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正文內(nèi)容

物業(yè)管理工作規(guī)范(編輯修改稿)

2024-11-19 02:36 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 有異議的,由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)處理。首次業(yè)主大會籌備組的職責。首次業(yè)主大會籌備組履行下列職責:(1)確定首次業(yè)主大會會議召開的形式、時間、地點和內(nèi)容;(2)擬定業(yè)主大會議事規(guī)則草案、管理規(guī)約草案和業(yè)主委員會工作規(guī)則草案;(3)確認業(yè)主身份和業(yè)主人數(shù),確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權數(shù);(4)擬定選舉辦法草案,核查業(yè)主推薦或自薦的業(yè)主委員會委員候選人資格,并確定候選人名單;(5)確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;(6)召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。對上述規(guī)定的內(nèi)容,籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前,在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。業(yè)主對前款第二項至第五項規(guī)定的內(nèi)容有異議的,籌備組應當記錄并予以答復?;I備組應當自組建之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議。業(yè)主委員會委員有關規(guī)定。業(yè)主委員會一般由五至十一人的單數(shù)委員組成。業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,并具備下列條件:(1)具有完全民事行為能力;(2)遵守有關法律、法規(guī);(3)遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約,模范履行業(yè)主義務;(4)熱心公益事業(yè),責任心強,公正廉潔;(5)具有一定的組織能力;(6)具備必要的工作時間。業(yè)主委員會每屆任期三至五年,委員可以連選連任。業(yè)主委員會主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員實行差額選舉的,未當選且得票數(shù)達到規(guī)定票數(shù)的候選人,可以當選候補委員,并按照得票多少的順序在業(yè)主委員會委員出現(xiàn)空缺時依次遞補。候補委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定,但不得超過業(yè)主委員會委員總數(shù)的50%。候補委員可以列席業(yè)主委員會會議,但不享有表決權。具體選舉辦法由業(yè)主大會議事規(guī)則約定。業(yè)主委員會委員資格的終止,按照國家有關規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主委員會成立日期和業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約生效時間。依法成立的業(yè)主委員會,以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期,并應當自成立之日起十日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示業(yè)主委員會委員和候補委員名單。業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約自業(yè)主大會審議通過之日起生效。業(yè)主委員會的改選。業(yè)主委員會不能正常開展工作的,街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當指導召開業(yè)主大會臨時會議,依法改選。建設單位配合籌備首次業(yè)主大會會議的義務。建設單位應當將房屋交付情況及時報送街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府,并按照街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求,提供籌備首次業(yè)主大會會議所需的物業(yè)管理區(qū)域劃分,建筑物、構筑物、配套設施設備、相關場地明細,業(yè)主名冊,建筑規(guī)劃總平面圖,以及物業(yè)管理用房配置等相關材料。籌備召開首次業(yè)主大會會議所需費用,由建設單位承擔。業(yè)主組織的工作經(jīng)費來源。除首次業(yè)主大會會議外,支持鼓勵實行工作經(jīng)費和工作補貼,業(yè)主大會、業(yè)主委員會的工作經(jīng)費和業(yè)主委員會委員的工作補助,可由全體業(yè)主分攤,或從物業(yè)共用部位、共用設施設備經(jīng)營收益中列支,具體辦法和標準由業(yè)主大會決定。業(yè)主委員會應當每年在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示工作經(jīng)費和工作補助的籌集、管理和使用情況。社區(qū)居民委員會與業(yè)主組織的指導和監(jiān)督關系。召開業(yè)主委員會會議,應當告知相關的社區(qū)居民委員會,并聽取社區(qū)居民委員會的建議。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關社區(qū)居民委員會依法履行自治管理職責,支持社區(qū)居民委員會開展工作,接受其指導和監(jiān)督,共同做好與物業(yè)管理有關的社會管理工作。1鼓勵實行業(yè)主組織職責臨時代行工作機制。具備成立條件但未成立業(yè)主大會,經(jīng)街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導后仍不能成立業(yè)主大會的和不具備成立業(yè)主大會條件的住宅物業(yè)管理區(qū)域,鼓勵街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指定社區(qū)居民委員會臨時代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責,并接受街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導和 監(jiān)督。1鼓勵實行業(yè)主小組的業(yè)主組織管理模式。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的,可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。業(yè)主小組應當履行下列職責:(1)推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議;(2)決定本幢、單元范圍內(nèi)住宅物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護、更新和改造;(3)決定本小組范圍內(nèi)的其他事項。業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組履行職責時不得違反業(yè)主大會或業(yè)主大會授權的業(yè)主委員會作出的決定。業(yè)主小組履行職責的程序,參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。(四)加強前期物業(yè)管理前期物業(yè)服務企業(yè)的選聘。