【正文】 場及至四川和省外它的綜合指標應占有怎樣的地位，對它的推廣應該達到怎樣的高度。分析本項目在銷售中可能遇到的主要難點和障礙如下：臨向陽路街面住宅銷售可能相對較緩由于海鮮市場，及向陽路自身狀況的影響，朝向這面的房屋銷售勢必相對更難，而環(huán)境影響不可能從自身根本上進行解決，只能尋找有效方式最大化規(guī)避。概念的深入炒作項目的“頂尖小戶”概念需要在推廣中深入闡釋，主要選擇報紙、戶外、宣傳資料等進行演繹。項目優(yōu)勢的最大化推廣在推廣中，充分認識到項目自身具備的獨特優(yōu)勢，如品質(zhì)、配套等，找到核心競爭力。因此真正認識到排號期的巨大作用，為真實開盤熱銷做好最佳準備非常重要，而許多開發(fā)商容易忽視排號的重要性，其實在排號期內(nèi)的調(diào)研和產(chǎn)品、營銷再調(diào)整有很多事情可做。時機把握同樣存在于開盤時間選擇、推廣節(jié)點安排等方面，從某種意義上，時機選擇與把握的重要性還在具體的推廣手段之上。精明的時機把握分為對市場狀況，包括競爭對手狀況和消費者變化狀況做出隨時的了解和預判。但需要強調(diào)的是，項目營銷的成敗、效率的高低更取決于全面工作細節(jié)的質(zhì)量和有效的調(diào)整策略。對于投資者，我們應該更多強調(diào)項目投資價值（地段、品質(zhì)、市場需求）所產(chǎn)生的恒定收益前景，在產(chǎn)品設計中更多地滿足投資者對戶型“好租”的設計；對于辦公者，則必然要延伸項目的商用屬性，強調(diào)戶型、物業(yè)配套等對于辦公的支持。（來自于銷售一線的真實評估）。3）辦公為目的的客戶群特征分析A、成長型企業(yè)：這部分客戶一般是將本項目作為過渡的辦公場所，要求面積一般在80平米以下；B、這部分客戶對物業(yè)管理具有特殊要求（比如：商務中心服務等），要求物管高效、互補、便捷；C、這部分客戶除了對辦公要求外，更主要考慮的是這一過渡辦公場所對企 業(yè)形象的提升。2）以投資為目的的客戶群體特征描述：A、初步投資者a、這部分客戶對投資的感知性并不明確，只停留在有意想的層面上；b、這部分客戶有一定數(shù)額的投資經(jīng)濟儲備，有較穩(wěn)定的收入；c、這部分客戶年齡段分布比較廣泛（青年、中青年）生活習慣和特征差別較?。籨、這部分客戶抗風險性要求比較高，一般會選擇小額投資，并且對誠信的要求也比較高；e、這部分客戶比較容易被產(chǎn)品本身和物管服務所打動。F、.置業(yè)傾向要求：能體現(xiàn)年輕一代現(xiàn)代感強烈，時尚、浪漫、品質(zhì)內(nèi)容豐富。對前途充滿信心，并有向穩(wěn)重踏實步進的特點。生活品質(zhì)有一定要求，但并不是要求特高，在乎價值的實際體現(xiàn)。C、.他們了解熟悉片區(qū)區(qū)域的設施配套情況，并比較傾向于市中心的完備配套與成熟環(huán)境，以及交通狀況。B、.此客戶群體是未結(jié)婚或預備結(jié)婚的客戶，處于生活工作需要欲建立鄰近工作地區(qū)的屬于自己的住所。l 輔助性客戶群體：l 過往型區(qū)域客戶群體；l 外來人員目標客戶群特征分析1）以居家為目的的客戶群體特征：A、.此客戶群體是年輕置業(yè)者的一群，從事工作時間約3~5年，工資收入穩(wěn)定并且處于社會中上水平，所以他們有一定的資金儲蓄，但不是特別雄厚，約10~15萬間。目標市場描述項目的主要銷售對象可分三類：l 垂青于市中心小戶公寓的投資者l 對項目地段、品質(zhì)等感興趣的年青置業(yè)者或其父母l 具有商務辦公需求的小型成長型企業(yè)以下人群則最有可能成為未來的直接居住者：l 在市中心或項目周邊辦公的白領(lǐng)外來人士l 生意族l 小家庭l SOHO族l 小企業(yè)l 灰色人群我們將購買者和使用者列出，是為更好地研究產(chǎn)品的使用屬性要求。四、項目產(chǎn)品概況規(guī)模、體量：項目整體是集金融、酒店、商業(yè)、商務、住宅為一體的大型復合建筑群，體量約16萬平米，是成都市中心目前最大的商業(yè)物業(yè)及標志性建筑；僅項目1期便是容量為上千戶的28層高品質(zhì)酒店式公寓。