【文章內(nèi)容簡介】 期間 。 該期間發(fā)生的支出，如果屬于與自行（或出包）建造的固定資產(chǎn) (即該房產(chǎn)建 成后所有權(quán)和使用權(quán)屬公司所有 、 房地產(chǎn)開發(fā)商品房的成本費用除外 )有關(guān)的，所有與工程有關(guān)的成本XXX 集團 公司 會計核算管理辦法 28 支出和間接費用支出在項目未竣工驗收前先入“在建工程”，竣工后轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)”按平均年限法計提折舊，其他與工程無關(guān)的行政性費用 ， 如籌建期間發(fā)生的費用，包括人員 工資、辦公費、培訓費、 差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產(chǎn)價值的借款費用等 支出先在“長期待攤費用 開辦費”中歸集，待企業(yè)開始生產(chǎn)經(jīng)營當月起一次計入開始生產(chǎn)經(jīng)營當月的損益 “管理費用 開辦費攤銷”。 第五十三條 出租 商品房 帳務(wù)處理規(guī)定 開發(fā)完工 商品房 尚未銷售 和轉(zhuǎn)讓前，簽訂出租合同、協(xié)議、投入出租經(jīng)營時，根據(jù)上年度企業(yè)所得稅匯算清繳確定的單位銷售成本和可供銷售面積確定應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)出租物業(yè)的成本， 借 出租開發(fā)產(chǎn)品 出租產(chǎn)品 貸 開發(fā)成本 出租產(chǎn)品取得租金收入 借 銀行存款 XXX 集團 公司 會計核算管理辦法 29 貸 其他業(yè)務(wù)收入 — 租金收入 同時按月計提出租產(chǎn)品攤銷： 借 其他業(yè)務(wù)支出 — 租賃折舊 貸 出租開發(fā)產(chǎn)品 出租產(chǎn)品攤銷 出租產(chǎn)品的攤銷按殘值率 10%、攤銷年限 20 年平均攤銷。出租產(chǎn)品攤銷足額后，仍可繼續(xù)使用的，不再計提攤銷額。 出租產(chǎn)品在對外銷售、轉(zhuǎn)讓時，按商品房銷售確認銷售收入， 借：銀行 存款 貸：主營業(yè)務(wù)收入 同時結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，在結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本時，應(yīng)扣除出租產(chǎn)品累計攤銷額，按出租產(chǎn)品的凈值進行配比結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。 借：主營業(yè)務(wù)成本（余值） 出租開發(fā)產(chǎn)品 出租產(chǎn)品攤銷（已攤銷金額） 貸：出租開發(fā)產(chǎn)品 出租產(chǎn)品（原值） XXX 集團 公司 會計核算管理辦法 30 對于結(jié)轉(zhuǎn)后發(fā)生的成本，如單位銷售成本比結(jié)轉(zhuǎn)時確認的單位成本增加 10%以上，應(yīng)對新發(fā)生的成本相應(yīng)調(diào)整計入“出租開發(fā)產(chǎn)品”科目進行核算，并追溯補攤已攤銷的成本金額。 第五十四條 依據(jù)審計報告調(diào)帳規(guī)定： 年度結(jié)帳 、財務(wù)報告批準報出 后，依據(jù)年度審計報告和匯算清繳報告調(diào)整帳務(wù)和報表的規(guī)定： （一）不涉及損益以及利潤分配的事項，直接調(diào)整相關(guān)科目； （二） 涉及損益的事項，通過“以前年度損益調(diào)整”科目 核算， 調(diào)整 增減以前年度損益及所得稅 ， 并將以前年度損益調(diào)整余額轉(zhuǎn)入“利潤分配 — 未分配利潤”， 調(diào)整 會計報表相關(guān)項目的數(shù)字 、資產(chǎn)負債表相關(guān)科目的期初數(shù) 及會計報表附注相關(guān)項目 的數(shù)字 ； （三） 涉及利潤分配調(diào)整的事項，直接通過“利潤分配 未分配利潤”科目核算。 XXX 集團 公司 會計核算管理辦法 31 第五十五條 無形資產(chǎn)的處理規(guī)定： 公司網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)工程、軟件等在“無形資產(chǎn)”中進行核算，“無形資產(chǎn)”二級科目按無形資產(chǎn)類別設(shè)置，在購入無形資產(chǎn)當月開始，按 10 年平均攤銷到“管理費用 無形資產(chǎn)攤銷”科目。 