【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，按總經(jīng)理批示的保證金結(jié)算方案及時(shí)辦理有關(guān)事宜。95．工作部接到《匯簽表》后，將通訊服務(wù)截止時(shí)向在《匯簽表》上注明，根據(jù)工作單為客戶拆卸門(mén)牌代碼等。96．營(yíng)業(yè)部：以工作單形式通知有關(guān)部門(mén)，安排客戶遷出事宜；在客戶遷出前，及時(shí)與客戶聯(lián)系辦理通訊線路過(guò)戶的工作；遷出過(guò)程中，銷售代表協(xié)助保衛(wèi)部在現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理，遷出之日與客戶辦理退房手續(xù)，并向各部門(mén)發(fā)《XX遷出通知書(shū)》。97．寫(xiě)字樓承租戶的選擇依據(jù)：承租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的類型及聲譽(yù)；承租戶的財(cái)務(wù)狀況；所需面積大小；需要提供的物業(yè)管理服務(wù)。98．承租戶經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)類型應(yīng)與寫(xiě)字樓的功能匹配，同為租戶的滿意程度不僅有于物業(yè)管理者所提供的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，而且某種程度上取決于租戶整體之間的相容性和相宜性。相容指相互能接受和平相處；相宜則要能互補(bǔ)互利，相得益彰。99．物業(yè)管理者對(duì)承租戶要有較詳細(xì)的（）信核查。核查內(nèi)的目的主要是為選擇租戶作決策。那些被證明財(cái)務(wù)狀況好，極有聲譽(yù)的大公快司是（入選）對(duì)象。100．那些財(cái)務(wù)狀況不佳，信譽(yù)不好的租戶要加以小心，一般應(yīng)予以拒絕。滿足特殊服務(wù)應(yīng)和寫(xiě)字樓功能相適應(yīng)，與租戶整體之間相容相宜，并與當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)無(wú)抵觸。101．寫(xiě)字樓租金的構(gòu)成：商（品）租金包括折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、地租、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、利潤(rùn)；成本租金由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、地租五項(xiàng)構(gòu)成，基礎(chǔ)租金指導(dǎo)承租人租用每平方米可出租面積按月成年交付的最低金額；市場(chǎng)租金在商品租金的基礎(chǔ)上，反映供求關(guān)系，而出現(xiàn)的一種租金。102．寫(xiě)字樓租金的確定方法：租金應(yīng)在制定基礎(chǔ)租金價(jià)格的基礎(chǔ)上分類定價(jià)，合理確定；市場(chǎng)較好，市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金，當(dāng)基礎(chǔ)租金高于市場(chǎng)租金時(shí)，降低經(jīng)營(yíng)費(fèi)用向下調(diào)整到市場(chǎng)租金水平；物業(yè)租約分毛租約、純租約兩類，（1）毛租約主要指承租戶支付（固定）的租金，將經(jīng)營(yíng)費(fèi)用金加到租金里面，再由業(yè)主支付經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的所有費(fèi)用，業(yè)主和承租人會(huì)有多支出了物業(yè)費(fèi)的感覺(jué)；（2）純租約主要指承租戶除了支付租金外，還要支付承租其它的費(fèi)用；寫(xiě)字樓物業(yè)租約要持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間，在租約中一般都要包括規(guī)租金定期增加方式的租金調(diào)整條款；寫(xiě)字樓租金常常以每平方米可出租（面租）為計(jì)算基礎(chǔ)，；成功寫(xiě)字樓（均屬）管理好，8年左右可回收投資。