【文章內(nèi)容簡介】 市場定位。2. 預(yù)估每日來客人數(shù)a) 了解競爭對(duì)手的人潮、車潮數(shù)b) 以各場館之來客247。各場館車潮數(shù)*100％＝各場館入場館率c) 各場館入場館率*商圈車潮數(shù)＝預(yù)估客戶數(shù)d) 根據(jù)美捷汽車商圈客戶狀況、習(xí)慣等因素得出變動(dòng)比率的修正3. 可能業(yè)績預(yù)估消費(fèi)金額*可能客戶數(shù)＝可能每日營業(yè)額4. 費(fèi)用估算a) 預(yù)估固定薪資費(fèi)用b) 預(yù)估折舊費(fèi)用c) 固定資產(chǎn)費(fèi)用d) 開場館加盟金、進(jìn)貨費(fèi)用e) 房租、水電費(fèi)估算5. 預(yù)估凈利潤可能月營業(yè)業(yè)績－租金－固定費(fèi)用＝預(yù)估凈利（稅前）選址如果說商圈是培育場館的沃土，那么良好的立地點(diǎn)就如同場館的根基一樣，可適時(shí)吸取商圈內(nèi)的養(yǎng)份。立地點(diǎn)所在街道評(píng)估1）道路分類A、連接道路：主要是連接商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)之間的道路，供車輛上下班之來往B、運(yùn)輸?shù)缆罚鹤鳛閮傻刂g商品物資來往的通道。A、 商流道路：指批發(fā)、零售等各式商業(yè)活動(dòng)來往頻繁的動(dòng)脈。它是連接主要城市與衛(wèi)星城市的交通要道。B、 郊區(qū)道路：新興造鎮(zhèn)計(jì)劃的產(chǎn)物，是連接商業(yè)區(qū)與郊區(qū)的主要干道。2）接近度指車輛是否容易接近或進(jìn)入場館。尤其是造成人潮、車潮通行路線斷層的障礙要提防。其考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)如下：A、 選址地點(diǎn)門前道路的寬度（車流量越大越好）B、 是否可以開設(shè)與道路相通的入口（與有關(guān)管理部門的公關(guān)、協(xié)調(diào)）C、 臨近100公尺是否有紅綠燈（紅綠燈是增加場館的曝光率，增加消費(fèi)者認(rèn)知的最佳妙方）D、 近期內(nèi)是否有道路計(jì)劃拓寬或者各項(xiàng)掩埋管線計(jì)劃。（各項(xiàng)道路改造計(jì)劃都不利于場館的經(jīng)營）E、 面對(duì)都市，屬于進(jìn)入或離去路線。（一般以下班路線旁較佳）3）鄰居狀況如果是同行業(yè)專業(yè)街，將會(huì)面臨較大的同質(zhì)競爭，但會(huì)帶來規(guī)模效益；如果是異種行業(yè)的專業(yè)街，則要考慮能否形成集市效應(yīng)。立地點(diǎn)本身評(píng)估針對(duì)開場館本身的建筑物內(nèi)外結(jié)構(gòu)及法律問題分析評(píng)估，其評(píng)估選項(xiàng)有：1） 辨識(shí)性－預(yù)定點(diǎn)地址是否明確？臨近100公尺內(nèi)是否有明確的路標(biāo)：一般來說，地址是認(rèn)識(shí)場館的鑰匙。因此，明確的地址是開場館的第一條件。必須與有關(guān)部門公關(guān)協(xié)調(diào)，建立明確的路標(biāo)。2） 齊全性－建筑物內(nèi)有哪些設(shè)施？設(shè)施越齊全，越可省下裝潢成本。3） 所有權(quán)明確化－到底真正擁有房屋的屋主要確認(rèn)。4） 清白性－確認(rèn)所租之房是否有被銀行或其他結(jié)構(gòu)定有其他項(xiàng)權(quán)利，或者被查封、拍賣的記錄。5） 時(shí)間性－房屋現(xiàn)行使用者是誰，需要多久能夠交付使用6） 明顯度－是指可架設(shè)廣告招牌的可見度。招牌是領(lǐng)先與顧客接觸的第一步。要去附近的道路實(shí)地觀察招牌的方向與可見度，不要有較高建筑物阻擋。7） 天候性－體育運(yùn)動(dòng)服務(wù)行業(yè)非常依賴天氣狀況。