【文章內(nèi)容簡介】 務(wù)能夠自然過度，讓物業(yè)的硬件建設(shè)與軟件服務(wù)相得益彰。 由于前期介入時(shí)間長達(dá) 1年有余，且在這個(gè)階段我公司將組織各類專業(yè)人員參與各個(gè)階段的介入工作，并保持與設(shè)計(jì)、施工、建 設(shè) 等單位的充分溝通，會(huì)產(chǎn)生較大的費(fèi)用，經(jīng)過我們針對(duì)前期介入工作量的初步估算，需要約 30萬元的費(fèi)用，因此我們希望前期介入費(fèi)用按規(guī)劃建筑總面積 1元 /平方米核算， 分階段 支付，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段支付費(fèi)用的 30%，項(xiàng)目施工階段支付費(fèi)用的 50%，接管驗(yàn)收及進(jìn)駐階段支付費(fèi)用的 20%。 針對(duì)本項(xiàng)目的前期介入，我們要開展下列工作： （前期 介入服務(wù)實(shí)施分項(xiàng)表） 序號(hào) 介入階段 階段定義 介入項(xiàng)目分類 關(guān)注重點(diǎn) 1 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 概念設(shè)計(jì)階段 了解項(xiàng)目整體情況 2 方案設(shè)計(jì)階段 建筑規(guī)劃 道路 人車出入口 垃圾中轉(zhuǎn)站 幼兒園 物業(yè)用房 設(shè)備用房 公共活動(dòng)用房 健身運(yùn)動(dòng)場所 公共衛(wèi)生間 景觀、導(dǎo)示 了解景觀設(shè)計(jì)風(fēng)格、思路 了解導(dǎo)示設(shè)計(jì)風(fēng)格、思路 項(xiàng)目文件 規(guī)劃、設(shè)計(jì)證件 產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn) 初步設(shè)計(jì)任務(wù)書 初步設(shè)計(jì) 階段 驗(yàn)證 方案設(shè)計(jì)階段被采納意見的修改情況 建筑平面布置 物業(yè)功能用房布置 封閉管理?xiàng)l件 人流控制 單元樓層平面布置（電梯、管井位置、開門方向） 單元大堂布置 停車庫結(jié)構(gòu)及平面布置 評(píng)估通風(fēng)、煙道、發(fā)電機(jī)房、配電房、水泵房等對(duì)使用的影響 圍墻設(shè)置（包括安全周界） 生化池、隔油池 電、氣、給排水 水電計(jì)量方式及安裝 車庫照明度及控制 弱電、防雷系統(tǒng) 配電容量、給排水系統(tǒng) 供 水方式及壓力 環(huán)境高大喬木與工程安裝的關(guān)系 電纜溝排水 排污管井及走向 燃?xì)夤芫€布置 綠化保潔用水管線布置及排水 環(huán)境 環(huán)境照明點(diǎn)位布置及控制 燈具選型 單元大堂電器控制 室外配電箱、弱電箱、調(diào)壓箱等設(shè)置 植物搭配與建筑物的風(fēng)格匹配 水體設(shè)備用房 施工圖設(shè)計(jì)階段 驗(yàn)證 初步設(shè)計(jì)階段被采納的意見修改 情況 建筑平面布置 周界設(shè)置 公共活動(dòng)用房布置 空調(diào)外機(jī)位置預(yù)留 公共活動(dòng)區(qū)域裝飾裝修圖 垃圾中轉(zhuǎn)站 弱電 客戶服務(wù)中心裝修圖 巡更系統(tǒng)點(diǎn)位布置 電視監(jiān)控點(diǎn)位布置 重要設(shè)備選型 施工階段 環(huán)境 周界安防系統(tǒng)點(diǎn)位布置 中控室設(shè)備布置 健身器材布置安裝 小區(qū)內(nèi)標(biāo)識(shí)牌設(shè)置 重要設(shè)備選型 前期介入工程人員到崗 預(yù)計(jì)交房日期提前 180日， 2名前期介入專員進(jìn)駐 施工階段 門窗安裝 按小區(qū)成果要求跟蹤各施工階段 后塞縫、打膠工藝 潑水試驗(yàn) 五金件 安裝 裝修工程樓地面工程 成品保護(hù) 收邊接口 空鼓裂紋 檢查口 房間幾何尺寸 單元大廳 找坡 防水施工 車庫標(biāo)志及劃線 弱電、安防工程 巡更、電視監(jiān)控、周界施工位置 調(diào)試跟蹤 隱蔽工程 設(shè)備安裝 隱蔽工程 調(diào)試跟蹤 操作設(shè)備安裝位置 直接埋地的隱蔽管線埋設(shè)深度 環(huán)境工程 種植土跟蹤 植物搭配及栽種 土壤排水 相關(guān)配套施工 移動(dòng)通信信號(hào)覆蓋 電話、電視、寬帶、水、電、燃?xì)? 