評論：房企轉型在資本市場的投射(編輯修改稿)
2024-11-19 03:28 本頁面
【文章內容簡介】 的角度來說，在“下半場”，開發(fā)商不再是房地產市場核心，也很難再制造買漲不買跌的市場氛圍。此時，購房者或消費者的需求決定著房企的布局及產品策略、商業(yè)運營及營銷模式，購房者或消費者成為整個市場真正意義上的核心，開發(fā)商必須認真研究購房者或消費者的需求，否則將很難在“白銀時代”做精準營銷，很難找到自己合適的C端客戶，也很難做好運營服務。從上述分析來看，注重對購房者或消費者C端的精準把控能力，把控購房者或消費者消費的第一入口將成為每一個房企面對的問題。從萬科與萬達在把控C端客戶的動作來看，萬科目前已經推出了社區(qū)APP“住這兒”，萬達則有電商平臺“非凡”，如果兩家能把這兩個領域的大數(shù)據全部打通了來做，則想象空間巨大。筆者認為，萬科與萬達兩家合作后，將聯(lián)合在國內外拿地開發(fā)，萬科的住宅開發(fā)將可能植入萬達的綜合體，而萬達的商業(yè)管理運營經驗也將傳導給萬科，這樣，企業(yè)間通過相互合作可以實現(xiàn)優(yōu)勢互補，提高總體競爭力，可以實現(xiàn)服務品質1+12的提升，強化了品牌的疊加價值，對于抓住C端消費者客戶、強化C端客戶消費的忠誠度具有積極作用。同時，這也正是大多數(shù)商業(yè)地產類型企業(yè)所欠缺的，是行業(yè)內正在轉型的企業(yè)值得學習和借鑒的。作者系上海同策房產咨詢研究部總監(jiān)第三篇：房企籌資債券償付現(xiàn)危機 資本市場擔憂升溫房企籌資債券償付現(xiàn)危機 資本市場擔憂升溫一邊是各地“地王”頻現(xiàn)，一邊是房企積極四處多元化籌資。2009年，房地產類上市公司發(fā)債意愿最為強烈。包括萬科、金地、保利、僅下半年就有18家發(fā)行公司債。其中，遠洋地產成為過去兩年首家發(fā)行人民幣債券的內地在港上市房企，去年6月發(fā)行總額26億元的6年期企業(yè)債，此外還有龍湖地產（14億元）、復地集團（19億元）、泛海建設（32億元）。但去年10月以來，內資房地產公司赴港上市紛紛破發(fā)，正是資本市場對房地產公司高負債做出的無聲警示。其矛頭指向，是各房產公司如何在高負債率與大量債券到期償付間尋找一個“平衡點”。債券償付危機隱現(xiàn)去年9月初，碧桂園剛宣布一項債權融資，便被標普、穆迪同時列入負面信用觀察名單。標普稱主要是擔心其融資結構的杠桿性趨高。碧桂園公告稱，此次債權融資主要用途是全額償還中信嘉華銀行的3500萬美元貸款，現(xiàn)有及新物業(yè)項目的發(fā)展及集團的一般營運開支?！暗坦饒@信用評級被下調的真實原因，是它中期財務數(shù)據開始出現(xiàn)下滑?！币晃幌愀酃餐鸾浝肀硎尽Ｈツ?，碧桂園息稅及折舊攤銷前利潤率由43%降至26%，讓投資者開始感覺“下錯了賭注”?！耙话闶袌稣J為，房地產公司賺到2元錢，要拿1元交給銀行付利息，等于是為銀行打工，而不是為股民創(chuàng)造價值?！睗h華評值有限公司董事陳逸超說。一旦房地產企業(yè)執(zhí)意舉債借新還舊，為確保發(fā)債成功，通常得提高利率或縮短貸款期限，引進提前贖回權等手段，有些房地產企業(yè)為了降低發(fā)債成本（將債券票面利率調低），甚至引進對賭協(xié)議。如，2008年2月碧桂園在新加坡發(fā)行可轉債，集資約6億美元，%，與美林訂立了一份以現(xiàn)金結算的公司股份掉期協(xié)議，%。為防患于未然，一些房地產公司紛紛選擇增加自身現(xiàn)金流壓力，提前贖回債務。2009年，綠城中國就提出按債券面值的85%將2013年到期的4億美元債券贖回。艱難“減負”香港投資者曾一度熱捧內地房地產公司高杠桿舉債屯地的開發(fā)模式，但現(xiàn)在，情況發(fā)生了變化?！斑@必須建立在房價與土地價格呈現(xiàn)不斷上漲趨勢的基礎上?！鼻笆鱿愀刍鸾浝碚f，“但現(xiàn)在很多機構投資者討論的不是房價還能漲多久，而是內地房產商的財務狀況、風險控制能力。”資本市場游戲規(guī)則的悄然改變，正促使房地產公司尋覓降低負債率的各種捷徑。恒盛地產赴港IPO前，去年6月上海實業(yè)公告稱：其與恒盛地產達成協(xié)議，擬以20億元收購尚海灣豪庭項目四棟在建樓盤。3年后，恒盛地產有權通過旗下子公司回購此項目，其間上實控股有望獲得股權收益近9億元。坊間一度傳聞，這筆款項將部分用于償還2007年恒盛從高盛等投行
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