【正文】 12 郵遞標(biāo)書由指定人士收取后，應(yīng)立即原封投進(jìn)投標(biāo)箱內(nèi)。 標(biāo)書應(yīng)由投標(biāo)者直接投進(jìn)投標(biāo)箱內(nèi)。 須保存一份發(fā)出標(biāo)書紀(jì)錄。 招標(biāo)文件應(yīng)包括一封招標(biāo)函件及一份標(biāo)書細(xì)則， (包括維修工程的招標(biāo)文件及維修工程標(biāo)書概要 )。專業(yè)的管理公司都設(shè)有合格承判商名單，名單內(nèi)的公司必須都符合基本要求，包括商業(yè)登記證書、以往 承辦同類工程的資料及公司財(cái)政狀況資料等。例如水泵壞了， 水泵保養(yǎng)商回復(fù)需要更換，我們應(yīng)根據(jù)該水泵過往是否經(jīng)常發(fā)生故障、有沒有維修紀(jì)錄以及管理賬 項(xiàng) 的財(cái)政狀況作考慮因素。在這里，我引用《建筑物管理?xiàng)l例》 (香港法例第 344 章 )第 44 條有關(guān)供應(yīng)、物料及服務(wù)的采購及選用事宜守則和一些規(guī)模宏大的物業(yè)管理公司的操作程序作為本文章的藍(lán)本，與內(nèi)地同業(yè)分享（注：“《建筑物業(yè)管理?xiàng)l例》中有關(guān)招投標(biāo)規(guī)定”詳見本刊附錄）。為此，先成立 10 一個經(jīng)政務(wù)司批準(zhǔn)的組織。法團(tuán)也代表全體業(yè)主對大廈的公眾地方行使權(quán)利及責(zé)任。 —— 已宣告破產(chǎn)的 人，或已與其債權(quán)人合并的人； —— 曾被判入獄 6 個月以上的人。每年賬目由司庫負(fù)責(zé)編訂，然后交主席審核，經(jīng)周年大會通過，將所有賬目張榜公布。 樓宇互助委員會的工作和職責(zé)由執(zhí)行委員會負(fù)責(zé)，執(zhí)行委員會最少須由 3 名主要委員，即主席、秘書及司庫各 1 人組成。 ，鼓勵住戶參與管理，使樓宇管理工作更加完善。每位業(yè)主只能選派 1名代表。 香港的樓宇互助委員會是群眾性自愿組織，由樓宇業(yè)主住戶組成。香港當(dāng)局于 70 年代初推廣互助委員會計(jì)劃，只要樓宇的 20％住戶同意，便可成立樓宇互助委員會。 ，向業(yè)主簡報(bào)過去一年的工作及財(cái)務(wù)收支情況。 ，鑒定管理水平，聘請管理員工。法團(tuán)有權(quán)設(shè)立一項(xiàng)經(jīng)常費(fèi)用基金，由業(yè)主每年按一定標(biāo)準(zhǔn)定期交納，用以支付法團(tuán)辦公費(fèi)用。 運(yùn)用和執(zhí)行大廈業(yè)主所享有的權(quán)力及責(zé)任。 香港多層大廈業(yè)主立案法團(tuán)是通過召開業(yè)主大會成立的，成立后，還須由多層大廈管理委員會在成立之日起 14 天內(nèi)，向香港政府田土注冊處處長申請，領(lǐng)取注冊證書。 管理委員會每年編制出管理預(yù)算，交業(yè)主周年大會通過。 (3)管理委員會 業(yè)主大會推選業(yè)主管理委員會。若討論解散管委會，法定人數(shù)則為 30%的業(yè)主出席。如資料有所更改，管委會的秘書應(yīng)在 28 日之內(nèi)，把更改詳情通知田土 8 廳。 管理委員會被選出后，必須在 14 日之內(nèi)向田土廳申請注冊為“業(yè)主立案法團(tuán)”。 (1)法團(tuán)的成立 業(yè)主們要正式成立“業(yè)主立案法團(tuán)”，先要由業(yè)主會議選出管理委員會，再由管理委員會向田土廳注冊為合法的“業(yè)主立案法團(tuán)”。 (2)業(yè)主的義務(wù) —— 遵守公契各項(xiàng)規(guī)定 ； —— 負(fù)責(zé)名下應(yīng)分擔(dān)的管理費(fèi)及其它基金款項(xiàng)； —— 負(fù)責(zé)維修大廈的主要結(jié)構(gòu)； —— 繳其名下須付的稅項(xiàng)、差餉等； —— 遵守業(yè)主委員會及管理人員負(fù)責(zé)執(zhí)行的《住戶手冊》。 私人樓宇的物業(yè)管理 香港政府對私人樓宇物業(yè)管理所采取的方針是：以尊重業(yè)主所有權(quán)和“大廈自治”為原則，務(wù)求業(yè)主主動管理自己的大廈，不斷研討及改善大廈管理的方法，以保障業(yè)主、租戶、發(fā) 展商、管理公司的應(yīng)有利益。 (3)協(xié)助維持屋村社會秩序與治安，維護(hù)與完善屋村內(nèi)部環(huán)境。 屋村辦事處的主要職責(zé)是執(zhí)行一般屋村管理事務(wù)和保養(yǎng)物業(yè)。 (3)房屋事務(wù)主任，每人約管理一幢樓宇，負(fù)責(zé)監(jiān)管維修工程及清法工作、收取租金、處理住戶投訴等日常具體工作。公共屋村由香港屋署負(fù)責(zé)管理。房屋的維護(hù)和各種服務(wù)主要通過訂立合約，由各類專業(yè)公司進(jìn)行維修和提供社會化服務(wù)。 三 、香港的物業(yè)發(fā)展 香港物業(yè)管理具有較高水平，在很大程度上是由于管理人員具有較高的素質(zhì)，而管理人員之所以能有較 高的素質(zhì)，則應(yīng)歸功于香港有一整套嚴(yán)密的培訓(xùn)制度。 2021 年 “ SARS 事件”令香港市民關(guān)注到妥善保養(yǎng)樓宇的重要性。該組織在推動地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)邁向?qū)I(yè)化的道路中不遺余力，并就政府于各有關(guān)地產(chǎn)服務(wù)的政策及法例上提供意見。 2021 年 英國特許房屋經(jīng)理學(xué)會香港分會于 2021年 11月 9日舉行“亞太區(qū)專業(yè)房屋會議”以慶祝該會在香港成立 35 周年。此條例于 1996 年及 2021 年經(jīng)進(jìn)一步修訂，以改善法團(tuán)運(yùn)作及加強(qiáng)大廈管理的有效性。該會為本地推廣專業(yè)房屋管理的專業(yè)團(tuán)體，其會員大多同時為英國特許房屋經(jīng)理學(xué)會的會員，兩會在房管事務(wù)上攜手合作，但亦各有其獨(dú)特的發(fā)展路向。 1974 年 英國特許房屋經(jīng)理學(xué)會香港分會向香港政府提交一份有關(guān)私人多層大廈管理的報(bào)告，倡導(dǎo)引入專業(yè)房屋管理及修改有關(guān)法例以配合市場需求。 1970 年 香港立法局首次通過《多層大廈 (業(yè)主立案法團(tuán) )管理?xiàng)l例》以規(guī)范私人大廈的管理問題，自此，市民對專業(yè)物業(yè)管理的認(rèn)識及要求日漸提升，專業(yè)物業(yè)管理在私人物業(yè)的市場拓展上躍進(jìn)了一大步。現(xiàn)時該會有會員 2400 人，其會員的專業(yè)資格更被房管業(yè)界認(rèn)可。在房屋政策方面，該會一直以來協(xié)助香港政府推行實(shí)驗(yàn)性房屋計(jì)劃，如“夾心階層住屋”及“長者安居樂”等。 從 20世紀(jì) 50年代初期為安置 1953年石硤尾大火災(zāi)民而興建徙置大廈開始至今已 51 個年頭，其實(shí)，這漫長的歷程與香港整個社會的經(jīng)濟(jì)、民生以至文化結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變有著不可分割的關(guān)系。