【文章內(nèi)容簡介】 售房款為4500萬元。2005年12月，該小區(qū)召開了業(yè)主大會，成立了業(yè)主委員會，并聘用D物業(yè)管理公司，進行小區(qū)物業(yè)管理。1甲房地產(chǎn)開發(fā)公司將該項目以1600萬元的價格，轉(zhuǎn)讓給B國有企業(yè)。該轉(zhuǎn)讓行為中，土地增值稅納稅人是(B)。A、B國有企業(yè)B、甲房地產(chǎn)開發(fā)公司 按照規(guī)定，一級資質(zhì)甲房地產(chǎn)開發(fā)公司的注冊資本應不低于(D)萬元。A、100 B、800 若乙房地產(chǎn)開發(fā)公司采用邀請招標方式的，應當向(C)個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標邀請書。 E、5 [解析]：凡有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其他附著物(簡稱房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅人。本例中，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司是土地增值稅納稅人。：一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)公司的注冊資本應不低于5000萬元。：采用邀請招標方式的，應當向3個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定的法人或者其他組織發(fā)出投標邀請書。案例二：G省A市Z縣一級資質(zhì)甲房地產(chǎn)開發(fā)公司以出讓方式，在Z縣縣城內(nèi)取得了一塊土地的使用權(quán)，并完成了土地征收、交納土地出讓金、前期開發(fā)等項工作，共計投資500萬元。2002年1月，因轉(zhuǎn)向其他投資，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司將該項目以1600萬元的價格，轉(zhuǎn)讓給B國有企業(yè)。按照原批準用途，B國有企業(yè)委托乙房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設陽光花園住宅小區(qū)，該小區(qū)建多層住宅8棟，3萬平方米。乙房地產(chǎn)開發(fā)公司通過招標方式，選擇了施工單位。該小區(qū)于2005年3月建成。2005年10月，B國有企業(yè)通過房改，將該小區(qū)所有住宅出售給職工，其中，售房款為4500萬元。2005年12月，該小區(qū)召開了業(yè)主大會，成立了業(yè)主委員會，并聘用D物業(yè)管理公司，進行小區(qū)物業(yè)管理。請回答以下問題: 1 按規(guī)定，(D)應與D物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)服務合同。A、B國有企業(yè)B、乙房地產(chǎn)開發(fā)公司 按規(guī)定，下列屬于該小區(qū)物業(yè)服務合同主要內(nèi)容的是(AD)。A、陽光花園小區(qū)業(yè)主的權(quán)利義務 B、B國有企業(yè)的權(quán)利義務 陽光花園小區(qū)業(yè)主交納的維修基金，屬(D)所有。A、B國有企業(yè)B、乙房地產(chǎn)開發(fā)公司 按規(guī)定，對于陽光花園小區(qū)多層住宅出售，B國有企業(yè)應從售房款中最低提取(C)萬元的維修基金。A、300 B、600 [解析]：業(yè)主委員會成立后，一項重要工作就是選聘物業(yè)管理企業(yè)并與中標的物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)服務合同》。：B國有企業(yè)的權(quán)利義務、乙房地產(chǎn)開發(fā)公司的權(quán)利義務，不屬于該小區(qū)物業(yè)服務合同主要內(nèi)容。：維修基金屬全體業(yè)主所有，專項用于物業(yè)共用部位、共用設備設施保修期滿后的大中修和更新、改造。：根據(jù)：公房出售以后，維修基金由售房單位和購房人雙向籌集。(1)售房單位按照一定比例從售房款中提取，原則上該部分多層住宅不低于售房款的20%，高層住宅不低于售房款的30%，基金屬售房單位所有。該小區(qū)建多層住宅8棟，3萬平方米，售房款為4500萬元。450020%=900萬元。案例三：2004年8月，A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司通過合法方式，在該市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，取得了一塊土地的使用權(quán)，出讓合同約定由B公司進行住宅小區(qū)建設，并繳納了土地出讓金。該項目計劃總投資5600萬元，建設工期為16個月。B房地產(chǎn)開發(fā)公司通過招標方式，選擇了C施工單位，工程合同價為4000萬元。