【文章內容簡介】 要原因。多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)疲于生計，必須靠其他經營收入才能維持收支平衡，這種普遍現(xiàn)象說明現(xiàn)行 物業(yè)管理服務費的收費標準缺乏科學性和合理性。物業(yè)管理是市場行為，必須遵循社會主義市場經濟的客觀規(guī)律，物業(yè)管理服務收費也應遵循市場規(guī)律，應由當事人按照市場規(guī)律的客觀要求自行協(xié)商確定價格。已成立業(yè)主委員會的，物業(yè)管理服務價格應由業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)雙方協(xié)商議定，可以通過物業(yè)管理招標投標的形式確定，在物業(yè)管理服務合同中應明確物業(yè)管理服務價格。確定物業(yè)管理服務收費標準，應當遵循公平、公開、合理以及與物業(yè)管理服務水平相適應的原則。 過低或過高的收費，都會導致許多業(yè)主遲延交費，不交費或抗交管理費。由于不交費或少 交費，發(fā)展商或物業(yè)管理公司對業(yè)主適行停水停電，不讓業(yè)主的汽車進物業(yè)區(qū)，停止通信或停電話，嚴重的則導致訴諸武力，引起法律糾紛。過高的收費或過低的收費會引起很多負作用，直接增加了物業(yè)管理的風險性。 五、如何區(qū)分物業(yè)管理費和物業(yè)管理維修基金 物業(yè)管理收費和費用標準的制定應是科學的和合理的，具體制定也是有其可行的方法的 .各項收費的概念也應該搞清楚。物業(yè)管理中要收的費用有物業(yè)管理費、代收代繳的費用和物業(yè)管理維修基金。 代收代繳的費用是由物業(yè)管理公司從業(yè)主處收來再如數(shù)繳給有關公司的，如：水費、電費、綠化費、 電視接收費、保安費、垃圾處理費、電話費、煤氣燃氣費、土地使用費等。 物業(yè)管理公司對物業(yè)區(qū)內提供服務的收費，也即物業(yè)管理收費。這筆收費可以按照有關規(guī)定按每平方米每月多少錢來定。管理費是維持物業(yè)區(qū)正常運轉的 “ 血液 ” ，沒有穩(wěn)定的管理費，物業(yè)管理公司就無法工作。如果一個物業(yè)區(qū)內成立了物業(yè)管理委員會，并且制定出了管理費的收費標準，則所有業(yè)主都應遵守這個標準，向物業(yè)管理公司準時交費。 但有時確有一些業(yè)主，只顧自己個人私利，盡管業(yè)主管理委員會已經代表全體業(yè)主制定了收費標準，但他們仍置若罔聞，我行我素，拒絕向物業(yè)公 司交費。這些人的拒絕交費產生的后果就是破壞了物業(yè)管理的正常秩序，享受其他業(yè)主的權益，也即直接侵犯其他業(yè)主的合法權益。這些人不交費，其他業(yè)主多的費用其實就在為他們服務。這樣的案例確實發(fā)生在一些物業(yè)區(qū)內。有時物業(yè)管理公司也采取一些強制措施，如停水停電等，但這種做法容易引起難以預料的后果。比較可行的解決方法是由物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會共同前去說服教育，如果仍不奏效，物業(yè)管理公司可以采用法律手段到法院提起訴訟，最后法院用強制執(zhí)行手段解決。業(yè)主管理委員會在制定管理公約時，應該將如何制裁無故不交管理費用的行為的有關 條款寫進公約里。 物業(yè)管理維修基金又可以稱為共同儲備基金。設立物業(yè)管理維修基金的主要目的是為了應付在物業(yè)管理活動中巨額的非預見性開支，尤其是為維持和保存區(qū)分所有建筑物共用部分的正常運作、正常使用功能而進行的修繕改良的開支。這種修繕改良就是我們通常在物業(yè)管理活動中所講的中修、大修和更新改造。由于計提固定資產折舊費的目的也是用于固定資產的中修、大修和更新改造，因此，物業(yè)管理維修基金的作用類似于物業(yè)區(qū)所有建筑物共用部分固定資產折舊費的計提。 眾所周知，所有建筑物在建成之后，必然會受到自然環(huán)境和人為的損害。 隨著時間的增加，自然環(huán)境如風力、重力、震動、大氣、水、雷電等對所有建筑物自然在一定程度上有侵蝕、老化、陳舊、殘損。如果沒有建立管理維修基金，就不可能合理、有效地安排區(qū)分所有建筑物的修理和保養(yǎng)計劃，必然會加速所有建筑物的自然侵蝕、老化、陳舊、殘損，以致會由于維修保養(yǎng)不及時使所有建筑物過早達到危險程度，縮短了所有建筑物的使用壽命使之提前到達設計壽命，甚至于釀成傷害事故。相反，建立其了物業(yè)管理維修基金，就可以有效、合理地妥善安排所有建筑物的修繕改良，所有建筑物就可以得到有效的維修養(yǎng)護，使所有建筑物處于良好的狀態(tài)和 正常運行，充分發(fā)揮所有建筑物的正常使用功能，不斷延長所有建筑物的使用壽命，改善和提高了所有建筑物的使用功能，提高了所有建筑物的檔次和適應性，進而推動了所有建筑物的升值，使所有權人獲得有效地經濟價值，最大限度地提高了投資的回報率。 在物業(yè)管理法律、法規(guī)的立法中我們確立了物業(yè)管理維修基金和公用設施專用基金作為物業(yè)管理基金。其中規(guī)定各類物業(yè)管理都應設立物業(yè)管理維修基金，而公用設施專用基金原則上只適用于住宅類物業(yè)管理。