【正文】 4. 作業(yè)描述： . 向規(guī)劃局用地處遞交 資料：建設單位申請書、建議書或相關部門批準文件、 1/1000數(shù)字化地形圖兩套、國有土地使用證及雙方協(xié)議、建設單位經辦人身份證、營業(yè)執(zhí)照、資質證書 . 規(guī)劃院實地測量，并處定位圖，收取測量費。 項目獲取 國有土地使用證 選址意見書 建設用地規(guī)劃許可證 消防審核 日照分析 建設工程規(guī)劃許可證 文物鉆探 基建用水報裝 基建用電報裝 規(guī)劃院放線 建設工程施工許可證 管線工程規(guī)劃許可證 正式用電報裝 方案設計 施工合同 正式用水報裝 方案設計 施工合同 燃氣報裝 方案設計 施工合同 熱力報裝 方案設計 施工合同 竣工驗收 竣工驗收 竣工驗收 竣工驗收 消防驗收 報批報建總流程 項目選址意見書 1. 作業(yè)目的：為了體現(xiàn)政府對實施城市規(guī)劃和土地利用的監(jiān)督，指導和服務的職能作用，房地產開發(fā)項目的選址建設，必須得到市規(guī)劃局用地處的審批。被委托人必須密切關注評標過程，及時向上級領導匯報。投標文件目錄、提要；投標保證金；企業(yè)資質證明、從業(yè)業(yè)績等資料；法定代表人證明及身份證復印件；參加當日投標人員的授權委托書；可行性研究報告等。 . 行政人事中心：根據(jù)招標文件的要求，提供完整的企業(yè)簡介及相關的資料。負責投標文件封面、封底和內容排板的設計，印刷和裝訂；負責各類需提交的投標文件的蓋章、封標、存檔。 . 產品研發(fā)中心：根據(jù)招標文件要求，委托設計單位進行方案設計。土地開發(fā)重點對地塊及四周一定范圍內的道路交通、建筑朝向、市政及公建配套狀況、城市建設規(guī)劃等情況進行詳細調查，初步確定規(guī)劃設計方案的技術指標。 . 協(xié)辦崗位： 財務管理中心，成本管理中心，產品研發(fā)中心、工程管理中心，客戶服務中心、物業(yè)公司、行政人事中心：按招標文件的要求，按時提供書面的資料信息，并對其真實性、客觀性及準確性負責。 . 主管崗位： 主管副總：向總經理匯報并商量決定投標報價，負責投標文件的最后審定。其中商務標包括投標報價、開發(fā)企業(yè)資質、企業(yè)簡介、從業(yè)業(yè)績、銀行資信、可行性報告等內容。 . 項目商業(yè)部份的產品建議按《產品建議書（商業(yè)部份）作業(yè)指 引》執(zhí)行。 . 概念設計確認后，由投資發(fā)展中心、研發(fā)中心共同向成本管理中心提交《初步項目產品建議書》及項目概念設 計成果，由成本管理中心進行新項目建安成本概算，概算后提交財務管理中心進行新項目完全成本概算及經營指標及資金要求概算。 . 調研結果表述。提交客服中心經理，報告內容應包括： . 調研的目的和范圍。 . 過往同類項目的《項目產品建議書》。 . 協(xié)調崗位：公司各相關部門：負責相應內容的編制。 . 作業(yè)依據(jù) . 項目可行性分析報告，獲取的土地技術指標。 緊前工作條件：可行性分析報告編制完畢。 項目優(yōu)勢 項目劣勢 項目機會 項目威協(xié) 結論和建議 可行性分析報告評審 作業(yè)目的：通過項目相關部門及公司決策層的評審，決定項目是否可以獲取及獲取方式。 項目投資收益指標要求（財務部） a、核心指標 b、內部收益率≥ % c、銷售凈利率≥ % d、參考指標 e、單位面積凈利 f、銷售毛利率 g、資金峰值比例 h、地價支付貼現(xiàn)比 I、各年資金占用回報率 第十章 管理資源配置 （公司討論決定） 機構設置：是否需要成立獨立法人公司（項目公司）；主要部門設置。（按季列示） 工程計劃（工程部）：開竣工時間及 工期計劃，各期交房時間。 第六章 開發(fā)計劃 （公司討論） 項目前期報批報建計劃、取得建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、開工許可證、銷售許可證等的時間。 立即開發(fā)與作為土地儲備優(yōu)缺點分析。 土地升值潛力初步評估 從地理位置、土地供應、周邊環(huán)境及配套、市場發(fā)展狀況、政府規(guī)劃、城市未來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對土地升值潛力做出初步評估。 