【文章內(nèi)容簡介】 設施設備進行查驗。物業(yè)承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業(yè)主共同財產(chǎn)的原則。 現(xiàn)場查驗物業(yè)二十日前，建設單位應當向物業(yè)服務企業(yè)移交下列資料： （一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料； （二）設施設備的安裝、使用和維護、保養(yǎng)等技術資料； （三） 物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； （四）物業(yè)管理所必需的其他資料。 未能全部移交前款所列資料的，建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。 第四十一條 物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)： （一）前期物業(yè)服務合同； （二）臨時管理規(guī)約； — 11— （三）物業(yè)承接查驗協(xié)議； （四）建設單位移交資料清單； （五）查驗記錄； （六）交接記錄； （七）其他與承接查驗有關的文件。 物業(yè)服務 企業(yè)應當在備案后將物業(yè)承接查驗情況，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。 第四十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。 物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止之日起十日內(nèi)，在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認下，向被選聘的物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)承接查驗檔案，或者向業(yè)主委員會移交。 第五章 物業(yè)服務 第四十三條 從事物業(yè)服務的企業(yè)應當具有獨立的法人資格，依法取得物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)。 從事物業(yè)服務的專業(yè)管理人員應當按照國家有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。 第四十四條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。 物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務合同報物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。 第四十五條 物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務委托給他人。 電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要 — 12— 求的設施設備，物業(yè)服務企業(yè)應 當委托專業(yè)機構進行維修和養(yǎng)護。 第四十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同指派項目負責人。更換項目負責人的，應當及時告知業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示。 業(yè)主委員會經(jīng)征求業(yè)主意見，可以要求物業(yè)服務企業(yè)更換項目負責人；要求更換項目負責人的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時更換，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示。 第四十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同中關于安全防范的約定，落實安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。物業(yè)服務企業(yè)未履行物業(yè)服務合同義務或者履行合同義務不符合約定，導致業(yè)主 人身、財產(chǎn)受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時，物業(yè)服務企業(yè)應當采取應急措施，及時向有關主管部門報告，并協(xié)助做好救助工作。 業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財產(chǎn)安全有特殊保護要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務企業(yè)另行約定。 第四十八條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。 物業(yè)所有權發(fā)生轉移時，業(yè)主應當與物業(yè)服務企業(yè)結清物業(yè)服務費用。 第四十九條 物業(yè)服務收 費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，遵循合理、公開、服務質(zhì)量和價格相符的原則確定，實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅的前期物業(yè)服務收費實行政府指導價，業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務收費是否實行政府指導價由業(yè)主大會決定；非普通住宅和非住宅、滿足部分業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開展的特約服務等其他物業(yè)服務收費，實行市場調(diào)節(jié)價。具體物業(yè)服務收費標準，由當事人在物業(yè)服務合同中約定。 實行政府指導價的，價格行政主管部門應當會同物業(yè)管理行政主管部門，綜合考慮物業(yè)服務平均成本、最低工資標準調(diào)整幅度以及消費物價指數(shù)變動情況，制定物 業(yè)服務等級標準以及相應的基準價與浮 — 13— 動幅度，并向社會公布。價格行政主管部門應當每三年內(nèi)對物業(yè)服務等級標準以及相應的基準價與浮動幅度進行評估，并根據(jù)評估結果適時調(diào)整。 物業(yè)服務企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務合同約定以外的專項服務的，其收費標準可以由雙方另行約定。 第五十條 物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務合同約定。實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定對物業(yè)服務各項資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會的核查。 第五十一條 物業(yè)服務收費應當明碼標價，物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將服務內(nèi)容、服務標準、收費項目、收費標準等有關情況如實公示。 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定定期將物業(yè)服務費用和經(jīng)營設施收益收支情況、公共水電費分攤情況如實公示。 物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務合同預收物業(yè)服務費用，但是預收物業(yè)服務費用的期限最長不得超過一年。 第五十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當定期公布共用場地、共用設施設備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱的用量、單價、金額，并按照實際費用和物業(yè)服務合同約定的方式由全體業(yè)主分攤。沒有 約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。 業(yè)主或者業(yè)主委員會對公布的共用場地、共用設施設備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱費用的分攤情況提出異議的，物業(yè)服務企業(yè)應當答復。 第五十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位應當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向最終用戶收取費用，不得轉嫁戶外管線或者其他設施的能源損耗和損失。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務的最終分戶業(yè)主或者實際使用人。 物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù) 費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬。 — 14— 第五十四條 物業(yè)服務企業(yè)享受國家和省有關現(xiàn)代服務業(yè)規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。物業(yè)服務企業(yè)代收代征的各類費用，不計征營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。 住宅小區(qū)內(nèi)共用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務過程中的用水、用電、用氣價格按照當?shù)鼐用袷褂脙r格的標準執(zhí)行，但洗車、餐飲等經(jīng)營性用水、用電、用氣除外。 第五十五條 物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會會議，決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務企業(yè)，將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)、物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)） 物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。 物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿三個月前書面告知業(yè)主委員會、物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。 業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿一個月前與物業(yè)服務企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務合同。 第五十六條 業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定辦理移交手續(xù)。被解聘的物業(yè)服務企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應當維持正常的物業(yè)管理秩序，但物業(yè)服務合同另有約定的除外。 業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止之日起十五日內(nèi)，退出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會或者在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認下與被選聘的物業(yè)服務企業(yè)履行下列交接義務： （一）移交占用的物業(yè)共用部分、由前期物業(yè)管理開辦費購買的物業(yè)辦公設備等固定資產(chǎn)； （二）移交本條例第四十條第二款規(guī)定的相關資料； （三）移交物業(yè)服務期間形成的物業(yè)和設施設備使用、維護、保養(yǎng)、定期檢驗等技術資料 ，運行、維護、保養(yǎng)記錄； （四）結清預收、代收和預付、代付的有關費用； — 15— （五）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定的其他事項。 物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會未作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務的，原合同權利義務對雙方具有約束力。在原合同權利義務延續(xù)期間，任何一方當事人提出終止合同的，應當提前三個月書面