【文章內容簡介】 —— 法團辦事處的地址； —— 法團主席及秘書的姓名和聯(lián)系地址； —— 大廈公共契約； —— 選舉管委會的程序； —— 業(yè)主或秘書的聲明。 經田土廳審核，管委會的申請符合規(guī)定，向立案法團頒發(fā)一份證書，管委會應將證書張貼在顯眼處，把具有法團辦事處地址的通告張貼于大廳的各入口處及辦事處門外。 田土廳存有立案法團的 記事冊，記載著各法團的名稱、主席和秘書的姓名、地址等資料。如資料有所更改，管委會的秘書應在 28 日之內，把更改詳情通知田土 8 廳。 若不符合規(guī)定要求辦理，則屬違法行為，將以罰款等管理。 (2)業(yè)主會議 管理委員會必須在被選出后 15 個月內舉行首次法團大會 (即業(yè)主大會 )以后每年都要舉行一次業(yè)主大會，此外，如因特殊需要， 5%的業(yè)主要求如開業(yè)主大會，則亦要舉行業(yè)主會議。業(yè)主會議的法定人數是業(yè)主總數的 10%。若討論解散管委會，法定人數則為 30%的業(yè)主出席。管委會主席主持業(yè)主會議，若因事未出席，與會的業(yè)主可即時推一名業(yè)主主持 會議。一般的決議都在業(yè)主大會上大多數票決定。任何通過決議必須由管委會的秘書在 7 日之內以書面方式交業(yè)主才能生效。 (3)管理委員會 業(yè)主大會推選業(yè)主管理委員會。業(yè)主管理委員會在其成立之日起 14 天內必須向香港政府田土注冊處處長申請注冊，領取注冊證書，成立業(yè)主立案法團。業(yè)主立案法團按程序注冊成立后，便承擔各業(yè)主對樓宇的責任。由管理委員會具體辦理法團事務，法團通過管理委員會，為各業(yè)主處理一切有關業(yè)主利益的事務，如投保，聘請律師與會計師，安排財務收支，安排維修工程與招收管理員工，主辦各住戶的聯(lián)誼集會及各種其他活動，等 等。 管理委員會每年編制出管理預算，交業(yè)主周年大會通過。同時，管理委員會應有明細收支賬目，每一季度公布于眾。每年年度則制定全年收支賬目與資產負債表，遞交審計后，由業(yè)主立案法團一年一度的全體大會審查、通過。 第一，業(yè)主立案法團成立方法。 香港多層大廈業(yè)主立案法團是通過召開業(yè)主大會成立的，成立后，還須由多層大廈管理委員會在成立之日起 14 天內，向香港政府田土注冊處處長申請，領取注冊證書。 第二，多層大廈管理委員會的設立。 多層大廈管理委員會是多層大廈業(yè)主立案法團的機關，經業(yè)主大會決議而立。 第三，業(yè)主立案法團的職 責。 運用和執(zhí)行大廈業(yè)主所享有的權力及責任。管委會每隔一定時期向業(yè)主報告法團事務情況；定期結清賬項，呈交大會審核。法團在法律上有權通過管理委員會安排進行任何大廈公共地方的保養(yǎng)、清潔工程；有權聘請職員甚至專門管理人員。法團負責處理一切有關業(yè)主利益的事務，如投購火險及其它保險，聘請會計師及給予薪酬，或購買租賃所需設備，以供大廈的公用地方業(yè)主活動之用。法團有權設立一項經常費用基金，由業(yè)主每年按一定標準定期交納，用以支付法團辦公費用。法團也可設立一項臨時費用基金，以補日常費用基金之不足或作緊急開支之用。 第四，多層 大廈管理委員會的職責。 ，安裝電話及其它必需設備。 ，鑒定管理水平，聘請管理員工。 ，包括收費記錄，投訴和處理過程，維修和保養(yǎng)情況等。 。 ，委托管理人員，訂明崗位分工及緊急事項處理程序。 ，向業(yè)主簡報過去一年的工作及財務收支情況。 ，組成工作小組，召開業(yè)主大會通過，監(jiān)督招標程序。 9 ，列明各項支出的 預算及每月應收取的管理費及其它收入，交由大會通過。 (4)樓宇互助委員會 樓宇互助委員會是群眾性、志愿性的組織，由樓宇住戶組成，可代替業(yè)主立案法團。香港當局于 70 年代初推廣互助委員會計劃，只要樓宇的 20％住戶同意，便可成立樓宇互助委員會。委員會以樓宇單位為代表單位，每個單位可有 1 名住戶代表?；ブ瘑T會如系根據規(guī)定程序制定章程，有序運作，則可免受《社團條例》管制，其成立條件簡單，組織靈活。樓宇互助委員會的職責以及運作與業(yè)主立案法團并無二致。 香港的樓宇互助委員會是群眾性自愿組織，由樓宇業(yè)主住戶組成。