【文章內(nèi)容簡介】 1．簡述物業(yè)管理企業(yè)的概念、特征。 2．簡述物業(yè)管理企業(yè)的類型。 3．物業(yè)管理企業(yè)注冊登記包含哪些要點 ? 4．物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)分為哪些等級 ?應由哪些機構頒 發(fā)相應的資質(zhì)證書 ? 5．新設立的物業(yè)管理企業(yè)在資質(zhì)申報時應提供哪些資料 ? 6．簡述設置物業(yè)管理企業(yè)組織機構的要求。 7．簡述物業(yè)管理企業(yè)組織機構設置的影響因素。 8．簡述直線職能式組織機構的主要優(yōu)缺點。 2021 年物業(yè)管理師考試管理實務精選講義 3 第 3 講講義 內(nèi)容提要 一、內(nèi)容提要 1．物業(yè)管理招標投標及其特點 2．物業(yè)管理招標投標的原則與要求 3．物業(yè)管理招標投標的策劃與實施 4．物業(yè)管理招標的類型 5．物業(yè)管理招標的方式 6．物業(yè)管理招標的內(nèi)容 7．物業(yè)管理招標的條件與程序 8．物業(yè)管理投標的條件 9．物業(yè)管理投標的程序 10．物業(yè)管理投標的策略技巧 11．制定物業(yè)管理方案 (1)制定物業(yè)管理方案的一般程序 (2)制定物業(yè)管理方案的要求 (3)物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容 (4)制定物業(yè)管理方案的要點及方法 二、考試目的和考試要求 本部分的考試目的是測試應考人員對物業(yè)管理招標投標相關法規(guī)和物業(yè)管理招投標內(nèi)容、步驟、要求，以及物業(yè)管理方案編寫等知識的掌握程度和綜合運用能力。 考試基本要求 掌握：物業(yè)管理招標 投標相關法規(guī)，物業(yè)管理招、投標的內(nèi)容、步驟和要求，物業(yè)管理投標文件及方案的編寫。 熟悉：物業(yè)管理招標的條件和程序，投標的策略和技巧。 了解：物業(yè)管理招標投標的基本要求與原則。 考題類型要求 本部分考題類型為：單項選擇題、多項選擇題、綜合分析題 (注：要根據(jù)考試大綱要求來定 )。 物業(yè)管理招標投標的內(nèi)容與形式 物業(yè)管理招標投標是招標投標雙方運用價值規(guī)律和市場競爭機制，通過規(guī)范有序的招標投標行為確定物業(yè)管理權的活動。物業(yè)管理招標投標，是我國物業(yè)管理發(fā)展的必然產(chǎn)物，也是行 業(yè)發(fā)展日趨成熟的體現(xiàn)。 物業(yè)管理招標投標與其他行業(yè)相比，具有一定的自身特點。本章擬從物業(yè)管理招標投標的概念入手，對物業(yè)管理招標投標的內(nèi)容、形式以及招標投標策劃與實施，物業(yè)管理方案的制作等方面分別予以闡述。 第一節(jié) 物業(yè)管理招標投標的內(nèi)容與形式 一、物業(yè)管理招標投標的概念 首先，要將招標和投標加以區(qū)分。 (一 )物業(yè)管理招標 1．物業(yè)管理招標的概念 物業(yè)管理招標，是物業(yè)管理服務產(chǎn)品預購的一種交易方式，即由物業(yè)的建設單位、業(yè)主大會或物業(yè)所有權人 (以下簡稱招標人 )根據(jù)物業(yè)管理服務內(nèi)容，制訂符合其管理服務要求 和標準的招標文件，由多家物業(yè)管理企業(yè)或專業(yè)管理公司參與競投，從中選擇最符合條件的競投者，并與之訂立物業(yè)管理服務合同的一種交易行為。 在我國全面實施市場經(jīng)濟體制的環(huán)境下，通過市場競爭機制來篩選物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)形成氛圍，越來越多的企業(yè)會通過招投標這種方式獲得對物業(yè)實施服務管理的機會。 2．