【正文】 及計(jì)劃安排1)確定案名及推廣主題2)確定項(xiàng)目VI體系3)銷(xiāo)售展示系統(tǒng)包裝思路（工地圍擋、售樓處內(nèi)/外部、示范區(qū)）4)社區(qū)導(dǎo)視系統(tǒng)包裝思路（精神堡壘、售樓處內(nèi)/外部導(dǎo)視、示范區(qū)導(dǎo)視、園區(qū)導(dǎo)視）5)具體包裝工作計(jì)劃節(jié)點(diǎn)表1)媒體組合策略（客戶(hù)通路、主要媒體、輔助媒體、媒體組合及匹配）2)分期推廣策略（包括形象導(dǎo)入期、形象鞏固期、開(kāi)盤(pán)認(rèn)購(gòu)期、持續(xù)銷(xiāo)售期、尾盤(pán)銷(xiāo)售各個(gè)階段的推廣策略及推廣重點(diǎn)）3)重要媒體占位策略4)媒體投放計(jì)劃（投放時(shí)間、投放種類(lèi)、投放頻度）5)年度媒體投放比例分布1)推介類(lèi)活動(dòng)思路（計(jì)劃做哪些說(shuō)明會(huì)、展會(huì)、事件營(yíng)銷(xiāo)）2)促銷(xiāo)類(lèi)活動(dòng)思路（計(jì)劃做哪些開(kāi)盤(pán)、優(yōu)惠、贈(zèng)送）3)暖場(chǎng)類(lèi)活動(dòng)思路（計(jì)劃做哪些招徠人氣的旺場(chǎng)活動(dòng)）4)答謝類(lèi)活動(dòng)思路（計(jì)劃做哪些會(huì)員答謝、年終答謝、節(jié)日答謝）5)全年?duì)I銷(xiāo)活動(dòng)側(cè)重、頻度及組合思路6)全年?duì)I銷(xiāo)活動(dòng)工作計(jì)劃節(jié)點(diǎn)表1)定價(jià)依據(jù)（市場(chǎng)比較定價(jià)法【或稱(chēng)為可比樓盤(pán)量化定價(jià)法】、成本加成定價(jià)法）2)年度推售產(chǎn)品均價(jià)設(shè)定3)首批產(chǎn)品定價(jià)策略（低開(kāi)、平開(kāi)、高開(kāi)）及均價(jià)設(shè)定4)各營(yíng)銷(xiāo)階段（節(jié)點(diǎn)）價(jià)格調(diào)整策略5)付款方式及各營(yíng)銷(xiāo)階段優(yōu)惠舉措6)定價(jià)及調(diào)價(jià)工作計(jì)劃節(jié)點(diǎn)表1)銷(xiāo)售分期（時(shí)間軸、各銷(xiāo)售分期任務(wù)量）2)推盤(pán)策略3)銷(xiāo)控策略4)銷(xiāo)售目標(biāo)分解（按銷(xiāo)售組別及具體銷(xiāo)售人員分解）5)銷(xiāo)售計(jì)劃（時(shí)間安排及月去化量）（按營(yíng)銷(xiāo)各項(xiàng)開(kāi)銷(xiāo)分解到月并統(tǒng)計(jì)分析）三、總體營(yíng)銷(xiāo)工作時(shí)間節(jié)點(diǎn)表（時(shí)間軸）第二篇：成都商業(yè)復(fù)合項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總案一、房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總體市場(chǎng)狀況分析成都房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)發(fā)展房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，伴隨著房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的發(fā)展和進(jìn)步，縱觀(guān)成都市房地產(chǎn)的十余年變遷，圍繞其發(fā)展而演變的營(yíng)銷(xiāo)理念和模式大致走過(guò)了以下幾個(gè)階段：當(dāng)前較為成熟的營(yíng)銷(xiāo)理論和手段A、全程營(yíng)銷(xiāo)理論推翻過(guò)去“營(yíng)銷(xiāo)即廣告的誤區(qū)”，將營(yíng)銷(xiāo)理念導(dǎo)入項(xiàng)目選點(diǎn)——》產(chǎn)品設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)——》銷(xiāo)售推廣——》后期管理全過(guò)程，在業(yè)種上則介入了調(diào)查部門(mén)、技術(shù)設(shè)計(jì)部門(mén)、銷(xiāo)售部門(mén)、物業(yè)或招商管理部門(mén)等，對(duì)營(yíng)銷(xiāo)人員綜合素質(zhì)提出了更高要求。