【文章內容簡介】 部 u 從供求關系看，商丘市 2023年推貨量 121萬平米，去化量 68萬平米，供需比為 ： 1， 2023年庫存量占推貨量的 42%，開始出現(xiàn)供大于求的局面。 在市場趨冷的市場下，客戶需求飽和，進入買方市場。 u 從量價關系來看， 2023年銷量下滑 50%左右，價格下降了 200元 /平米左右。 市場趨冷去化困難，區(qū)域市場轉入以價換量的價格之爭。 時間 2023 2023 推貨量（萬㎡） 138 121 去化量（萬㎡） 120 68 庫存量（萬㎡） 18 51 均價（元 /㎡ ） 4300 4100 本市、本區(qū)域商品房供求分析 本市、本區(qū)域商品房供求分析 本市、本區(qū)域住宅價格動態(tài)分析 2023年至 2023年整體市場價格呈上揚趨勢，至 2023年，商丘市均價上揚1600元 /㎡，本區(qū)域均價上漲 1400元 /㎡，其中， 2023年上漲幅度最大。 隨著市場的走冷， 2023年價格開始下滑，且下滑幅度明顯，整體平均價格下降約 200元 /㎡，市區(qū)均價下滑至 4100元 /㎡，本區(qū)域均價下滑至 4300元 /㎡ 商丘 2023年成交面積以 90— 120㎡的舒適三房產品為主，其次為 90㎡左右的兩房產品，120— 140㎡的奢適三房少于剛需兩房產品， 140㎡以上戶型則成交較少。 本市住宅成交面積段分 析 區(qū)域代表樓盤 析 ? 奕銘陽光城 ? 巴比倫星鉆 ? 遠洋新天地 ? 商都奕景 ? 東方塞納 ? 溫莎陽光 ? 蘭溪谷 ? 國際廣場 ? 天明城 ? 水岳藍山 奕銘陽光城 2期 典型樓盤 2 地址：神火大道與雪苑路交匯處東 300米 占地面積 :133333平方米 建筑面積 :600000平方米 開發(fā)商 :商丘奕銘置業(yè)有限公司 產權年限 :70年 住宅 70年產權 開盤時間 二期 2023年 6月底 7月初開盤 項目配套 金拇指幼兒園、商丘第一實驗小學、五中分校、商丘華僑良浩高級中學、商丘職業(yè)技術學院從幼兒園到大學一站式教育資源； 市第一人民醫(yī)院、睢陽區(qū)衛(wèi)生院等醫(yī)療機構齊備； 市體育館、奧林匹克公園、應天公園、宋城公園近在咫尺； 巴比倫星鉆 典型樓盤 1 地址：文化路與睢陽大道交匯處南 100米路東 項目特色：經濟住宅 ,低密居所 ,宜居生態(tài)地產 建筑類別：板樓 小高層 裝修狀況 毛坯 容 積 率 綠 化 率 45% 開盤時間 20231123 [ 交房時間 202351 開 發(fā) 商 商丘偉鵬房地產開發(fā)有限公司 配套：京華醫(yī)院，商丘工學院，興華學校雙氣 ，戶外電子滅蚊系統(tǒng)、景觀霧森系統(tǒng)、廚房垃圾處理器、雙層彩鋁中空窗、中央直飲水系、健身廣場、休閑花園、闊達 2368平米中心景觀廣場 東方塞納 典型樓盤 3 地址： 商丘長江路和星林路交界處 建筑類別： 普通住宅 公寓 別墅 寫字樓 商鋪 商住 裝修狀況 毛坯 建筑面積： 400000方 綠 化 率 40% 規(guī)劃戶數(shù)： 2023 開 發(fā) 商： 商丘永順地產 周邊商業(yè)：自身配有數(shù)萬平方米商業(yè)設施，包含無公害蔬菜超市、品牌餐飲、銀行等，火車南站商業(yè)圈 周邊醫(yī)院：社區(qū)內設衛(wèi)生服務站 周邊學校：商丘中學、商丘工學院、國際雙語幼兒園（本項目配建） 小 3路、 15路、 5路、 13路、 29路、 53路、 60路、62路 新城國際 蘭溪谷 典型樓盤 4 樓盤位置：商丘神火大道商字北 200米路西 物業(yè)類型：普通住宅 產 權： 70年 大產權房 戶 數(shù)： 1500 建筑面積： 370000平方米 戶型面積： 97134平方米 二室 三室 開 發(fā) 商：商丘市富饒置業(yè)有限公司 建筑設計：河南華中建筑設計有限公司 建筑類型：板樓 塔樓 小高層 高層 容 積 率： 綠 化 率： 40% 占地面積： 240000平方米 道路交通：毗鄰市主干道路神火大道，乘坐 3路、 60路、 16路皆可到達。 