【文章內(nèi)容簡介】 審核并保證調(diào)研報告的正確性和完整性。提交客服中心經(jīng)理，報告內(nèi)容應(yīng)包括：. 調(diào)研的目的和范圍。. 調(diào)研組成員。. 調(diào)研日期。. 調(diào)研所依據(jù)的文件。. 調(diào)研結(jié)果表述。. 調(diào)研結(jié)果分析、小結(jié)。. 投資發(fā)展中心針對調(diào)研中的表述和結(jié)論性意見，提出修正性措施，形成《市場調(diào)研報告及初步產(chǎn)品建議書》，經(jīng)投資發(fā)展中心經(jīng)理審核修正，主管副總確認。. 由投資發(fā)展中心向研發(fā)中心提交《初步項目產(chǎn)品建議書》，供進行項目概念設(shè)計。. 概念設(shè)計確認后，由投資發(fā)展中心、研發(fā)中心共同向成本管理中心提交《初步項目產(chǎn)品建議書》及項目概念設(shè)計成果，由成本管理中心進行新項目建安成本概算，概算后提交財務(wù)管理中心進行新項目完全成本概算及經(jīng)營指標及資金要求概算。. 經(jīng)新項目成本概算后，由投資發(fā)展中心據(jù)概念設(shè)計研究、新項目經(jīng)營成本概算等資料組織編寫《項目產(chǎn)品建議書》。. 《項目產(chǎn)品建議書》經(jīng)主管副總確認后，投資發(fā)展中心組織研發(fā)中心、客服中心、成本管理中心、財務(wù)管理中心向公司總經(jīng)理匯報。公司總經(jīng)理最終批準，由投資發(fā)展中心提交研發(fā)中心、客服中心，供研發(fā)中心進行設(shè)計招標；供項目部編寫《項目開發(fā)工作指導書》。. 項目商業(yè)部份的產(chǎn)品建議按《產(chǎn)品建議書（商業(yè)部份）作業(yè)指引》執(zhí)行。. 《產(chǎn)品建議書》定稿后，根據(jù)項目進展對其所做的補充及修訂，以會議紀要等形式備案，并提供萬創(chuàng)公司作為設(shè)計輸入資料。. 分期開發(fā)的項目，每期的產(chǎn)品建議視項目具體情況，可按以上程序進行，或在原《產(chǎn)品建議書》基礎(chǔ)上修訂完善。初步產(chǎn)品定位建議書（模版）項目定位l 潛在消費者背景資料分析l 潛在消費者產(chǎn)品需求對比分析l 市場現(xiàn)狀產(chǎn)品定位l 類型：生活設(shè)計、形象定位l 檔次風格：價格定位、建筑風格定位l 建筑比例建議：建筑類型比例面積（萬平方米）套數(shù)（平方米）合計 預期價格（采用可類比物業(yè)加權(quán)比較法） 注意營造的要點l 交通設(shè)施l 環(huán)境l 小區(qū)配套l 物業(yè)管理服務(wù) 經(jīng)營模式的考慮l 住宅部分l 公建部分l 物業(yè)服務(wù)模式的提升 機構(gòu)潛在消費建議l 機構(gòu)消費者類型l 使用目的l 產(chǎn)品需求 概念設(shè)計階段工作重點l 工作目的l 工作重點 開發(fā)節(jié)奏項目經(jīng)營計劃指導書基本內(nèi)容主要章節(jié)細分章節(jié)項目概況用地自然條件及分析用地社會條件及分析公司內(nèi)部資源及環(huán)境分析市場分析和市場定位市場現(xiàn)狀SWOT分析明確目標市場挖掘差別優(yōu)勢產(chǎn)品建議、概念設(shè)計產(chǎn)品建議書概念設(shè)計經(jīng)營計劃利潤計劃銷售計劃資金計劃人力資源計劃開發(fā)控制計劃項目總體控制計劃開工準備計劃開發(fā)節(jié)點計劃成本控制計劃各部門工作結(jié)點計劃51土地投標流程現(xiàn)場踏勘獲得土地招標文件和相關(guān)技術(shù)指標市場調(diào)查配套調(diào)查產(chǎn)品定位初步確定規(guī)劃設(shè)計方案的技術(shù)指標投標準備會議投標申請資料準備參加投標需求預測價格預測營銷方案預測客戶服務(wù)中心產(chǎn)品研發(fā)中心委托設(shè)計單位進行方案設(shè)計項目拓展中心客戶、產(chǎn)品定位測算報價范圍、敏感性分析工程管理中心負責工程管理方面的投標文件編寫成本結(jié)算中心開發(fā)成本的測算財務(wù)管理中心銀行資信證明資料整理行政人事中心企業(yè)簡介及相關(guān)的資料主管副總在向總經(jīng)理匯報和商討最終投標報價投標申請資料準備參加投標土地投標. 