【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 由，訴至沈河區(qū)人民法院，要求三利公司賠償其丟失的車輛損失1950元。沈陽(yáng)市中級(jí)法院二審判決沈陽(yáng)三利物業(yè)管理有限公司賠償孫某助力自行車損失390元。法官評(píng)析：國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定：“物業(yè)管理公司未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！钡珣?yīng)當(dāng)明確，物業(yè)服務(wù)合同不是保管合同，物業(yè)公司對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)財(cái)產(chǎn)丟失的責(zé)任承擔(dān)要根據(jù)不同情況分別確定，賠償?shù)念~度應(yīng)視其違約情況而定。第四篇：物業(yè)管理案例分析物業(yè)管理案例分析與處理技巧培訓(xùn)答：①平等的法律主體關(guān)系。②經(jīng)濟(jì)關(guān)系（市場(chǎng)商業(yè)交易）。③合同關(guān)系（權(quán)利和義務(wù)對(duì)等，）④具有人性化的和諧關(guān)系。，物業(yè)管理公司是否都應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任？答：①不一定。②關(guān)鍵看物業(yè)管理合同如何約定，有約定按約定辦（合同中注意不要隨意承諾增加自己的義務(wù)）。③看物業(yè)管理公司是否存在工作過(guò)錯(cuò)（過(guò)錯(cuò)的界定標(biāo)準(zhǔn)以合同約定為準(zhǔn)，由相關(guān)部門裁定），如果有過(guò)錯(cuò)則承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，反之則不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任（東方園案例）。④責(zé)任的大小不由業(yè)主或物業(yè)公司單方面說(shuō)了算，必須由有關(guān)方面來(lái)判定。？答：南寧市頒布的《房屋安全管理辦法》已有規(guī)定。①必須安裝在實(shí)心磚、混凝土或強(qiáng)度相等效的安裝面。②應(yīng)預(yù)留足夠的安裝位置。③支架承重里應(yīng)等于人重+機(jī)重之和的兩倍以上。④機(jī)組自重超過(guò)120千克時(shí)，安裝不得離開(kāi)地面懸掛安裝（竹青苑案例）。？答：不能簡(jiǎn)單確定。①不是一戶一表的可以，已改為一戶一表的不行。②欠水電費(fèi)（含公攤費(fèi)）的可以，反之不行③交物業(yè)費(fèi)不交水電費(fèi)的想辦法讓他欠水電費(fèi)（嘉豐案例）。？答：①裝修申報(bào)審批時(shí)應(yīng)告之約束件（最好以書(shū)面形式發(fā)給業(yè)主）。②找出違規(guī)處罰依據(jù)（建設(shè)部頒布的裝修管理規(guī)定）。③發(fā)出限期恢復(fù)整改通知。④責(zé)令停工。⑤報(bào)房屋管理監(jiān)察大隊(duì)處理（濱江、竹青苑案例）。6電梯運(yùn)行費(fèi)一刀切有何依據(jù)？答：①法規(guī)上有依據(jù)。建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行管理辦法》規(guī)定：運(yùn)行維護(hù)費(fèi)應(yīng)由全體業(yè)主按產(chǎn)權(quán)面積分?jǐn)?。②業(yè)主既然已經(jīng)買了房，就等于買了相關(guān)設(shè)施，就應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。