【文章內(nèi)容簡介】 市場定位。2. 預(yù)估每日來客人數(shù)a) 了解競爭對手的人潮、車潮數(shù)b) 以各場館之來客247。各場館車潮數(shù)*100％＝各場館入場館率c) 各場館入場館率*商圈車潮數(shù)＝預(yù)估客戶數(shù)d) 根據(jù)美捷汽車商圈客戶狀況、習(xí)慣等因素得出變動比率的修正3. 可能業(yè)績預(yù)估消費金額*可能客戶數(shù)＝可能每日營業(yè)額4. 費用估算a) 預(yù)估固定薪資費用b) 預(yù)估折舊費用c) 固定資產(chǎn)費用d) 開場館加盟金、進貨費用e) 房租、水電費估算5. 預(yù)估凈利潤可能月營業(yè)業(yè)績－租金－固定費用＝預(yù)估凈利（稅前）選址如果說商圈是培育場館的沃土，那么良好的立地點就如同場館的根基一樣，可適時吸取商圈內(nèi)的養(yǎng)份。立地點所在街道評估1）道路分類A、連接道路：主要是連接商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)之間的道路，供車輛上下班之來往B、運輸?shù)缆罚鹤鳛閮傻刂g商品物資來往的通道。A、 商流道路：指批發(fā)、零售等各式商業(yè)活動來往頻繁的動脈。它是連接主要城市與衛(wèi)星城市的交通要道。B、 郊區(qū)道路：新興造鎮(zhèn)計劃的產(chǎn)物，是連接商業(yè)區(qū)與郊區(qū)的主要干道。2）接近度指車輛是否容易接近或進入場館。尤其是造成人潮、車潮通行路線斷層的障礙要提防。其考評標準如下：A、 選址地點門前道路的寬度（車流量越大越好）B、 是否可以開設(shè)與道路相通的入口（與有關(guān)管理部門的公關(guān)、協(xié)調(diào)）C、 臨近100公尺是否有紅綠燈（紅綠燈是增加場館的曝光率，增加消費者認知的最佳妙方）D、 近期內(nèi)是否有道路計劃拓寬或者各項掩埋管線計劃。（各項道路改造計劃都不利于場館的經(jīng)營）E、 面對都市，屬于進入或離去路線。（一般以下班路線旁較佳）3）鄰居狀況如果是同行業(yè)專業(yè)街，將會面臨較大的同質(zhì)競爭，但會帶來規(guī)模效益；如果是異種行業(yè)的專業(yè)街，則要考慮能否形成集市效應(yīng)。立地點本身評估針對開場館本身的建筑物內(nèi)外結(jié)構(gòu)及法律問題分析評估，其評估選項有：1） 辨識性－預(yù)定點地址是否明確？臨近100公尺內(nèi)是否有明確的路標：一般來說，地址是認識場館的鑰匙。因此，明確的地址是開場館的第一條件。必須與有關(guān)部門公關(guān)協(xié)調(diào)，建立明確的路標。2） 齊全性－建筑物內(nèi)有哪些設(shè)施？設(shè)施越齊全，越可省下裝潢成本。3） 所有權(quán)明確化－到底真正擁有房屋的屋主要確認。4） 清白性－確認所租之房是否有被銀行或其他結(jié)構(gòu)定有其他項權(quán)利，或者被查封、拍賣的記錄。5） 時間性－房屋現(xiàn)行使用者是誰，需要多久能夠交付使用6） 明顯度－是指可架設(shè)廣告招牌的可見度。招牌是領(lǐng)先與顧客接觸的第一步。要去附近的道路實地觀察招牌的方向與可見度，不要有較高建筑物阻擋。7） 天候性－體育運動服務(wù)行業(yè)非常依賴天氣狀況。8） 建筑本身評定－一般來講，十年以上的建筑不予考慮；還要考慮建筑的構(gòu)造是否有利于開展體育運動服務(wù)行業(yè)；服務(wù)區(qū)、辦公室、宿舍的結(jié)構(gòu)問題；電力系統(tǒng)、給水排水系統(tǒng)、消防設(shè)施的安排；如果要樓板挑空、中庭加建、屋頂加建、空地加建等部分要考慮合法性。9） 積率：指預(yù)定點本身的形狀與面積。形狀有兩種：一種是建筑物外觀之整體設(shè)計，另一種指預(yù)定本身之形狀。前者攸關(guān)開場館的門面；而后者攸關(guān)場館與服務(wù)區(qū)的設(shè)計。10）面積－指經(jīng)過內(nèi)部測量后的有效面積數(shù)。要考慮可進車量、車位數(shù)量、精品面積等因素。11）押金、租金－預(yù)定地價高低攸關(guān)租金成本?！把航鹗欠孔獾膸妆丁?、附近房租的多少是很重要得市場調(diào)查工作。還要調(diào)查地主、房主、前任承租人的狀況，信用可好？有無經(jīng)濟糾紛等因素；調(diào)查前任屋主拆遷的主要原因。