同時通過招標方式，選擇了E監(jiān)理單位。B房地產(chǎn)開發(fā)公司為融通資金，準備通過預售其建設的商品房，取得部分建設資金。B房地產(chǎn)開發(fā)公司取得《商品房預售許可證》后，委托C房地產(chǎn)經(jīng)紀公司代理預售商品房。預售期間，B房地產(chǎn)開發(fā)公司與王某簽訂了書面預售合同，合同約定建筑面積都為100平方米，并約定售房價格為3000元/㎡。2006年1月，該住宅小區(qū)全部業(yè)主入住，并開展了物業(yè)管理。2006年2月，經(jīng)確權(quán)登記，王某所預購的商品房建筑面積為107平方米。2006年5月，該住宅小區(qū)召開了首次業(yè)主大會，并重新選聘了D物業(yè)管理企業(yè)。請回答以下問題: 1按照國家有關(guān)規(guī)定，該地塊可以采取的出讓方式包括(ABD)。 按照國家土地使用權(quán)年限的有關(guān)規(guī)定，該地塊出讓的最高年限為(D)年。 關(guān)于該施工項目中標人確定后，下列說法錯誤的包括(BD)。，并同時將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人 ，但中標結(jié)果不必通知所有未中標的投標人 ，也不得將中標項目肢解后分別向他人轉(zhuǎn)讓 ，可以將中標項目的部分主體、關(guān)鍵性工作分包給他人完成E、中標人按照合同約定或者經(jīng)招標人同意，可以將中標項目的部分非主體、非關(guān)鍵性工作分包給他人完成B房地產(chǎn)開發(fā)公司在申請領取施工許可證時，其到位資金原則上不得少于(C)萬元。 E監(jiān)理單位具體實施了“三控”、“兩管”、“一協(xié)調(diào)”監(jiān)理基本工作，其中“三控”是指(ABC)。 下列條件中，是B房地產(chǎn)開發(fā)公司申領建筑工程許可證須具備的為(ACD)。 [解析]：2002年，國土資源部頒布的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(簡稱11號令)增加了國有土地使用權(quán)掛牌出讓方式。11號令同時規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標或者掛牌方式出讓。：住宅地塊出讓的最高年限為70年。：招標人應當向中標人發(fā)出中標通知書，并同時將中標結(jié)果通知所有未中標的投標人。對建設工程實施監(jiān)理。中標人按照合同約定或者經(jīng)招標人同意，可以將中標項目的部分非主體、非關(guān)鍵性工作分包給他人完成。：建設工期不足1年的到位資金原則上不得少于工程合同價的50%，建設工期超過1年的，到位資金原則上不少于工程合同價的30%。該項目建設工期為16個月，工程合同價為4000萬元。4000萬元X30%=1200萬元。：“三控”是指監(jiān)理工程師在工程建設全過程中的工程進度控制。工程質(zhì)量控制和工程投資控制。：施工企業(yè)必須保證按工程設計施工，不是B房地產(chǎn)開發(fā)公司申領建筑工程許可證須具備的。案例4：2004年8月，A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司通過合法方式，在該市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，取得了一塊土地的使用權(quán)，出讓合同約定由B公司進行住宅小區(qū)建設，并繳納了土地出讓金。該項目計劃總投資5600萬元，建設工期為16個月。B房地產(chǎn)開發(fā)公司通過招標方式，選擇了C施工單位，工程合同價為4000萬元。同時通過招標方式，選擇了E監(jiān)理單位。B房地產(chǎn)開發(fā)公司為融通資金，準備通過預售其建設的商品房，取得部分建設資金。B房地產(chǎn)開發(fā)公司取得《商品房預售許可證》后，委托C房地產(chǎn)經(jīng)紀公司代理預售商品房。預售期間，B房地產(chǎn)開發(fā)公司與王某簽訂了書面預售合同，合同約定建筑面積都為100平方米，并約定售房價格為3000元/㎡。2006年1月，該住宅小區(qū)全部業(yè)主入住，并開展了物業(yè)管理。2006年2月，經(jīng)確權(quán)登記，王某所預購的商品房建筑面積為107平方米。2006年5月，該住宅小區(qū)召開了首次業(yè)主大會，并重新選聘了D物業(yè)管理企業(yè)。請回答以下問題: ，不正確的是(C)。，新增的房屋及新增房屋相應分攤的土地使用權(quán)不屬于抵押財產(chǎn)，但處分抵押房地產(chǎn)時可以一同處分《商品房預售許可證》前，不可以對外發(fā)布房地產(chǎn)預售廣告 ，如向銀行融資困難可隨時與有意向的其他開發(fā)商協(xié)商并辦理開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓，必須向購房者提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，應向(C)部門提出預售申請。 