8） 建筑本身評(píng)定－一般來講，十年以上的建筑不予考慮；還要考慮建筑的構(gòu)造是否有利于開展體育運(yùn)動(dòng)服務(wù)行業(yè)；服務(wù)區(qū)、辦公室、宿舍的結(jié)構(gòu)問題；電力系統(tǒng)、給水排水系統(tǒng)、消防設(shè)施的安排；如果要樓板挑空、中庭加建、屋頂加建、空地加建等部分要考慮合法性。9） 積率：指預(yù)定點(diǎn)本身的形狀與面積。形狀有兩種：一種是建筑物外觀之整體設(shè)計(jì)，另一種指預(yù)定本身之形狀。前者攸關(guān)開場館的門面；而后者攸關(guān)場館與服務(wù)區(qū)的設(shè)計(jì)。10）面積－指經(jīng)過內(nèi)部測(cè)量后的有效面積數(shù)。要考慮可進(jìn)車量、車位數(shù)量、精品面積等因素。11）押金、租金－預(yù)定地價(jià)高低攸關(guān)租金成本?！把航鹗欠孔獾膸妆丁薄⒏浇孔獾亩嗌偈呛苤匾檬袌稣{(diào)查工作。還要調(diào)查地主、房主、前任承租人的狀況，信用可好？有無經(jīng)濟(jì)糾紛等因素；調(diào)查前任屋主拆遷的主要原因。租屋談判須知1） 損益平衡點(diǎn)與租金成本的預(yù)估－隨著場館面生命周期的不同，如導(dǎo)入期、成長期、成熟期各有不同的利潤基準(zhǔn)及發(fā)展目標(biāo)，可承受租金也不同。好的地點(diǎn)租金一定貴，而貴的地點(diǎn)不一定能夠創(chuàng)造好的商機(jī)。2） 契約簽訂以三年到五年為佳－體育運(yùn)動(dòng)服務(wù)行業(yè)需要長期經(jīng)營發(fā)展才可獲利。3） 與房東建立共識(shí)關(guān)系－提醒房東，好場館能提高其房產(chǎn)價(jià)格，以穩(wěn)定性和安全性抑制房東哄抬房租念頭。契約要件1） 租期：一般至少三年以上。（最好五年）2） 租金：經(jīng)由雙方洽談，一般是前兩年不調(diào)整租金，第三年開始按照物價(jià)指數(shù)調(diào)整。3） 租金給付方式：一般是付三個(gè)月押金，且開立一年期的租金支票，按月到期支付。4） 若附近有工程影響生意，則要求房租優(yōu)惠。附表： 場館面環(huán)境評(píng)估表基本資料地 址表單編號(hào)區(qū) 域商圈類型場館別名稱面 積前場面積 平米 場館內(nèi)面積 平米洽談對(duì)象職務(wù)簽約人場館面電話聯(lián)系電話使用情況空屋/已使用 租約于 年 月 日到期遷入時(shí)間年 月日洽談?dòng)涗?時(shí)間地點(diǎn)方式2時(shí)間地點(diǎn)方式3時(shí)間地點(diǎn)方式4時(shí)間地點(diǎn)方式5時(shí)間地點(diǎn)方式最終條件租金元/月押金個(gè)月，合計(jì) 元附近房租元/月主管批示填表時(shí)間填表人美捷汽車運(yùn)動(dòng)連鎖服務(wù)中心立地條件調(diào)查表項(xiàng)目內(nèi)容分?jǐn)?shù)實(shí)際情況得分備注位置拐彎三角地+3最高15分蒞臨購物中心+3靠近政府所在地+2靠近大型娛樂場所+2進(jìn)口處無阻擋+3靠近知名企業(yè)或旅游點(diǎn)+2道路雙向四車道（中間虛線）+10最高10分雙向混合車道+8雙向可進(jìn)入車道+6單行線或中間有隔離帶+5車速20km/h以下+6最高10分2040 km/h+104060 km/h+660 km/h以上+3車流量2萬/日以上+10最高12分12萬/日+128千—1萬/日+96千—8千/日+63千—6千/日+2居民數(shù)量（方圓5公里）50萬以上+8最高8分3050萬+72030萬+620萬以下+2居民平均收入（方圓3公里）6萬以上+15最高15分56萬+1245萬+1034萬+823萬+5體育娛樂設(shè)施臨街8個(gè)以上+10最高10分7個(gè)+86個(gè)+65個(gè)+44個(gè)+23個(gè)+127美捷汽車運(yùn)動(dòng)場館商圈立地條件評(píng)估表項(xiàng)目內(nèi)容分?jǐn)?shù)實(shí)際情況得分備注門口停車位數(shù)量大于或等于臨街設(shè)施+8最高8分小于臨街設(shè)施+2無停車位+4相關(guān)行業(yè)場館數(shù)量9家以內(nèi)+10最高12分1015家+51520家+82030家+1040家以上+12附加考核條件位于居民小區(qū)內(nèi)主街道+20最高20分輔街道+15停車場內(nèi)+10位于停車場內(nèi)購物中心地上臨街+20最高20分地下或后院+10寫字樓地上臨街+20地下或后院+10位于加油站內(nèi)日進(jìn)車輛1000以上+20最高20分日進(jìn)車輛800~1000+18日進(jìn)車輛500~800+15日進(jìn)車輛300~500+12日進(jìn)車輛低于200+10總計(jì)得分：其它因素：評(píng)估意見：備注：滿分100分，最低不得低于65分，附加分作為附加參考 