設(shè)備安裝 室內(nèi)裝飾、外墻裝飾 物業(yè)用房施工 前期介入工程人員到崗 工程人員進(jìn)駐 進(jìn)駐人員按預(yù)算 50%開始準(zhǔn)備接管驗(yàn)收工作 集中檢查 進(jìn)行逐戶檢查 土建施工問題 門窗、水電安裝問題 管道安裝及相關(guān)位置預(yù)埋、預(yù)留情況 管理處工作人 人員進(jìn)駐 預(yù)計(jì)交房日期提前 30日，按預(yù)算 員到崗 編制 90%到崗 集中交房 交房準(zhǔn)備 集中返修跟蹤 建設(shè)項(xiàng)目移交 期間返修跟蹤 重點(diǎn)問 題收集整理 交房資料準(zhǔn)備 交房 現(xiàn)場業(yè)主接待 交房現(xiàn)場業(yè)主返修問題匯總 現(xiàn)場返修問題跟蹤，反饋 （二）物業(yè)接管驗(yàn)收管理 物業(yè)的接管驗(yàn)收，直接關(guān)系到今后物業(yè)管理工作能否正常開展，應(yīng)從今后管理使用的角度，切實(shí)做好這項(xiàng)工作，為日后的管理打好基礎(chǔ)。 物業(yè)接管工作流程 成立接管驗(yàn)收小組對(duì)接管物業(yè) 《 重慶醫(yī)科大學(xué)教職工住宅小區(qū) 》 進(jìn)行驗(yàn)收 ①接管驗(yàn)收工作程序 公司下達(dá)新接物業(yè)驗(yàn)收指令 總經(jīng)理會(huì)同有關(guān)部門籌備新的物業(yè)服務(wù)中心中心 進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收 提出接管驗(yàn)收的問題，跟進(jìn)相關(guān)整改并參加復(fù)檢 鑰匙移交，簽收移交清單 總經(jīng)理會(huì)同有關(guān)部門組建接管驗(yàn)收小組 移交管理用房，物業(yè)服務(wù)中心進(jìn)入物業(yè) 開發(fā)公司移交整個(gè)接管的物業(yè) 開發(fā)公司提供兩書一證 物業(yè)服務(wù)中心進(jìn)入正式管理，做 好 交房準(zhǔn)備 與業(yè)主或開發(fā)單位簽訂 前期 物業(yè)服務(wù)委 托合同 籌備項(xiàng)目管理處 組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組 進(jìn)行物業(yè)的接管驗(yàn)收 對(duì)接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行整改督導(dǎo) 鑰匙移交 簽收移交清單 移交管理用房 管理處進(jìn)入物業(yè) 發(fā)展商移交設(shè)施設(shè)備資料 開發(fā)單位提供《住宅使用說明書》和《房屋質(zhì)量保證書》 ②接管驗(yàn)收內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)以及記錄表格 依據(jù)建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》、《城市住宅小區(qū)竣工綜合驗(yàn)收管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，及業(yè)主生活的合理要求，制定驗(yàn)收內(nèi)容、方法（觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法）和標(biāo)準(zhǔn)。 ③接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料 ◎產(chǎn)權(quán)資料：項(xiàng)目批 準(zhǔn)文件；用地批準(zhǔn)文件 、規(guī)劃批準(zhǔn)文件、 建筑執(zhí)照 、施工許可證 等。 ◎技術(shù)資料：建、構(gòu)物竣工藍(lán)圖（總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙）和小區(qū)完工后的景觀小品及綠化 等 竣工資料；電梯及機(jī)電設(shè)備的操作、維修、養(yǎng)護(hù)說明書、電路圖及其他資料（復(fù)印件） 及驗(yàn)收 文件 ；地質(zhì)勘察報(bào)告；工程合同開、竣工報(bào)告；工程預(yù)、決算；圖紙會(huì)審記錄；工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）；隱蔽工程驗(yàn)收簽證；沉降觀察記錄；竣工驗(yàn)收證明書；鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；新材料、購配件的簽定合格書；水、電、衛(wèi)生器具、 電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格書；沙漿、混土試塊試壓報(bào)告；供水的試壓報(bào)告等資料。 上述移交資料建議統(tǒng)一由物業(yè)公司指定的內(nèi)業(yè)人員保管，資料存放在物業(yè)公司本部，并嚴(yán)格執(zhí)行《 行政 管理制度》 中《文檔管理 xz0403》 。同時(shí)，所有含保修協(xié)議內(nèi)容的合同，應(yīng)由開發(fā) 單位 整理成統(tǒng)一表格，編號(hào)造冊，表格內(nèi)容包括：安裝（保修）單位全稱、地址、保修內(nèi)容、保修期限、聯(lián)系人、聯(lián)系電話、注意事項(xiàng)等，一并交物業(yè)公司備查。 接管驗(yàn)收過程的處事原則 ①在處理接管驗(yàn)收過程中，遇到質(zhì)量問題應(yīng)堅(jiān)持原則性與靈活性相結(jié)合的原則。 所謂原則性，就是事實(shí)求實(shí) ，鐵面無私，不能因個(gè)人利益而放棄原則。在驗(yàn)收中對(duì)查出的問題應(yīng)作詳細(xì)記錄，要求建設(shè)單位組織返工。返工達(dá)不到要求，不予簽字。所謂靈活性，就是具體問題具體分析，不能把接管雙方置于對(duì)立狀態(tài)，而應(yīng)共同協(xié)商，力爭合理、圓滿地解決接管驗(yàn)收中存在的問題。 ②對(duì)工程質(zhì)量的驗(yàn)收要堅(jiān)持細(xì)致入微與整體把握相結(jié)合的原則。 工程質(zhì)量問題對(duì)物業(yè)產(chǎn)生的影響相當(dāng)久遠(yuǎn)，給管理帶來的困難和障礙也是巨大的，所以在進(jìn)行工程驗(yàn)收時(shí)必須細(xì)致入微。任何一點(diǎn)疏忽都有可能給日后的管理帶來無盡的麻煩，也會(huì)嚴(yán)重?fù)p害廣大業(yè)主的利益。 （三）前期物業(yè)管理 管理機(jī) 構(gòu)（見前） ； 物業(yè)管理制度配置系統(tǒng)； 管理、服務(wù)人員的招聘和培訓(xùn)； 參與竣工驗(yàn)收； 物業(yè)的接管驗(yàn)收工作； 住戶入 住 接房 管理； ① 接房 階段的前期準(zhǔn)備 ； ② 接房 工作的實(shí)施 ； ③ 入住 管理有關(guān)手續(xù)文件 ； ◎ 入住 通知書 ； ◎ 接房 須知 ； ◎繳費(fèi)通知書 ； ◎驗(yàn)房書 ； ◎用戶登記表 ； ◎住戶手冊和業(yè)主（臨時(shí)）規(guī) 約（待后編制） ； 物業(yè)裝修管理工作（ 《裝修管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》） ； ①裝修申請(qǐng)程序 ； （流程圖） 超常規(guī)裝修內(nèi)容 常規(guī)裝修內(nèi)容 業(yè)戶報(bào)政府部門審核 合格否 簽《住宅裝修服務(wù)協(xié)議》辦理裝修相關(guān)手續(xù) 合格 繳納各項(xiàng)費(fèi)用 頒發(fā)裝修許可證 審驗(yàn)申報(bào)資料 不合格 業(yè)戶向管理部提交裝修申請(qǐng)及方案 業(yè)主陪同裝修單位負(fù)責(zé)人辦理臨時(shí)出入證 ◎房屋裝修申請(qǐng) 表 ； ②裝修 申請(qǐng)審核 ； ◎裝修管理規(guī)定 ； （告知業(yè)主及施工單位） ③簽訂裝修協(xié)議書 ； ◎裝修協(xié)議書 ； ④裝修施工管理 ； ⑤裝修 完工檢查 ； ◎房屋室內(nèi)裝修 檢查表 ； 物業(yè)服務(wù)管理； 協(xié)助業(yè)主 籌備、 召開首次業(yè)主大會(huì) ； 檔案資料管理（ 見附件《業(yè)主檔案管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程》） ； ①建立與管理業(yè)主檔案 ； ②定期管理業(yè)主權(quán)籍 ； 設(shè)施、設(shè)備及房屋的管理 建立一支適應(yīng)和滿足小區(qū)全方位、全天候養(yǎng)護(hù)的服務(wù)隊(duì)伍，細(xì)心做好日常的維修，確保小區(qū)設(shè)施、設(shè)備的安全使用。 