第一篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總案《**項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)總案》模板（VOL ）錦聯(lián)地產(chǎn)集團(tuán)營(yíng)銷(xiāo)管理本部編寫(xiě)說(shuō)明營(yíng)銷(xiāo)總案是基于項(xiàng)目定位、概念規(guī)劃、完成的基礎(chǔ)上編制的，目的是為了明確整體項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)工作方向和安排。在當(dāng)前市場(chǎng)更具有兩個(gè)重要特點(diǎn)：廣告的強(qiáng)銷(xiāo)能力逐步降低及消費(fèi)者愈加理性，很多開(kāi)發(fā)商已經(jīng)將產(chǎn)品前期定位列為營(yíng)銷(xiāo)的關(guān)鍵一環(huán)。而一些以推出企業(yè)和項(xiàng)目形象為目的的大型“產(chǎn)品推介會(huì)”、“客戶(hù)答謝會(huì)”成為了實(shí)力開(kāi)發(fā)商的選擇。l 相對(duì)而言，小戶(hù)型的總價(jià)比單價(jià)敏感系數(shù)更高。當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)面臨的風(fēng)險(xiǎn)在分析了營(yíng)銷(xiāo)市場(chǎng)的基本特征后，我們認(rèn)為，當(dāng)前市場(chǎng)的基本營(yíng)銷(xiāo)理念和宣傳途徑的形成有其合理性，也是市場(chǎng)檢驗(yàn)的結(jié)果，對(duì)于本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)不能脫離這些基本要素的支撐，但我們?cè)诰唧w實(shí)施中應(yīng)該更主動(dòng)地去了解和規(guī)避一些潛在的變化和風(fēng)險(xiǎn)：報(bào)紙廣告的性?xún)r(jià)比需要在投放中及時(shí)評(píng)估和調(diào)整，尤其是結(jié)合銷(xiāo)售實(shí)際情況。同時(shí)通過(guò)完善產(chǎn)品本身，突出差異化優(yōu)勢(shì)應(yīng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)域人文：眾多政府機(jī)構(gòu)在此片區(qū)辦公、居家，常駐人群整體素質(zhì)較高；來(lái)自市內(nèi)各區(qū)域的購(gòu)物、消費(fèi)人群龐大，及外來(lái)流動(dòng)人口數(shù)量大（商務(wù)出差、旅游、打工）。目標(biāo)市場(chǎng)描述項(xiàng)目的主要銷(xiāo)售對(duì)象可分三類(lèi)：l 垂青于市中心小戶(hù)公寓的投資者l 對(duì)項(xiàng)目地段、品質(zhì)等感興趣的年青置業(yè)者或其父母l 具有商務(wù)辦公需求的小型成長(zhǎng)型企業(yè)以下人群則最有可能成為未來(lái)的直接居住者：l 在市中心或項(xiàng)目周邊辦公的白領(lǐng)外來(lái)人士l 生意族l 小家庭l SOHO族l 小企業(yè)l 灰色人群我們將購(gòu)買(mǎi)者和使用者列出，是為更好地研究產(chǎn)品的使用屬性要求。B、.此客戶(hù)群體是未結(jié)婚或預(yù)備結(jié)婚的客戶(hù)，處于生活工作需要欲建立鄰近工作地區(qū)的屬于自己的住所。生活品質(zhì)有一定要求，但并不是要求特高，在乎價(jià)值的實(shí)際體現(xiàn)。F、.置業(yè)傾向要求：能體現(xiàn)年輕一代現(xiàn)代感強(qiáng)烈，時(shí)尚、浪漫、品質(zhì)內(nèi)容豐富。3）辦公為目的的客戶(hù)群特征分析A、成長(zhǎng)型企業(yè)：這部分客戶(hù)一般是將本項(xiàng)目作為過(guò)渡的辦公場(chǎng)所，要求面積一般在80平米以下；B、這部分客戶(hù)對(duì)物業(yè)管理具有特殊要求（比如：商務(wù)中心服務(wù)等），要求物管高效、互補(bǔ)、便捷；C、這部分客戶(hù)除了對(duì)辦公要求外，更主要考慮的是這一過(guò)渡辦公場(chǎng)所對(duì)企 業(yè)形象的提升。