【文章內(nèi)容簡介】 B、這部分客戶對物業(yè)管理具有特殊要求（比如：商務(wù)中心服務(wù)等），要求物管高效、互補(bǔ)、便捷；C、這部分客戶除了對辦公要求外，更主要考慮的是這一過渡辦公場所對企 業(yè)形象的提升。我們將目標(biāo)市場主力分為三類人群，根據(jù)市場一般規(guī)律，該三類人群的比例大致在：投資者60%，辦公30%，自用10%。（來自于銷售一線的真實評估）。于是我們的營銷推廣重心應(yīng)該集中于滿足主要消費群的需求。對于投資者，我們應(yīng)該更多強(qiáng)調(diào)項目投資價值（地段、品質(zhì)、市場需求）所產(chǎn)生的恒定收益前景，在產(chǎn)品設(shè)計中更多地滿足投資者對戶型“好租”的設(shè)計；對于辦公者，則必然要延伸項目的商用屬性，強(qiáng)調(diào)戶型、物業(yè)配套等對于辦公的支持。而其中一些則是對所有人群均有直接說服力的賣點：l 項目的地段、位置所帶來的巨大便利l 項目高品質(zhì)對居家、辦公品質(zhì)的支撐l 項目的直接商業(yè)配套（如家樂福）的巨大便利七、項目制勝點分析我們對于項目推廣的大范圍、總體策略與“傳統(tǒng)”的小戶型項目推廣沒有本質(zhì)區(qū)別，而是盡可能沿用以往的成功經(jīng)驗。但需要強(qiáng)調(diào)的是，項目營銷的成敗、效率的高低更取決于全面工作細(xì)節(jié)的質(zhì)量和有效的調(diào)整策略。這里，我們對最可能影響項目銷售效果的幾個重要環(huán)節(jié)作出設(shè)計：突出的產(chǎn)品定位設(shè)計（重點指外立面特色和戶型設(shè)計）需要強(qiáng)調(diào)的是，當(dāng)今的住宅項目贏取市場的關(guān)鍵，外立面和戶型設(shè)計占據(jù)越來越重要的位置，因此項目前期應(yīng)深刻挖掘這兩方面內(nèi)容，以最適合的戶型排布和令人驚艷的外立面達(dá)到先聲奪人的效果。精明的時機(jī)把握分為對市場狀況，包括競爭對手狀況和消費者變化狀況做出隨時的了解和預(yù)判。比如，項目直接競爭對手陽光365于2005上半年開盤，本項目應(yīng)爭取在此之前做出現(xiàn)場、戶外廣告，設(shè)立臨時接待處，提前贏得市場，避免分流壓力。時機(jī)把握同樣存在于開盤時間選擇、推廣節(jié)點安排等方面，從某種意義上，時機(jī)選擇與把握的重要性還在具體的推廣手段之上。有效的客戶蓄積期即排號，對于排號我們必須認(rèn)識到其最大的功用在于檢驗項目對于市場的真實接受力，從而預(yù)知銷售成效并進(jìn)行及時調(diào)整。因此真正認(rèn)識到排號期的巨大作用，為真實開盤熱銷做好最佳準(zhǔn)備非常重要，而許多開發(fā)商容易忽視排號的重要性，其實在排號期內(nèi)的調(diào)研和產(chǎn)品、營銷再調(diào)整有很多事情可做。適時開始排號，既爭取及早抓住客戶，也要避免因時期過長造成客戶流失。項目優(yōu)勢的最大化推廣在推廣中，充分認(rèn)識到項目自身具備的獨特優(yōu)勢，如品質(zhì)、配套等，找到核心競爭力。以此盡可能重點宣傳，弱化可能的劣勢：如“虛”口岸、開發(fā)商品牌知名度不夠等。概念的深入炒作項目的“頂尖小戶”概念需要在推廣中深入闡釋，主要選擇報紙、戶外、宣傳資料等進(jìn)行演繹。八、項目推廣中可能的難點分析任何項目由于自身不完善因素，在推廣中都會遇到相應(yīng)的銷售難點，而一些重要難點的制約，可能對于最終銷售產(chǎn)生重大影響。分析本項目在銷售中可能遇到的主要難點和障礙如下：臨向陽路街面住宅銷售可能相對較緩由于海鮮市場，及向陽路自身狀況的影響，朝向這面的房屋銷售勢必相對更難，而環(huán)境影響不可能從自身根本上進(jìn)行解決，只能尋找有效方式最大化規(guī)避。解決辦法：盡量通過產(chǎn)品設(shè)計、宣傳引導(dǎo)降低難度具體方式：戶型設(shè)計中，將該方位住宅設(shè)計為較受歡迎的戶型，降低環(huán)境影響程度；臨街窗戶設(shè)置雙層玻璃，進(jìn)一步減少噪音和污染；提早將現(xiàn)場外道路平整包裝、圍墻包裝，以提升現(xiàn)場形象；制定價格時相應(yīng)考慮內(nèi)外價差電梯集中于居住樓層中段，人群生活品質(zhì)有所降低可能會影響客戶感覺的是：電梯集中，造成高峰時期擁擠；給住在遠(yuǎn)端的客戶出入增強(qiáng)不便。