③但承擔(dān)多少義務(wù)可以通過(guò)合同約定或征求業(yè)主意見(jiàn)而定（紫光閣、東方園案例）。？答：①裝修審批時(shí)應(yīng)告知約束條件。②涉及鄰里的應(yīng)告知鄰里。③加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。④違章裝修者應(yīng)負(fù)全責(zé)。⑤物業(yè)公司只能協(xié)調(diào)處理。⑥支持受損害的業(yè)主合法維權(quán)。8．房子未入住是否要交費(fèi)？答：要收，因?yàn)椋孩?法規(guī)上有依據(jù)。國(guó)家物業(yè)管理?xiàng)l例、南寧市物業(yè)管理辦法、物業(yè)服務(wù) 收費(fèi)管理辦法都有明確規(guī)定。②物業(yè)管理公司只是根據(jù)合同約定提供公共性服務(wù)。③服務(wù)的對(duì)象是小區(qū)整體而不是針對(duì)業(yè)主個(gè)體。物業(yè)管理公司只是根據(jù)合同約定收取相關(guān)費(fèi)用。④收費(fèi)計(jì)算時(shí)間以規(guī)定入伙的時(shí)間為準(zhǔn)。⑤如房屋質(zhì)量存在瑕疵但不影響入住的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)負(fù)責(zé)維修，物業(yè)服務(wù)費(fèi)照收，由業(yè)主承擔(dān)。但如果房屋質(zhì)量存在瑕疵影響入住的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)負(fù)責(zé)維修，物業(yè)服務(wù)費(fèi)照收，由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，直至維修完成業(yè)主入伙為止。（2007年9月分南國(guó)早報(bào)有過(guò)解釋）、權(quán)屬、用途和管理 答：①公共維修資金來(lái)源于向業(yè)主收取。②權(quán)屬業(yè)主。③用于保質(zhì)期滿后房屋共用部位、保修期滿后設(shè)備設(shè)施的大中修更新改造（物業(yè)費(fèi)中已含日常維修費(fèi)與維修資金的區(qū)別案例）。④按物業(yè)服務(wù)合同約定單位代管，?？顚Ｓ茫瑢徟褂?，定期公布，不得挪用。？ 答：①可以。②以合同約定為準(zhǔn)。③如果大部分業(yè)主不同意，可以不收。④如果不收，雙方必須以文字說(shuō)清楚維修資金沒(méi)有積累，如發(fā)生維修工程，物業(yè)公司不承擔(dān)費(fèi)用，應(yīng)先向業(yè)主收費(fèi)后維修（恒安案例）。？ 答：防止監(jiān)守自盜。、二次加壓用電和電梯運(yùn)行分?jǐn)傎M(fèi)？答：①公共綠化、公共衛(wèi)生、公共秩序用水電和水電損耗由全體業(yè)主分?jǐn)?，（三種方法）。②二次加壓和電梯運(yùn)行費(fèi)用由享受業(yè)主分?jǐn)?。③采用哪一種分?jǐn)偡椒ǎ瑧?yīng)按大多數(shù)業(yè)主意見(jiàn)辦。（計(jì)算案例），應(yīng)提前采取什么預(yù)防措施？答：①公司應(yīng)由行政部會(huì)同工程部統(tǒng)一下發(fā)預(yù)防通知，布置、檢查、落實(shí)預(yù)防措施。②各管理處應(yīng)根據(jù)公司的意見(jiàn)和方案提前做好準(zhǔn)備包括：提前發(fā)布預(yù)防告示，排澇功能和設(shè)施、發(fā)電設(shè)備的檢查，可能發(fā)生各種突發(fā)事件的處理及救助方案的落實(shí)，安全防范措施的落實(shí)，人員值班的安排（東方園、嘉豐案例）。？ 答：①切斷氣源（必須熟悉燃?xì)庵鏖y門）。②如尚未造成火災(zāi)前應(yīng)慢慢打開(kāi)門、窗通風(fēng)，切記禁止室內(nèi)打電話、金屬?gòu)?qiáng)烈碰撞和使用電器，更忌諱明火。