房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃案(編輯修改稿)
2025-01-29 23:37 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 部 u 從供求關(guān)系看，商丘市 2023年推貨量 121萬平米，去化量 68萬平米，供需比為 ： 1， 2023年庫(kù)存量占推貨量的 42%，開始出現(xiàn)供大于求的局面。 在市場(chǎng)趨冷的市場(chǎng)下，客戶需求飽和，進(jìn)入買方市場(chǎng)。 u 從量?jī)r(jià)關(guān)系來看， 2023年銷量下滑 50%左右，價(jià)格下降了 200元 /平米左右。 市場(chǎng)趨冷去化困難，區(qū)域市場(chǎng)轉(zhuǎn)入以價(jià)換量的價(jià)格之爭(zhēng)。 時(shí)間 2023 2023 推貨量（萬㎡） 138 121 去化量（萬㎡） 120 68 庫(kù)存量（萬㎡） 18 51 均價(jià)（元 /㎡ ） 4300 4100 本市、本區(qū)域商品房供求分析 本市、本區(qū)域商品房供求分析 本市、本區(qū)域住宅價(jià)格動(dòng)態(tài)分析 2023年至 2023年整體市場(chǎng)價(jià)格呈上揚(yáng)趨勢(shì)，至 2023年，商丘市均價(jià)上揚(yáng)1600元 /㎡，本區(qū)域均價(jià)上漲 1400元 /㎡，其中， 2023年上漲幅度最大。 隨著市場(chǎng)的走冷， 2023年價(jià)格開始下滑，且下滑幅度明顯，整體平均價(jià)格下降約 200元 /㎡，市區(qū)均價(jià)下滑至 4100元 /㎡，本區(qū)域均價(jià)下滑至 4300元 /㎡ 商丘 2023年成交面積以 90— 120㎡的舒適三房產(chǎn)品為主，其次為 90㎡左右的兩房產(chǎn)品，120— 140㎡的奢適三房少于剛需兩房產(chǎn)品， 140㎡以上戶型則成交較少。 本市住宅成交面積段分 析 區(qū)域代表樓盤 析 ? 奕銘陽光城 ? 巴比倫星鉆 ? 遠(yuǎn)洋新天地 ? 商都奕景 ? 東方塞納 ? 溫莎陽光 ? 蘭溪谷 ? 國(guó)際廣場(chǎng) ? 天明城 ? 水岳藍(lán)山 奕銘陽光城 2期 典型樓盤 2 地址：神火大道與雪苑路交匯處東 300米 占地面積 :133333平方米 建筑面積 :600000平方米 開發(fā)商 :商丘奕銘置業(yè)有限公司 產(chǎn)權(quán)年限 :70年 住宅 70年產(chǎn)權(quán) 開盤時(shí)間 二期 2023年 6月底 7月初開盤 項(xiàng)目配套 金拇指幼兒園、商丘第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)、五中分校、商丘華僑良浩高級(jí)中學(xué)、商丘職業(yè)技術(shù)學(xué)院從幼兒園到大學(xué)一站式教育資源； 市第一人民醫(yī)院、睢陽區(qū)衛(wèi)生院等醫(yī)療機(jī)構(gòu)齊備； 市體育館、奧林匹克公園、應(yīng)天公園、宋城公園近在咫尺； 巴比倫星鉆 典型樓盤 1 地址：文化路與睢陽大道交匯處南 100米路東 項(xiàng)目特色：經(jīng)濟(jì)住宅 ,低密居所 ,宜居生態(tài)地產(chǎn) 建筑類別：板樓 小高層 裝修狀況 毛坯 容 積 率 綠 化 率 45% 開盤時(shí)間 20231123 [ 交房時(shí)間 202351 開 發(fā) 商 商丘偉鵬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 配套：京華醫(yī)院，商丘工學(xué)院，興華學(xué)校雙氣 ，戶外電子滅蚊系統(tǒng)、景觀霧森系統(tǒng)、廚房垃圾處理器、雙層彩鋁中空窗、中央直飲水系、健身廣場(chǎng)、休閑花園、闊達(dá) 2368平米中心景觀廣場(chǎng) 東方塞納 典型樓盤 3 地址： 商丘長(zhǎng)江路和星林路交界處 建筑類別： 普通住宅 公寓 別墅 寫字樓 商鋪 商住 裝修狀況 毛坯 建筑面積： 400000方 綠 化 率 40% 規(guī)劃戶數(shù)： 2023 開 發(fā) 商： 商丘永順地產(chǎn) 周邊商業(yè)：自身配有數(shù)萬平方米商業(yè)設(shè)施，包含無公害蔬菜超市、品牌餐飲、銀行等，火車南站商業(yè)圈 周邊醫(yī)院：社區(qū)內(nèi)設(shè)衛(wèi)生服務(wù)站 周邊學(xué)校：商丘中學(xué)、商丘工學(xué)院、國(guó)際雙語幼兒園（本項(xiàng)目配建） 小 3路、 15路、 5路、 13路、 29路、 53路、 60路、62路 新城國(guó)際 蘭溪谷 典型樓盤 4 樓盤位置：商丘神火大道商字北 200米路西 物業(yè)類型：普通住宅 產(chǎn) 權(quán)： 70年 大產(chǎn)權(quán)房 戶 數(shù)： 1500 建筑面積： 370000平方米 戶型面積： 97134平方米 二室 三室 開 發(fā) 商：商丘市富饒置業(yè)有限公司 建筑設(shè)計(jì)：河南華中建筑設(shè)計(jì)有限公司 建筑類型：板樓 塔樓 小高層 高層 容 積 率： 綠 化 率： 40% 占地面積： 240000平方米 道路交通：毗鄰市主干道路神火大道，乘坐 3路、 60路、 16路皆可到達(dá)。 