解決辦法：由于從設(shè)計的角度綜合考慮這樣設(shè)置，因此盡量采取宣傳引導(dǎo)措施：五部品牌電梯，保證出入的暢通快捷，同時營造寬大高檔的電梯前室感覺；在定價上考慮距離的因素作出一定差異；銷售中強(qiáng)化引導(dǎo)龐大低層商業(yè)可能對住宅銷售的影響由于樓下有超市、海鮮賣場，可能給住戶尤其是購買低層的客戶造成一定擔(dān)憂解決辦法：銷售合理引導(dǎo)，強(qiáng)調(diào)家樂福入駐對居家的巨大便利，封閉式商業(yè)對住宅影響較?。粚τ谵k公者，傳達(dá)全面商業(yè)配套對于企業(yè)發(fā)展的利好；宣傳中，強(qiáng)調(diào)整體商業(yè)、住宅分區(qū)和動線設(shè)計的合理性，互不干擾；宣傳四層樓頂空中園林對于居家品質(zhì)的提升項目工地現(xiàn)場環(huán)境可能影響對高端定位的感覺由于開盤前現(xiàn)場工程繁忙，周邊環(huán)境狀況不有效處理有可能會影響客戶對宣傳定位的感覺解決辦法：工地三面制作大型特色圍墻；朝陽路、青石橋街、向陽路三面臨街地面均平整，鋪廣場磚；重點景觀：臨朝陽路沿街建議制作系列景觀作品（結(jié)合水景、植物、雕塑等），以強(qiáng)烈的視野沖擊，形成與圍墻結(jié)合的宏大景觀更多在推廣、銷售中遇到的難點，我們都將逐一采取有效措施解決九、項目營銷推廣定位、推廣理念建議項目推廣形象定位對于本項目的前期推廣，首先應(yīng)明確的是：我們需要把本項目打造成一個怎樣的項目，在成都本地市場及至四川和省外它的綜合指標(biāo)應(yīng)占有怎樣的地位，對它的推廣應(yīng)該達(dá)到怎樣的高度。這是解決后續(xù)營銷策略定位至關(guān)重要的問題。仔細(xì)研究項目的綜合優(yōu)勢：項目無論是所在地域為市中心絕版區(qū)位，還是16萬平米的總體量，以及自身設(shè)計規(guī)劃體現(xiàn)等，毫無疑問是2005年成都中心規(guī)模之冠，近30層的地標(biāo)式塔樓將成為蓉城中心獨特的風(fēng)景。一切證明，依據(jù)項目綜合優(yōu)勢，它必將成為2005年成都樓市風(fēng)云大盤和標(biāo)志性大盤。我們認(rèn)為，對于這樣定位的樓盤，忽視其真正價值和降低其定位高度都是對其最大的損害。因此，在營銷推廣上，我們應(yīng)該明確這樣的目標(biāo)：漢高項目應(yīng)該以2005年領(lǐng)導(dǎo)地產(chǎn)市場的超級精品的姿態(tài)震撼上市！漢高項目將是2005年市中心區(qū)域復(fù)合型大體量建筑產(chǎn)品的霸王。對其推廣應(yīng)是全面的——涵蓋廣告、戶外、現(xiàn)場、展會、活動、軟性炒作各個方面，而表現(xiàn)內(nèi)容應(yīng)是獨一無二的——獨特的名稱、拔高的定位、高舉高打的強(qiáng)勢推廣策略以及氣勢磅礴的高端項目形象。在后續(xù)的營銷投入、營銷范圍和推廣節(jié)奏上，我們將按照這一原則進(jìn)行安排。項目整體推廣的重中之重——前期項目整體形象的塑造，樹立項目整體標(biāo)高地位支撐概要內(nèi)容：A． 戶內(nèi)外的宣傳步驟，由綜合標(biāo)高形象逐步根據(jù)推廣時間的推進(jìn)變換具體內(nèi)容B． 廣告宣傳費用將會把后期的一部分費用提前挪用C． 售樓處以及客戶積累期街道的良好、星級式展示條件D． 媒體組織廣泛，強(qiáng)調(diào)全面鋪展，突出重點對于一個中心地段、體量超大、海拔超高的復(fù)合性地產(chǎn)項目，其前期推廣無疑至關(guān)重要，推廣效果的好壞直接關(guān)系到二期、三期及整個項目銷售效果。對于這樣的項目，我們必須以一種準(zhǔn)備充分的嶄新姿態(tài)面市，同時讓營銷推廣真正全面、深入到市場的各個角落，令市場全面接受和感知。因此，一期的推廣最為系統(tǒng)、全面、復(fù)雜、氣勢及投入費用也較為巨大。只有一期獲得全面成功，項目的后續(xù)住宅、商業(yè)才有了繼續(xù)輝煌的基礎(chǔ)；也當(dāng)一期獲得全面成功，樹立了廣泛的口碑和社會效應(yīng)后，后續(xù)銷售將變得更加容易，也減少了許多無謂的追加投入。當(dāng)我們確認(rèn)一期作為推廣的重心后，應(yīng)該把項目整體的營銷預(yù)算以更大的比例投入到一期宣傳，一期銷售成功無疑將使得后續(xù)推廣容易和便捷得多。第三篇：房地產(chǎn)項目營銷方案設(shè)計房地產(chǎn)項目營銷方案設(shè)計課程設(shè)