租屋談判須知1） 損益平衡點與租金成本的預(yù)估－隨著場館面生命周期的不同，如導(dǎo)入期、成長期、成熟期各有不同的利潤基準及發(fā)展目標，可承受租金也不同。好的地點租金一定貴，而貴的地點不一定能夠創(chuàng)造好的商機。2） 契約簽訂以三年到五年為佳－體育運動服務(wù)行業(yè)需要長期經(jīng)營發(fā)展才可獲利。3） 與房東建立共識關(guān)系－提醒房東，好場館能提高其房產(chǎn)價格，以穩(wěn)定性和安全性抑制房東哄抬房租念頭。契約要件1） 租期：一般至少三年以上。（最好五年）2） 租金：經(jīng)由雙方洽談，一般是前兩年不調(diào)整租金，第三年開始按照物價指數(shù)調(diào)整。3） 租金給付方式：一般是付三個月押金，且開立一年期的租金支票，按月到期支付。4） 若附近有工程影響生意，則要求房租優(yōu)惠。附表： 場館面環(huán)境評估表基本資料地 址表單編號區(qū) 域商圈類型場館別名稱面 積前場面積 平米 場館內(nèi)面積 平米洽談對象職務(wù)簽約人場館面電話聯(lián)系電話使用情況空屋/已使用 租約于 年 月 日到期遷入時間年 月日洽談記錄1時間地點方式2時間地點方式3時間地點方式4時間地點方式5時間地點方式最終條件租金元/月押金個月，合計 元附近房租元/月主管批示填表時間填表人美捷汽車運動連鎖服務(wù)中心立地條件調(diào)查表項目內(nèi)容分數(shù)實際情況得分備注位置拐彎三角地+3最高15分蒞臨購物中心+3靠近政府所在地+2靠近大型娛樂場所+2進口處無阻擋+3靠近知名企業(yè)或旅游點+2道路雙向四車道（中間虛線）+10最高10分雙向混合車道+8雙向可進入車道+6單行線或中間有隔離帶+5車速20km/h以下+6最高10分2040 km/h+104060 km/h+660 km/h以上+3車流量2萬/日以上+10最高12分12萬/日+128千—1萬/日+96千—8千/日+63千—6千/日+2居民數(shù)量（方圓5公里）50萬以上+8最高8分3050萬+72030萬+620萬以下+2居民平均收入（方圓3公里）6萬以上+15最高15分56萬+1245萬+1034萬+823萬+5體育娛樂設(shè)施臨街8個以上+10最高10分7個+86個+65個+44個+23個+127美捷汽車運動場館商圈立地條件評估表項目內(nèi)容分數(shù)實際情況得分備注門口停車位數(shù)量大于或等于臨街設(shè)施+8最高8分小于臨街設(shè)施+2無停車位+4相關(guān)行業(yè)場館數(shù)量9家以內(nèi)+10最高12分1015家+51520家+82030家+1040家以上+12附加考核條件位于居民小區(qū)內(nèi)主街道+20最高20分輔街道+15停車場內(nèi)+10位于停車場內(nèi)購物中心地上臨街+20最高20分地下或后院+10寫字樓地上臨街+20地下或后院+10位于加油站內(nèi)日進車輛1000以上+20最高20分日進車輛800~1000+18日進車輛500~800+15日進車輛300~500+12日進車輛低于200+10總計得分：其它因素：評估意見：備注：滿分100分，最低不得低于65分，附加分作為附加參考 美捷汽車服務(wù)連鎖運營手冊（二）開場館籌備進度的排定（1） “美捷汽車”場館經(jīng)營方針制定A、 機構(gòu)定位：為客戶提供全面、快速、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的體育運動服務(wù)連鎖企業(yè)。B、 顧客對象設(shè)定：政府機關(guān)、企事業(yè)單位，以及周邊小區(qū)社會居民。C、 商圈范圍：以場館為中心， 公里半徑之內(nèi)。D、 競爭概況：本地區(qū)體育運動連鎖服務(wù)行業(yè)競爭狀況、經(jīng)營狀況。相關(guān)行業(yè)調(diào)查表：項目大型運動場館體育運動機構(gòu)學(xué)校運動場地運動娛樂其它相關(guān)數(shù)量本地區(qū)運動場館狀況調(diào)查表名稱數(shù)量較好的場館狀況每天客人數(shù)量月均營業(yè)額員工數(shù)專業(yè)設(shè)備數(shù)量服務(wù)水平專業(yè)化程度本地區(qū)體育運動服務(wù)業(yè)狀況調(diào)查表名稱數(shù)量較好的場館狀況每天客人數(shù)量月均營業(yè)額員工數(shù)專業(yè)設(shè)備數(shù)量服務(wù)水平專業(yè)化程度E、 精品類：運動項目的組合狀況，場館內(nèi)陳列方式，本地區(qū)熱門運動項目類調(diào)查等。