遠(yuǎn)洋新天地 典型樓盤 5 地址：長(zhǎng)江路豫苑路交匯處商丘工學(xué)院對(duì)面 建筑類別：板樓 小高層 裝修狀況 毛坯 容 積 率 綠 化 率 40% 規(guī)劃戶數(shù)： 400 開 發(fā) 商：河南鴻貿(mào)有限公司 配套：社區(qū)內(nèi)配幼兒園，會(huì)所，運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，精品商業(yè)街，天然氣，暖氣雙氣接入等，采用全人車分流設(shè)計(jì)，保證業(yè)主的居住舒適感；在景觀設(shè)計(jì)上，打造“一環(huán)三帶”的多層次立體空間，充裕的景觀資源，打造綠色的城市居所 。同時(shí)遠(yuǎn)洋 新天地把科技與生活完美融合，把物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)（商丘首家）運(yùn)用到項(xiàng)目中，打造現(xiàn)代化的宜居社區(qū) 小結(jié)：區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析： 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì) —— 一、產(chǎn)品形態(tài)沖擊 高層 二、性價(jià)比的沖擊 低價(jià)促銷 三、大品牌的沖擊 遠(yuǎn)洋名門 一、項(xiàng)目入市，營(yíng)銷展示區(qū)開放， 將會(huì)給項(xiàng)目帶來極大的利好信息； 一、 2023年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走向尚不明朗 ， 對(duì)本項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)安排帶來不確定性； 二、 下半年投資風(fēng)向轉(zhuǎn)變，加上區(qū)域同質(zhì)化產(chǎn)品投量增加，將會(huì)對(duì)本項(xiàng)目 造成一定數(shù)量的客戶分流； 三、目前區(qū)域高層、大戶型去化難度較大，庫(kù)存積壓較為嚴(yán)重。 小結(jié)：競(jìng)爭(zhēng)預(yù)判： 項(xiàng)目威脅、機(jī)會(huì)預(yù)判 2023年項(xiàng)目威脅預(yù)判 下半年項(xiàng)目機(jī)會(huì)預(yù)判 叁 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣難點(diǎn)及應(yīng)對(duì)策略 1 項(xiàng)目分析定位 城市主核心，政府旁 繁華配套，坐享其成 學(xué)校：商丘一高、英才小學(xué)、幼兒園等 社區(qū)：地稅局家屬院、家和小區(qū)等 配套：酒店、會(huì)所、洗浴中心等 80萬平米規(guī)模大盤，功能齊全 216。地址：本案位于商丘市中州路與長(zhǎng)江路匯處，項(xiàng)目位置優(yōu)越。 216。市政配套：毗鄰市政府及城市中心配套，商業(yè)及市政配套豐富 ； 216。地段價(jià)值： 處于市中心地段價(jià)值稀缺，但是城中村改造項(xiàng)目，也面對(duì)拆遷等多項(xiàng)挑戰(zhàn)。 80萬平米規(guī)模大盤，功能齊全 216。地址：本案位于商丘市中州路與長(zhǎng)江路匯處，項(xiàng)目位置優(yōu)越。 216。市政配套：毗鄰市政府及城市中心配套，商業(yè)及市政配套豐富 ； 216。地段價(jià)值： 處于市中心地段價(jià)值稀缺，但是城中村改造項(xiàng)目，也面對(duì)拆遷等多項(xiàng)挑戰(zhàn)。 繁華配套 行政中心 交通便利 規(guī)模大盤 因此，項(xiàng)目屬性定位是 中州路 市府旁 80萬㎡城市綜合體 項(xiàng)目形象定位 商丘核心 世界 大城 功能大盤 商業(yè) 酒店公寓 寫字樓 項(xiàng)目 客群定位 全商丘 剛需 +有 品質(zhì)情結(jié) 的改善客群 一級(jí)客群：市區(qū)內(nèi)剛需客群 二級(jí)客群：中青年剛需首改客群 三級(jí)客群：周邊縣市及外地求學(xué)務(wù)工剛需首改客群 三級(jí)客群全力拓展客戶輻射邊界！ 項(xiàng)目案名建議 中強(qiáng) 世界城 2 核心問題及策略 圍追堵截 大市場(chǎng)新常態(tài) 工程之后 – 如何彌補(bǔ)不足 如何操盤 – 項(xiàng)目如何運(yùn)營(yíng) 營(yíng)銷策略 1：主打性價(jià)比 對(duì)比周邊項(xiàng)目，我項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手共享區(qū)域發(fā)展資源，在項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)，品牌規(guī)模上都不占絕對(duì)優(yōu)勢(shì)， 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手入市周期都較長(zhǎng)，區(qū)域影響力較大，客戶積累充分！ 性價(jià)比為王，營(yíng)銷揚(yáng)長(zhǎng)補(bǔ)短，有效區(qū)域突圍是項(xiàng)
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