shí)便捷。(3)現(xiàn)代科技的發(fā)展和計(jì)算機(jī)的普及，為連鎖經(jīng)營(yíng)提供了現(xiàn)代化管理手段。70年代后新技術(shù)革命的成果在流通業(yè)廣泛應(yīng)用，目前美國(guó)90%的連鎖店已基本實(shí)現(xiàn)了計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)化管理，普遍采用了商品條形碼、電子掃描、電子出納設(shè)備等先進(jìn)技術(shù)，通訊設(shè)施、商品檢查、配送中心等都是世界一流水平。這就為連鎖經(jīng)營(yíng)的高效管理提供了有力的技術(shù)支持。(4)連鎖企業(yè)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)和組織化程度提高，增強(qiáng)了企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)5年內(nèi)開(kāi)業(yè)的商業(yè)企業(yè)的倒閉率為50%，而連鎖企業(yè)的倒閉率只有5%。(5)形成了一大批高素質(zhì)的管理人才，以及現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)管理科學(xué)的發(fā)展運(yùn)用，為連鎖企業(yè)更好地參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，提供了智力支持。(二)美國(guó)連鎖商業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)形態(tài)連鎖經(jīng)營(yíng)的基本含義是：經(jīng)營(yíng)同類商品、使用統(tǒng)一商號(hào)的若干企業(yè)，在同一總部的管理下，按統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)方針進(jìn)行共同的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以共享規(guī)模效益。一般來(lái)說(shuō)，連鎖企業(yè)至少要由10個(gè)以上分店組成，必須做到統(tǒng)一采購(gòu)配送商品，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，采購(gòu)?fù)N售相分離。從組織管理角度分，美國(guó)有以下三種連鎖形式：(又稱直營(yíng)連鎖、公司連鎖)。有兩個(gè)特點(diǎn)：一是所有權(quán)統(tǒng)一，全部成員歸屬同一所有者。二是高度統(tǒng)一管理。總部掌握著全公司的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)和人事權(quán)，統(tǒng)一負(fù)責(zé)采購(gòu)、計(jì)劃、配送和廣告等，所屬各分店實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化管理。在美國(guó)正規(guī)連鎖所占比重很大，零售業(yè)主要采取這種連鎖方式。如著名的沃爾瑪公司和科斯科倉(cāng)儲(chǔ)式商店即屬于這種類型。(又叫合同連鎖、契約連鎖、加盟連鎖)。其特點(diǎn)，一是以特許權(quán)的轉(zhuǎn)讓為核心，特許權(quán)批發(fā)商把注冊(cè)商標(biāo)和經(jīng)營(yíng)模式賣給特許權(quán)經(jīng)營(yíng)商?？偛繛檗D(zhuǎn)讓方，加盟店為受讓方。二是所有權(quán)分散在加盟店，經(jīng)營(yíng)權(quán)集中在總部?？偛刻峁┘夹g(shù)專利和商號(hào)信息，加盟店按總部統(tǒng)一指令經(jīng)營(yíng)。美國(guó)目前有40%的零售企業(yè)采取特許連鎖的形式，餐飲業(yè)、旅店業(yè)等也廣泛采用，如麥當(dāng)勞、肯德基快餐店和柯達(dá)膠卷沖印店，即為典型。特許權(quán)批發(fā)商約3000家，特許權(quán)經(jīng)營(yíng)商約60萬(wàn)家，年銷售額8000億美元，提供800萬(wàn)個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，1993年以來(lái)特許連鎖售額年均增長(zhǎng)10%以上。(又叫自愿連鎖、共同連鎖)。其特點(diǎn)，一是所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、財(cái)務(wù)核算都是獨(dú)立的。二是在協(xié)商自愿條件下共同合作，統(tǒng)一進(jìn)貨，分散銷售，成員店的靈活性強(qiáng)，自主性大。通常由一家較大的批發(fā)商作為龍頭企業(yè)，眾多的零售商參與，形成一個(gè)半松散的連鎖集團(tuán)。我們?cè)诼迳即壙疾斓慕鹱C國(guó)際超市集團(tuán)公司就屬這類形式。這個(gè)公司是一家合作制的批發(fā)公司，成員多為零售商。公司成立已75年，1996年銷售額達(dá)30億美元，計(jì)劃在本世紀(jì)末達(dá)到50億美元。自由連鎖在便利店中比較普遍。美國(guó)習(xí)慣于從比較直觀且便于統(tǒng)計(jì)的角度分類。零售業(yè)連鎖中主要有以下幾種經(jīng)營(yíng)型態(tài)：超級(jí)市場(chǎng)。主要經(jīng)營(yíng)雜貨和食品兩大類商品，以品種齊全、價(jià)格低廉、自我服務(wù)為特色，—4萬(wàn)平方英尺。超級(jí)市場(chǎng)已全部實(shí)行連鎖經(jīng)營(yíng)。折扣商店。主要經(jīng)營(yíng)食品以外的一般性商品，有的店也經(jīng)營(yíng)少量食品。商品大眾化，大多削價(jià)出售，適合工薪階層購(gòu)買。每個(gè)店平均面積9萬(wàn)平方英尺，比超級(jí)市場(chǎng)大一兩倍。最大的是沃爾瑪公司，其次是凱馬特公司。1987—1995年，折扣店銷售額占零售業(yè)銷售額的比重由35%上升到47%。倉(cāng)儲(chǔ)式商店(又稱平價(jià)俱樂(lè)部)。這種形式是近十年來(lái)連鎖商業(yè)的后起之秀，經(jīng)營(yíng)范圍包括了食品和非食品類商品。其特色是實(shí)行會(huì)員制，設(shè)施簡(jiǎn)單，以庫(kù)為店，內(nèi)部