【文章內(nèi)容簡介】 （6）隨著海珠區(qū)道路網(wǎng)的建設(shè)和發(fā)展以及市政規(guī)劃中的“南拓”計劃，部分居屋將納入拆遷范圍，這部分拆遷住戶成為樓市中潛在消費者?？傮w而言，海珠區(qū)的樓盤既能吸引較高層次的買家，同時也是普通市民安居的樂土，展望下半年，海珠區(qū)仍會是廣州樓市的重點區(qū)域。.海珠區(qū)主要樓盤分布以海珠區(qū)路段而分，一般可劃分為五個具有代表性的樓盤板塊：.濱江路板塊江景樓盤最為集中的地段是自廣州大橋以西至海印大橋以東的濱江東路上，主要有：海珠半島花園、海琴灣、珠江廣場、中海錦苑、麗景灣等。售價一般都在￥8000元/平方米左右，穩(wěn)居全區(qū)之首。該路段被喻為“臨江豪宅一條街”。.工業(yè)大道北板塊該板塊主要包括：革新路、工業(yè)大道北等。分別有光大花園、富澤園、鳳安花園等樓盤，以多層住宅居多,目前較引人注目的要數(shù)[光大花園]，售價多在￥5000/平方米左右。.南洲路工業(yè)大道南板塊該板塊是海珠區(qū)較早開發(fā)的地區(qū)，此區(qū)的樓盤特點為成片開發(fā)、規(guī)模大。價格較為低廉，大多在￥3,5004,500元/平方米之間，購房者還可入戶廣州。 [保利花園]、[金碧花園]、[嘉鴻花園玫瑰園]、[南華花園]等在此板塊內(nèi)，其中[保利花園]、[金碧花園]兩盤無疑是該區(qū)目前最為矚目的明星大盤。.海印橋以南新港西路板塊該板塊是海珠區(qū)一年一小變的重點地段，樓盤價格在4,5005,500元/平方米左右。有[順景雅苑]、[富景花園]、[海印南苑]、[千禧花園]、[萬壽雅苑]、[海印明珠花苑]等樓盤。.項目所在地段住宅市場情況三號地段內(nèi)的樓盤以高層住宅為主。由于受臨江豪宅價格的直接拉高，今年以來該地段高層住宅成交均價增一度高至￥6500元/m2的水平（見圖27）。而整個上半年，三號地段的成交面積也呈上升趨勢，交投較為活躍。其中有一線“臨江豪宅”（如[中海錦苑]、[麗景灣]、[海琴灣]、[海珠半島花園]、[珠江廣場]等）多集中在濱江東——海印橋以東至廣州大橋以西沿江地段，售價約￥8000元/m2左右。二線“臨江”住宅(如[中海名都]、[天立俊園]、[嘉仕花園]、[金雅苑]、[豪豐園]等新推單位的售價亦不低，要￥6000～7000元/m2。項目周邊的[椰城閣]、[江灣花苑]、[駿和大廈]均屬早年開發(fā)的樓盤，現(xiàn)已基本售罄。雖然附近的[蘭亭穎苑]、[萬壽雅苑]也是些質(zhì)素不錯的住宅小區(qū)，但由于市場及價格定位均有很大差距，可比性不強，故而不形成直接競爭。圖27：2001年16月海珠區(qū)3號地段住宅成交面積及均價(單位:元/平方米)資料來源：戴德梁行研究部.項目附近樓盤情況分析隨著城市現(xiàn)代化建設(shè)和市政基礎(chǔ)配套設(shè)施的不斷完善，海珠區(qū)內(nèi)一個個住宅小區(qū)猶如雨后春筍，紛紛涌現(xiàn)，在短短幾年間，區(qū)內(nèi)大大小小的樓盤達(dá)500多個。隨著濱江沿江景觀大道、濱江東至廣州大橋等交通干線的規(guī)劃和建設(shè)，僅這一區(qū)域的一線及二線江景的在售樓盤就有十幾個，可想而知該區(qū)域住宅市場的競爭是何等激烈！下面將根據(jù)項目所處的區(qū)域、地段特性對同區(qū)域內(nèi)同類型項目進行分析，此外，還將根據(jù)項目的環(huán)境特征、小區(qū)規(guī)模等對一些具有競爭力的相似項目進行分析，以期能知已知彼，為制定銷售策略提供堅實的數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)。.沿江高級住宅項目分析隨著廣州市對珠江沿岸、海印橋南端整治工作的全面鋪開及不斷深入，市政府希望通過搞好環(huán)境推動經(jīng)濟發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的設(shè)想已初見成效，珠江南岸東起廣州大橋東側(cè)的新中國造船廠、西至江灣橋已悄然形成臨江高級住宅群，且有向東西兩側(cè)逐步延伸的發(fā)展趨勢。