：合同當(dāng)事人標(biāo)的物3租賃用途限制承租人在附近重（）營(yíng)業(yè)時(shí)間租金支付方式公用面積的維護(hù)廣告標(biāo)志和圖形折讓優(yōu)惠有關(guān)稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)11租賃期限1承租人與承租人的權(quán)利、義務(wù)1違約責(zé)任1免責(zé)條件1其它條款16糾紛的解決方式17合同生效條件。104．商業(yè)場(chǎng)所租賃合同的簽訂：簽訂物業(yè)租憑合同是承租、出租方建立租賃關(guān)系的憑據(jù)租賃合同按統(tǒng)一規(guī)定填寫(xiě)，特殊協(xié)議在解決欄寫(xiě)清合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份，可進(jìn)行公證契租日按合同約定之日確定承租人進(jìn)住商場(chǎng)出租人會(huì)同核對(duì)室內(nèi)設(shè)施及附屬設(shè)備（遞）交填寫(xiě)合同附表105．商業(yè)場(chǎng)所承租高的分類方式：零售商店的經(jīng)營(yíng)品種范圍零售商店的不同形式不同層次的商店不同的商業(yè)規(guī)構(gòu)承租客商在商業(yè)場(chǎng)所的不同作用。10承租客商根據(jù)承租營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的期限可分為三種類型：基本承租戶又稱關(guān)鍵承租戶，他們租期通常在20年以上對(duì)穩(wěn)定商業(yè)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)管理及收入起重要作用，是公共同業(yè)區(qū)發(fā)展人大部:TEL: 01082111585/6 FAX: 01082111529 地址：北京市海淀區(qū)雙榆樹(shù)東里35號(hào)西側(cè)樓一層 : 100086 崇文部:TEL:010—67133921/2 FAX:010—67133922 地址:北京市崇文區(qū)幸福大街東壁街12號(hào)院 :100062 的基礎(chǔ)；主要承租戶租期一般在10年以上，對(duì)公共商業(yè)樓宇的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性起重要作用；租賃期一般在10年以下的為一般承租戶。107．根據(jù)國(guó)外經(jīng)驗(yàn)：一座公共商業(yè)樓宇的基本承租戶承租經(jīng)營(yíng)面積應(yīng)達(dá)50%以上；主要承租戶承租的營(yíng)業(yè)面積應(yīng)達(dá)30%以上；其余20%由一般承租戶承擔(dān)，盡管他們的變動(dòng)性較大，但也體現(xiàn)了市場(chǎng)變化的適應(yīng)性。108．商業(yè)場(chǎng)所承租客商的依據(jù)：承租戶的聲譽(yù)承租戶的財(cái)務(wù)狀況承租戶組合與位置分配；承租戶需要的服務(wù)。109．在選擇具體承租戶時(shí)，要對(duì)許多因素進(jìn)行權(quán)衡，除滿足日常消費(fèi)者需求外，還預(yù)計(jì)有哪些時(shí)尚消費(fèi)品可吸引更多顧客，（以）提供貨真價(jià)實(shí)的商品和服務(wù)，且具有競(jìng)爭(zhēng)力，所經(jīng)營(yíng)的種類應(yīng)統(tǒng)一協(xié)調(diào)規(guī)則，避免雷同而引起的不必要的競(jìng)爭(zhēng)。110低于預(yù)期的資本回收水平是商業(yè)（經(jīng)營(yíng)）失敗的最大原因，經(jīng)營(yíng)成本不僅包括租金、企業(yè)設(shè)備設(shè)施使用費(fèi)，建筑物內(nèi)、營(yíng)業(yè)室內(nèi)維護(hù)費(fèi)還包括存貨和流動(dòng)資金占用利息、職工工資、貸（物）及收款設(shè)備舊，商店設(shè)（）和廣告支出等，遷移成本和停業(yè)損失也要考慮、新建立的承租戶有否是（）的儲(chǔ)備基金應(yīng)付開(kāi)業(yè)初期營(yíng)業(yè)額較低的壓力，也是衡量承租戶所提供的商品和服務(wù)種類應(yīng)互為補(bǔ)充。112．作為商場(chǎng)內(nèi)的承租戶，非常關(guān)心是否有足夠的樓面使用面積來(lái)開(kāi)展其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其所承租部分在整個(gè)物業(yè)內(nèi)的位置是否容易識(shí)別，整個(gè)購(gòu)物中心的容流量有多大。113．