【文章內容簡介】 ，按總經理批示的保證金結算方案及時辦理有關事宜。95．工作部接到《匯簽表》后，將通訊服務截止時向在《匯簽表》上注明，根據(jù)工作單為客戶拆卸門牌代碼等。96．營業(yè)部：以工作單形式通知有關部門，安排客戶遷出事宜；在客戶遷出前，及時與客戶聯(lián)系辦理通訊線路過戶的工作；遷出過程中，銷售代表協(xié)助保衛(wèi)部在現(xiàn)場監(jiān)督管理，遷出之日與客戶辦理退房手續(xù)，并向各部門發(fā)《XX遷出通知書》。97．寫字樓承租戶的選擇依據(jù)：承租戶經營業(yè)務的類型及聲譽；承租戶的財務狀況；所需面積大??；需要提供的物業(yè)管理服務。98．承租戶經營業(yè)務類型應與寫字樓的功能匹配，同為租戶的滿意程度不僅有于物業(yè)管理者所提供的優(yōu)質服務，而且某種程度上取決于租戶整體之間的相容性和相宜性。相容指相互能接受和平相處；相宜則要能互補互利，相得益彰。99．物業(yè)管理者對承租戶要有較詳細的（）信核查。核查內的目的主要是為選擇租戶作決策。那些被證明財務狀況好，極有聲譽的大公快司是（入選）對象。100．那些財務狀況不佳，信譽不好的租戶要加以小心，一般應予以拒絕。滿足特殊服務應和寫字樓功能相適應，與租戶整體之間相容相宜，并與當?shù)胤ㄒ?guī)無抵觸。101．寫字樓租金的構成：商（品）租金包括折舊費、維修費、管理費、地租、利息、稅金、保險費、利潤；成本租金由折舊費、維修費、管理費、利息、地租五項構成，基礎租金指導承租人租用每平方米可出租面積按月成年交付的最低金額；市場租金在商品租金的基礎上，反映供求關系，而出現(xiàn)的一種租金。102．寫字樓租金的確定方法：租金應在制定基礎租金價格的基礎上分類定價，合理確定；市場較好，市場租金一般高于基礎租金，當基礎租金高于市場租金時，降低經營費用向下調整到市場租金水平；物業(yè)租約分毛租約、純租約兩類，（1）毛租約主要指承租戶支付（固定）的租金，將經營費用金加到租金里面，再由業(yè)主支付經營過程中的所有費用，業(yè)主和承租人會有多支出了物業(yè)費的感覺；（2）純租約主要指承租戶除了支付租金外，還要支付承租其它的費用；寫字樓物業(yè)租約要持續(xù)較長時間，在租約中一般都要包括規(guī)租金定期增加方式的租金調整條款；寫字樓租金常常以每平方米可出租（面租）為計算基礎，；成功寫字樓（均屬）管理好，8年左右可回收投資。：合同當事人標的物3租賃用途限制承租人在附近重（）營業(yè)時間租金支付方式公用面積的維護廣告標志和圖形折讓優(yōu)惠有關稅費的負擔11租賃期限1承租人與承租人的權利、義務1違約責任1免責條件1其它條款16糾紛的解決方式17合同生效條件。104．商業(yè)場所租賃合同的簽訂：簽訂物業(yè)租憑合同是承租、出租方建立租賃關系的憑據(jù)租賃合同按統(tǒng)一規(guī)定填寫，特殊協(xié)議在解決欄寫清合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份，可進行公證契租日按合同約定之日確定承租人進住商場出租人會同核對室內設施及附屬設備（遞）交填寫合同附表105．商業(yè)場所承租高的分類方式：零售商店的經營品種范圍零售商店的不同形式不同層次的商店不同的商業(yè)規(guī)構承租客商在商業(yè)場所的不同作用。10承租客商根據(jù)承租營業(yè)場所的期限可分為三種類型：基本承租戶又稱關鍵承租戶，他們租期通常在20年以上對穩(wěn)定商業(yè)場所經營管理及收入起重要作用，是公共同業(yè)區(qū)發(fā)展人大部:TEL: 01082111585/6 FAX: 01082111529 地址：北京市海淀區(qū)雙榆樹東里35號西側樓一層 : 100086 崇文部:TEL:010—67133921/2 FAX:010—67133922 地址:北京市崇文區(qū)幸福大街東壁街12號院 :100062 的基礎；主要承租戶租期一般在10年以上，對公共商業(yè)樓宇的經營穩(wěn)定性起重要作用；租賃期一般在10年以下的為一般承租戶。