【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 人員參加。 本主辦崗位制訂工作計(jì)劃，明確可行性研究工作的范圍，重點(diǎn)，深度，報(bào)告提綱，章節(jié)分工，進(jìn)度安排，費(fèi)用預(yù)算等。工作計(jì)劃報(bào)主管副總批準(zhǔn)后，布置安排落實(shí)。 各成員按照專(zhuān)業(yè)分工調(diào)查研究收集資料，必要時(shí)再次進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和市場(chǎng)調(diào)查。 小組集體討論，議題為： 市場(chǎng)研究。包括分析市場(chǎng)信息，市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和政策導(dǎo)向等。 項(xiàng)目分析和項(xiàng)目建議。對(duì)項(xiàng)目本體進(jìn)行研判，分析項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)，并進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)預(yù)測(cè)；提出項(xiàng)目的建筑規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、進(jìn)度計(jì)劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比較論 證優(yōu)化后，提出推薦方案。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)評(píng)價(jià)。對(duì)推薦方案進(jìn)行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析，以判別項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。當(dāng)有關(guān)評(píng)價(jià)指標(biāo)結(jié)論不足以支持項(xiàng)目方案成立時(shí)，可對(duì)原設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整或重新設(shè)計(jì)。 編寫(xiě)研究報(bào)告。經(jīng)過(guò)技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證和優(yōu)化之后，各成員分工編寫(xiě)章節(jié)，由本主辦崗位協(xié)調(diào)綜合匯總，編制報(bào)告初稿。經(jīng)主管副總批閱意見(jiàn)后，修改完善，形成正式報(bào)告。 初步可行性研究報(bào)告內(nèi)容： 市場(chǎng)分析 整體市場(chǎng)分析 全市及各主要分區(qū)的市場(chǎng)總供應(yīng)量和總需求量； 全市及各主要分區(qū)項(xiàng)目年 度新開(kāi)工面積、竣工面積、銷(xiāo)售面積、存量面積、平均空置率。 細(xì)分市場(chǎng)分析 物業(yè)類(lèi)型、樓盤(pán)名稱(chēng)、位置、占地面積、總建筑面積； 總戶(hù)數(shù)、戶(hù)型及面積、樓高、售價(jià) /租金； 開(kāi)工時(shí)間、預(yù)計(jì)竣工時(shí)間； 投資商 /開(kāi)發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)公司、租售代理公司、廣告公司。 法規(guī)政策分析 開(kāi)發(fā)建設(shè)法規(guī)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)法規(guī)； 規(guī)劃設(shè)計(jì)導(dǎo)向，城市建設(shè)信息； 其他經(jīng)濟(jì)信息及政策指引。 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目基本情況 地塊位置、四至、規(guī)劃指標(biāo)（總占地面積、建設(shè)用地面積、總建筑面積、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、商業(yè) /居住 /辦公及其他功能面積要求、車(chē)位數(shù)、主要出入口等）。 項(xiàng)目周邊情況 主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點(diǎn)等）、配套設(shè)施情況（商業(yè)、娛樂(lè)、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等）。 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析（ SWOT分析） 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)情況（現(xiàn)時(shí) /潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手）、優(yōu)勢(shì)（ S）、劣勢(shì)（ W）、威脅（ O）、機(jī)會(huì)（ T）。 項(xiàng)目發(fā)展前景預(yù)測(cè) 市場(chǎng)前景、價(jià)格走勢(shì)、項(xiàng)目切入點(diǎn)等。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建議與評(píng)價(jià) 項(xiàng)目主要定位 市場(chǎng)定 位（市場(chǎng)形象、主題品牌）； 客戶(hù)定位（主要客戶(hù)對(duì)象）； 價(jià)格定位（均價(jià)、最低價(jià)、最高價(jià)）。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類(lèi)型 整體開(kāi)發(fā) /分期開(kāi)發(fā) /產(chǎn)品類(lèi)型（商業(yè) /居住 /辦公 /其他）。 項(xiàng)目規(guī)劃及建筑構(gòu)想 建筑風(fēng)格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶(hù)型、分戶(hù)建筑面積； 小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車(chē)位安排、會(huì)所等附屬設(shè)施。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度 總體進(jìn)度要求、分階段進(jìn)度要求。 項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析 建筑總成本、市場(chǎng)總價(jià)值（銷(xiāo)售收入、租賃經(jīng)營(yíng)價(jià)值）、凈利潤(rùn)、項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值、成本利潤(rùn)率、投資收益率、財(cái)務(wù) 內(nèi)部收益率、投資回收期等。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析與敏感性分析 風(fēng)險(xiǎn)分析、主要指標(biāo)的敏感性分析。 項(xiàng)目研究結(jié)論和建議。 附件（包括附圖和附表）。 深度可行性研究報(bào)告內(nèi)容： 總論 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)背景，建設(shè)規(guī)模與目標(biāo)，預(yù)計(jì)的項(xiàng)目總投入及效益情況等主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 項(xiàng)目地形、地貌、地質(zhì)條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求，交通條件，公共配套設(shè)施等。 市場(chǎng)現(xiàn)狀調(diào)查，市場(chǎng)供求預(yù)測(cè)和價(jià)格預(yù)測(cè)、風(fēng)險(xiǎn)分析。 建筑設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想與原則，項(xiàng)目總體規(guī)劃方案，建筑方案比選。 建設(shè)工期，實(shí)施進(jìn)度表（或橫線(xiàn)圖）。 建設(shè)總投資估算，資本金籌措，債務(wù)資金籌措，融資方案分析。 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷(xiāo)售收入與成本費(fèi)用估算，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論。 