對(duì)于投資者，我們應(yīng)該更多強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目投資價(jià)值（地段、品質(zhì)、市場(chǎng)需求）所產(chǎn)生的恒定收益前景，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)中更多地滿(mǎn)足投資者對(duì)戶(hù)型“好租”的設(shè)計(jì)；對(duì)于辦公者，則必然要延伸項(xiàng)目的商用屬性，強(qiáng)調(diào)戶(hù)型、物業(yè)配套等對(duì)于辦公的支持。精明的時(shí)機(jī)把握分為對(duì)市場(chǎng)狀況，包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手狀況和消費(fèi)者變化狀況做出隨時(shí)的了解和預(yù)判。因此真正認(rèn)識(shí)到排號(hào)期的巨大作用，為真實(shí)開(kāi)盤(pán)熱銷(xiāo)做好最佳準(zhǔn)備非常重要，而許多開(kāi)發(fā)商容易忽視排號(hào)的重要性，其實(shí)在排號(hào)期內(nèi)的調(diào)研和產(chǎn)品、營(yíng)銷(xiāo)再調(diào)整有很多事情可做。概念的深入炒作項(xiàng)目的“頂尖小戶(hù)”概念需要在推廣中深入闡釋?zhuān)饕x擇報(bào)紙、戶(hù)外、宣傳資料等進(jìn)行演繹。解決辦法：由于從設(shè)計(jì)的角度綜合考慮這樣設(shè)置，因此盡量采取宣傳引導(dǎo)措施：五部品牌電梯，保證出入的暢通快捷，同時(shí)營(yíng)造寬大高檔的電梯前室感覺(jué)；在定價(jià)上考慮距離的因素作出一定差異；銷(xiāo)售中強(qiáng)化引導(dǎo)龐大低層商業(yè)可能對(duì)住宅銷(xiāo)售的影響由于樓下有超市、海鮮賣(mài)場(chǎng)，可能給住戶(hù)尤其是購(gòu)買(mǎi)低層的客戶(hù)造成一定擔(dān)憂(yōu)解決辦法：銷(xiāo)售合理引導(dǎo)，強(qiáng)調(diào)家樂(lè)福入駐對(duì)居家的巨大便利，封閉式商業(yè)對(duì)住宅影響較小；對(duì)于辦公者，傳達(dá)全面商業(yè)配套對(duì)于企業(yè)發(fā)展的利好；宣傳中，強(qiáng)調(diào)整體商業(yè)、住宅分區(qū)和動(dòng)線(xiàn)設(shè)計(jì)的合理性，互不干擾；宣傳四層樓頂空中園林對(duì)于居家品質(zhì)的提升項(xiàng)目工地現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境可能影響對(duì)高端定位的感覺(jué)由于開(kāi)盤(pán)前現(xiàn)場(chǎng)工程繁忙，周邊環(huán)境狀況不有效處理有可能會(huì)影響客戶(hù)對(duì)宣傳定位的感覺(jué)解決辦法：工地三面制作大型特色圍墻；朝陽(yáng)路、青石橋街、向陽(yáng)路三面臨街地面均平整，鋪廣場(chǎng)磚；重點(diǎn)景觀(guān)：臨朝陽(yáng)路沿街建議制作系列景觀(guān)作品（結(jié)合水景、植物、雕塑等），以強(qiáng)烈的視野沖擊，形成與圍墻結(jié)合的宏大景觀(guān)更多在推廣、銷(xiāo)售中遇到的難點(diǎn)，我們都將逐一采取有效措施解決九、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣定位、推廣理念建議項(xiàng)目推廣形象定位對(duì)于本項(xiàng)目的前期推廣，首先應(yīng)明確的是：我們需要把本項(xiàng)目打造成一個(gè)怎樣的項(xiàng)目，在成都本地市場(chǎng)及至四川和省外它的綜合指標(biāo)應(yīng)占有怎樣的地位，對(duì)它的推廣應(yīng)該達(dá)到怎樣的高度。我們認(rèn)為，對(duì)于這樣定位的樓盤(pán)，忽視其真正價(jià)值和降低其定位高度都是對(duì)其最大的損害。項(xiàng)目整體推廣的重中之重——前期項(xiàng)目整體形象的塑造，樹(shù)立項(xiàng)目整體標(biāo)高地位支撐概要內(nèi)容：A． 戶(hù)內(nèi)外的宣傳步驟，由綜合標(biāo)高形象逐步根據(jù)推廣時(shí)間的推進(jìn)變換具體內(nèi)容B． 廣告宣傳費(fèi)用將會(huì)把后期的一部分費(fèi)用提前挪用C． 售樓處以及客戶(hù)積累期街道的良好、星級(jí)式展示條件D． 媒體組織廣泛，強(qiáng)調(diào)全面鋪展，突出重點(diǎn)對(duì)于一個(gè)中心地段、體量超大、海拔超高的復(fù)合性地產(chǎn)項(xiàng)目，其前期推廣無(wú)疑至關(guān)重