107．根據(jù)國外經驗：一座公共商業(yè)樓宇的基本承租戶承租經營面積應達50%以上；主要承租戶承租的營業(yè)面積應達30%以上；其余20%由一般承租戶承擔，盡管他們的變動性較大，但也體現(xiàn)了市場變化的適應性。108．商業(yè)場所承租客商的依據(jù)：承租戶的聲譽承租戶的財務狀況承租戶組合與位置分配；承租戶需要的服務。109．在選擇具體承租戶時，要對許多因素進行權衡，除滿足日常消費者需求外，還預計有哪些時尚消費品可吸引更多顧客，（以）提供貨真價實的商品和服務，且具有競爭力，所經營的種類應統(tǒng)一協(xié)調規(guī)則，避免雷同而引起的不必要的競爭。110低于預期的資本回收水平是商業(yè)（經營）失敗的最大原因，經營成本不僅包括租金、企業(yè)設備設施使用費，建筑物內、營業(yè)室內維護費還包括存貨和流動資金占用利息、職工工資、貸（物）及收款設備舊，商店設（）和廣告支出等，遷移成本和停業(yè)損失也要考慮、新建立的承租戶有否是（）的儲備基金應付開業(yè)初期營業(yè)額較低的壓力，也是衡量承租戶所提供的商品和服務種類應互為補充。112．作為商場內的承租戶，非常關心是否有足夠的樓面使用面積來開展其經營活動，其所承租部分在整個物業(yè)內的位置是否容易識別，整個購物中心的容流量有多大。113．承租客商協(xié)會組織的內容：開展公共商業(yè)區(qū)整體性的促銷活動；協(xié)調公共商業(yè)區(qū)各承租戶的關系；搞一些承租客商之間的互助工作；協(xié)調承租商與公共商業(yè)場所管理者之間的關系。114．商業(yè)租金的構成：基礎租金百分比租金代收代繳費用115?；A租金是業(yè)主獲取的承租人經營業(yè)績不相關的一個最低收入。是以價值為基礎以成本為最低界限，根據(jù)業(yè)主希望達到的投資收益（）目標和可接受的最低金水平確定。116．當收取百分比租金時，業(yè)主分享了零售商的部分經營成果。通常以年總營業(yè)額為基礎計算，一般是作為基礎租金的附加部分。百分比租金可采取固定百分比和變動百分比面種方式。變動百分比是租貸雙方商定的百分比隨銷售額的數(shù)額數(shù)量增加而減少，以鼓勵承租提高經營水平，擴大銷售的目的。117．純租約的形式，決定了業(yè)戶要支付哪些費用，哪些費用是屬于代收代繳費用，哪些費用按承租人所承租面積占整個物業(yè)（是）出租面積的比例來收取，哪些費用主要取決于承租人對設備設施和能源使用的程度，都要在租約中仔細規(guī)定。118．商業(yè)場所租金的確定方法：租金應在制定零售商業(yè)物業(yè)基礎租金價格的基礎上在物業(yè)市場比較好的情況下，市場租金一般高于基礎租金商業(yè)物業(yè)租約一般分為毛租約、清租約、百分比租約三種租金的調整一般只對基礎租金對基本承租人5年調整1次，一般承租人每年調整1次零售商業(yè)物業(yè)出租一般以可出租面積計算，包括營業(yè)面積和公攤面積成功的購物中（）由于產生很高的現(xiàn)金流量一般57年可回收投資。確定出租單元租金時，常用較好位置數(shù)額租金收入平衡位置不好的租金收入。119．工業(yè)區(qū)物業(yè)的管理制度包括（廠房倉庫、崗位設備、領料、出入庫、安全消防）。120廠房和倉庫不準用作生活居住。121．各企業(yè)車間應按照樓層的承受負荷，要求放置設備和貨物。122．工業(yè)廢棄物應由（各企業(yè)、各車間自行）處理123．若要在外墻式房頂設置企業(yè)標志和廣告，應事先向管理者申請。124．