美捷汽車服務(wù)連鎖運(yùn)營手冊(cè)（二）開場館籌備進(jìn)度的排定（1） “美捷汽車”場館經(jīng)營方針制定A、 機(jī)構(gòu)定位：為客戶提供全面、快速、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的體育運(yùn)動(dòng)服務(wù)連鎖企業(yè)。B、 顧客對(duì)象設(shè)定：政府機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位，以及周邊小區(qū)社會(huì)居民。C、 商圈范圍：以場館為中心， 公里半徑之內(nèi)。D、 競爭概況：本地區(qū)體育運(yùn)動(dòng)連鎖服務(wù)行業(yè)競爭狀況、經(jīng)營狀況。相關(guān)行業(yè)調(diào)查表：項(xiàng)目大型運(yùn)動(dòng)場館體育運(yùn)動(dòng)機(jī)構(gòu)學(xué)校運(yùn)動(dòng)場地運(yùn)動(dòng)娛樂其它相關(guān)數(shù)量本地區(qū)運(yùn)動(dòng)場館狀況調(diào)查表名稱數(shù)量較好的場館狀況每天客人數(shù)量月均營業(yè)額員工數(shù)專業(yè)設(shè)備數(shù)量服務(wù)水平專業(yè)化程度本地區(qū)體育運(yùn)動(dòng)服務(wù)業(yè)狀況調(diào)查表名稱數(shù)量較好的場館狀況每天客人數(shù)量月均營業(yè)額員工數(shù)專業(yè)設(shè)備數(shù)量服務(wù)水平專業(yè)化程度E、 精品類：運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目的組合狀況，場館內(nèi)陳列方式，本地區(qū)熱門運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目類調(diào)查等。地區(qū)運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目狀況調(diào)查表類別價(jià)格利潤空間渠道本地區(qū)利潤最高的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目本地區(qū)最受歡迎的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目本地區(qū)競爭激烈的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目本地區(qū)尚未開發(fā)的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目各競爭對(duì)手特有的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目各競爭對(duì)手共同的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目其他（2） 經(jīng)營全盤計(jì)劃及體系A(chǔ)、 長期、中期計(jì)劃概要的設(shè)定――由決策層完成。B、 場館年度經(jīng)營計(jì)劃的設(shè)定――由場館長完成。C、 其他計(jì)劃（如財(cái)務(wù)計(jì)劃、技術(shù)合作計(jì)劃）的設(shè)定――由相關(guān)部門完成。 （3） 場館管理部分（場館長責(zé)任）A、 場館平面圖的制定。