第五十六條 外幣帳務(wù)處理規(guī)定： 將外幣金額折算為記帳本位幣金額時， 采用外幣業(yè)務(wù)發(fā)生時的市場匯率， 期末對各種外幣帳戶的期末余額按照期末市場匯率折合為記帳本位幣金額， 外幣帳 戶期末余額折合為記帳本位幣的金額與相對應(yīng)的記賬本位幣帳戶的期末余額之間的差額 記 入 “財務(wù)費用 匯兌損益”，屬于籌建期間的，計入“長期待攤費用 開辦費”； 與 購 建固定資產(chǎn)有關(guān)的外幣專門 借款產(chǎn)生的匯兌損益在固定資產(chǎn)尚未達到預(yù)定使用狀況前記入固定資產(chǎn)價值。 注冊資本的驗資報告確認的外幣實收資本，合同 中對外 幣XXX 集團 公司 會計核算管理辦法 32 資本投資 沒有約定匯率的，按 收到外幣款項時的市場匯率折算； 合同 中對外幣資本投資 有 約定匯率的，按合同 中 約定的匯率折 算 ； 以折算金額作為實收資本的金額入賬，外幣資本按約定匯率折算的金額與按收到時的市場匯率折算的金額之間的差額， 作為資本公積處理 。 第五十七條 借款利息費用帳務(wù)處理規(guī)定： 下屬公司為開發(fā) 房地產(chǎn) 項目而發(fā)生的借款，其利息支出及匯兌差額在項目竣工前應(yīng)予以資本化，計入“開發(fā)成本 開發(fā)間接費用”；項目竣工后發(fā)生的應(yīng)直接計入當期 “財務(wù)費用”。 第五十八條 除 本 管理辦法規(guī)定外，下屬公司特殊帳務(wù)處理應(yīng)上報 集團 公司財 務(wù)管理中心，不得擅自進行財務(wù)處理。 第四章 費用分攤 第 五十九 條 為了達到資源共享、最大限度節(jié)約成本的目的， 集團 公司采取了人員集中辦公的 組織架構(gòu)和 管理模式，由XXX 集團 公司 會計核算管理辦法 33 于集中辦公人員主要職責是為各項目公司提供服務(wù)的，因此該部分人員的所有費用開支應(yīng)由費用的最終受益者即各下屬公司承擔。 第六十條 費用分攤的 基本原則： （一） 根據(jù)誰 受益誰承擔費用的原則 屬地分攤原則：按費用報銷人員的辦公地 區(qū)歸集，并在相應(yīng)地區(qū)項目公司之間分攤； 屬人 費用分攤原則：分攤到對應(yīng)的、承擔其工資的下屬公司 (即簽訂勞動合同、購買社會保險的所 屬公司 )。 （二）避免稅收風險的原則：分攤費用必須結(jié)合稅法的相關(guān)規(guī)定，避免由于分配不當給公司帶來的稅收風險。分攤前經(jīng)辦人必須把各單位應(yīng)負擔的費用在“付款審批表”上劃清、列出分攤依據(jù)，付款時按劃清的單位、金額分別向收款方索取發(fā)票。 XXX 集團 公司 會計核算管理辦法 34 第五章 利潤結(jié)轉(zhuǎn)及分配 第六十一條 利潤結(jié)轉(zhuǎn)方式分為： （一） 按收入預(yù) 征所得稅 的公司， 年 終按當?shù)囟悇?wù)機關(guān)核定的利潤率或 預(yù) 征所得稅率計算利潤進行預(yù)結(jié)轉(zhuǎn) （必要時每月結(jié)轉(zhuǎn)一次） ；其他公司：月終依照權(quán)責發(fā)生制原則和配比原則按實際計算利潤進行結(jié)轉(zhuǎn)； （二）年終按企業(yè)所得稅匯算清繳辦法規(guī)定 進行結(jié)轉(zhuǎn)； （三）清盤按實際收入和成本費用進行結(jié)算結(jié)轉(zhuǎn)。 第六十二條 預(yù) 征所得稅的企業(yè) 年 終利潤預(yù)結(jié)轉(zhuǎn)： （一）主營業(yè)務(wù)收入的確認：按當 期 預(yù)收款總額 根據(jù)商品銷售收入確認的條件結(jié)合實際 確認當期主營業(yè)務(wù)收入。 （二）主營業(yè)務(wù)成本的確認：按 收入與成本費用配比原則結(jié)合實際確定主營業(yè)務(wù)成本； （三） 、企業(yè)所得稅的確認：按稅務(wù)機關(guān)核定利潤率或 預(yù)XXX 集團 公司 會計核算管理辦法 35 征所得稅率計算。 第六十三條 年終匯算清繳： （一）原則：企業(yè)自銷售開始，應(yīng)根據(jù)當期實際銷售收入、相關(guān)成本費用，計算企業(yè)年度實際應(yīng)納稅額。 （二） 銷售收入的確認： 房地產(chǎn)企業(yè)： 房地產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買方， 所有權(quán)上的主要風險和報酬也已轉(zhuǎn)移應(yīng)確認銷售收入。 采取以土地使用權(quán)或其他財產(chǎn)置換房屋的，以房產(chǎn)使用權(quán)交付對方之日確認當期銷售收入。 飲食、商貿(mào)企業(yè) 、物業(yè) ： 營業(yè)收入款項已收訖或者取得索取營業(yè)收入款項的憑據(jù)的當天。 （三）銷售所發(fā)生相應(yīng)成本費用的確定，應(yīng)以收入與支出相配 比 為原則。 