遠洋新天地 典型樓盤 5 地址：長江路豫苑路交匯處商丘工學院對面 建筑類別：板樓 小高層 裝修狀況 毛坯 容 積 率 綠 化 率 40% 規(guī)劃戶數(shù)： 400 開 發(fā) 商：河南鴻貿有限公司 配套：社區(qū)內配幼兒園，會所，運動場，精品商業(yè)街，天然氣，暖氣雙氣接入等，采用全人車分流設計，保證業(yè)主的居住舒適感；在景觀設計上，打造“一環(huán)三帶”的多層次立體空間，充裕的景觀資源，打造綠色的城市居所 。同時遠洋 新天地把科技與生活完美融合，把物聯(lián)網技術（商丘首家）運用到項目中，打造現(xiàn)代化的宜居社區(qū) 小結：區(qū)域競爭市場分析： 競爭態(tài)勢 —— 一、產品形態(tài)沖擊 高層 二、性價比的沖擊 低價促銷 三、大品牌的沖擊 遠洋名門 一、項目入市，營銷展示區(qū)開放， 將會給項目帶來極大的利好信息； 一、 2023年下半年房地產市場走向尚不明朗 ， 對本項目節(jié)點安排帶來不確定性； 二、 下半年投資風向轉變，加上區(qū)域同質化產品投量增加，將會對本項目 造成一定數(shù)量的客戶分流； 三、目前區(qū)域高層、大戶型去化難度較大，庫存積壓較為嚴重。 小結：競爭預判： 項目威脅、機會預判 2023年項目威脅預判 下半年項目機會預判 叁 項目營銷推廣難點及應對策略 1 項目分析定位 城市主核心，政府旁 繁華配套，坐享其成 學校：商丘一高、英才小學、幼兒園等 社區(qū)：地稅局家屬院、家和小區(qū)等 配套：酒店、會所、洗浴中心等 80萬平米規(guī)模大盤，功能齊全 216。地址：本案位于商丘市中州路與長江路匯處，項目位置優(yōu)越。 216。市政配套：毗鄰市政府及城市中心配套，商業(yè)及市政配套豐富 ； 216。地段價值： 處于市中心地段價值稀缺，但是城中村改造項目，也面對拆遷等多項挑戰(zhàn)。 80萬平米規(guī)模大盤，功能齊全 216。地址：本案位于商丘市中州路與長江路匯處，項目位置優(yōu)越。 216。市政配套：毗鄰市政府及城市中心配套，商業(yè)及市政配套豐富 ； 216。地段價值： 處于市中心地段價值稀缺，但是城中村改造項目，也面對拆遷等多項挑戰(zhàn)。 繁華配套 行政中心 交通便利 規(guī)模大盤 因此，項目屬性定位是 中州路 市府旁 80萬㎡城市綜合體 項目形象定位 商丘核心 世界 大城 功能大盤 商業(yè) 酒店公寓 寫字樓 項目 客群定位 全商丘 剛需 +有 品質情結 的改善客群 一級客群：市區(qū)內剛需客群 二級客群：中青年剛需首改客群 三級客群：周邊縣市及外地求學務工剛需首改客群 三級客群全力拓展客戶輻射邊界！ 項目案名建議 中強 世界城 2 核心問題及策略 圍追堵截 大市場新常態(tài) 工程之后 – 如何彌補不足 如何操盤 – 項目如何運營 營銷策略 1：主打性價比 對比周邊項目，我項目與競爭對手共享區(qū)域發(fā)展資源，在項目產品形態(tài)，品牌規(guī)模上都不占絕對優(yōu)勢， 競爭對手入市周期都較長，區(qū)域影響力較大，客戶積累充分！ 性價比為王，營銷揚長補短，有效區(qū)域突圍是項