作業(yè)目的：土地投標分為商務(wù)標和技術(shù)標兩大部分。其中商務(wù)標包括投標報價、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、企業(yè)簡介、從業(yè)業(yè)績、銀行資信、可行性報告等內(nèi)容。由于商務(wù)標在整個投標評分系統(tǒng)中所占的比重往往達70%左右，因此能否編制好商務(wù)標是投標成敗的關(guān)鍵。. 作業(yè)依據(jù)：政府土地管理部門發(fā)布的土地公開招投標信息、招標文件、公司年度開發(fā)計劃。. 決策崗位： 總經(jīng)理：負責土地投標書的批準和簽發(fā)。. 主管崗位： 主管副總：向總經(jīng)理匯報并商量決定投標報價，負責投標文件的最后審定。. 協(xié)管崗位： 財務(wù)經(jīng)理：對財務(wù)部提供信息資料的真實性負責，對籌資方案的可靠性負責。. 主辦崗位： 投資發(fā)展中心：負責向各相關(guān)崗位提出投標書所需信息資料收集的具體要求，并負責按時匯總，編制商務(wù)標的標書，校核商務(wù)標和技術(shù)標的連貫性和一致性。負責投標文件與招標文件的符合性,組織各相關(guān)部門對投標結(jié)果進行評估。. 協(xié)辦崗位： 財務(wù)管理中心，成本管理中心，產(chǎn)品研發(fā)中心、工程管理中心，客戶服務(wù)中心、物業(yè)公司、行政人事中心：按招標文件的要求，按時提供書面的資料信息，并對其真實性、客觀性及準確性負責。. 緊前工作條件：獲得土地招標文件和相關(guān)技術(shù)指標要求。. 作業(yè)描述. 5．1組織現(xiàn)場踏勘由主管副總召集，本主辦崗位組織，各協(xié)辦崗位參加（詳見作業(yè)指導書《土地狀況調(diào)查》）。其中營銷策劃重點對現(xiàn)時周邊市場情況進行詳細調(diào)查，完成市場分析、市場預測，以及未來開發(fā)項目的產(chǎn)品定位（主管副總認為有必要時，市場調(diào)研業(yè)務(wù)可安排營銷策劃崗位委托專業(yè)咨詢公司進行）。土地開發(fā)重點對地塊及四周一定范圍內(nèi)的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套狀況、城市建設(shè)規(guī)劃等情況進行詳細調(diào)查，初步確定規(guī)劃設(shè)計方案的技術(shù)指標。. 5．2投標準備會議. 主管副總召集上述所有崗位舉行投標準備會議，按投標期限制訂工作計劃并布置任務(wù)，各崗位明確責任、分工，在限定期限內(nèi)把編寫的文件經(jīng)本部門負責人審核后匯總到本主辦崗位。本主辦崗位應(yīng)收集整理答疑問題，參加招投標答疑會，做好詳細記錄并組織相關(guān)崗位討論，制定相應(yīng)對策。. 5．3各崗位責任和分工. 客戶服務(wù)中心：根據(jù)周邊市場情況進行市場需求預測和平均售價預測；提交初步營銷方案、銷售成本和資金回籠計劃。. 產(chǎn)品研發(fā)中心：根據(jù)招標文件要求，委托設(shè)計單位進行方案設(shè)計。. 投資發(fā)展中心：負責研究客戶和產(chǎn)品的定位，據(jù)此對規(guī)劃方案（技術(shù)標）提出設(shè)計要求，測估本公司的投標報價范圍，并對土地投標價格作敏感性分析。. 通過各種途徑了解競標對手的情況，收集與該土地招投標有關(guān)的各項信息，及時反饋給各負責部門。