B房地產(chǎn)開發(fā)公司辦理商品房預售時，在其他條件均具備時，投入開發(fā)建設資金應達到(C)萬元以上，才可以申領《商品房預售許可證》。 在代理商品房預售中，C房地產(chǎn)經(jīng)紀公司(BC)。 ：[解析]：按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓，這里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設的，開發(fā)單位除土地使用權(quán)出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發(fā)投資總額的25%以上。二是屬于成片開發(fā)土地的，應形成工業(yè)或其他建設的用地條件，方可轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。：按照商品房預售的條件中，“(3)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期”，而該項目計劃總投資5600萬元。因此，B房地產(chǎn)開發(fā)公司申領《商品房預售許可證》在其他條件均具備時，投入開發(fā)建設資金應達到：5600X25%=1400。在代理商品房預售中，C房地產(chǎn)經(jīng)紀公司應向買受人出具商品房的有關(guān)證件。案例5：2004年8月，A市B房地產(chǎn)開發(fā)公司通過合法方式，在該市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，取得了一塊土地的使用權(quán)，出讓合同約定由B公司進行住宅小區(qū)建設，并繳納了土地出讓金。該項目計劃總投資5600萬元，建設工期為16個月。B房地產(chǎn)開發(fā)公司通過招標方式，選擇了C施工單位，工程合同價為4000萬元。同時通過招標方式，選擇了E監(jiān)理單位。B房地產(chǎn)開發(fā)公司為融通資金，準備通過預售其建設的商品房，取得部分建設資金。B房地產(chǎn)開發(fā)公司取得《商品房預售許可證》后，委托C房地產(chǎn)經(jīng)紀公司代理預售商品房。預售期間，B房地產(chǎn)開發(fā)公司與王某簽訂了書面預售合同，合同約定建筑面積都為100平方米，并約定售房價格為3000元/㎡。2006年1月，該住宅小區(qū)全部業(yè)主入住，并開展了物業(yè)管理。2006年2月，經(jīng)確權(quán)登記，王某所預購的商品房建筑面積為107平方米。2006年5月，該住宅小區(qū)召開了首次業(yè)主大會，并重新選聘了D物業(yè)管理企業(yè)。請回答以下問題:按照《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，如果王某不退房，王某所購商品房的總價款是(B) 下列關(guān)于該小區(qū)的物業(yè)管理的表述中，正確的是(AB)，該住宅小區(qū)全部業(yè)主入住，并開展了物業(yè)管理，此物業(yè)管理屬于前期物業(yè)管理，該住宅小區(qū)召開了首次業(yè)主大會，重新選聘了D物業(yè)管理企業(yè)并簽訂了《物業(yè)服務合同》后，原B房地產(chǎn)開發(fā)公司與物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的《前期物業(yè)服務合同》即自行失效，該住宅小區(qū)召開了首次業(yè)主大會，重新選聘了D物業(yè)管理企業(yè)并簽訂的《物業(yè)服務合同》，該合同的甲方是業(yè)主大會，合同乙方是D物業(yè)管理企業(yè)，該住宅小區(qū)召開了首次業(yè)主大會，其業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起60日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員名單等材料向A市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案如果按照國家規(guī)定的最低標準，王某所購商品房應交維修基金是(B)元。 [解析]：根據(jù)《商品房銷售管理辦法》誤差的處理方式中，“合同未作約定的，按以下原則處理：面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%)的，據(jù)實結(jié)算房價款。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%之內(nèi)(含3%)的房價款由買受人補足。超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，產(chǎn)權(quán)歸買受人”。本題王某所購商品房面積誤差比為7%，因此，面積誤差比在3%之內(nèi)的3平方米房價款由王某補足：而超出3%部分的4平方米房價款由B房地產(chǎn)開發(fā)公司承擔，產(chǎn)權(quán)歸王某所有。