無論購買或租賃廠房和倉庫面積多少，均不可占用（園林綠地）人大部:TEL: 01082111585/6 FAX: 01082111529 地址：北京市海淀區(qū)雙榆樹東里35號西側樓一層 : 100086 崇文部:TEL:010—67133921/2 FAX:010—67133922 地址:北京市崇文區(qū)幸福大街東壁街12號院 :100062125．工業(yè)廠房和倉庫的公共場地各企業(yè)不得堆放貨物。126．物業(yè)管理對物業(yè)的基本要求是：物業(yè)的設計要科學、合理、適用和景觀，并要方便維修和養(yǎng)護建筑材料質量和被動施工，質量要好，減少使用成本配套設施齊全，能為使用人提供多種服務環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適為物業(yè)管理提供必要的設施。127．做好物業(yè)管理早期介入的物質準備；人員準備資料準備設備器材準備資金準備。人大部:TEL: 01082111585/6 FAX: 01082111529 地址：北京市海淀區(qū)雙榆樹東里35號西側樓一層 : 100086 崇文部:TEL:010—67133921/2 FAX:010—67133922 地址:北京市崇文區(qū)幸福大街東壁街12號院 :100062第四篇：物業(yè)管理師培訓復習提綱物業(yè)管理師職業(yè)培訓教程復習提綱，依法簽訂委托合同，對受托物業(yè)運用現(xiàn)代管理科學和先進的維修養(yǎng)護技術，以經營方式進行管理，同時對房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、衛(wèi)生、安全、綠化、道路該實行專業(yè)的管理。為業(yè)主使用人提供全方位高效經濟的服務使物業(yè)發(fā)揮最大的社會、環(huán)境和經濟效益。（1）管理體制（2）服務質量（3）業(yè)主與使用人的地位（4）對物業(yè)的維護保養(yǎng)（5）管理的客體：創(chuàng)造安居樂業(yè)的生產、生活環(huán)境，物業(yè)的保值和增值?！鞍簿訕窐I(yè)”這一中心開展各項工作的企業(yè)行為?！胺铡倍??！耙苑詹蛔谥迹越洜I為手段，以效益不目的”開展各項運動。，環(huán)境效益，經濟效益。：維護維修，監(jiān)督裝修，安全保潔，環(huán)保綠化，綜合服務。、設備時，也必須依法行事。，審核裝修設計圖紙或作業(yè)是否構成對物業(yè)結構，墻面，樓板等的損害。，要把房屋（檢測、鑒定、維護、修繕、使用）各個環(huán)節(jié)的技術活動和技術工作，按照一定的技術標準保管好。（滿意的答復），馬上修好，這對物業(yè)管理企業(yè)（信譽）的影響是非常明顯的。，必須配備必要的硬件設施，更在注意普及（消防知識、法律知識、救護知識）實行群防群治。：塑造文明形象，提高環(huán)境質量。（以防為主，防治結合）。，提高綠地標準。，轉彎地方要設標志。，人員，資金許可的情況下，經過認真預測是否能取行一定的經濟效益，然后有計劃地開發(fā)服務項目。，物業(yè)管理企業(yè)應創(chuàng)造條件，滿足住用人要求，提供特約性服務。（產權分離、業(yè)主至上、統(tǒng)一管理、專業(yè)高效、權責分明、經濟合理、公平競爭、依法行事）。，不是物業(yè)的主人，這體現(xiàn)了產權、經營權分離原則。，住用人一律找物業(yè)管理企業(yè)解決。，道路各項管理工作應由政府有關部門統(tǒng)籌管理。、責分明原則要求做到人人有事做，事事有人管?！罢l享用，誰受益，誰負擔”的原則，收的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質價相符。，應該堅持按投標制度，這樣可以激勵企業(yè)加強內部管理，提高服務水平，降低管理成本，增強自身實力，遏制腐敗現(xiàn)象。，處理問題時要以法律、法規(guī)為依據(jù)。、知識、技能、個人素質。、專業(yè)技能、管理手段。語言表達能力端莊的儀表儀容良好的心理素質健康的體魄。忠于職守、盡職盡責；2