向各負責部門催辦其部門和崗位負責提交的投標文件資料，按照招標文件規(guī)定的格式編制投標書。負責投標文件封面、封底和內(nèi)容排板的設(shè)計，印刷和裝訂；負責各類需提交的投標文件的蓋章、封標、存檔。. 工程管理中心：根據(jù)招標文件的要求，負責工程管理方面的投標文件編寫。. 成本管理中心：負責建安成本、項目開發(fā)成本的測算，并負責項目總投資的匯總。. 財務(wù)管理中心：提供有關(guān)銀行資信（信譽等級、存款證明）等方面的文字材料, 負責項目預期收益的測算，負責編制內(nèi)部管理成本和稅費及有關(guān)財務(wù)報表。. 行政人事中心：根據(jù)招標文件的要求，提供完整的企業(yè)簡介及相關(guān)的資料。. 主管副總：確定項目相關(guān)技術(shù)參數(shù)，審定主辦崗位整理提交的投標文件并組織修改。在向總經(jīng)理匯報和商討后于投標前一天簽定最終投標報價。. 5．4投標（商務(wù)標）文件內(nèi)容（以招標文件為準）：. 投標申請表；投標書。投標文件目錄、提要；投標保證金；企業(yè)資質(zhì)證明、從業(yè)業(yè)績等資料；法定代表人證明及身份證復印件；參加當日投標人員的授權(quán)委托書；可行性研究報告等。. 投標文件應(yīng)留有備份，以便投標應(yīng)急使用和公司存檔。. 5．5參加投標：投標授權(quán)委托人（通常即為本主辦崗位）應(yīng)參加開標。. 投標當日現(xiàn)場應(yīng)備有應(yīng)急的通訊和交通工具。被委托人必須密切關(guān)注評標過程，及時向上級領(lǐng)導匯報。. 5．6投標工作全過程的保密紀律：. 5．6．1各崗位對所掌握的投標信息承擔保密責任，主管副總對最終報價承擔保密責任。. ，收集和編寫的文件資料必須集中在一個目錄內(nèi)并設(shè)置加密。. ，未經(jīng)授權(quán)不得擅自打印和復制。報批報建總流程項目獲取建設(shè)用地規(guī)劃許可證基建用電報裝日照分析基建用水報裝文物鉆探消防審核建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)劃院放線建設(shè)工程施工許可證管線工程規(guī)劃許可證方案設(shè)計熱力報裝施工合同方案設(shè)計燃氣報裝施工合同方案設(shè)計正式用水報裝施工合同正式用電報裝方案設(shè)計施工合同竣工驗收竣工驗收竣工驗收竣工驗收選址意見書國有土地使用證消防驗收項目選址意見書1. 作業(yè)目的：為了體現(xiàn)政府對實施城市規(guī)劃和土地利用的監(jiān)督，指導和服務(wù)的職能作用，房地產(chǎn)開發(fā)項目的選址建設(shè)，必須得到市規(guī)劃局用地處的審批。2. 作業(yè)依據(jù)：鄭州市城市規(guī)劃局的《項目選址意見書》辦事程序。3. 主管崗位：主管副總：在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。主辦崗位：投資發(fā)展中心：負責收信整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。4. 作業(yè)描述：. 向規(guī)劃局用地處遞交資料：建設(shè)單位申請書、建議書或相關(guān)部門批準文件、1/1000數(shù)字化地形圖兩套、國有土地使用證及雙方協(xié)議、建設(shè)單位經(jīng)辦人身份證、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書. 規(guī)劃院實地測量，并處定位圖，收取測量費。. 用地處轉(zhuǎn)總工室審查（用地性質(zhì)、范圍、面積是否符合城市整體規(guī)劃。）. 用地處簽署意見上報局業(yè)務(wù)會批準. 主管副局長批準公示. 