目前，珠江兩岸沿線在售在樓盤有12個，主要集中在廣州大橋南西側(cè)，現(xiàn)將沿江在售或待開發(fā)項目概況列表如下： 表31：附近部分臨江項目匯總分析表（一）樓盤名稱中海名都(A2A4棟)海珠半島花園珠江廣場海琴灣地址紡織路1號濱江東路543549號海珠區(qū)鷺江區(qū)下渡路60號濱江東路511號發(fā)展商廣州中海名都房地產(chǎn)發(fā)展有限公司東迅房地產(chǎn)發(fā)展有限公司廣州珠江廣場房地產(chǎn)發(fā)展有限公司新南方房地產(chǎn)開發(fā)有取公司廣州宜利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積m292,315131,30848,32215,537總建筑面積m2401,649322,120196,07882,075小區(qū)規(guī)劃16棟33層6棟31層，6棟41層1棟9層，3棟13層，4棟16層，5棟17層，3棟32層3棟32層實用率83%80%80%82%交樓日期第三期：；第四期：按揭均價(元/ m2)5,8248,9949,2008,055推出套數(shù)364936640145推出面積m238,223100,11166,93214,250戶型面積m280~22274~26530~15258~156戶型比例1房1廳————69套（%）50套（%）2房2廳110套(%)44（%）61套（%）84套（%）3房2廳250套（%）16(%)316套（%）11套（%）銷售情況已售80%已售80%已售93%已售76%宣傳賣點豪華裝修，完善的配套，少兒潛能開發(fā)中心大型臨江物業(yè)，低密度，高實用率一線江景，間隔寬敞，方正實用，遠(yuǎn)眺二沙美景裝修標(biāo)準(zhǔn)豪華裝修豪華裝修豪華裝修豪華裝修表32：附近部分臨江項目匯總分析表（二）樓盤名稱嘉仕花園(加勒比灣)金雅苑豪豐園琴海居(蔚藍(lán)灣畔)地址濱江東168號濱江東路88號南華中路388號廣州大橋南橋腳東側(cè)發(fā)展商廣州金展房地產(chǎn)有限公司廣州保稅區(qū)瑞豐實業(yè)有限公司廣州漢和房地產(chǎn)有限公司五礦穗港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積m290,00040,0007,73910,000總建筑面積m2420,000NANA35,000小區(qū)規(guī)劃4棟30層3棟21層,3棟12層,16棟9層3棟26層高連體商住樓4幢11層,3幢12層，2幢21層實用率82%82%82%85%交樓日期二期：：200110按揭均價(元/ m2)5,9755,7546,2366,328推出套數(shù)461350108410推出面積（m2）38,07030,73712,78139,630戶型面積（m2）78~12562~195~84~115戶型比例1房1廳55套（%）——————2房2廳160套（%）135套(%)30套（28%）150套（%）3房2廳201套 (%)206套（%）42套（39%）200套(%)銷售情況已售30%已售100%已售50%NA裝修標(biāo)準(zhǔn)豪華裝修豪華裝修毛坯裝修豪華裝修表32：項目周邊項目匯總分析表樓盤名稱萬壽雅苑海印南苑明珠花園芙蓉閣富力?千禧花園地址萬壽路4041號海聯(lián)路50號東曉路193號東曉南路與新港西交匯處發(fā)展商廣州勤聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司海印南苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司廣州大明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司天力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積(m2 )7,57240,371407,00038,000總建筑面積(m2)40,000140,441360,000153,000規(guī)模規(guī)劃2棟14層，1棟21層6棟9層，5棟28層8幢樓高25至33層5棟18層，6棟26層實用率85%88%76%83%交樓日期C棟：現(xiàn)樓 ； B棟：現(xiàn)樓第一期：按揭均價（元/ m2）4,8866,6404,8885,331推出套數(shù)（套）129539112228推出面積(m2)11,67848,75011,51319,743戶型面積(m2)78—126940~13981~11061~294戶型比例1房1廳——33套（%）——60套（%）2房2廳87套（%）244套（%）56套（50%）113套（%）3房2廳42套（%）219套（%）56套（50%）51套（%）銷售情況已售70%已售80%已售10%已售70%宣傳賣點處海珠區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)，全封閉式管理小區(qū)，交通便利處成熟生活區(qū)，交通便利，江景樓盤，外立面獨特周邊文化藝術(shù)氛圍濃厚，配套設(shè)施齊備建筑設(shè)計風(fēng)格獨特：坡頂設(shè)計裝修標(biāo)準(zhǔn)一般裝修一般裝修豪華裝修豪華裝修備注A棟在建，未推最后一期原為爛尾樓S1棟已封頂，準(zhǔn)備推出.