【正文】 近的類似項目，其小戶部分銷售均較好，給項目銷售前景提供說服力l 項目所在的中心區(qū)域尚無在體量和定位上與之相當(dāng)?shù)膹?fù)合地產(chǎn)，給項目推廣以很大運(yùn)作空間T（威脅）l 當(dāng)前市區(qū)內(nèi)小戶公寓整體市場供給量偏大，雖然本項目自身有優(yōu)勢，難免會受到一定影響l 由于項目位置的獨(dú)特性，商務(wù)辦公概念是宣傳的重要方面之一，目前政府對于商務(wù)小戶的不支持，將可能產(chǎn)生一定影響l 由于項目開盤在2005年下半年，屆時難免會有新的直接競爭對手出現(xiàn)，如旁邊的信德陽光365將在上半年開盤，其定位相近，且占有品牌優(yōu)勢，不容忽視三、項目周邊環(huán)境概況項目地處成都市CBD核心區(qū)、傳統(tǒng)繁榮經(jīng)濟(jì)圈鹽市口之大業(yè)路，毗鄰人流熙攘春熙路商圈，占據(jù)天時、地利，匯集人氣與商氣，擁攬眾多的交通路線與便利的購物、餐飲、休閑之業(yè)態(tài)，更有著源源不絕的巨大人流與強(qiáng)勁消費(fèi)力，可謂是百貨、商貿(mào)、金融的財富匯集地，也是頂級飯店、高檔寫字樓、發(fā)達(dá)交通動脈所環(huán)繞的核心地帶，是成都人所皆知的經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易黃金區(qū)，具有極高的投資價值與升值前景。項目四至：東臨青石橋路，與大型海鮮市場相連；南臨朝陽路，與高檔商務(wù)樓、五星級酒店區(qū)相連，具備大量高消費(fèi)人群；北接向陽路，人流、車流，川流不息；西靠大業(yè)路，擁品牌餐飲店、大型娛樂娛樂會所、時尚百貨店。因地處中心城區(qū)，就生活配套而言，從交通、教育、醫(yī)療、餐飲、購物、金融等各方面都較完備。區(qū)域人文：眾多政府機(jī)構(gòu)在此片區(qū)辦公、居家，常駐人群整體素質(zhì)較高；來自市內(nèi)各區(qū)域的購物、消費(fèi)人群龐大，及外來流動人口數(shù)量大（商務(wù)出差、旅游、打工）。從總體而言，往來人流呈現(xiàn)多樣化，含括各種年齡階段與各種職業(yè)。四、項目產(chǎn)品概況規(guī)模、體量：項目整體是集金融、酒店、商業(yè)、商務(wù)、住宅為一體的大型復(fù)合建筑群，體量約16萬平米，是成都市中心目前最大的商業(yè)物業(yè)及標(biāo)志性建筑；僅項目1期便是容量為上千戶的28層高品質(zhì)酒店式公寓。規(guī)劃：整體設(shè)為金融區(qū)、星級酒店、商業(yè)街、商務(wù)樓、酒店式公寓定位、檔次：1期定位為高端酒店式小戶公寓設(shè)計、硬件外立面：為28層高層建筑，富有質(zhì)感的色彩與大面積玻璃幕墻共同構(gòu)筑成為時尚、大氣的現(xiàn)代化樓宇；入戶大堂：設(shè)計為酒店式入戶大堂，體現(xiàn)業(yè)主尊崇感；電梯廳：時尚簡約化，配置為高速電梯；底層商業(yè)配套：為居家提供便捷 ；戶型：a、均為合理實用型方正小戶，具極強(qiáng)的組合性，滿足辦公居家多種功能；b、戶型結(jié)構(gòu)合理：一部分單房帶有陽臺，充分考慮居家使用；較大套一房可根據(jù)需要增設(shè)一房間，從而增強(qiáng)性價比；c、確保適用性；d、臨街一面采用雙層玻璃，解決噪音干擾問題；精裝修之高品質(zhì)配置（根據(jù)市場同類產(chǎn)品，配置高品質(zhì)精裝套餐以供選擇）頂級配套：A、會所：體現(xiàn)特色、檔次與樓盤高素質(zhì)設(shè)健身房、室內(nèi)泳池、SPA休閑茶館、咖啡廳（酒吧）、書吧等；B、服務(wù)：配備商務(wù)服務(wù)中心、美容美發(fā)店、自助洗衣房、多功能商務(wù)廳物業(yè)管理：酒店式服務(wù)、前臺接待服務(wù)五、營銷策略產(chǎn)生流程六、目標(biāo)市場劃分根據(jù)項目自身特點(diǎn)，我們認(rèn)為購買本項目的潛力人群應(yīng)具備如下特點(diǎn)之一：在項目所在地段有直接的居住需求；沒有直接居住需求但被項目位置、品質(zhì)、宣傳所吸引產(chǎn)生間接目的；對項目投資價值的認(rèn)同；對項目商務(wù)屬性的需求；其它目的者。