房地產(chǎn) 公司應(yīng)按項目各期（區(qū)）實際發(fā)生并取得合法憑證的總成本費用以及可供銷售面積，確定項目各期（區(qū)）當期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的成本費用。具體確定如下： 各期（區(qū)）銷售單位成本費用 =各期（區(qū)）已發(fā)生取得合XXX 集團 公司 會計核算管理辦法 36 法憑證的總成本費用 /各期（區(qū)）總可售面積 項目各期（區(qū)）當期可結(jié)轉(zhuǎn)的成本費用 =各期（區(qū)）銷售單位成本費用 *各期（區(qū)）累計已銷售面積 *（各期（區(qū)）累計銷售實收款 /各期（區(qū)）銷售合約額） 各期（區(qū)）累計已結(jié)轉(zhuǎn)成本費用 已發(fā)生取得合法憑證的總成本費用是指應(yīng)歸屬于可售房地產(chǎn)的土地成本、前期工程費用、建筑安裝工程、市政及環(huán)境工程、公共配套工程、開發(fā)間接費用及期間費用；總可售面積是項目可供銷售面積。 第六十四條 清盤利潤結(jié)轉(zhuǎn)：按實際收入和成本費用結(jié)轉(zhuǎn)。 第六十五條 公司企業(yè)所得稅的繳納：每季度終了按稅局規(guī)定期限內(nèi)計繳本季度的企業(yè)所得稅，年 度終了 4 個月內(nèi)按匯算清繳報告確認的稅額清繳，多退少補。 第六十六條 利潤分配：公司在進行年度會計報表審計、企業(yè)所得稅匯算清繳后，根據(jù)董事會決議進行利潤分配。 XXX 集團 公司 會計核算管理辦法 37 第六章 會計報表 第六十七條 公司會計報表按使用人主要分為二大類：第一類為外部會計報表，適用于國家規(guī)定應(yīng)對外部單位報送 或是按國際慣例應(yīng)對外公布的報表。第二類為內(nèi)部考核報表，主要是為了滿足總公司內(nèi)部生產(chǎn)經(jīng)營或預(yù)算管理的需要而編制的供管理人員使用的報表。 第六十八條 企業(yè) 對外報送 的 會計報表應(yīng)當依次編定頁、加具封面、 裝訂 成冊、加蓋公章、封面注明企業(yè)名稱 、企業(yè)統(tǒng)一代碼，組織形式，報表所屬月份，報出日期，并由單位的負責人、會計主管簽名并蓋章。 對內(nèi)報送的會計報表，具體規(guī)范按《 XXXXX 集團有限公司會計報表格式 》 報送 （見附件 2） 。 第 六十九 條 外部會計報表的報送必須按照當?shù)卣块T的規(guī)定 格式 ，規(guī)定時間報送，不得擅自更改 。 所有報表對外報XXX 集團 公司 會計核算管理辦法 38 送應(yīng)經(jīng)財務(wù) 負責人 同意。 第七十條 會計報表報送 集團 公司時間為每月 3日前 ,6月和12 月為每月 8 日前； 報稅局和財局等政府部門的報表按相關(guān)部門規(guī)定的期限內(nèi)報送。 第七章 項目財務(wù)評估分析 第七十一條 為加強 各 公司財務(wù)管理能力，提高投資 管理水平，為公司投資決策提供充分的投資依據(jù)，并為不斷修訂營銷策略，加強成本控制管理提供財務(wù)數(shù)據(jù)和分析，實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營管理目標，下屬公司財務(wù)部必須提供項目評估分析報告。 第七十二條 項目財務(wù)評估分析報告包括 ： 項目建筑面積、可供銷售面積以及項目開工和銷售計劃； 項目籌資計劃； 項目財務(wù)費用、內(nèi)部資金占用成本以及總資金成本率分析； 項目盈虧平衡分析； 項目銷售收入預(yù)測； 項目銷售利潤預(yù)測； 項目現(xiàn)金流量預(yù)測； 項目財務(wù)評估結(jié)XXX 集團 公司 會計核算管理辦法 39 果。具體填報說明見附件 3。 第七十三條 對項目總體評估（即可行性分析）時， 應(yīng)包括 至少 2經(jīng)營方案，然后，根據(jù)公司自身的特點與優(yōu)勢進行分析，選擇其中最佳的一種。 第 七十四 條 項目財務(wù)評估分析流程如下： 第七十五條 項目開發(fā)后下屬公司財務(wù)部每年對項目的實際經(jīng)營狀況進行反饋，計算每年實際發(fā)生成本、獲取利潤和資營銷中心 市場調(diào)查分析 銷售策劃部 銷售進度和均價 規(guī)劃設(shè)計室 （總工室） 規(guī)劃設(shè)計方案 審核部 工程成本預(yù)測 下屬公司財務(wù)部 項目財務(wù)評估分析 開發(fā)部 開發(fā)要點、開發(fā)進度 總工室或工程部 開發(fā)面積、工程進度 XXX 集團 公司 會計核算管理辦法 40 金回收情況，提供投入產(chǎn)出分析，并根據(jù)實際情況對以后年度的各項預(yù)測進行修訂，繼續(xù)完善項目財務(wù)評估和分析，提高財務(wù)管理的作用，為新一年銷售定價和營銷決策提供財務(wù)數(shù)據(jù)資料。 第八章 票據(jù)管理 第一節(jié) 發(fā)票管理