【文章內(nèi)容簡介】 濟(jì)規(guī)律和組織程序，做好整改經(jīng)濟(jì)測算工作，推進(jìn)整改的步伐，保障商業(yè)物業(yè)可持續(xù)經(jīng)營的基本條件，提升安全運(yùn)行、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行及滿足商業(yè)業(yè)態(tài)的需求是商業(yè)工程整改與完善的主要意義。 從購物中心全壽命周期費(fèi)用的角度來看，整改的經(jīng)濟(jì)效益是巨大的： 積極推廣和采用新技術(shù)的重要意義 空 調(diào)冷水機(jī)組能耗在商業(yè)項目能耗中占較大比重。某購物中心的冷水機(jī)組每年耗電費(fèi)為 170萬元，占總能耗比例的 62%。如果采用某樓宇科技有限公司生產(chǎn)的中央空調(diào) BKS系列能源控制系統(tǒng)，采用獨(dú)創(chuàng)的模糊控制模型和現(xiàn)代變頻技術(shù)，可以根據(jù)環(huán)境及負(fù)荷的變化擇優(yōu)選擇空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行參數(shù)，實(shí)現(xiàn)運(yùn)行參數(shù)的動態(tài)檢測和在線調(diào)節(jié)，實(shí)現(xiàn)中央空調(diào)的智能控制和高效運(yùn)行，綜合節(jié)能率可達(dá)到 25%～ 35%，每年可節(jié)約能源費(fèi) ～ 60萬元， 4年收回投資，余下 36年可節(jié)約 1512 萬～ 2160萬。 技術(shù)整改的重要意義 合理采用技術(shù)措施減少 地下停車場照明能耗 某購物中心地下停車場照明總功率 101KW，如果實(shí)行分區(qū)域和間隙亮燈，在保證安全的基礎(chǔ)上減低照度，每月可節(jié)電 ，合計每年節(jié)省 。 選用光控變頻調(diào)速扶梯在人流量較少時能夠大幅度節(jié)約電能 某購物中心如果采用變頻調(diào)速扶梯，在周一至周五，人流量較少時可以節(jié)約 30％以上的能耗。 某商業(yè)中庭設(shè)計為全玻璃頂結(jié)構(gòu)，夏季空調(diào)能耗浪費(fèi)巨大，商業(yè)工程管理人員建議安裝遮陽簾，夏天能夠阻隔 70～ 80％的熱輻射，理論上可以降低空調(diào)能耗 20～ 30％，尤其在長江流域 以南，空調(diào)能耗的節(jié)約更為可觀。 能源（水電汽等）計量完善的重要意義 公共能耗計量的完善是能耗有效管控的基礎(chǔ)，商業(yè)項目的開發(fā)過程中往往只對參與計費(fèi)計量部分安裝了計量表，而對不參與計費(fèi)的公共區(qū)域能耗部分很少安裝計量裝置。項目開業(yè)運(yùn)行后，由于管理需要商業(yè)管理公司對各使用部位安裝二、三級計量表進(jìn)行能源計量方面的完善，使之各功能區(qū)域的能源消耗得以有效的控管和統(tǒng)計。 項目開發(fā)單位工程部門的主要領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)工程人員； 建筑施工單位的主要領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)工程人員； 購物中心主要設(shè)備設(shè)施的生產(chǎn)、安裝、調(diào)試單位的領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)技術(shù)人員； 商業(yè)管理公司工程部門的主要領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)人員。 