目標(biāo)市場描述項目的主要銷售對象可分三類：l 垂青于市中心小戶公寓的投資者l 對項目地段、品質(zhì)等感興趣的年青置業(yè)者或其父母l 具有商務(wù)辦公需求的小型成長型企業(yè)以下人群則最有可能成為未來的直接居住者：l 在市中心或項目周邊辦公的白領(lǐng)外來人士l 生意族l 小家庭l SOHO族l 小企業(yè)l 灰色人群我們將購買者和使用者列出，是為更好地研究產(chǎn)品的使用屬性要求。目標(biāo)市場特征及營銷手段1．主體分類l 投資型客戶：看中投資前景與利益回報率l 居家客戶：追求住宅的便捷性、現(xiàn)代感與居家的過渡性l 辦公客戶：看重形象、檔次、使用功能與時效便捷性（以上三類客戶為項目1期針對的主體客戶群）2．客戶群體細(xì)部分析項目區(qū)域人口特征概述1）項目處于CBD區(qū)域核心與傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)圈范圍：l A、商務(wù)辦公人口與居住型人口并重；l B、中高素質(zhì)人口占較大比例；l C、中青年人口較多；l D、外來流動型人口多，文化交融性很強(qiáng)；l E、收入水平差異性大，消費(fèi)呈現(xiàn)多樣性；l F、年齡呈現(xiàn)多層次性2）因處于傳統(tǒng)繁榮經(jīng)濟(jì)圈，遺留建筑與居住集群同新建樓群并存，因此：A、人口多樣化（民族、職業(yè)、社會分層多樣化）B、常住人口多（主要指從前的單位宿舍）C、流動人口多（上班族、外出公務(wù)、節(jié)假出游）目標(biāo)客戶群的細(xì)分1）核心客戶群體：l 金融、通信類年輕置業(yè)者；l 機(jī)關(guān)年輕公務(wù)人員；l 商務(wù)企業(yè)白領(lǐng)置業(yè)者；l 私營經(jīng)商企業(yè)顧主類置業(yè)者；l 區(qū)域內(nèi)目前租賃市場中的租客置業(yè)者；l 瞄準(zhǔn)商務(wù)區(qū)域的投資置業(yè)家。l 輔助性客戶群體：l 過往型區(qū)域客戶群體；l 外來人員目標(biāo)客戶群特征分析1）以居家為目的的客戶群體特征：A、.此客戶群體是年輕置業(yè)者的一群，從事工作時間約3~5年，工資收入穩(wěn)定并且處于社會中上水平，所以他們有一定的資金儲蓄，但不是特別雄厚，約10~15萬間。從事服務(wù)的企業(yè)效益較好，具有穩(wěn)定月供能力。B、.此客戶群體是未結(jié)婚或預(yù)備結(jié)婚的客戶，處于生活工作需要欲建立鄰近工作地區(qū)的屬于自己的住所。部分亦有滿足將工作場所及住所合二為一的需求。C、.他們了解熟悉片區(qū)區(qū)域的設(shè)施配套情況，并比較傾向于市中心的完備配套與成熟環(huán)境，以及交通狀況。D、.他們作為年輕群體，富有現(xiàn)代活潑、浪漫時尚特點(diǎn)，而且能吸納及包容新事物、新概念觀點(diǎn)。生活品質(zhì)有一定要求，但并不是要求特高，在乎價值的實際體現(xiàn)。E、.他們是社會中積極上進(jìn)的群體，注重社會效益，知識結(jié)構(gòu)豐富而且文化層次高，信息獲取渠道廣泛。對前途充滿信心，并有向穩(wěn)重踏實步進(jìn)的特點(diǎn)。此客戶群體將會是都市中的新生代“資本家”，其中部分更是“知本家”。F、.置業(yè)傾向要求：能體現(xiàn)年輕一代現(xiàn)代感強(qiáng)烈，時尚、浪漫、品質(zhì)內(nèi)容豐富。物業(yè)性價比高，合理性強(qiáng)，有自家歸宿安樂窩的感覺。2）以投資為目的的客戶群體特征描述：A、初步投資者a、這部分客戶對投資的感知性并不明確，只停留在有意想的層面上；b、這部分客戶有一定數(shù)額的投資經(jīng)濟(jì)儲備，有較穩(wěn)定的收入；c、這部分客戶年齡段分布比較廣泛（青年、中青年）生活習(xí)慣和特征差別較小；d、這部分客戶抗風(fēng)險性要求比較高，一般會選擇小額投資，并且對誠信的要求也比較高；e、這部分客戶比較容易被產(chǎn)品本身和物管服務(wù)所打動。a、這部分客戶投資物業(yè)首先考慮片區(qū)的發(fā)展前景；b、對物業(yè)所帶來的品質(zhì)和附加值也是這部分客戶投資物業(yè)的重點(diǎn)考慮因素之一；c、這部分客戶經(jīng)濟(jì)實力比較雄厚，有良好的抗風(fēng)險能力，決定速度比較快；d、這部分客戶對區(qū)域比較熟悉，并且在其他區(qū)域也有物業(yè)投資。3）辦公為目的的客戶群特征分析A、成長型企業(yè)：這部分客戶一般是將本項目作為過渡的辦公場所，要求面積一般在80平米以下；