鄭州規(guī)劃局網(wǎng)公示7天. 規(guī)劃局信訪辦、用地處簽字蓋章. 主管副局長批準發(fā)證. 領(lǐng)取選址意見書5. 所需時間：35工作日6. 流程圖（所標注天數(shù)為工作日）建設(shè)單位申請書、建議書或相關(guān)部門批準文件、1/1000數(shù)字化地形圖兩套、國有土地使用證及雙方協(xié)議、建設(shè)單位經(jīng)辦人身份證、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書向市規(guī)劃局用地處遞交資料市規(guī)劃院測量、出定位圖10天用地性質(zhì)、范圍、面積是否符合城市整體規(guī)劃3天轉(zhuǎn)總工處審查資料用地處簽署意見并報局業(yè)務(wù)會批準5天主管副局長批準5天規(guī)劃局網(wǎng)部公示7天信息中心及用地處簽署意見領(lǐng)取選址意見書5天主管副局長批準發(fā)證建設(shè)用地規(guī)劃許可證1. 作業(yè)目的：為了體現(xiàn)政府對實施城市規(guī)劃和土地利用的監(jiān)督，指導和服務(wù)的職能作用，房地產(chǎn)開發(fā)項目的用地規(guī)劃，必須得到市規(guī)劃局用地處的審批。要求經(jīng)辦崗位事先做好充分準備，一旦條件成熟，立即進入申辦程序。避免將本作業(yè)轉(zhuǎn)化到關(guān)鍵路線上去。2. 作業(yè)依據(jù)：鄭州市城市規(guī)劃局的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》辦事程序。3. 主管崗位：主管副總：在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。主辦崗位：投資發(fā)展中心：負責收信整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。4. 緊前工作條件：土地證、選址意見書辦理完畢。5. 作業(yè)描述：. 向規(guī)劃局大廳用地處窗口遞交資料：選址意見書、定界圖、航測圖、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、土地相關(guān)證明文件. 用地處根據(jù)選址意見書出控制性詳規(guī)設(shè)計要點（需主管副局長審批）. 委托市規(guī)劃院做控制性詳細規(guī)劃；. 控規(guī)公示7天（規(guī)劃局網(wǎng)站）；. 主管副局長批準發(fā)證；6. 所需時間：30工作日7. 流程圖（所標注天數(shù)為工作日）選址意見書、定界圖、航測圖、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、土地相關(guān)證明文件向用地處遞交資料5天用地處出控規(guī)要點主管副局長審批3天市規(guī)劃院出控規(guī)10天控規(guī)規(guī)劃局網(wǎng)公示7天主管副局長批準發(fā)證5天領(lǐng)證建筑工程消防設(shè)計技術(shù)審核1. 作業(yè)目的：根據(jù)消防審核規(guī)定，完成項目設(shè)計方案的消防審核，領(lǐng)取《建筑工程消防設(shè)計審批意見書》。2. 作業(yè)依據(jù)：鄭州市消防支隊審批程序。3. 主管崗位：主管副總：在申辦過程中處理主辦崗位解決不了的協(xié)調(diào)問題。主辦崗位：投資發(fā)展中心：負責收信整理申辦資料文件，具體經(jīng)辦申辦手續(xù)。（一）所需資料：協(xié)辦崗位：產(chǎn)品研發(fā)中心：提供施工圖紙，協(xié)助填寫消防相關(guān)申批表，根據(jù)消防審核意見修改設(shè)計方案。4. 緊前工作條件：施工圖設(shè)計完畢。5. 作業(yè)描述：. 報送所需資料：（純多層項目報大廳綠色通道，含高層項目報消防咨詢服務(wù)公司。）