王某所購商品房的總價款=1033000=309000元。：根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。合同甲方是業(yè)主委員會，合同乙方是其選聘的物業(yè)管理企業(yè)。業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，將業(yè)主大會的成立情況、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約及業(yè)主委員會委員名單等材料向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。：商品住房在銷售時，購房者與售房單位應當簽定有關(guān)維修基金繳交約定。購房者應當按購房款2%～3%的比例向售房單位繳交維修基金。3090002%=6180元。第三篇：2004年房地產(chǎn)經(jīng)紀人試題房地產(chǎn)基本制度與政策2004年房地產(chǎn)經(jīng)紀人試題房地產(chǎn)基本制度與政策一、單項選擇題（共50題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意．請 在答題卡上涂黑其相應的編號）1．部門規(guī)章與地方政府規(guī)章之間的效力關(guān)系為（）。a．．部門規(guī)章高于地方政府規(guī)章 b．．部門規(guī)章低于地方政府規(guī)章 c．．部門規(guī)章與地方政府規(guī)章具有同等效力 d．．兩者不可比2．下列關(guān)于法的表述中，不正確的是（）。a．．法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、規(guī)章一般不溯及既往 b．．地方性法規(guī)的效力高于本級和下級地方政府規(guī)章 c．．特別規(guī)定與一般規(guī)定不一致的，適用一般規(guī)定 d．．新的規(guī)定與舊的規(guī)定不一致的，適用新的規(guī)定3．民事主體所享有的權(quán)利和應承擔的義務是民事法律關(guān)系的（）。a．．概念 b．．客體 c．．結(jié)果 d．．內(nèi)容 4．根據(jù)《民法通則》，限制民事行為能力人包括（）。a．．10周歲以下的未成年人 b．．10周歲以上的未成年人 c．．16周歲以上不滿18周歲能獲得勞動收人的人 d．．18周歲以上不能辨認自己行為的精神病人 5．《商品房銷售管理辦法》（建設部令第88號）是（）。a．．單行條例 b．．行政法規(guī) c．．地方性法規(guī) d．．部門規(guī)章6．一切正當社會行為所應遵守的道德準則是（）。a．．平等原則 b．．誠實信用原則 c．．公序良俗原則 d．．自愿原則7．代理所產(chǎn)生的法律后果直接由（）。a．．代理人承擔 b．．被代理人承擔 c．．相對人承擔 d．．代理人與被代理人協(xié)商承擔8．建筑物區(qū)分所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓其專有部分所有權(quán)的，其對共同共有享有的共有權(quán)利以及對該建筑物及其附屬設施享有的共同管理的權(quán)利，（）。a．．不一并轉(zhuǎn)讓 b．．視為一并轉(zhuǎn)讓c．由轉(zhuǎn)讓人與受讓人協(xié)商是否一并轉(zhuǎn)讓d．由當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門決定是否一并轉(zhuǎn)讓9．某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以法定最高年限取得了一宗居住用地，用3年時間建成商品住宅。若該商品住宅建成后即出售，則此時買受人獲得的該家土地使用權(quán)年限為（）。a．．47年 b．．67年 c．．70年 d．．無限年10．劃撥土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓需辦理出讓手續(xù)的，土地使用權(quán)出讓金由（）。a．．轉(zhuǎn)讓方繳納 b．．受讓方繳納 c．．轉(zhuǎn)讓方和受讓方各繳納一半 d．．轉(zhuǎn)讓方與受讓方協(xié)商繳納 11．以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，土地使用期限為（）。a．．40年 b．．50年 c．．70年 d．．沒有使用期限的限制12．不動產(chǎn)物權(quán)的變動以（）方式公示。a．．占有 b．．交付 c．．使用 d．．登記13．在城市房屋拆遷中，被拆遷人是指（）。a．．取得拆遷許可證的單位 b．．被拆遷房屋的使用人 c．．被拆遷房屋的所有人 d．．拆遷房屋的使用人和所有人 14．在城市房屋拆遷中，貨幣補嘗的金額，按照被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以（）確定。a．．房屋重