商業(yè)建筑和設(shè)備設(shè)施管理的基礎(chǔ)知識與應(yīng)用 石材、燒結(jié)磚與砌塊 （ 1）天然石材 2）建筑陶瓷 3）砌塊 無機(jī)氣硬性膠凝材料 （ 1）石膏 （ 2） 建筑石灰 （ 3）水泥 （ 4）建筑砂漿 （ 5）普通混凝土 （ 6）建筑鋼材 （ 7）防水材料 （ 8）保溫絕熱材料 （ 9）吸音隔聲材料 中央空調(diào)系統(tǒng)： 制 冷機(jī)組（換熱器機(jī)組）及能源系統(tǒng)： 冷凍水（熱水）循環(huán)系統(tǒng)： 冷卻塔及冷卻水循環(huán)系統(tǒng)： 空氣輸送與分配系統(tǒng)： 引水管： 水表結(jié)點(diǎn)： 給水管網(wǎng)： 給水附件： 配水點(diǎn)： 升壓和儲水設(shè)備： 衛(wèi)生器具 排水管道系統(tǒng) 通氣管系統(tǒng) 清掃設(shè)備 室外排水管系統(tǒng) 火災(zāi)消防報警系統(tǒng) 消防控制中心 消火栓水系統(tǒng) 自動噴灑滅火系統(tǒng) 防排煙系統(tǒng) 安全疏散和防火隔離系統(tǒng) 手 提滅火器 其它滅火系統(tǒng) 高低壓配電線路： 變配電所 低壓配電柜 保護(hù)和控制裝置 電能表 弱電及監(jiān)控系統(tǒng) 保安監(jiān)控系統(tǒng) （ 1）出入口控制系統(tǒng) （ 2）防盜報警系統(tǒng) (3）閉路電視監(jiān)視系統(tǒng) (4）巡更管理系統(tǒng) 停車場管理系統(tǒng) 綜合布線系統(tǒng) （ 1）工作區(qū)子系統(tǒng) （ 2） 水平區(qū)子系統(tǒng) （ 3） 管理子系統(tǒng) （ 4） 垂直干線子系統(tǒng) （ 5）設(shè)備間子系統(tǒng) （ 6） 建筑群子系統(tǒng) 廣播音響系統(tǒng) （ 1）節(jié)目源設(shè)備： （ 2）信號放大和處理設(shè)備： （ 3）傳輸 線路： （ 4）揚(yáng)聲器系統(tǒng)： 電梯系統(tǒng) 曳引系統(tǒng)： 導(dǎo)向系統(tǒng)： 轎廂： 門系統(tǒng)： 重量平衡系統(tǒng)： 電力拖動系統(tǒng)： 電氣控制系統(tǒng)： 安全保護(hù)系統(tǒng) 商業(yè)工程設(shè)備管理的目的和任務(wù)就是采用科學(xué)的管理理念和方法，保障設(shè)備設(shè)施高效率、長周期、安全、經(jīng)濟(jì)地運(yùn)行，并盡量避免他們的使用價值下降，以獲得最好的經(jīng)濟(jì)效益。具體有如下四點(diǎn)： 做好設(shè)備管理的綜合規(guī)劃 對在用和備用設(shè)備設(shè)施進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃合理配置，根據(jù)具體情況進(jìn)行綜合平衡，制定科 學(xué)合理的設(shè)備使用、配置、調(diào)整、維修、改造、更新等綜合性計劃。 為商業(yè)工程活動提供最優(yōu)的技術(shù)裝備 應(yīng)用技術(shù)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的原則，為商業(yè)工程活動提供最優(yōu)的技術(shù)裝備。 制定和推行先進(jìn)的設(shè)備管理和維修制度 制定和推行先進(jìn)的設(shè)備管理和維修制度，以合理的費(fèi)用保證設(shè)備處于最佳技術(shù)狀態(tài)，提高和完善設(shè)備完好率和設(shè)備利用率。 研究和掌握設(shè)備運(yùn)行的技術(shù)規(guī)律 運(yùn)用先進(jìn)的監(jiān)控、檢測、維修手段和方法，靈活有效地采取各種維修方式和措施，搞好設(shè)備設(shè)施的維修，保證設(shè)備設(shè)施的各項技術(shù)指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，同時按照設(shè)備管理的經(jīng) 濟(jì)規(guī)律，組織商業(yè)工程管理經(jīng)濟(jì)測算工作，有效地采取行政、經(jīng)濟(jì)手段和技術(shù)管理相結(jié)合的辦法，降低能源消耗費(fèi)用和維修費(fèi)用的支出，降低設(shè)備使用的周期費(fèi)用。 強(qiáng)化技術(shù)培訓(xùn)和素質(zhì)教育，培養(yǎng)綜合素質(zhì)高技術(shù)隊伍。 專業(yè)技術(shù)人員的技術(shù)狀態(tài)不但在本行業(yè)內(nèi)要精，而且要一專多能，要具有綜合技術(shù)能力。