③立即報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門檢查、處理泄露原因。④如已造成火災(zāi)則還要報(bào)告公安、消防、急救中心。⑤組織滅火。，近期有大雨，應(yīng)采取什么預(yù)防措施？答：①如能填平則盡量填平，不能填平應(yīng)及時(shí)在現(xiàn)場(chǎng)貼出警示（案例）。②大雨過(guò)后應(yīng)及時(shí)清掃，避免積水和長(zhǎng)青苔，造成安全隱患。？答：①有車輛進(jìn)入停車場(chǎng)時(shí)應(yīng)主動(dòng)引導(dǎo)停放。②觀察車輛外觀有無(wú)破損，如有破損必須立即告訴車主和記錄。③提醒車主關(guān)好車門車窗，拿走車內(nèi)的貴重物品。④告知車主是否要收費(fèi)。⑤發(fā)放通行牌，做好登記。？答：不應(yīng)該，當(dāng)業(yè)主對(duì)房屋驗(yàn)收完畢確認(rèn)后必須立即將所有鑰匙全部交給業(yè)主這是一個(gè)有關(guān)責(zé)任問(wèn)題（恒安、嘉豐案例）。？ 答：要特別注意返修人員順手牽羊。返修前后都要認(rèn)真檢查，并當(dāng)面向返修人員說(shuō)清楚。，能否停水電？答：原則是不能。但有些業(yè)主故意刁難只交自用水電費(fèi)就是不交水電公攤費(fèi)和物業(yè)費(fèi)。因此，對(duì)這部分業(yè)主一般都是以牙還牙，連水電費(fèi)都不收，造成其拖欠水電費(fèi)而一起處理（嘉豐案例）。，平時(shí)應(yīng)做好哪些準(zhǔn)備工作？ 答：①平時(shí)應(yīng)準(zhǔn)備好應(yīng)急照明。②經(jīng)常檢查備用發(fā)電機(jī)，備好柴油、接電電纜。③及時(shí)告之業(yè)主。④如果是水浸造成停電，應(yīng)注意內(nèi)澇和地下停車場(chǎng)的車輛，如情況緊急應(yīng)立即告之車主撤離車輛。？答：累計(jì)欠費(fèi)額滯納金率當(dāng)月日歷數(shù) ？答：①正常情況下屋頂屬全體業(yè)主所有，維修費(fèi)用應(yīng)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。②如果房屋頂層被頂層住戶使用，則按照“誰(shuí)使用，誰(shuí)承擔(dān)維修”的原則，應(yīng)由頂層住戶承擔(dān)。，物管人員是否能破門而入？答：正常情況物業(yè)管理人員是不能破門進(jìn)入業(yè)主房屋的，但緊急情況下，經(jīng)派出所批準(zhǔn)，在有證人的情況下可以破門。？答：按建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》，此事應(yīng)屬上層住戶的責(zé)任，應(yīng)由上層住戶負(fù)責(zé)維修。如果上層住戶不配合，下層住戶可直接通過(guò)司法渠道解決（安湖案例）。（通道）怎么辦？ 答：①疏導(dǎo)交通，其他車輛改道行駛。②先向車主表示歉意，問(wèn)清楚原由。③檢查自身工作，征求他們對(duì)我們工作的意見(jiàn)。④向車主陳述車輛停在道口堵塞交通的危害。⑤要求車主將車移到旁邊，其他事情慢慢商量解決。⑥如果車主不聽(tīng)勸告，則向相關(guān)部門報(bào)告處理。？ 答：①接到報(bào)告必須立即趕到現(xiàn)場(chǎng)。②如果是公共主管道堵塞造成室內(nèi)水浸則馬上疏通管道。③如果是住戶室內(nèi)管道堵塞造成水浸則應(yīng)說(shuō)明責(zé)任范圍，把握免責(zé)和收費(fèi)依據(jù)。④住戶同意后可實(shí)施疏通。⑤為體現(xiàn)人性化管理，疏通完畢后可提供一般性保潔。、拖欠費(fèi)用怎么辦？ 答：①按正常程序發(fā)函提醒。②如果不整改，發(fā)出限期整改通知。