【文章內(nèi)容簡介】 有異議的，由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)處理。首次業(yè)主大會籌備組的職責。首次業(yè)主大會籌備組履行下列職責：（1）確定首次業(yè)主大會會議召開的形式、時間、地點和內(nèi)容；（2）擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案、管理規(guī)約草案和業(yè)主委員會工作規(guī)則草案；（3）確認業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù)，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；（4）擬定選舉辦法草案，核查業(yè)主推薦或自薦的業(yè)主委員會委員候選人資格，并確定候選人名單；（5）確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；（6）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。對上述規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。業(yè)主對前款第二項至第五項規(guī)定的內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當記錄并予以答復?；I備組應(yīng)當自組建之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。業(yè)主委員會委員有關(guān)規(guī)定。業(yè)主委員會一般由五至十一人的單數(shù)委員組成。業(yè)主委員會委員應(yīng)當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并具備下列條件：（1）具有完全民事行為能力；（2）遵守有關(guān)法律、法規(guī)；（3）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)；（4）熱心公益事業(yè)，責任心強，公正廉潔；（5）具有一定的組織能力；（6）具備必要的工作時間。業(yè)主委員會每屆任期三至五年，委員可以連選連任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員實行差額選舉的，未當選且得票數(shù)達到規(guī)定票數(shù)的候選人，可以當選候補委員，并按照得票多少的順序在業(yè)主委員會委員出現(xiàn)空缺時依次遞補。候補委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定，但不得超過業(yè)主委員會委員總數(shù)的50%。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不享有表決權(quán)。具體選舉辦法由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會委員資格的終止，按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主委員會成立日期和業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約生效時間。依法成立的業(yè)主委員會，以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期，并應(yīng)當自成立之日起十日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示業(yè)主委員會委員和候補委員名單。業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約自業(yè)主大會審議通過之日起生效。業(yè)主委員會的改選。業(yè)主委員會不能正常開展工作的，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當指導召開業(yè)主大會臨時會議，依法改選。建設(shè)單位配合籌備首次業(yè)主大會會議的義務(wù)。建設(shè)單位應(yīng)當將房屋交付情況及時報送街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并按照街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，提供籌備首次業(yè)主大會會議所需的物業(yè)管理區(qū)域劃分，建筑物、構(gòu)筑物、配套設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地明細，業(yè)主名冊，建筑規(guī)劃總平面圖，以及物業(yè)管理用房配置等相關(guān)材料?；I備召開首次業(yè)主大會會議所需費用，由建設(shè)單位承擔。業(yè)主組織的工作經(jīng)費來源。除首次業(yè)主大會會議外，支持鼓勵實行工作經(jīng)費和工作補貼，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費和業(yè)主委員會委員的工作補助，可由全體業(yè)主分攤，或從物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中列支，具體辦法和標準由業(yè)主大會決定。業(yè)主委員會應(yīng)當每年在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示工作經(jīng)費和工作補助的籌集、管理和使用情況。社區(qū)居民委員會與業(yè)主組織的指導和監(jiān)督關(guān)系。召開業(yè)主委員會會議，應(yīng)當告知相關(guān)的社區(qū)居民委員會，并聽取社區(qū)居民委員會的建議。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合相關(guān)社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責，支持社區(qū)居民委員會開展工作，接受其指導和監(jiān)督，共同做好與物業(yè)管理有關(guān)的社會管理工作。1鼓勵實行業(yè)主組織職責臨時代行工作機制。具備成立條件但未成立業(yè)主大會，經(jīng)街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導后仍不能成立業(yè)主大會的和不具備成立業(yè)主大會條件的住宅物業(yè)管理區(qū)域，鼓勵街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定社區(qū)居民委員會臨時代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責，并接受街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和 監(jiān)督。1鼓勵實行業(yè)主小組的業(yè)主組織管理模式。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。業(yè)主小組應(yīng)當履行下列職責：（1）推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議；（2）決定本幢、單元范圍內(nèi)住宅物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新和改造；（3）決定本小組范圍內(nèi)的其他事項。業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組履行職責時不得違反業(yè)主大會或業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會作出的決定。業(yè)主小組履行職責的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。（四）加強前期物業(yè)管理前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘。建設(shè)單位應(yīng)當在商品房預售或現(xiàn)售前，通過招投標方式選聘信譽好的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。一個物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當作為一個整體進行招投標。投標人不足三人或建筑物總面積在二萬平方米以下的，經(jīng)物業(yè)所在地縣級物業(yè)行政主管部門批準，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘信譽較高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。