項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別，風(fēng)險(xiǎn)程度分析，防范風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。 投資估算表，項(xiàng)目投入資金估算匯總表， 主要單項(xiàng)工程投資估算表，分年度投資計(jì)劃表；財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表（包括營(yíng)業(yè)收入及營(yíng)業(yè)稅金估算表，總成本費(fèi)用估算表，財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表，利潤(rùn)及利潤(rùn)分配表，借款償還計(jì)劃表）。 片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線(xiàn)圖，總平面方案等。 土地出讓合同、項(xiàng)目建議書(shū)（或初步可行性研究報(bào)告）的批復(fù)文件、規(guī)劃管理部門(mén)對(duì)規(guī)劃方案的批復(fù)文件。 項(xiàng)目可行性分析報(bào)告（模版） 目 錄 第一章：宗地狀況 01 第二章：區(qū)域環(huán)境及配套 02 第三章：區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 03 第四章：土地獲取分析 04 第五章：市場(chǎng)及產(chǎn)品定位建議 05 第六章：開(kāi)發(fā)計(jì)劃 06 第七章：銷(xiāo)售計(jì)劃 07 第八章：物業(yè)管理建議 08 第九章：投資受益分析 09 第十章：管理資源配置 10 第十一章：項(xiàng)目 SWOT分析及結(jié)論 11 第一章 宗地狀況 宗地位置 （位置示意圖） 宗地所在位置，所屬區(qū)域，離市中心的距離等。 二、宗地現(xiàn)狀 （宗地平面示 意圖） 地形：宗地形狀，四至范圍，四鄰狀況； 地勢(shì)：地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較； 地面現(xiàn)狀：宗地內(nèi)現(xiàn)有建筑物及是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線(xiàn)等對(duì)開(kāi)發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積； 地下情況：包括管線(xiàn)、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑 /結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒(méi)有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建； 土地完整性：有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地； 地質(zhì)情況：包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。 （說(shuō)明：以上部分可 附實(shí)景照片） 規(guī)控要求 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內(nèi)容，并區(qū)分經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建的面積 綜合容積率、住宅容積率 建筑密度 控高 綠化率 其他 第二章：區(qū)域環(huán)境及配套 區(qū)域環(huán)境 人文環(huán)境 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、人口數(shù)量、人口素質(zhì)、治安情況、風(fēng)俗習(xí)慣等，城市基礎(chǔ)設(shè)施情況、宗地附近的商業(yè)、教育、醫(yī)療等設(shè)施，危險(xiǎn)源情況（如高壓線(xiàn)、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉(cāng)儲(chǔ)基地等）。（附周邊環(huán)境生活配套圖） 自然環(huán)境 區(qū)域自然景觀、空氣污染、噪音大小、綠化程度 、視覺(jué)效果、清潔程度以及地塊風(fēng)水等。 交通環(huán)境 宗地主要出入道路的狀況，區(qū)域路網(wǎng)現(xiàn)狀及出行的便捷程度，公共交通的便利程度等。 市政規(guī)劃 近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬改造、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中心 /超市的建設(shè)等。 政策環(huán)境 行業(yè)相關(guān)的地方性政策 {主要針對(duì)外地項(xiàng)目 }：價(jià)格政策、稅收政策、優(yōu)惠政策、土地政策等） 區(qū)域市政配套 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展：包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系（影響）。 供水狀況：現(xiàn)有管線(xiàn)、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。 污水、雨水排放：現(xiàn)有管 線(xiàn)、管徑及未來(lái)規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。 通訊（有線(xiàn)電視、電話(huà)、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線(xiàn)、上源位置、距宗地距離、涉及線(xiàn)路成本等。 永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線(xiàn)、上源位置、距宗地距離、涉及線(xiàn)路成本等。燃?xì)猓含F(xiàn)有管線(xiàn)、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線(xiàn)、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 附圖：說(shuō)明上述配套設(shè)施的管線(xiàn)走向、容量和接口位置，及未來(lái)規(guī)劃擴(kuò)容和增加的情況。 第三章 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 區(qū)域房地產(chǎn)概況 區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述 形成時(shí)間 各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況 購(gòu)買(mǎi)人群變化 區(qū)域 住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近 35年） 開(kāi)工量 /竣工量 銷(xiāo)售量 /供需比 平均售價(jià) 區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)的排名狀況及發(fā)展趨勢(shì) 區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特征 各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況 各檔次產(chǎn)品的集合特征 尤其研究與本案類(lèi)似檔次物業(yè)的特征 未來(lái) 23年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類(lèi)型 二、區(qū)域代表項(xiàng)目 與項(xiàng)目距離較近，在區(qū)域內(nèi)具有一定代表性的樓盤(pán)的詳細(xì)信息：樓盤(pán)規(guī)模、產(chǎn)品形式、產(chǎn)品品質(zhì)、銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售情況、項(xiàng)目特色及對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響等。 附圖：項(xiàng)目周邊樓盤(pán)個(gè)案分布圖，其中一些具代表性的未來(lái)主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)還要配 置現(xiàn)場(chǎng)圖