【文章內容簡介】 門土地增值稅清算報告，該項目清算土地增值稅款為1500萬元。土地增值稅預征比率為1％，所得稅稅率為25％。M公司2007年取得第1期預售房款時的會計分錄為：借：銀行存款 300000000貸：預收賬款——S項目——第1期 3000000002008年、2009年取得預售房款時的會計分錄同上。2008年12月第1期竣工交房結轉第1期收入及成本：借：預收賬款——S項目——第1期 300000000貸：主營業(yè)務收入——S項目——第1期 300000000借：主營業(yè)務成本——S項目——第1期 200000000貸：開發(fā)產品——S項目——第1期 2000000002009年、2010年第2期、第3期竣工交房結轉收入及成本的會計分錄同上。二、房地產開發(fā)企業(yè)期房銷售業(yè)務的涉稅會計處理（一）營業(yè)稅的處理根據《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第五條規(guī)定：開發(fā)產品銷售收入的范圍為銷售開發(fā)產品過程中取得的全部價款，包括現金、現金等價物及其他經濟利益。企業(yè)代有關部門、單位和企業(yè)收取的各種基金、費用和附加等，凡納入開發(fā)產品價內或由企業(yè)開具發(fā)票的，應按規(guī)定全部確認為銷售收入；未納入開發(fā)產品價內并由企業(yè)之外的其他收取部門、單位開具發(fā)票的，可作為代收代繳款項進行管理。根據《營業(yè)稅暫行條例實施細則》第二十五條規(guī)定，納稅人轉讓土地使用權或銷售不動產，采用預收款方式的，其他納稅義務發(fā)生時間為收到預收款的當天。因此當房地產開發(fā)企業(yè)預售房屋收到預收款項時，應計算并繳納營業(yè)稅，應納營業(yè)稅＝收到的預收款項5％，會計分錄為：借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應交稅費——應交營業(yè)稅”科目，同時計算城建稅及教育費附加，借記“營業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應交稅費——應交城建稅”、“應交稅費——應交教育費附加”科目。承上例，2007年取得第1期預售房款時應納營業(yè)稅金及附加的會計分錄為：借：營業(yè)稅金及附加 16500000貸：應交稅費——應交營業(yè)稅 15000000——應交城建稅 1050000——應交教育費附加 4500002008年、2009年取得第2期、第3期預售房款時應納營業(yè)稅會計分錄同上。（二）土地增值稅的處理根據《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。土地增值稅實行的是四級超率累進稅率，計算方法是：應納稅額＝∑（每級距的土地增值額適用稅率）。在實際工作中，分步計算比較繁瑣，一般采用速算扣除法計算，即：土地增值稅稅額＝增值額適用稅率－扣除項目金額速算扣除系數，其中增值額是銷售房地產所取得的收入減除規(guī)定的扣除項目金額后的余額，扣除項目包括取得土地使用權支付的金額、房地產開發(fā)成本、房地產開發(fā)費用、與轉讓房地產有關的稅金、其他扣除項目。為了鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，房地產企業(yè)還可以按照取得土地使用權支付的金額和房地產開發(fā)成本之和加計20％扣除。由以上土地增值稅的計算方法來看，房地產企業(yè)要計算其應交的土地增值稅首先要計算出房地產銷售的增值額，而計算增值額要先計算出該房地產可扣除的成本費用等扣除項目。對于房地產企業(yè)的預售業(yè)務，在銷售時，房地產的開發(fā)還沒有竣工，成本還不能核算出來，所以其土地增值稅無法計算。對于這種情況，《土地增值稅暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定：納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。房地產企業(yè)的預售業(yè)務收到預售款項時，應按照收到款項和各地規(guī)定的預征比例計算應預交的土地增值稅。根據計算出的預征土地增值稅金額借記“待攤費用——預繳土地增值稅”科目，貸記“應交稅費——應交土地增值稅”科目；實際繳納時，借記“應交稅費——應交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。項目竣工后符合收入確認條件時，按照當期的結算收入、成本自行以土地增值稅清算方式計算的當期結算收入應承擔的土地增值稅費用：借記“營業(yè)稅金及附加——土地增值稅”科目（按照當期結算收入、結算成本以清算口徑計算），貸記“待攤費用——預繳土地增值稅”科目。項目全部竣工、辦理結算后進行土地增值稅清算，對前期預征的土地增值稅款和計提的土地增值稅費用進行調整，在取得稅務機關土地增值稅清算報告、土地增值稅清算金額確定后，借記“營業(yè)稅金及附加——土地增值稅”科目（清算稅款總金額－前期累計計提的土地增值稅費用）、“待攤費用——預繳土地增值稅”科目（差額），貸記“應交稅費——應交土地增值稅”科目（清算稅款總金額－前期累計已繳納的土地增值稅）；實際補交時，借記“應交稅費——應交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目（清算稅款總金額－前期累計已預繳的土地增值稅款）。若為退稅，則做相反的賬務處理。