區(qū)域人文：眾多政府機構(gòu)在此片區(qū)辦公、居家，常駐人群整體素質(zhì)較高；來自市內(nèi)各區(qū)域的購物、消費人群龐大，及外來流動人口數(shù)量大（商務出差、旅游、打工）。項目四至：東臨青石橋路，與大型海鮮市場相連；南臨朝陽路，與高檔商務樓、五星級酒店區(qū)相連，具備大量高消費人群；北接向陽路，人流、車流，川流不息；西靠大業(yè)路，擁品牌餐飲店、大型娛樂娛樂會所、時尚百貨店。同時通過完善產(chǎn)品本身，突出差異化優(yōu)勢應對競爭風險。2004年市內(nèi)的小戶型市場供給已趨飽和，2005年銷售也存在一定風險，~2個月時間提前進場排號，以便及時了解市場真實狀況并做出調(diào)整。當前房地產(chǎn)項目營銷面臨的風險在分析了營銷市場的基本特征后，我們認為，當前市場的基本營銷理念和宣傳途徑的形成有其合理性，也是市場檢驗的結(jié)果，對于本項目的營銷不能脫離這些基本要素的支撐，但我們在具體實施中應該更主動地去了解和規(guī)避一些潛在的變化和風險：報紙廣告的性價比需要在投放中及時評估和調(diào)整，尤其是結(jié)合銷售實際情況。l 在城市中心區(qū)域，臨主干道的小戶型公寓，推廣中多以商務功能為賣點，強調(diào)辦公和投資的結(jié)合，同時強調(diào)地段和品質(zhì)。l 相對而言，小戶型的總價比單價敏感系數(shù)更高。C、針對小戶型住宅公寓的營銷技巧隨著市中心土地的越加稀缺，可做大規(guī)模樓盤的土地已經(jīng)很難找到，市場從“規(guī)模樓盤”、“臨河高層”逐步過渡到“小戶型時代”，尤其以2004年最為顯著，二環(huán)路以內(nèi)一半以上樓盤為純小戶型公寓。而一些以推出企業(yè)和項目形象為目的的大型“產(chǎn)品推介會”、“客戶答謝會”成為了實力開發(fā)商的選擇。l 戶外廣告在前兩年興起并逐漸旺熱，近來其實際效果和性價比開始讓人有些懷疑，但針對特定地段或具有鮮明特征的房產(chǎn)項目仍然非常重要，尤其是項目現(xiàn)場和附近區(qū)域的戶外設置不可或缺。在當前市場更具有兩個重要特點：廣告的強銷能力逐步降低及消費者愈加理性，很多開發(fā)商已經(jīng)將產(chǎn)品前期定位列為營銷的關(guān)鍵一環(huán)。成文格式：要求以集團標準PPT形式編寫上報。第一篇：房地產(chǎn)項目營銷總案《**項目營銷總案》模板（VOL ）錦聯(lián)地產(chǎn)集團營銷管理本部編寫說明營銷總案是基于項目定位、概念規(guī)劃、完成的基礎(chǔ)上編制的，目的是為了明確整體項目營銷工作方向和安排。營銷總案整體應分三個部分：項目營銷前置條件（對項目定位及經(jīng)營計劃的簡要概述）、營銷策略及計劃安排（對包裝、推廣、活動、定價、銷售及營銷費用支出等各項工作思路和計劃安排，此部分為本報告重點）、營銷重點工作節(jié)點表。編寫模板一、項目營銷前置條件1)宏觀市場概述（宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)政策）2)城市房地產(chǎn)市場概述（市場容量、城市均價、空置率、推售比）3)片區(qū)房地產(chǎn)市場概述（去化結(jié)構(gòu)特點、片區(qū)客戶概況）4)主要競品描述1)總體定位2)整體產(chǎn)品線及配比關(guān)系3)項目分期及推售次序4)年內(nèi)推售產(chǎn)品類型及其價值樹（針對年內(nèi)推售產(chǎn)品）（針對年內(nèi)推售產(chǎn)品）二、營銷策略及計劃安排1)確定案名及推廣主題2)確定項目VI體系3)銷售展示系統(tǒng)包裝思路（工地圍擋、售樓處內(nèi)/外部、示范區(qū)）4)社區(qū)導視系統(tǒng)包裝思路（精神堡壘、售樓處內(nèi)/外部導視、示范區(qū)導視、園區(qū)導視）5)具體包裝工作計劃節(jié)點表1)媒體組合策略（客戶通路、主要媒體、輔助媒體、媒體組合及匹配