地區(qū)運動項目狀況調(diào)查表類別價格利潤空間渠道本地區(qū)利潤最高的運動項目本地區(qū)最受歡迎的運動項目本地區(qū)競爭激烈的運動項目本地區(qū)尚未開發(fā)的運動項目各競爭對手特有的運動項目各競爭對手共同的運動項目其他（2） 經(jīng)營全盤計劃及體系A(chǔ)、 長期、中期計劃概要的設(shè)定――由決策層完成。B、 場館年度經(jīng)營計劃的設(shè)定――由場館長完成。C、 其他計劃（如財務(wù)計劃、技術(shù)合作計劃）的設(shè)定――由相關(guān)部門完成。 （3） 場館管理部分（場館長責(zé)任）A、 場館平面圖的制定。B、 各種設(shè)備、起重機、廣告物、標語的放置。C、 場館長對各區(qū)位進行檢查、標示。D、 各項服務(wù)流程的設(shè)計與調(diào)整。（4） 場館裝潢部分A、 租場館簽約：盡量提早簽約，確定交鑰匙日期。B、 面積丈量：事先精確丈量，以便設(shè)計場館結(jié)構(gòu)圖。C、 估價發(fā)包：廣告物、地面、水電、墻壁、貨架、空調(diào)等。D、 監(jiān)工：施工過程中的督導(dǎo)、協(xié)調(diào)、日程控制、品質(zhì)管理。E、 驗收：逐項試用、驗收合格。（5） 政府機構(gòu)部分A、 場館營業(yè)執(zhí)照的申請。B、 水電通訊的申請。C、 街道、公安消防的聯(lián)系。D、 市容市貌、城管部門的聯(lián)系，執(zhí)照的申請和給排水設(shè)備的建設(shè)。（6） 項目策略A、 當?shù)剡\動項目消費情況的調(diào)查與收集。B、 顧客層、服務(wù)對象的重點掌握。C、 自由產(chǎn)品與補充產(chǎn)品的比例確定。D、 供貨廠商的接洽、商討、合同簽訂。（7） 項目配品采購A、 考慮購買習(xí)慣和暢銷性。B、 考慮當?shù)氐臍夂?、地形、特殊條件。C、 各種產(chǎn)品的夠入量、時期、追加等方面的確定。D、 商品的選擇、決定、進行采購、保管等作業(yè)。（8） 服務(wù)體系及組織系統(tǒng)A、 管理體制及營業(yè)活動方向B、 組織系統(tǒng)的設(shè)定、各工種職責(zé)培訓(xùn)C、 管理目標的確定（9） 促銷廣告A、 促銷廣告案的規(guī)劃和核準。B、 廣告物（海報、POP、場館飾物）、贈品的制作。C、 廣告媒體的確定。D、 廣告預(yù)算的決定。E、 各時期廣告表現(xiàn)及運用重點，以系列化推出。（10） 開幕和公關(guān)部分A、 日期時間選定：配合地理風(fēng)水及民間習(xí)俗。B、 邀請貴賓和剪彩人的通知。C、 剪彩和開幕的道具。D、 祝賀物的擺設(shè)。E、 開幕預(yù)演和先前營業(yè)F、 開幕的安全措施（11） 開場館公關(guān)事項A、 新聞記者招待會的召開及宴請。B、 政府相關(guān)機構(gòu)（汽車維修管理處、公安消防、城管）C、 消費者團體。（12） 人員培訓(xùn)計劃A、 人事費用的預(yù)算B、 人員的招募及任用C、 作業(yè)技巧演練D、 開幕工作分配和活動說明。（13） 短期預(yù)算A、 營業(yè)預(yù)算、經(jīng)費預(yù)算B、 開場館籌備有關(guān)費用（14） 開幕準備A、 開幕和一切必要事項的確定、工作分配。（如展示、紀念品、廣告、客戶訪問等）B、 開幕當日的所有活動計劃。C、 總體逐項檢討D、 最后的清潔管理（三）開場館管理表格開幕工作執(zhí)行流水表距開業(yè)天數(shù)工作要項執(zhí)行單位執(zhí)行進度執(zhí)行進度執(zhí)行進度執(zhí)行進度備注90租點確定開發(fā)75市場調(diào)查開發(fā)/運營60營業(yè)執(zhí)照申領(lǐng)行政60稅務(wù)登記申領(lǐng)行政60精品結(jié)構(gòu)確定場館長45契約簽訂期限開發(fā)45敲定經(jīng)營規(guī)模運營45供應(yīng)商議價行政40開辦資金收集會計40經(jīng)營計劃書運營40人員數(shù)量確定運營30確定