培養(yǎng)和造就能熟練掌握自動化和機(jī)電一體化多功能技術(shù)的人才，是商業(yè)工程管理的需要和發(fā)展的必由之路。 ： 設(shè)備管理系統(tǒng)工程理論把設(shè)備管理分解成時間維、資源維和功能維上的三維立體圖形 ，時間維上的任何一點(diǎn)，均可分解為資源維或功能維上的循環(huán)過程。例如，時間維上的一個點(diǎn) “安裝 ”，投影到資源維上，比如包含 “人力、信息、資金、材料、能源 ”等要素；而投影到功能維上，也離不開 “認(rèn)識 ———計劃 ——組織 ——實(shí)施 ——檢查 ——反饋 ”這些過程。也就是說，當(dāng)我們要進(jìn)行設(shè)備的安裝時，就要從資源上作好 “人力、信息、資金、材料、能源 ”等方面的準(zhǔn)備。從管理上和組織上，首先要認(rèn)識和了解安裝的特性，然后制定計劃，落實(shí)組織和實(shí)施，對安裝質(zhì)量進(jìn)行檢查，最后評估和反饋。了解了設(shè)備管理的系統(tǒng)三維結(jié)構(gòu)，有助于我們從系統(tǒng)空間的角度思考 問題。 商業(yè)工程設(shè)備的資產(chǎn)管理 商業(yè)工程設(shè)備資產(chǎn)種類復(fù)雜、數(shù)量繁多，所占比重較大，已經(jīng)占固定資產(chǎn)投資的 80%以上，是商業(yè)管理公司賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)。設(shè)備資產(chǎn)管理的不僅是商業(yè)活動的主要因素之一，更會影響到商業(yè)管理公司的根本目標(biāo)能否實(shí)現(xiàn)。因此，加強(qiáng)對設(shè)備資產(chǎn)的管理，重視對資產(chǎn)管理與成本的研究，是提高固定資金的使用效益，降低管理成本費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化目標(biāo)的必由之路。 固定資產(chǎn)是指公司所擁有的資產(chǎn)中，單位價值較高，使 用期限較長，并在使用過程中基本上保持其原有實(shí)物形態(tài)的勞動工具、勞動設(shè)施和其他物質(zhì)資料。如機(jī)器設(shè)備、工具、房屋、建筑物和車輛等。按我國財務(wù)部門規(guī)定，固定資產(chǎn)一般應(yīng)同時具備兩個條件：（ 1）使用年限在一年以上；（ 2）單項價值在規(guī)定限額以上。否則，列為低值易耗品，屬于流動資產(chǎn)。 設(shè)備檔案是指設(shè)備從規(guī)劃、設(shè)計、制造、安裝、調(diào)試、使用、維修、改造、更新直至報廢的全過程所形成的圖紙、文字說明、憑證和記錄等文件資料，通過收集、整理、鑒定等工作歸檔建立起來的動態(tài)系統(tǒng)資料。設(shè)備檔案是設(shè)備 制造、使用、修理等項工作的一種信息方式，是設(shè)備管理與維修過程中不可缺少的基本資料。 工程部應(yīng)為每臺設(shè)備建立設(shè)備檔案，對電梯、鍋爐等特種設(shè)備，大型、關(guān)鍵、重要的商業(yè)設(shè)備設(shè)施及進(jìn)口設(shè)備等設(shè)備檔案，要重點(diǎn)進(jìn)行管理。 商業(yè)工程設(shè)備設(shè)施的維修和保養(yǎng) 規(guī)范性：規(guī)范性是指在工程設(shè)備設(shè)施的管理、運(yùn)行、維修中要有章可循，規(guī)范管理、規(guī)范操作、規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。 標(biāo)準(zhǔn)性：是指設(shè)備設(shè)施的操作、維修按技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，設(shè)備設(shè)施的管理要標(biāo)準(zhǔn)化。 統(tǒng)一性 :是指設(shè)備設(shè)施的管理標(biāo)準(zhǔn)、維修標(biāo)準(zhǔn)、 統(tǒng)一類型的機(jī)組或設(shè)備的操作、維修按公司要求統(tǒng)一執(zhí)行。 