承租客商協(xié)會(huì)組織的內(nèi)容：開(kāi)展公共商業(yè)區(qū)整體性的促銷活動(dòng)；協(xié)調(diào)公共商業(yè)區(qū)各承租戶的關(guān)系；搞一些承租客商之間的互助工作；協(xié)調(diào)承租商與公共商業(yè)場(chǎng)所管理者之間的關(guān)系。114．商業(yè)租金的構(gòu)成：基礎(chǔ)租金百分比租金代收代繳費(fèi)用115。基礎(chǔ)租金是業(yè)主獲取的承租人經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不相關(guān)的一個(gè)最低收入。是以價(jià)值為基礎(chǔ)以成本為最低界限，根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益（）目標(biāo)和可接受的最低金水平確定。116．當(dāng)收取百分比租金時(shí)，業(yè)主分享了零售商的部分經(jīng)營(yíng)成果。通常以年總營(yíng)業(yè)額為基礎(chǔ)計(jì)算，一般是作為基礎(chǔ)租金的附加部分。百分比租金可采取固定百分比和變動(dòng)百分比面種方式。變動(dòng)百分比是租貸雙方商定的百分比隨銷售額的數(shù)額數(shù)量增加而減少，以鼓勵(lì)承租提高經(jīng)營(yíng)水平，擴(kuò)大銷售的目的。117．純租約的形式，決定了業(yè)戶要支付哪些費(fèi)用，哪些費(fèi)用是屬于代收代繳費(fèi)用，哪些費(fèi)用按承租人所承租面積占整個(gè)物業(yè)（是）出租面積的比例來(lái)收取，哪些費(fèi)用主要取決于承租人對(duì)設(shè)備設(shè)施和能源使用的程度，都要在租約中仔細(xì)規(guī)定。118．商業(yè)場(chǎng)所租金的確定方法：租金應(yīng)在制定零售商業(yè)物業(yè)基礎(chǔ)租金價(jià)格的基礎(chǔ)上在物業(yè)市場(chǎng)比較好的情況下，市場(chǎng)租金一般高于基礎(chǔ)租金商業(yè)物業(yè)租約一般分為毛租約、清租約、百分比租約三種租金的調(diào)整一般只對(duì)基礎(chǔ)租金對(duì)基本承租人5年調(diào)整1次，一般承租人每年調(diào)整1次零售商業(yè)物業(yè)出租一般以可出租面積計(jì)算，包括營(yíng)業(yè)面積和公攤面積成功的購(gòu)物中（）由于產(chǎn)生很高的現(xiàn)金流量一般57年可回收投資。確定出租單元租金時(shí)，常用較好位置數(shù)額租金收入平衡位置不好的租金收入。119．工業(yè)區(qū)物業(yè)的管理制度包括（廠房倉(cāng)庫(kù)、崗位設(shè)備、領(lǐng)料、出入庫(kù)、安全消防）。120廠房和倉(cāng)庫(kù)不準(zhǔn)用作生活居住。121．各企業(yè)車間應(yīng)按照樓層的承受負(fù)荷，要求放置設(shè)備和貨物。122．工業(yè)廢棄物應(yīng)由（各企業(yè)、各車間自行）處理123．若要在外墻式房頂設(shè)置企業(yè)標(biāo)志和廣告，應(yīng)事先向管理者申請(qǐng)。124．無(wú)論購(gòu)買或租賃廠房和倉(cāng)庫(kù)面積多少，均不可占用（園林綠地）人大部:TEL: 01082111585/6 FAX: 01082111529 地址：北京市海淀區(qū)雙榆樹(shù)東里35號(hào)西側(cè)樓一層 : 100086 崇文部:TEL:010—67133921/2 FAX:010—67133922 地址:北京市崇文區(qū)幸福大街東壁街12號(hào)院 :100062125．工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)的公共場(chǎng)地各企業(yè)不得堆放貨物。126．物業(yè)管理對(duì)物業(yè)的基本要求是：物業(yè)的設(shè)計(jì)要科學(xué)、合理、適用和景觀，并要方便維修和養(yǎng)護(hù)建筑材料質(zhì)量和被動(dòng)施工，質(zhì)量要好，減少使用成本配套設(shè)施齊全，能為使用人提供多種服務(wù)環(huán)境優(yōu)美、安全、舒適為物業(yè)管理提供必要的設(shè)施。127．做好物業(yè)管理早期介入的物質(zhì)準(zhǔn)備；人員準(zhǔn)備資料準(zhǔn)備設(shè)備器材準(zhǔn)備資金準(zhǔn)備。