建設單位應當在商品房預售或現(xiàn)售前,通過招投標方式選聘信譽好的物業(yè)服務企業(yè)。一個物業(yè)管理區(qū)域應當作為一個整體進行招投標。投標人不足三人或建筑物總面積在二萬平方米以下的,經(jīng)物業(yè)所在地縣級物業(yè)行政主管部門批準,建設單位可以采用協(xié)議方式選聘信譽較高的物業(yè)服務企業(yè)。前期物業(yè)服務合同。建設單位應當與選聘的物業(yè)服務企業(yè)依法簽訂前期物業(yè)服務合同,并自簽訂之日起十五日內(nèi),將前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約向物業(yè)所在地縣級物業(yè)行政主管部門備案,物業(yè)行政主管部門應當將備案材料及時轉(zhuǎn)告街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。前期物業(yè)服務費用的承擔。前期物業(yè)服務合同生效至房屋交付之日發(fā)生的前期介入費用,由建設單位承擔。房屋交付之日至前期物業(yè)服務合同終止之日發(fā)生的物業(yè)服務費,由買受人承擔。新建住宅物業(yè)交付條件。新建住宅物業(yè)具備下列條件后,建設單位可以辦理物業(yè)交付:(1)建設工程竣工驗收合格;(2)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信等專業(yè)經(jīng)營設施設 備按照規(guī)劃設計要求建成,供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立的經(jīng)檢定合格的計量器具;(3)教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化、體育、環(huán)境衛(wèi)生、社區(qū)服務等公共服務設施已按照規(guī)劃設計要求建成;(4)道路、綠地和物業(yè)管理用房等公共配套設施按照規(guī)劃設計要求建成,并滿足使用功能要求;(5)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、監(jiān)控安防等共用設施設備依法取得使用合格證書;(6)物業(yè)使用、維護和管理的相關資料完整齊全;(7)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。前期物業(yè)服務企業(yè)參與住宅物業(yè)開發(fā)建設。前期物業(yè)服務企業(yè)可以提前參與住宅物業(yè)的開發(fā)建設,對住宅物業(yè)的規(guī)劃設計方案、配套設施建設、工程質(zhì)量控制、設備運行管理等事項,提出與住宅物業(yè)管理有關的建議。建設單位可以邀請前期物業(yè)服務企業(yè)參加竣工驗收。前期物業(yè)的承接查驗。物業(yè)服務企業(yè)承接前期物業(yè)服務項目時,應當按照國家有關規(guī)定和前期物業(yè)服務合同約定,與建設單位對物業(yè)共用部位和共用設施設備進行查驗,查驗記錄由雙方參加查驗的人員簽字確認。物業(yè)服務企業(yè)應當自住宅物業(yè)交接之日起三十日內(nèi),將物業(yè)承接查驗協(xié)議和查驗記錄向物業(yè)所在地縣級物業(yè)行政主管部門備案。住宅物業(yè)專有部分由業(yè)主查驗。出現(xiàn)質(zhì)量問題的,由業(yè)主向建設單位提出;業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)提出的,物業(yè)服務企業(yè)應當及時轉(zhuǎn)告建設單位。建設單位應當承擔維修責任。(五)強化物業(yè)服務管理物業(yè)服務企業(yè)選定和物業(yè)服務合同。選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè),由業(yè)主共同決定。業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)依法簽訂物業(yè)服務合同,物業(yè)服務合同對全體業(yè)主具有約束力。物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起十五日內(nèi),向物業(yè)所在地縣級物業(yè)行政主管部門備案,物業(yè)行政主管部門應當將備案的物業(yè)服務合同及時轉(zhuǎn)告街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。物業(yè)服務企業(yè) 在物業(yè)服務合同內(nèi)容之外的服務項目和內(nèi)容,涉及到全體業(yè)主的,應當經(jīng)全體業(yè)主表決同意,并約定相關收費標準。物業(yè)服務內(nèi)容和物業(yè)服務企業(yè)履約義務。物業(yè)服務內(nèi)容主要包括下列事項:(1)物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護;(2)公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生的維護;(3)公共區(qū)域的秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理服務;(4)公共綠化的維護;(5)物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、制止和報告;(6)物業(yè)維修、養(yǎng)護、更新和管理費用的賬務管理;(7)物業(yè)檔案的保管;(8)物業(yè)服務合同約定的其他物業(yè)服務事項。物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同約定的服務內(nèi)容和服務質(zhì)量,全面履行服務義務。物業(yè)服務項目經(jīng)理。物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示項目經(jīng)理姓名和聯(lián)系方式。業(yè)主委員會經(jīng)征求業(yè)主意見,可以要求物業(yè)服務企業(yè)更換項目經(jīng)理;要求更換項目經(jīng)理的,物業(yè)服務企業(yè)應當及時更換,并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。物業(yè)服務收費。物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。物業(yè)服務收費應當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點,分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。物業(yè)服務收費可以采取菜單制、包干制或酬金制等形式,具體收費形式在物業(yè)服務合同中約定。具體收費辦法由我廳配合省價格行政主管部門另行制定。安全隱患的防范和消除。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),由物業(yè)服務企業(yè)負責管理的物業(yè)共用部位、共用設施設備存在安全隱患時,物業(yè)服務企業(yè)應當設置警示標識,采取防范措施,并及時消除安全隱患;物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)由其他單位負責管理的物業(yè)共用部位、共用設施設備存在安全隱患時,應當及時通知管理單位,管理單位應當及時消除安全隱患。不及時消除的應當向政府主管部門報告。物業(yè)服務合同解除和續(xù)聘。物業(yè)服務合同任何一方當事人可 依法提出解除物業(yè)服務合同,物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同未到期時不得擅自解除合同,業(yè)主在物業(yè)服務合同有效期間提出解除物業(yè)服務合同的
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