③如拒不糾正則上報(bào)相關(guān)部門處理。④嚴(yán)重拖欠費(fèi)用則堅(jiān)決采取處罰措施。（嘉豐案例）⑤起訴。？ 答：①切斷電源。②實(shí)施滅火，如火勢(shì)太大必須撥打“119”火警電話。③發(fā)出緊急通知告知業(yè)主，火勢(shì)太大時(shí)必須疏散人員。④火災(zāi)撲滅后必須做好事故記錄備忘。⑤馬上組織修復(fù)。⑥追究個(gè)人責(zé)任。？答：①尋找合同依據(jù)，主要看購(gòu)房合同是否有明確約定，如無(wú)約定則可批準(zhǔn)。②如購(gòu)房合同明確約定不準(zhǔn)封閉陽(yáng)臺(tái)，則必須發(fā)函向住戶闡明原則和態(tài)度（違反規(guī)劃管理規(guī)定、改變使用功能、改變陽(yáng)臺(tái)承重能力、影響驗(yàn)收和辦房產(chǎn)證）。③如果業(yè)主拒不接受，就向房屋監(jiān)察部門報(bào)告處理。？ 答：①制作告示牌立放在禁止停車的范圍。②建立檢查制度，加強(qiáng)巡邏檢查。③車輛進(jìn)入小區(qū)時(shí)大門崗應(yīng)提醒車主。④發(fā)現(xiàn)亂停亂放車輛堅(jiān)決處理（告知車主，貼違章通知，屢犯者考慮拖、鎖車）？ 答：①制訂定期檢查、保養(yǎng)、交接班制度并堅(jiān)決執(zhí)行。②晚上、節(jié)假日、休息日小區(qū)必須要有水電工值班，值班電話必須向全體業(yè)主公布。③配電設(shè)備旁邊必須放置消防器材。④發(fā)生事故后5分鐘內(nèi)必須到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)妥善處理。⑤所有相關(guān)人員必須全天候開(kāi)啟通訊工具，不得以任何理由拒絕。？ 答：電方面——①調(diào)整公共照明時(shí)間；②調(diào)整公共照明的數(shù)量； ③減少公共道閘的使用次數(shù)。水方面——①保持定期水管檢查（通過(guò)公攤水費(fèi)的動(dòng)態(tài)分析是否有管漏）；②強(qiáng)調(diào)節(jié)約公共綠化和公共衛(wèi)生用水； ③注意避免二次加壓水泵的溢水； ④減少水龍頭的跑冒滴漏。、小區(qū)財(cái)務(wù)上的漏洞？答: ①采購(gòu)、開(kāi)支盡量轉(zhuǎn)帳，1000元以上的大額開(kāi)支必須轉(zhuǎn)帳。②個(gè)人手上的現(xiàn)金必須限額，不能太多。③小區(qū)收入原則上不準(zhǔn)在個(gè)人手上過(guò)夜。④工作需要以個(gè)人名義開(kāi)設(shè)的存折、信用卡必須折（卡）密碼分離。⑤工作需要以個(gè)人名義開(kāi)設(shè)的存折、信用卡所存公款必須定期劃轉(zhuǎn)公司帳戶。物業(yè)管理案例分析 答：①平等的法律主體關(guān)系。②經(jīng)濟(jì)關(guān)系（市場(chǎng)商業(yè)交易）。③合同關(guān)系（權(quán)利和義務(wù)對(duì)等，）④具有人性化的和諧關(guān)系。，物業(yè)管理公司是否都應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任？ 答：①不一定。②關(guān)鍵看物業(yè)管理合同如何約定，如果約定為保管費(fèi)則應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，反之則不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。③看物業(yè)管理公司是否存在工作過(guò)錯(cuò)（過(guò)錯(cuò)的界定標(biāo)準(zhǔn)以合同約定為準(zhǔn)，由相關(guān)部門裁定），如果有過(guò)錯(cuò)則承擔(dān)過(guò)錯(cuò)責(zé)任，反之則不應(yīng)承擔(dān)責(zé)任（東方園案例）。？ 