前期物業(yè)服務(wù)合同。建設(shè)單位應(yīng)當與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并自簽訂之日起十五日內(nèi)，將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約向物業(yè)所在地縣級物業(yè)行政主管部門備案，物業(yè)行政主管部門應(yīng)當將備案材料及時轉(zhuǎn)告街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。前期物業(yè)服務(wù)費用的承擔。前期物業(yè)服務(wù)合同生效至房屋交付之日發(fā)生的前期介入費用，由建設(shè)單位承擔。房屋交付之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費，由買受人承擔。新建住宅物業(yè)交付條件。新建住宅物業(yè)具備下列條件后，建設(shè)單位可以辦理物業(yè)交付：（1）建設(shè)工程竣工驗收合格；（2）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè) 備按照規(guī)劃設(shè)計要求建成，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立的經(jīng)檢定合格的計量器具；（3）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按照規(guī)劃設(shè)計要求建成；（4）道路、綠地和物業(yè)管理用房等公共配套設(shè)施按照規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求；（5）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、監(jiān)控安防等共用設(shè)施設(shè)備依法取得使用合格證書；（6）物業(yè)使用、維護和管理的相關(guān)資料完整齊全；（7）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與住宅物業(yè)開發(fā)建設(shè)。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提前參與住宅物業(yè)的開發(fā)建設(shè)，對住宅物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量控制、設(shè)備運行管理等事項，提出與住宅物業(yè)管理有關(guān)的建議。建設(shè)單位可以邀請前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加竣工驗收。前期物業(yè)的承接查驗。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接前期物業(yè)服務(wù)項目時，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同約定，與建設(shè)單位對物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，查驗記錄由雙方參加查驗的人員簽字確認。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自住宅物業(yè)交接之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)承接查驗協(xié)議和查驗記錄向物業(yè)所在地縣級物業(yè)行政主管部門備案。住宅物業(yè)專有部分由業(yè)主查驗。出現(xiàn)質(zhì)量問題的，由業(yè)主向建設(shè)單位提出；業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時轉(zhuǎn)告建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當承擔維修責任。（五）強化物業(yè)服務(wù)管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)選定和物業(yè)服務(wù)合同。選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主共同決定。業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)合同對全體業(yè)主具有約束力。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，向物業(yè)所在地縣級物業(yè)行政主管部門備案，物業(yè)行政主管部門應(yīng)當將備案的物業(yè)服務(wù)合同及時轉(zhuǎn)告街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。物業(yè)服務(wù)企業(yè) 在物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容之外的服務(wù)項目和內(nèi)容，涉及到全體業(yè)主的，應(yīng)當經(jīng)全體業(yè)主表決同意，并約定相關(guān)收費標準。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約義務(wù)。物業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括下列事項：（1）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護；（2）公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護；（3）公共區(qū)域的秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務(wù)；（4）公共綠化的維護；（5）物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、制止和報告；（6）物業(yè)維修、養(yǎng)護、更新和管理費用的賬務(wù)管理；（7）物業(yè)檔案的保管；（8）物業(yè)服務(wù)合同約定的其他物業(yè)服務(wù)事項。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)質(zhì)量，全面履行服務(wù)義務(wù)。物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示項目經(jīng)理姓名和聯(lián)系方式。業(yè)主委員會經(jīng)征求業(yè)主意見，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目經(jīng)理；要求更換項目經(jīng)理的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時更換，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。物業(yè)服務(wù)收費。物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。物業(yè)服務(wù)收費可以采取菜單制、包干制或酬金制等形式，具體收費形式在物業(yè)服務(wù)合同中約定。具體收費辦法由我廳配合省價格行政主管部門另行制定。安全隱患的防范和消除。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責管理的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在安全隱患時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當設(shè)置警示標識，采取防范措施，并及時消除安全隱患；物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)由其他單位負責管理的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在安全隱患時，應(yīng)當及時通知管理單位，管理單位應(yīng)當及時消除安全隱患。不及時消除的應(yīng)當向政府主管部門報告。物業(yè)服務(wù)合同解除和續(xù)聘。物業(yè)服務(wù)合同任何一方當事人可 依法提出解除物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同未到期時不得擅自解除合同，業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同有效期間提出解除物業(yè)服務(wù)合同的