其成立條件 簡單，組織靈活，并可替代業(yè)主立案法團。 第一，互助委員會的成立。 互助委員會的成立需要取得樓宇 1/5 以上業(yè)主住戶同意。每位業(yè)主只能選派 1名代表。 第二，互助委員會職責。 ，以防各類事故、案件的發(fā)生。 ，確保大廈的公共環(huán)境衛(wèi)生及設備完好運行正常。 ，鼓勵住戶參與管理，使樓宇管理工作更加完善。 ，以促進鄰里關系。 ，為政府和業(yè)主住戶提供一個互相溝通的渠道。 第三，執(zhí)行委員會。 樓宇互助委員會的工作和職責由執(zhí)行委員會負責，執(zhí)行委員會最少須由 3 名主要委員，即主席、秘書及司庫各 1 人組成。執(zhí)行委員會須在首次周年大會中選出，以后每 2 年由周年大會改選一次。 第四，樓宇互助委員會賬目的管理。 委員會的司庫須負責簽收保管一切款項，并將委員會的一切收支入賬。每年賬目由司庫負責編訂，然后交主席審核，經周年大會通過，將所有賬目張榜公布。 管理委員會的成員數可依據大廈公共契約的要求而定。一般如大廈少于 12 個單位，管委會秘書不必是管委會成員。 在選舉管委會成員時，下列人員不能被選為委員。 —— 已宣告破產的 人，或已與其債權人合并的人； —— 曾被判入獄 6 個月以上的人。 管委會每半年舉行一次會議。若有需要或經兩名委員的要求，也可在 14 日內召開會議。 (5)法團的職務 法團一經成立便是一名法人，有權向其他法人提出控告或被控告。法團也代表全體業(yè)主對大廈的公眾地方行使權利及責任。所以，倘有訴訟是關于大廈公眾地方時，其訴訟對象乃為立案法團。 法團的職責一般有下列幾項： —— 保持大廈公眾地方的整潔及得到適當的保養(yǎng)及維修； —— 確切執(zhí)行大廈公共契約的條文； —— 處理大廈管理的有關財務工作。 (6)租戶在業(yè)主立案法團中的地位 為照顧租戶的權益，法團容許租戶內選出代表與管委會進行會議。為此，先成立 10 一個經政務司批準的組織。然后經組織內大多數票通過，向管委會提出開會要求和選代表出席會議，要求召開會議數一年不可超過四次，并需說明會議討論事項。當租戶提出要求時，管委會秘書應安排在 28 日內開會，聽取租戶代表對大廈管理的意見。 五 、 香港物業(yè)管理之招投標 香港的物業(yè)管理行業(yè)已有差不多 50 年的歷史，所以也有很詳細的招投標程序及標準，包括投標物業(yè)管理合約、清潔，保安、維修保養(yǎng)及大量的物料采購等。在這里，我引用《建筑物管理條例》 (香港法例第 344 章 )第 44 條有關供應、物料及服務的采購及選用事宜守則和一些規(guī)模宏大的物業(yè)管理公司的操作程序作為本文章的藍本，與內地同業(yè)分享（注：“《建筑物業(yè)管理條例》中有關招投標規(guī)定”詳見本刊附錄）。 一、招標的規(guī)格 在招標前應詳細訂出物料、工程或服務的確實需要。規(guī)格應包括物料的類型、工程項目、用料標準及附帶條款等 (例如付款方法、竣工及送貨日期或保養(yǎng)期限等 )。 注意：在購買物料或進行較大型維修工程前，應加入各方面的考慮。例如水泵壞了， 水泵保養(yǎng)商回復需要更換，我們應根據該水泵過往是否經常發(fā)生故障、有沒有維修紀錄以及管理賬 項 的財政狀況作考慮因素。可能最后決定出標維修水泵，把舊泵壽命多延長兩年，然后在明年的管理預算中加入更換水泵的費用，到 11 明年更換水泵時便有充裕的維修基金，這會比實時更換新水泵更好。 二、選擇及監(jiān)管承辦商 選擇供貨商或承辦商投標時，可應用以下所列指引作為準則： 邀請投標或報價 采購價 /工程預算金額 承辦商的最少數目 (Check Code of Practice) 1. $10,000 以下只作報價形式 管理委員會可自行決定， 建議 2 家 2. $10,001～ $100,000 ３家 3. $100,001 或以上 ５家 如招標是為進行大型維修或改善工程，管理人可考慮聘請認可專業(yè)人士統(tǒng)籌有關工程。在選擇有關的承建商時，管理人可參考屋宇署編制有關樓宇安全服務的《認可人士和承建商名冊》， 參照上述準則及根據有關條例，在一般招標事項上如超過 1 萬元的工程應有 3家承建商投標， 1 萬元以下則無特別規(guī)定，可選擇合適