B、 各種設(shè)備、起重機(jī)、廣告物、標(biāo)語的放置。C、 場館長對(duì)各區(qū)位進(jìn)行檢查、標(biāo)示。D、 各項(xiàng)服務(wù)流程的設(shè)計(jì)與調(diào)整。（4） 場館裝潢部分A、 租場館簽約：盡量提早簽約，確定交鑰匙日期。B、 面積丈量：事先精確丈量，以便設(shè)計(jì)場館結(jié)構(gòu)圖。C、 估價(jià)發(fā)包：廣告物、地面、水電、墻壁、貨架、空調(diào)等。D、 監(jiān)工：施工過程中的督導(dǎo)、協(xié)調(diào)、日程控制、品質(zhì)管理。E、 驗(yàn)收：逐項(xiàng)試用、驗(yàn)收合格。（5） 政府機(jī)構(gòu)部分A、 場館營業(yè)執(zhí)照的申請(qǐng)。B、 水電通訊的申請(qǐng)。C、 街道、公安消防的聯(lián)系。D、 市容市貌、城管部門的聯(lián)系，執(zhí)照的申請(qǐng)和給排水設(shè)備的建設(shè)。（6） 項(xiàng)目策略A、 當(dāng)?shù)剡\(yùn)動(dòng)項(xiàng)目消費(fèi)情況的調(diào)查與收集。B、 顧客層、服務(wù)對(duì)象的重點(diǎn)掌握。C、 自由產(chǎn)品與補(bǔ)充產(chǎn)品的比例確定。D、 供貨廠商的接洽、商討、合同簽訂。（7） 項(xiàng)目配品采購A、 考慮購買習(xí)慣和暢銷性。B、 考慮當(dāng)?shù)氐臍夂?、地形、特殊條件。C、 各種產(chǎn)品的夠入量、時(shí)期、追加等方面的確定。D、 商品的選擇、決定、進(jìn)行采購、保管等作業(yè)。（8） 服務(wù)體系及組織系統(tǒng)A、 管理體制及營業(yè)活動(dòng)方向B、 組織系統(tǒng)的設(shè)定、各工種職責(zé)培訓(xùn)C、 管理目標(biāo)的確定（9） 促銷廣告A、 促銷廣告案的規(guī)劃和核準(zhǔn)。B、 廣告物（海報(bào)、POP、場館飾物）、贈(zèng)品的制作。C、 廣告媒體的確定。D、 廣告預(yù)算的決定。E、 各時(shí)期廣告表現(xiàn)及運(yùn)用重點(diǎn)，以系列化推出。（10） 開幕和公關(guān)部分A、 日期時(shí)間選定：配合地理風(fēng)水及民間習(xí)俗。B、 邀請(qǐng)貴賓和剪彩人的通知。C、 剪彩和開幕的道具。D、 祝賀物的擺設(shè)。E、 開幕預(yù)演和先前營業(yè)F、 開幕的安全措施（11） 開場館公關(guān)事項(xiàng)A、 新聞?dòng)浾哒写龝?huì)的召開及宴請(qǐng)。B、 政府相關(guān)機(jī)構(gòu)（汽車維修管理處、公安消防、城管）C、 消費(fèi)者團(tuán)體。（12） 人員培訓(xùn)計(jì)劃A、 人事費(fèi)用的預(yù)算B、 人員的招募及任用C、 作業(yè)技巧演練D、 開幕工作分配和活動(dòng)說明。（13） 短期預(yù)算A、 營業(yè)預(yù)算、經(jīng)費(fèi)預(yù)算B、 開場館籌備有關(guān)費(fèi)用（14） 開幕準(zhǔn)備A、 開幕和一切必要事項(xiàng)的確定、工作分配。（如展示、紀(jì)念品、廣告、客戶訪問等）B、 開幕當(dāng)日的所有活動(dòng)計(jì)劃。C、 總體逐項(xiàng)檢討D、 最后的清潔管理（三）開場館管理表格開幕工作執(zhí)行流水表距開業(yè)天數(shù)工作要項(xiàng)執(zhí)行單位執(zhí)行進(jìn)度執(zhí)行進(jìn)度執(zhí)行進(jìn)度執(zhí)行進(jìn)度備注90租點(diǎn)確定開發(fā)75市場調(diào)查開發(fā)/運(yùn)營60營業(yè)執(zhí)照申領(lǐng)行政60稅務(wù)登記申領(lǐng)行政60精品結(jié)構(gòu)確定場館長45契約簽訂期限開發(fā)45敲定經(jīng)營規(guī)模運(yùn)營45供應(yīng)商議價(jià)行政40開辦資金收集會(huì)計(jì)40經(jīng)營計(jì)劃書運(yùn)營40人員數(shù)量確定運(yùn)營30確定