建立完善的管理制度和崗 位責(zé)任制，并在各工作崗位上墻張貼。 編制每年度維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，并落實(shí)到每月實(shí)施計(jì)劃中。 建立設(shè)備檔案，摸清設(shè)備狀況家底，在此基礎(chǔ)編制 年度 維保計(jì)劃及預(yù)算方案。設(shè)備的財(cái)產(chǎn)和運(yùn)行狀況均要掛牌予以標(biāo)明。 編制突發(fā)事件應(yīng)急處理程序，并對(duì)所有相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)。 依靠科學(xué)的管理手段和認(rèn)真細(xì)致的工作態(tài)度來關(guān)注節(jié)能工作。 專業(yè)技術(shù)工作必須持證上崗，并在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通過審（驗(yàn)）證。 變配房電氣設(shè)備運(yùn)行正常 各開關(guān)、儀表、指示燈完好，設(shè)備及 設(shè)備房清潔； 定期進(jìn)行維修保養(yǎng)，有記錄報(bào)告； 有值班工作日志，交接班制度完善，進(jìn)出人員登記嚴(yán)格； 時(shí)刻注意無鼠防鼠，杜絕意外事件的發(fā)生。 確保電梯 24小時(shí)運(yùn)行 電梯由專業(yè)公司維修養(yǎng)護(hù)和物業(yè)公司技工巡檢急修相結(jié)合； 24小時(shí)保證有維修人員在小區(qū)內(nèi)值班。遇“困梯”須在 10分鐘內(nèi)救出被 困人員； 所有電梯須經(jīng) 技監(jiān) 局 檢查 并核 發(fā)安全使用證和檢驗(yàn)報(bào)告后方可運(yùn)行； 房屋建筑養(yǎng)護(hù) 保證物業(yè)正常使用， 盡量 杜絕人為破壞，最低限度減輕自然損壞，延長物業(yè) 的使用壽命。 做好季節(jié)性的特殊養(yǎng)護(hù)工作，如梅雨季節(jié)的通風(fēng)、干燥；雷雨季節(jié)前對(duì) 避雷設(shè)施的檢查； 大風(fēng)季節(jié)前對(duì)高空及室外建筑的檢查以及密閉窗戶防漏等； 建筑外觀完好、整潔；建筑墻面、地磚、天花、廁所等的各種損壞要及 時(shí)修補(bǔ)，不讓人們有破損的感覺。 其它設(shè)施 定期清潔 二次供水 水箱，并送衛(wèi)生防疫部門檢驗(yàn)符合標(biāo)準(zhǔn)； 水泵運(yùn)行正常，定期保養(yǎng)，無漏水、漏油，有養(yǎng)護(hù)紀(jì)錄； 按環(huán)保要求處理排污，各種排污管道無堵、無漏； 各 類維修工作的合格率 100%。 接到第一線的報(bào)修，須在 10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，并在第一時(shí)間內(nèi)處理解決。 公共秩序維護(hù) 工作要點(diǎn) 保安員須具有兩面性，一面是莊重威嚴(yán)，以對(duì)待各類可疑犯罪分子， 維護(hù)小區(qū)和諧穩(wěn)定 ；另一面是有熱情助人，以對(duì)待小區(qū)管理區(qū)域內(nèi)各正 當(dāng)人士，提供方便與幫助； 執(zhí)勤要求：建立內(nèi)緊外松的 24小時(shí)值崗、巡查、監(jiān)控制度；增加保安人員在公共道路樓道及屋面等地段的巡邏 。 全體保安人員必須接受處理突發(fā)事件的應(yīng)急 處置流程 的培訓(xùn)。 勸阻 商販、直銷人員及其他 非小區(qū)業(yè)主和住戶的 人員隨意進(jìn)入小區(qū)。 加強(qiáng)對(duì)車 輛 ，特別是非機(jī)動(dòng)車的停放管理。 督查和阻止不文明施工和踐踏綠地的行為，提高公共區(qū)域的文明程度。 要提倡為需要幫助的