這些組織的建立，使得香港物業(yè)管理更加全面、深入，更具有群眾基礎(chǔ)和權(quán)威性，更能適應(yīng)不斷增長的住房需求，因而成為人們公認(rèn)的提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量的里程碑。 （ 二 ）、 香港物業(yè)管理的發(fā)展 進(jìn)入 80 年代，香港政府倡導(dǎo)“良好大廈管理”，鼓勵大廈小業(yè)主積極參與大廈的日常管理事務(wù)，使得管理服務(wù)更具活力、更加蓬勃發(fā)展。前者中一些大型屋村，如“美孚新村”、“太古城”等，規(guī)模很大，還建有商場街市等公共設(shè)施。為此，香港政府于 1970 年制定了《多層建筑物條例》，確定業(yè)主可以“參與管理者”的身份，組織“業(yè)主立案法團(tuán)”。于是，在批準(zhǔn)其發(fā)展計(jì)劃時附上若干條件，要發(fā)展商承諾在批地契約后的全部前期內(nèi)妥善管理該屋村。從 60 年代開始，民間發(fā)展商在香港興建了多層房屋以單元形式出售。 1 香 港 物 業(yè) 管 理 的 發(fā) 展 歷 程 小組成員及任務(wù)的完成情況 ： 李帥（ 902055140）：整理物業(yè)發(fā)展資料 張國華（ 902055141）：搜集資料 陶光森（ 902055143）：整理物業(yè)產(chǎn)生資料 汪淑敏（ 902055145）：重新整理全部資料 ，整合文章 李志敏（ 902055147）：搜集圖片 周麗琴（ 902055148）：搜集資料 向陽（ 902055149）：最后審稿，修改 一、 香港物業(yè)管理的發(fā)展歷程 從香港物業(yè)歷史發(fā)展的進(jìn)程考察，香港物業(yè)管理來源與英國，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況又有所發(fā)展。為此受到英國政府有關(guān)部門的重視，開始在國內(nèi)普遍推行物業(yè)管理工作 （一）、香港物業(yè)管理的興起 香港物業(yè)管理專業(yè)工作始于 20 世紀(jì) 60 年代。當(dāng)?shù)谝粋€大型私人屋村向政府申請規(guī)劃許 2 可證時，政府一方面樂意采納這種建屋請求，另一方面擔(dān)心人口如此密集的大型屋村一旦建成，倘無良好的管理，后果將不堪設(shè)想。 隨著人口密度的增長，建筑高層和屋村規(guī)模的擴(kuò)大，以及人們對居住環(huán)境的要求日益提高，單靠政府或開發(fā)商提供管理服務(wù)難以適應(yīng)，于是，發(fā)揮住戶的自我管理、民主管理的作用，越來越顯得必要。 綜上所述，香港的屋村多有專門的物業(yè)管理公司管理：而私人開發(fā)商零星開發(fā)大單憧大廈被個別住戶一個個單位買去的物業(yè)則多由“業(yè)主立案法團(tuán)”自己管理?！?9 物業(yè)立案法團(tuán)”推行雖然也 20 余年，但是在香港并不普遍，而且其中少有專門人才 ，因此，這種方式的效果并不太好。 1989 年，成立了“香港物業(yè)管理公司協(xié)會”，主要的物業(yè)管理公司都是協(xié)會成員，協(xié)會可 以代表物業(yè)管理人士發(fā)言，也可以對同業(yè)進(jìn)行監(jiān)督。我確信物業(yè)立案法團(tuán)和物業(yè)管理公司可以同時存在，亦會繼續(xù)并存，而且和諧地一起工作”?，F(xiàn)時房屋協(xié)會管理的住宅單位共約 83000 個。 1966 年 英國屋宇經(jīng)理學(xué)會香港分會正式成立，首屆主席為 . Burden 先生。 30 多年來，該課程已培訓(xùn)超過 5000 名人員，使他們成為香港物業(yè)管理行業(yè)的中流砥柱。現(xiàn)時多間著名地產(chǎn)及物業(yè)管理公司的高