人大部:TEL: 01082111585/6 FAX: 01082111529 地址：北京市海淀區(qū)雙榆樹(shù)東里35號(hào)西側(cè)樓一層 : 100086 崇文部:TEL:010—67133921/2 FAX:010—67133922 地址:北京市崇文區(qū)幸福大街東壁街12號(hào)院 :100062第四篇：物業(yè)管理師培訓(xùn)復(fù)習(xí)提綱物業(yè)管理師職業(yè)培訓(xùn)教程復(fù)習(xí)提綱，依法簽訂委托合同，對(duì)受托物業(yè)運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行管理，同時(shí)對(duì)房屋區(qū)域周圍的環(huán)境、衛(wèi)生、安全、綠化、道路該實(shí)行專業(yè)的管理。為業(yè)主使用人提供全方位高效經(jīng)濟(jì)的服務(wù)使物業(yè)發(fā)揮最大的社會(huì)、環(huán)境和經(jīng)濟(jì)效益。（1）管理體制（2）服務(wù)質(zhì)量（3）業(yè)主與使用人的地位（4）對(duì)物業(yè)的維護(hù)保養(yǎng)（5）管理的客體：創(chuàng)造安居樂(lè)業(yè)的生產(chǎn)、生活環(huán)境，物業(yè)的保值和增值。“安居樂(lè)業(yè)”這一中心開(kāi)展各項(xiàng)工作的企業(yè)行為?！胺?wù)”二字。“以服務(wù)不宗旨，以經(jīng)營(yíng)為手段，以效益不目的”開(kāi)展各項(xiàng)運(yùn)動(dòng)。，環(huán)境效益，經(jīng)濟(jì)效益。：維護(hù)維修，監(jiān)督裝修，安全保潔，環(huán)保綠化，綜合服務(wù)。、設(shè)備時(shí)，也必須依法行事。，審核裝修設(shè)計(jì)圖紙或作業(yè)是否構(gòu)成對(duì)物業(yè)結(jié)構(gòu)，墻面，樓板等的損害。，要把房屋（檢測(cè)、鑒定、維護(hù)、修繕、使用）各個(gè)環(huán)節(jié)的技術(shù)活動(dòng)和技術(shù)工作，按照一定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)保管好。（滿意的答復(fù)），馬上修好，這對(duì)物業(yè)管理企業(yè)（信譽(yù)）的影響是非常明顯的。，必須配備必要的硬件設(shè)施，更在注意普及（消防知識(shí)、法律知識(shí)、救護(hù)知識(shí)）實(shí)行群防群治。：塑造文明形象，提高環(huán)境質(zhì)量。（以防為主，防治結(jié)合）。，提高綠地標(biāo)準(zhǔn)。，轉(zhuǎn)彎地方要設(shè)標(biāo)志。，人員，資金許可的情況下，經(jīng)過(guò)認(rèn)真預(yù)測(cè)是否能取行一定的經(jīng)濟(jì)效益，然后有計(jì)劃地開(kāi)發(fā)服務(wù)項(xiàng)目。，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)創(chuàng)造條件，滿足住用人要求，提供特約性服務(wù)。（產(chǎn)權(quán)分離、業(yè)主至上、統(tǒng)一管理、專業(yè)高效、權(quán)責(zé)分明、經(jīng)濟(jì)合理、公平競(jìng)爭(zhēng)、依法行事）。，不是物業(yè)的主人，這體現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)分離原則。，住用人一律找物業(yè)管理企業(yè)解決。，道路各項(xiàng)管理工作應(yīng)由政府有關(guān)部門(mén)統(tǒng)籌管理。、責(zé)分明原則要求做到人人有事做，事事有人管?！罢l(shuí)享用，誰(shuí)受益，誰(shuí)負(fù)擔(dān)”的原則，收的費(fèi)用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價(jià)相符。，應(yīng)該堅(jiān)持按投標(biāo)制度，這樣可以激勵(lì)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)部管理，提高服務(wù)水平，降低管理成本，增強(qiáng)自身實(shí)力，遏制腐敗現(xiàn)象。，處理問(wèn)題時(shí)要以法律、法規(guī)為依據(jù)。、知識(shí)、技能、個(gè)人素質(zhì)。、專業(yè)技能、管理手段。語(yǔ)言表達(dá)能力端莊的儀表儀容良好的心理素質(zhì)健康的體魄。忠于職守、盡職盡責(zé)；2