這樣做是因為住宅類的物業(yè)管理都直接面對著居民，同時在住宅區(qū)內用于居民公益性質的公用設施相對比較 多，考慮到居民的經濟承受能力，一般在需要對公用設施的維修養(yǎng)護以及更新改造時，需要的費用比較多，居民往往難以一下子承受，同時這些費用收集比較困難，這就直接影響了公用設施的維修養(yǎng)護以及更新改造的效率，從這個意義上設置公用設施專用基金具有一定的社會公益性質。相反對于非住宅類的物業(yè)管理，公用設施相對較少，費用小也比較容易籌集，因此，沒有設置公用設施專用基金的必要。 六、業(yè)主管理委員會的職責和權限 許多實踐證明一個物業(yè)區(qū)管理的好壞，與該物業(yè)區(qū)的業(yè)主管理委員會有著密切的聯(lián)系。業(yè)主管理委員會由物業(yè)區(qū)內過半數(shù)的業(yè)主選舉產生，代表廣大的業(yè)主的利益行使權力。實際上業(yè)主委員會是物業(yè)區(qū)內廣大業(yè)主行使權力的常設最高權利機構。 業(yè)主大會每年召開一至兩次，由業(yè)主管理委員會負責召開。業(yè)主大會決議的內容有： 理公約及《業(yè)主委員會章程》的修訂變更 。，解聘作為管理服務人的物業(yè)管理企業(yè) 。 。 。撤消和重選 。 有權的強制出讓 。其中尤其是涉及到全體業(yè)主根本的共同利益的物業(yè)管理企業(yè)在合同期內的選聘、解聘，以及物業(yè)管理公約修訂變更、業(yè)主委員會的撤消和重選等問題更是重中之重。 業(yè)主管理委員會每半年審核管理公司呈報的財務報表和資金使用概況，對物業(yè)區(qū)內的重大資金支出或維修事項予以審核，批準管理公司運用維修管理基金。由此可見業(yè)主管理委員會的作用在物業(yè)區(qū)內是非常重大的。業(yè)主管理委員會和物業(yè)管理公司每月都要定期舉行會議，商討重大問題，以利于從早期消除物業(yè)管理中的隱患。 如果物業(yè)區(qū)內不設立業(yè) 主管理委員會，而只是有發(fā)展商或物業(yè)管理公司決定一切，就極容易造成很多對業(yè)主權利進行侵犯的事件，業(yè)主的合法權益就不會得到保護，最終將不可避免地導致糾紛的出現(xiàn)。 七、正確的法律關系和完善的管理制度是物業(yè)管理經營活動的基礎 物業(yè)管理工作既煩瑣，又復雜，既辛苦，又不容易搞好。有關物業(yè)管理方面的法規(guī)目前還不太完善，所以由于物業(yè)管理不善造成的法律問題越來越多，而且這些問題又極不容易得到圓滿解決，這就是我們目前物業(yè)管理所面臨的現(xiàn)實問題。要想避免物業(yè)管理方面出現(xiàn)的問題，減少物業(yè)管理方面的風險，除了國家應頒布更詳盡的 法規(guī)和制定有關政策外，完善物業(yè)管理中的法律關系，是使物業(yè)管理工作走上正規(guī)的第一步。否則，法律關系不正確，導致以后一系列的工作都會出現(xiàn)問題。 在目前要求所有的物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會都正確理解物業(yè)管理中的法律關系，并用正確的法律文件來確定這些法律關系也是不現(xiàn)實的。業(yè)主管理委員會或是物業(yè)管理公司可以聘請精通房地產法律方面的律師提供法律服務，例如制作委托管理合同，物業(yè)管理公約，業(yè)主管理委員會章程等。律師還可以提供有關解決物業(yè)管理糾紛的法律咨詢服務。同時還可以幫助物業(yè)管理公司和業(yè)主管理委員會制定其他一系列相 關物業(yè)管理的規(guī)定，物業(yè)管理應該有法可依，有章可循。 應該指出目前在物業(yè)管理活動中所涉及到的物業(yè)管理法律問題遠遠不止上述這些，諸如物業(yè)管理的監(jiān)督、開發(fā)建設單位在物業(yè)管理活動中的地位和權利義務、規(guī)范物業(yè)管理市場競爭、政府在物業(yè)管理活動中的地位與作用 ?? 等等隨著物業(yè)管理的深入發(fā)展和規(guī)模的不斷擴大，人們的對物業(yè)管理的法律意識的不斷提高，深入研究和探索思考物業(yè)管理的法律問題，強化物業(yè)管理理論研究，用所有權構筑起物業(yè)管理理論體系，從立法對策上構筑物業(yè)管理生存和發(fā)展的法制基礎，是我們從事物業(yè)管理行業(yè)的每一個業(yè)內人士應 盡的職責和義務，只有通過我們大家的不斷探索、開拓和進取，才能迎來二十一世紀物業(yè)管理的燦爛明天。 對于中國物業(yè)的現(xiàn)狀，大家都有所了解，基本所有的物業(yè)公司都在為物業(yè)費難收而發(fā)愁。為什么物業(yè)費難收？有許多的公司認為是業(yè)主的素質過低，雖然不交物業(yè)費，物業(yè)公司也不會起訴他，因為起訴的費用，以及對公司的影響等等，所以就是不交的 “釘子 ”戶。但其實我們是否真正的去認識物業(yè)的內涵，物業(yè)是第三產業(yè)，即服務業(yè)，服務業(yè)的基礎是服務，這誰都知道，但物業(yè)公司卻不知道，服務中的態(tài)度是對業(yè)主是否肯定物業(yè)的基礎，有許多公司認為自己是管理者， 業(yè)主就該交費。其實說白了，主要是公司和業(yè)主的觀念還有待與改觀，業(yè)主需要的是貼心的服務