物業(yè)管理招標主體 物業(yè)管理招標的主體一般是物業(yè)的建設單位、業(yè)主大會 (單一業(yè)主 )、物業(yè)產(chǎn)權人 (政府機關或物業(yè)產(chǎn)權部門 )。 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的前期物業(yè)管理活動中，由物業(yè)建設單位負責物業(yè)管理服務 的招標組織工作；業(yè)主大會已經(jīng)成立的，由業(yè)主大會負責實施物業(yè)管理的招標組織工作。 一些重點基礎設施或大型公用設施的物業(yè) (如機場、碼頭、醫(yī)院、學校、口岸、政府辦公樓等 )，其產(chǎn)權人多為政府的國有資產(chǎn)管理部門，此類型物業(yè)的招標必須經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門或相關產(chǎn)權部門的批準，一般由產(chǎn)權人或管理使用單位、政府采購中心等作為招標人組織招標。 (二 )物業(yè)管理投標 1．物業(yè)管理投標的概念 物業(yè)管理投標，是對物業(yè)管理招標的響應，是指符合招標條件的物業(yè)管理企業(yè)，根據(jù)招標文件中確定的各項管理服務要求與標準，編制投標文 件，參與投標競爭的行為。 2．物業(yè)管理投標的主體 物業(yè)管理投標的主體一般是指具有符合招標條件的物業(yè)管理企業(yè)或專業(yè)管理公司 (以下簡稱投標人 )。 專業(yè)管理公司通常是指具備一定資質(zhì)、能承接物業(yè)管理專項服務的專業(yè)化企業(yè)，如電梯 (安裝、維修 )專業(yè)公司、樓宇設備專業(yè)公司、清潔衛(wèi)生專業(yè)公司、園林綠化專業(yè)公司等。 就整體的物業(yè)管理服務項目而言，投標的主體必須是具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理公司。但市場上也存在將一個整體的物業(yè)管理項目按內(nèi)容進行分項投標的情況，參與投標的不僅有物業(yè)管理企業(yè)，也有相應的專業(yè)管理公司。 二、物業(yè)管理招標的類型 (一 )按物業(yè)類型劃分 根據(jù)物業(yè)的不同類型，可以將物業(yè)管理招標分為住宅項目招標和非住宅項目招標兩大類。其中的非住宅類項目可分為商業(yè)區(qū)、寫字樓、工業(yè)區(qū)、公用基礎設施 (如機場、醫(yī)院、地鐵、學校、碼頭、步行街 )等。 (二 )按項目服務內(nèi)容的實施劃分 根據(jù)物業(yè)管理項目的服務內(nèi)容和招標人的不同要求，可以將物業(yè)管理投標分為整體物業(yè)管理項目的招標、單項服務項目的招標和分階段項目的招標等類型。 如規(guī)劃用地為 54 萬 m2 的某大學城的物業(yè)管理項目，其招標單位將該項目的房屋本體與設施 設備的維護管理、清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化、綜合服務等項目分別招標；在房屋本體與設施設備的維護管理這一單項招標中，又將重要設備如電梯、空調(diào)冷水機組的管理分離出來，另行由招標方負責指定專業(yè)公司作為分包商；在清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化分項的招標中，不僅有具有專業(yè)資質(zhì)的物業(yè)管理公司參與，也有清潔、綠化等專業(yè)公司參與。 (三 )按招標主體的類型劃分 根據(jù)物業(yè)管理招標主體的不同，可以將物業(yè)管理招標分為物業(yè)建設單位為主體的招標、業(yè)主大會 (或單一業(yè)主 )為主體的招標、物業(yè)產(chǎn)權人為主體的招標等類型。 