由于會計和稅法的規(guī)定不同，企業(yè)實際繳納土地增值稅時在企業(yè)所得稅前扣除，而會計上確認的費用滯后，故房地產開發(fā)企業(yè)的土地增值稅成本在企業(yè)所得稅前扣除是可抵扣的暫時性差異，對房地產開發(fā)企業(yè)最終的企業(yè)所得稅沒有影響，但考慮到資金的時間價值，還是應該注意到會計和稅法上的差異。在填報企業(yè)所得稅納稅申報表時也應注意到這一點，在該項目生命周期所分布的幾年中將土地增值稅費用進行連續(xù)跟蹤調整。承上例，2007年M公司取得第1期預售房款時，預交土地增值稅的會計分錄為：借：待攤費用——預繳土地增值稅 3000000貸：應交稅費——應交土地增值稅 3000000借：應交稅費——應交土地增值稅 3000000貸：銀行存款 30000002008年、2009年第2期、第3期預售房款，預交土地增值稅的會計分錄同上。2008年12月S項目第1期竣工，自行計算土地增值稅會計分錄為：借：營業(yè)稅金及附加——土地增值稅 3000000貸：待攤費用——預繳土地增值稅 30000002009年5月、2010年6月第2期、第3期竣工，自行計算土地增值稅會計分錄同上。2010年10月30日，清算土地增值稅款為1500萬元，而預繳土地增值稅為1100萬元，應補交土地增值稅款400萬元，會計分錄為：借：營業(yè)稅金及附加——土地增值稅 4000000貸：應交稅費——應交土地增值稅 4000000借：應交稅費——應交土地增值稅 4000000貸：銀行存款 4000000（三）企業(yè)所得稅的處理根據《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)所得稅預繳問題的通知》（國稅函[2008]299號）規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)按當年實際利潤據實分季（或月）預繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發(fā)產品，在未完工前采取預售方式銷售取得的預售收入，按照規(guī)定的預計利潤率分季（或月）計算出預計利潤額，計入利潤總額預繳，開發(fā)產品完工、結算計稅成本后按照實際利潤再行調整。非經濟適用房開發(fā)項目預計利潤率暫按以下規(guī)定的標準確定：位于省、自治區(qū)、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于20％；位于地級市、地區(qū)、盟、州城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于15％；位于其他地區(qū)的，不得低于10％。根據《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)[2009]31號）第九條規(guī)定：企業(yè)銷售未完工開發(fā)產品取得的收入，應先按預計計稅毛利率分季（或月）計算出預計毛利額，計入當期應納稅所得額。開發(fā)產品完工后，企業(yè)應及時結算其計稅成本并計算此前銷售收入的實際毛利額，同時將其實際毛利額與其對應的預計毛利額之間的差額，計入當企業(yè)本項目與其他項目合并計算的應納稅所得額。承上例，2007年M公司預售業(yè)務毛利為6000萬元（3000020％），預交營業(yè)稅及附加1650萬元，預交土地增值稅300萬元，預售業(yè)務應調整的應納稅額為4050萬元（6000－1650－300），（405025％），會計分錄為：借：所得稅費用 10125000貸：應交稅費——應交企業(yè)所得稅 10125000《企業(yè)會計準則》對預售業(yè)務不確認收入，而稅法規(guī)定取得預收款項時應交所得稅，從而產生可抵扣的暫時性差異。房地產企業(yè)應確認遞延所得稅資產，根據預收賬款的賬面價值和計稅基礎產生的可抵扣暫時性差異計算出遞延所得稅資產，借記“遞延所得稅資產”科目，貸記“所得稅費用”科目，同時調整該的應納稅額。承上例，假設2008年實現利潤總額8000萬元，其中：資產減值損失100萬元，業(yè)務招待費開支400萬元（允許稅前扣除金額為280萬元），公益性捐贈支出300萬元，贊助支出100萬元，該預收賬款凈增加33000萬元（預計毛利率為20％）。則2008年的企業(yè)所得稅的會計處理如下：應交所得稅＝應稅所得額所得稅稅率＝（利潤總額177。納稅調整項目）所得稅稅率＝（8000＋100＋120＋100＋3300020％）25％＝3730（萬元）遞延所得稅資產＝10025％＋3300020％25％＝1675（萬元）所得稅費用＝3730－1675＝2055（萬元）會計分錄為：借：所得稅費用 20550000遞延所得稅資產 16750000貸：應交稅費——應交企業(yè)所得稅 37300000房地產開發(fā)企業(yè)應做好企業(yè)所得稅的會計核算工作，并設置“遞延稅款備查登記簿”，詳細記錄每項暫時性差異發(fā)生的原因、金額、預計轉回期限、已轉回金額等。做到原預計多少利潤，銷售結算時抵減多少，遞延所得稅資產增加多少，銷售結算轉回多少，哪個項目結算，就抵減哪個項目的預計利潤。第四篇：1105房地產開發(fā)企業(yè)預售業(yè)務涉稅會計處理房地產開發(fā)企業(yè)預售業(yè)務涉稅會計處理房地產開發(fā)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)，房地產通常以土地、建筑物及房地合一等三種形態(tài)存在。房地產開發(fā)企業(yè)具有高