答：近期已有規(guī)定。①必須安裝在實(shí)心磚、混凝土或強(qiáng)度相等效的安裝面。②應(yīng)預(yù)留足夠的安裝位置。③支架承重里應(yīng)等于人重+機(jī)重之和的兩倍以上。④機(jī)組自重超過(guò)120千克時(shí)，安裝不得離開(kāi)地面懸掛安裝（竹青苑案例）。？ 答：不能簡(jiǎn)單確定。①不是一戶一表的可以，已改為一戶一表的不行。②欠水電費(fèi)（含公攤費(fèi)）的可以，反之不行③交物業(yè)費(fèi)不交水電費(fèi)的想辦法讓他欠水電費(fèi)（嘉豐案例）。？ 答：①裝修申報(bào)審批時(shí)應(yīng)告之約束件。②找出違規(guī)處罰依據(jù)（建設(shè)部頒布的裝修管理規(guī)定）。③發(fā)出限期恢復(fù)整改通知。④責(zé)令停工。⑤報(bào)房屋管理監(jiān)察大隊(duì)處理（濱江、竹青苑案例）。？答：①建設(shè)部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行管理辦法》規(guī)定：運(yùn)行維護(hù)費(fèi)應(yīng)由全體業(yè)主按產(chǎn)權(quán)面積分?jǐn)?。②業(yè)主既然已經(jīng)買了房，就等于買了相關(guān)設(shè)施，就應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。③但承擔(dān)多少義務(wù)可以通過(guò)征求業(yè)主意見(jiàn)而定（紫光閣、東方園案例）。？ 答：①裝修審批時(shí)應(yīng)告知約束條件。②涉及鄰里的應(yīng)告知鄰里。③加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督。④違章裝修者應(yīng)負(fù)全責(zé)。⑤物業(yè)公司只能協(xié)調(diào)處理。8．房子未入住是否要交費(fèi)？答：①物業(yè)管理公司只是根據(jù)合同約定提供公共性服務(wù)。②服務(wù)的對(duì)象是小區(qū)整體而不是針對(duì)業(yè)主個(gè)體。③物業(yè)管理公司只是根據(jù)合同約定收取相關(guān)費(fèi)用。④《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》對(duì)此已做出規(guī)定。⑤收費(fèi)計(jì)算時(shí)間以規(guī)定入伙的時(shí)間為準(zhǔn)（不含因工程質(zhì)量維修時(shí)間）。、權(quán)屬、用途和管理 答：①公共維修資金來(lái)源于向業(yè)主收取。②權(quán)屬業(yè)主。③用于保質(zhì)期滿后房屋共用部位、保修期滿后設(shè)備設(shè)施的大中修更新改造（物業(yè)費(fèi)中已含日常維修費(fèi)與維修資金的區(qū)別案例）。④按物業(yè)服務(wù)合同約定單位代管，?？顚Ｓ?，審批使用，定期公布，不得挪用。？ 答：①可以。②以合同約定為準(zhǔn)。③如果大部分業(yè)主不同意，可以不收。④如果不收，雙方必須以文字說(shuō)清楚維修資金沒(méi)有積累，如發(fā)生維修工程，物業(yè)公司不承擔(dān)費(fèi)用，應(yīng)先向業(yè)主收費(fèi)后維修（恒安案例）。？ 答：防止監(jiān)守自盜。、二次加壓用電和電梯運(yùn)行分?jǐn)傎M(fèi)？ 答：①公共綠化、公共衛(wèi)生、公共秩序用水電和水電損耗由全體業(yè)主分?jǐn)?，（三種方法）。②二次加壓和電梯運(yùn)行費(fèi)用由享受業(yè)主分?jǐn)?。③采用哪一種分?jǐn)偡椒?，?yīng)按大多數(shù)業(yè)主意見(jiàn)辦。（計(jì)算案例），應(yīng)提前采取什么預(yù)防措施？