前期物業(yè)管理一般以物業(yè)建設單 位為招標主體；物業(yè)管理正常運作后，一般以業(yè)主大會為招標主體；若物業(yè)性質(zhì)為重點基礎設施或大型公用設施、政府辦公設施，招標主體則為物業(yè)產(chǎn)權人、管理使用單位或政府采購中心。 (四 )按項目服務的方式劃分 根據(jù)物業(yè)管理服務的方式不同，物業(yè)管理招標可以分為全權管理項目招標、顧問項目招標等類型。 三、物業(yè)管理招標投標的特點 (1)由于物業(yè)管理是綜合性的服務，服務內(nèi)容的涵蓋范圍和領域較廣，甚至在一個項目中有時會出現(xiàn)幾種不同類 型的物業(yè)，并要求投標人提供綜合性的管理服務，因此，物業(yè)管理招標投標具有明 顯的綜合性特點。如高校物業(yè)項目或大型社區(qū)物業(yè)項目，由于其物業(yè)涉及住宅、公寓、辦公樓、教學樓、商業(yè)服務區(qū)、工業(yè)區(qū) (校辦企業(yè) )等，一般具有地域廣、物業(yè)類型多、服務領域廣等特點，因此，要求投標方所提供的服務具有綜合性。 (2)由于我國幅員遼闊，人口眾多，各地經(jīng)濟、地理、人文等方面不盡相同，不同地區(qū)的人們對物業(yè)管理的認知水平、消費觀念、需求標準存在著較大差異；同時，由于物業(yè)類型的不同，招標人對項目招標的條件和對投標人的要求就會不同，因此，投標人在分析和策劃投標活動時應該根據(jù)具體情況采取有差異的方式和策略。 (3)物業(yè)管理招標投標具有一定的行業(yè)特殊性，主要體現(xiàn)在以下兩個方面： 一是招標主體的特殊性。首先，物業(yè)管理招標主體可以是業(yè)主大會 (或單一業(yè)主 )、建設單位、政府機關 (或物業(yè)產(chǎn)權人 )或事業(yè)單位，因此，即使是同一類型的物業(yè)，也會因產(chǎn)權人的身份不同而致使招標的主體也不同。其次，同一物業(yè)在投入使用前后招標主體也會發(fā)生改變，如建設期間和成立業(yè)主大會之前由建設單位作為招標主體；成立業(yè)主大會后則改由業(yè)主大會為 招標主體。再次，對于公用設施和政府物業(yè)，由于其產(chǎn)權人多為政府資產(chǎn)管理部門，因此，該類物業(yè)的物業(yè)管理招標投標， 須由其產(chǎn)權人組織，若由使用人組織，則須經(jīng)產(chǎn)權部門的授權委托。 二是物業(yè)管理服務內(nèi)容的特殊性。物業(yè)管理不同于一般服務業(yè)，是具有社會公共服務和個體服務特征的群體服務，提供的是全天候、不間斷、全方位和多層次的服務產(chǎn)品，因此，物業(yè)管理招標投標的內(nèi)容也因產(chǎn)品服務對象、服務需求和服務內(nèi)容而具有相對不確定性。 四、物業(yè)管理招標的方式 (一 )公開招標 公開招標是指招標人通過公共媒介發(fā)布招標公告，邀請所有符合投標條件的物業(yè)管理企業(yè)參加投標的招標方式。 招標人采取公開招標方式的，首先應依法發(fā)布招標公告。 招標公告必須載明招標人的名稱和地址、招標項目的基本情況和獲取招標文件的辦法等具體事項。招標文件應當明確開標日期、時間和地點。凡愿意參加投標的單位，可以按指明的方式領取或購買有關資料，接受按規(guī)定程序進行的評選，有的招標還設定預選和人圍程序等。 公開招標的主要特點是招標人以公開的方式邀請不確定的法人組織參與投標，招標程序和中標結果公開，評選條件及程序是預先設定的，且不允許在程序啟動后單方面變更。 (二 )邀請招標 邀請招標，也稱作有限競爭性招標或選擇性招標，是指招標人預先選擇若干有能力的企業(yè)，直接 向其發(fā)出投標邀請的招標方式。 采取邀請招標方式的招標人，在投標邀請和招標文件上應明確招標人的名稱和地址，招標項目的基本情況和獲取招標文件的辦法，以及開標日期、時間和地點等具體事項。邀請招標的實施程序對每一個預定的投標人都是公開的，因此具備一定的公開性。 采用邀請招標方式的招標人應當慎重選擇參選的投標人，尤其是重點考察投標單位當前和過去的財務狀況、近期內(nèi)承接同類項目的管理水平、是否具有管理經(jīng)驗．