嚴(yán)、細(xì)、精是指在設(shè)備設(shè)施的管理、運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)的過程中，要嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)章制度、嚴(yán)格執(zhí)行工作標(biāo)準(zhǔn)，細(xì)是指在設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行操作、維修養(yǎng)護(hù)中要細(xì)心細(xì)致，要細(xì)化工作標(biāo)準(zhǔn)、細(xì)化工作程序、細(xì)化工作要求，精是指在設(shè)備設(shè)施的管理中，要出精品，要精細(xì)工作，精明做事。 大修工程 大修工程是在房屋和設(shè)備設(shè)施基礎(chǔ)構(gòu)件或主要零件損壞嚴(yán)重，主要性能大部分喪失，安全性和可靠性嚴(yán)重下降，必須經(jīng)全面修理才能恢復(fù)其效能的情況下使用的一種修理方式。需要涉及或拆換 部分主體構(gòu)件或設(shè)備，但不需要全部拆除的工程。它是在房屋包括承重結(jié)構(gòu)部位，外墻面、樓幢間，走廊通道等共用部位及共用上下水管道，空調(diào)、加壓水泵、電梯、共用照明、消防設(shè)施等共用設(shè)施設(shè)備和公益性文體設(shè)施的大修，更新、改造。 中修工程 中修工程是指：需涉及或拆換少量主體結(jié)構(gòu)或少量設(shè)備，需要動用資金達(dá)到該部件 15%的，但保持原房 (或設(shè)備 )的結(jié)構(gòu)和規(guī)模的工程，維修后基本保持房屋完好率不降低。中修工作量介于大修和小修之間。在實(shí)際工作中大修與中修的差別不容易界定，一般可以取消中修類別，合并到大修。 小修工程 小修 工程是指修復(fù)房屋 (或設(shè)備 )在使用過程中其構(gòu)部件小的損壞，以保證房屋 (或設(shè)備 )原有完損等級的日常養(yǎng)護(hù)工程。 對于實(shí)行狀態(tài)（監(jiān)測）維修的房屋和設(shè)備，小修的工作內(nèi)容主要針對日常點(diǎn)檢和定期檢查發(fā)現(xiàn)的問題，拆卸有關(guān)的零部件，檢查、調(diào)整、更換或修理失效的零件，已恢復(fù)房屋和設(shè)備的正常功能。 對于實(shí)行定期檢修的設(shè)備，小修內(nèi)容主要是根據(jù)掌握的損耗規(guī)律，更換或修復(fù)在修理間隔內(nèi)失效或即將失效的零件，并進(jìn)行調(diào)整，以保證設(shè)備的正常工作能力。 小修工程項目主要包括： 屋面補(bǔ)漏，修補(bǔ)面層、泛水、屋脊等。 鋼、木門窗的整修，拆換五金，配玻 璃，換窗紗，油漆等 修補(bǔ)樓地面面層，抽換個別楞木等。 修補(bǔ)內(nèi)外墻面、抹灰及粉刷天棚、窗臺腰線等 拆磚挖補(bǔ)局部墻體、個別拱圈、拆換個別過梁等。 抽換個別木梁、屋架上下正弦、木柱腳、修補(bǔ)木樓梯等。 水、電、暖、氣等設(shè)備的故障排除及零部件的維修等。 下水管道、窨井的修補(bǔ)疏通，陰溝、散水、落水管的修補(bǔ)等 房屋的檢查，危險構(gòu)件的臨時加固等。 其主要特點(diǎn)：量多面廣、零星分散，且突發(fā)性強(qiáng)，時間要求緊迫，項目技術(shù)簡單，用工量較少，修復(fù)費(fèi)用較小。 公共區(qū)域內(nèi)的共用部位及共用的房屋或設(shè)備在使用過 程中其構(gòu)部件局部小的損壞，且屬于物業(yè)（商業(yè)）管理合同中約定的屬于管理公司維修范圍內(nèi)的部分，維修資金由管理公司承擔(dān)。 主力店（租戶）獨(dú)立使用、經(jīng)營區(qū)域內(nèi)和租賃（物業(yè)管理協(xié)議）約定由（主力店）租戶承擔(dān)的范圍內(nèi)房屋和設(shè)備設(shè)施，由其自行維修。委托管理公司維修的實(shí)行有償原則。 除以上兩種情況外的維修資金均由業(yè)主承擔(dān)。 、修理周期、