答：①公司應(yīng)由行政部會(huì)同工程部統(tǒng)一下發(fā)預(yù)防通知，布置、檢查、落實(shí)預(yù)防措施。②各管理處應(yīng)根據(jù)公司的意見(jiàn)和方案提前做好準(zhǔn)備包括：提前發(fā)布預(yù)防告示，排澇功能和設(shè)施、發(fā)電設(shè)備的檢查，可能發(fā)生各種突發(fā)事件的處理及救助方案的落實(shí)，安全防范措施的落實(shí)，人員值班的安排（東方園、嘉豐案例）。？ 答：①切斷氣源（必須熟悉燃?xì)庵鏖y門）。②如尚未造成火災(zāi)前應(yīng)慢慢打開(kāi)門、窗通風(fēng)，切記禁止室內(nèi)打電話、金屬?gòu)?qiáng)烈碰撞和使用電器，更忌諱明火。③立即報(bào)告領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)部門檢查、處理泄露原因。④如已造成火災(zāi)則還要報(bào)告公安、消防、急救中心。⑤組織滅火。，近期有大雨，應(yīng)采取什么預(yù)防措施？答：①如能填平則盡量填平，不能填平應(yīng)及時(shí)在現(xiàn)場(chǎng)貼出警示（案例）。②大雨過(guò)后應(yīng)及時(shí)清掃，避免積水和長(zhǎng)青苔，造成安全隱患。？答：①有車輛進(jìn)入停車場(chǎng)時(shí)應(yīng)主動(dòng)引導(dǎo)停放。②觀察車輛外觀有無(wú)破損，如有破損必須立即告訴車主和記錄。③提醒車主關(guān)好車門車窗，拿走車內(nèi)的貴重物品。④告知車主是否要收費(fèi)。⑤發(fā)放通行牌，做好登記。？ 答：不應(yīng)該，當(dāng)業(yè)主對(duì)房屋驗(yàn)收完畢確認(rèn)后必須立即將所有鑰匙全部交給業(yè)主這是一個(gè)有關(guān)責(zé)任問(wèn)題（恒安、嘉豐案例）。？ 答：要特別注意返修人員順手牽羊。返修前后都要認(rèn)真檢查，并當(dāng)面向返修人員說(shuō)清楚。，能否停水電？答：原則是不能。但有些業(yè)主故意刁難只交自用水電費(fèi)就是不交水電公攤費(fèi)和物業(yè)費(fèi)。因此，對(duì)這部分業(yè)主一般都是以牙還牙，連水電費(fèi)都不收，造成其拖欠水電費(fèi)而一起處理（嘉豐案例）。，平時(shí)應(yīng)做好哪些準(zhǔn)備工作？ 答：①平時(shí)應(yīng)準(zhǔn)備好應(yīng)急照明。②經(jīng)常檢查備用發(fā)電機(jī)，備好柴油、接電電纜。③及時(shí)告之業(yè)主。④如果是水浸造成停電，應(yīng)注意內(nèi)澇和地下停車場(chǎng)的車輛，如情況緊急應(yīng)立即告之車主撤離車輛。？答：累計(jì)欠費(fèi)額滯納金率當(dāng)月日歷數(shù) ？答：①正常情況下屋頂屬全體業(yè)主所有，維修費(fèi)用應(yīng)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。②如果房屋頂層被頂層住戶使用，則按照“誰(shuí)使用，誰(shuí)承擔(dān)維修”的原則，應(yīng)由頂層住戶承擔(dān)。，物管人員是否能破門而入？答：正常情況物業(yè)管理人員是不能破門進(jìn)入業(yè)主房屋的，但緊急情況下，經(jīng)派出所批準(zhǔn)，在有證人的情況下可以破門。？答：按建設(shè)部《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》，此事應(yīng)屬上層住戶的責(zé)任，應(yīng)由上層住戶負(fù)責(zé)維修。如果上層住戶不配合，下層住戶可直接通過(guò)司法渠道解決（安湖案例）。（通道）怎么辦？ 答：①疏導(dǎo)交通，其他車輛改道行駛。②先向車主表示歉意，問(wèn)清楚原由。③檢查自身工作，征求他們對(duì)我們工作的意見(jiàn)。