在本地區(qū)或同行業(yè)的信譽度、對招標項目的綜合承擔能力等。招標人只有對投標人在數(shù)量和質(zhì)量上進行合理的篩選，才能 確保邀請招標的最終成功。 邀請招標的主要特點是招標人不使用公開的公告方式，投標人是特定的，即只有接受邀請的企業(yè)才是合格的投標人，投標人的數(shù)量有限。 五、物業(yè)管理招標的內(nèi)容（掌握） (一 )早期介入和前期物業(yè)管理階段的招標內(nèi)容 早期介入階段主要是指物業(yè)開發(fā)設計、施工建設、竣工驗收階段，前期物業(yè)管理階段是指從入住到業(yè)主大會聘請物業(yè)管理企業(yè)承擔日常管理前的階段。在早期介入和前期物業(yè)管理階段，要求提供相應物業(yè)管理服務的主要招標內(nèi)容有： (1)對投標物業(yè)的規(guī)劃設計提供專業(yè)的合理化建議； (2)對投標物業(yè)設施配備的合理性及建筑材料選用提供專業(yè)意見； (3)對投標物業(yè)的建筑設計、施工是否符合后期物業(yè)管理的需要提供專業(yè)意 見并對現(xiàn)場進行必要監(jiān)督； (4)提出投標物業(yè)的其他管理建議； (5)參與物業(yè)的竣工驗收，并提出相應整改意見； (6)設計物業(yè)管理模式，制訂員工培訓計劃； (7)對經(jīng)營性物業(yè)進行經(jīng)營策劃，制訂租賃策略方案和宣傳推廣方案； (8)建立服務系統(tǒng)和服務網(wǎng)絡，制訂物業(yè)管理方案； (9)辦理移交接管，對業(yè)主入住、裝修實施管理和服務。 (注：具體闡述詳見相關 章節(jié)。 ) (二 )常規(guī)物業(yè)管理招標內(nèi)容 常規(guī)物業(yè)管理要求提供的相關服務的主要內(nèi)容有： (1)項目機構的建立與日常運作機制的建立，包括機構設置、崗位安排、管理制度等； (2)房屋及共用設施設備的管理； (3)環(huán)境與公共秩序的管理，包括清潔衛(wèi)生、環(huán)境綠化養(yǎng)護、停車場及安全防范等； (4)客戶管理、客戶服務和便民措施； (5)精神文明建設； (6)物業(yè)的租賃經(jīng)營； (7)財務管理，包括對物業(yè)服務費和專項維修資金的使用和管理。 (三 )物業(yè)管理招標中管理方式的確定 物業(yè) 管理項目的承接有全方位服務型管理、顧問服務型 管理和合資合作等三種方式。 (1)所謂全方位服務型管理方式，是指招標人聘請物業(yè)管理企業(yè)負責對招標物業(yè)進行全方位的常規(guī)物業(yè)管理服務，由物業(yè)管理企業(yè)自行負責組織實施和運作，招標人只負責對管理服務的質(zhì)量和效果進行綜合測評。 (2)所謂顧問服務型管理方式，是指由物業(yè)管理企業(yè)派駐相應的管理小組，對招標人的前期物業(yè)管理或全方位的常規(guī)物業(yè)管理進行顧問指導服務，日常運作完全由招標人 (或原有的管理方 )自行負責。顧問服務管理方式實際上是咨詢服務的一種延伸。 (3)所 謂合資合作方式，是指招標投標雙方就招標物業(yè)的常規(guī)物業(yè)管理、物業(yè)經(jīng)營等內(nèi)容采取合資合作的方式，一般適用于大型的綜合性物業(yè)、經(jīng)營型物業(yè)或招標人有下屬物業(yè)管理企業(yè)的情況。 物業(yè)管理方式一般由招標人在招標文件中明確規(guī)定項目所采取的方式，招標人也可以要求投標人根據(jù)物業(yè)的實際情況選擇確定一種方式。 如在北京市某綜合辦公樓的物業(yè)管理招標活動中，項目的建筑面積為 94000m2，招標內(nèi)容為前期物業(yè)管理和全方位常規(guī)物業(yè)管理兩項，招標方式為公開招標。在管理方式的確定上，招標人提出了上述三種方式，要求投標人依據(jù)招標物業(yè) 的現(xiàn)狀和投標人自身的經(jīng)驗、優(yōu)勢，選擇最適