濱江路一線江景項目未來供應(yīng)情況在南華中路豪豐園對面，臨濱江西路，將建一座高26層的商住樓——“海盈閣”。經(jīng)調(diào)查所得，該項目所有報建手續(xù)已獲審批，估計會于短期內(nèi)動工。由于該項目位處豪豐園前面，為一線江景盤，建成后將擋住豪豐園大部份向江單位的珠江景觀，地理優(yōu)勢十分突出。若該盤于年底前開售，將會對項目形成一定的銷售壓力。3.廣州市高級服務(wù)公寓市場調(diào)查分析鑒于項目首期將以經(jīng)營高級服務(wù)公寓為主，故我司同時亦對廣州市的公寓市場作一個詳細(xì)的調(diào)查分析：.高級服務(wù)式公寓的概念所謂高級服務(wù)式公寓（含酒店公寓、國際公寓）是指配有全套家具的，提供如房間打掃、洗衣、送餐等基本酒店服務(wù)并配有全套廚房設(shè)備的住宅公寓。它是一種特殊的既提供酒店的專業(yè)服務(wù)又擁有私人公寓的私密型的住宅物業(yè)。 .高級服務(wù)式公寓的供應(yīng)情況分析目前，廣州的國際公寓（包括五星級酒店公寓）累計約1600套單元（可供出租套數(shù)）左右。提供國際公寓租賃服務(wù)的除四間五星級酒店——廣州花園酒店、中國大酒店、白天鵝賓館、廣東國際大廈B附樓和兩間四星級酒店——廣州凱旋華美達(dá)大酒店、假日酒店外，只有金亞花園、祈福華廈、富城花園、嶺南會等為數(shù)不多的幾家國際服務(wù)性公寓。這些非酒店的國際公寓都采取酒店式經(jīng)營管理，為外籍人士提供了一個星級酒店的家及高質(zhì)素的服務(wù)，而且收費比酒店便宜。所以這些公寓大受外籍人員的歡迎，出租率都超過70%。 .公寓區(qū)域分布及狀況分析.廣州市高級公寓區(qū)域分布目前，市內(nèi)公寓主要分布大在商務(wù)區(qū)或交通便利的地區(qū)，以東山及天河兩區(qū)為主，東山區(qū)主要公寓有金亞花園、嶺南會、祈福華廈等，該區(qū)公寓以租為主，平均租價在16美元/平方米左右，業(yè)主多為香港人，租客則以外籍高級白領(lǐng)為主。由于該區(qū)的周邊配套設(shè)施、環(huán)境優(yōu)勢都較為明顯，故公寓的常年出租率保持在90%以上。天河區(qū)主要有新大廈、中信公寓、名雅苑、怡苑等，除了新大廈是之外，其他均為二手物業(yè)。該區(qū)公寓的租售情況相當(dāng)活躍，目標(biāo)客戶鎖定東山及天河商貿(mào)區(qū)高級外籍白領(lǐng)階層。平均租金在每平方米14美元左右，新大廈平均租價更高達(dá)每平方米20美元以上。而新大廈和中信公寓則是近年來公寓市場的后起之秀。迅速搶占了天河區(qū)公寓市場的份額。.部份代表性國際公寓情況分析除數(shù)間四、五星級酒店外，現(xiàn)市內(nèi)的國際公寓大致可分為三類：1)別墅：金亞花園、嶺南會、金湖花園、白云堡豪苑2)單體/連體高層豪宅：祈福華廈、中信公寓、新大廈、東湖御苑、遠(yuǎn)洋大廈公寓3)高級住宅小區(qū):怡苑、中海錦苑、錦城花園、翠湖山莊、嘉和苑、珠江廣場等.現(xiàn)時以租帶售的形式經(jīng)營服務(wù)式公寓的主要物業(yè)l新大廈位于珠江新城最佳地段，西臨廣州大道，南眺珠江，花園會所擁有齊備完善的生活、康體娛樂設(shè)施。每個單位均為168—185平方米的大戶型公寓，家具及居家設(shè)備齊全，多項建筑材料由意大利直接進口。租金每月3360美元至3700美元。于2000年6月正式旗幟鮮明地打出國際公寓的口號，并率先引入“滿意加驚喜”的金鑰匙服務(wù)，利用廣泛的服務(wù)協(xié)作網(wǎng)和社會資源為客戶提供個性化的專業(yè)服務(wù)，月租金約3,360美元~3,700美元。近期共有十八套單位出租，出租率比上季上升28%，出租率能在淡季逆市而上，證明其公寓的定位已被市場接受和認(rèn)同。七月，更擬在室外增建網(wǎng)球