第三章 區(qū)域房地產市場狀況 區(qū)域房地產概況 區(qū)域住宅市場簡述 形成時間 各檔次住宅區(qū)域內分布狀況 購買人群變化 區(qū)域 住宅市場各項指標成長狀況（近 35年） 開工量 /竣工量 銷售量 /供需比 平均售價 區(qū)域市場在市內各項指標的排名狀況及發(fā)展趨勢 區(qū)域內供應產品特征 各檔次產品供應狀況 各檔次產品的集合特征 尤其研究與本案類似檔次物業(yè)的特征 未來 23年區(qū)域內可供應土地狀況、產品供應量和產品類型 二、區(qū)域代表項目 與項目距離較近，在區(qū)域內具有一定代表性的樓盤的詳細信息：樓盤規(guī)模、產品形式、產品品質、銷售價格、銷售情況、項目特色及對區(qū)域房地產市場的影響等。 永久性供電和臨時施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。 政策環(huán)境 行業(yè)相關的地方性政策 {主要針對外地項目 }：價格政策、稅收政策、優(yōu)惠政策、土地政策等） 區(qū)域市政配套 道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展：包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實施的時間，與宗地的關系（影響）。 （說明：以上部分可 附實景照片） 規(guī)控要求 總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積 住宅建筑面積、公建建筑面積，公建的內容，并區(qū)分經營性和非經營性公建的面積 綜合容積率、住宅容積率 建筑密度 控高 綠化率 其他 第二章：區(qū)域環(huán)境及配套 區(qū)域環(huán)境 人文環(huán)境 區(qū)域經濟發(fā)展狀況、人口數(shù)量、人口素質、治安情況、風俗習慣等，城市基礎設施情況、宗地附近的商業(yè)、教育、醫(yī)療等設施，危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產或倉儲基地等）。 片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線圖，總平面方案等。 建設總投資估算，資本金籌措，債務資金籌措，融資方案分析。 項目地形、地貌、地質條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求，交通條件，公共配套設施等。 項目風險分析與敏感性分析 風險分析、主要指標的敏感性分析。 項目開發(fā)規(guī)模和產品類型 整體開發(fā) /分期開發(fā) /產品類型（商業(yè) /居住 /辦公 /其他）。 項目周邊情況 主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點等）、配套設施情況（商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等）。 初步可行性研究報告內容： 市場分析 整體市場分析 全市及各主要分區(qū)的市場總供應量和總需求量； 全市及各主要分區(qū)項目年 度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。當有關評價指標結論不足以支持項目方案成立時，可對原設計方案進行調整或重新設計。 項目分析和項目建議。工作計劃報主管副總批準后，布置安排落實。 緊前工作條件 初步可行性研究：已進市場調研和現(xiàn)場調查，已取得相關土地技術指標： 深度可行性研究：已獲得土地使用權，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關的經濟技術指標。 主管崗位：主管副總：組建工作小組，批準工作計劃，組織優(yōu)化和修改報告，審定報告。在土地使用權正式獲取后，項目開發(fā)者還需進行更為詳盡的深度可行性研究，為隨后的項目方案設計提供依據(jù)。 . 供熱及生活熱水：現(xiàn) 有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。 . 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。 . 交通環(huán)境：宗地主要出入道路的狀況，區(qū)域路網(wǎng)現(xiàn)狀及出行的便捷程度，公共交通的便利程度等。 協(xié)辦崗位： 客戶服務中心：配合調研，提供市場信息。 （“項目初判評審意見表”見下） 附件：目標宗地初步判斷分析報告審批表 表單編號： 宗地名稱： 部門： 送審日期： 年 月 日 主要內容： 需要審核審批事項： 投資發(fā)展中心負責人審核意見 簽名： 年 月 日 主管副總審核意見 簽名： 年 月 日 總經理審核意見 簽名： 年 月 日 董事長審批：