【文章內容簡介】 般在10—15年后即可取得產權酒店單位產品的產權。（3）產權酒店產品的法律內涵由于產權酒店是分時度假產品的一種特殊形態(tài)，雖在《法案》和《指令》中均未專門的明文規(guī)定，但它已發(fā)展成為旅游發(fā)達國家和地區(qū)最受中產階級和企業(yè)集團青睞的旅游產品投資方式之一。它具有如下法律特性：④ 產權酒店產品具有產權概念，每位業(yè)主（投資者）擁有固定的單位產品所有權。⑤ 業(yè)主與酒店經營者是委托經營的法律關系。⑥ 在業(yè)主未付完金融部門貸款之前，單位產品所有權并不屬于業(yè)主而處于一種被抵押的法律關系。分時度假及產權式酒店的國際發(fā)展軌跡及趨勢（1）全球分時度假地及會員總量分析全球分時度假地及會員總量比較與發(fā)展l目前，全球約有5200個分時度假地分布在各地區(qū)，分時度假消費者大約有400萬—500萬人，共擁有700萬個標準單位的分時度假產品。1998年全球分時度假業(yè)的總銷售收入超過60億美元。1985年—1998年間，分時度假以年平均10—15%的速度迅速發(fā)展，是旅游業(yè)當中增長速度最快領域之一。其中分時度假地數(shù)量平均年增長14%，會員數(shù)量年均增長15%，分時度假產品數(shù)量的年均增長率為15%，雖然1994年以后分時度假業(yè)的增長速度有所放緩，但仍保持較好的成長態(tài)勢，整體分時度假業(yè)增長速度遠遠高于旅游業(yè)的整體年均增長4%，和飯店業(yè)2%的增長速度。表一全球分時度假業(yè)發(fā)展情況（1985—1998年）年 份 會 員 數(shù)（千 人）分 時 度假 地 數(shù) 當 年 銷 售 產 品（千個）累 計 產 品 銷 售 量（千個）會 員 人 均 擁 有 產 品 數(shù) 銷 售 額(百萬美元)標 準 單 位 產 品 售 價（百 萬 $）1985 1774 805 245 1225 1580 6449 1987 1822 1125 280 1745 1940 6929 1989 2132 1530 395 2470 2970 7519 1991 2687 2070 440 3315 3740 8500 1993 3653 2760 530 4345 4505 8500 1995 4355 3744 683 5283 5123 7503 1997 4840 4532 710 6669 5710 8046 1998 5156 4998 735 7404 6125 8334 資料來源：RCI,美國經濟組織,TTI 分時度假發(fā)展速度變化及分析l從上表的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可看到，隨著全球分時度假產業(yè)的日趨成熟，在近年來發(fā)展速度有所放慢、減緩。特別是1994年以后，增長速度明顯下降。如下表所示： 表二分時度假業(yè)增長速度變化情況（1985—1998年）年份項目 19851998 19941998 19971998 分時度假地 14 6 5 會 員 15 12 8 年銷售額 15 13 7 資料來源：RCI、AEG、TTI 分析：雖然1985年以來分時度假地的年均長速度為14%，但是1994年以后增長速度大幅放緩，年均增長率僅為6%。不過分時度假地的平均規(guī)模據(jù)統(tǒng)計卻在不斷增大，這主要是由于大型開發(fā)商和經營商進入這一領域并堅持發(fā)展大型綜合度假地的結果。從全球范圍來看，分時度假地的平均為擁有36套住宿單元，1998年新建設的分時度假地平均規(guī)模為62個住宿單元，最大的40家開發(fā)商所開發(fā)的分時度假地的平均規(guī)模則高達110個住宿單元。另外值得注意的一個特征是，每個消費者擁有的分時度假產品數(shù)量有所增長。1994年。主要原因是：①新購買產品的用戶傾向于一次購買多個產品；②老客戶因對產品較滿意增加購買新產品。全球不同地區(qū)分時度假的發(fā)展情況l美國是分時度假業(yè)最發(fā)達的國家，到1999年中期，美國境內共有約1670個分時度假地，占全球總量的32%；歐洲緊隨美國之后，是分時度假業(yè)的第二大發(fā)達地區(qū)。截止1999年中期歐洲共有1355個分時度假地，歐美兩地相加占有全球分時度假地總量的60%。表三全球分時度假地情況（1999年中期估算）國家 / 地區(qū) 分時度假地數(shù)量 占總量比例（%）美 國 1670 歐 洲 1355 南 美 375 東南亞/日本 350 中 美 洲 340 加勒比地區(qū) 200 南 非 195 加 拿 大 125 中 東 106 澳大利亞 100 其 它 110 未加盟交換系統(tǒng) 275 合 計 5200 資料來源：美國度假地協(xié)會分時度假業(yè)新發(fā)展的情況l1995年以來，分時度假業(yè)繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，如果按分時度假地數(shù)量計算，絕對值增長數(shù)量最多的是美國、西班牙、墨西哥和意大利。到1997年南非發(fā)展速度超過了法國，排名列在全球第五名。在1995年—1997年的3年間，這些國家的分時度假地以年均3%7%的速度增長，全球1996年和1997年的平均增長率分別為5%和6%。近年來，全球分時度假業(yè)領域有一批新興市場發(fā)展迅速，如俄羅斯雖然其境內尚沒有分時度假地，但是卻已擁有2萬名以上的會員，會員所購買的分時度假產品多集中在西班牙一帶。表四全球分時度假前五名發(fā)展情況（1995—1997年）國 家 1995年分時度假地數(shù)量 1997年分時度假地數(shù)量 年均增長率（%）美 國 1468 1608 西班牙 405 445 墨西哥 273 294 意大利 157 172 南 非 136 154 亞洲分時度假市場情況l按現(xiàn)有統(tǒng)計資料顯示，目前亞洲共有分時度假地260處，擁有分時度假產品的國家有12個，潛在的分時度假住宿單元79萬個，占總量的67%，共擁有分時度假會員20萬人。表五亞洲分時度假市場分布情況國家及地區(qū) 度假地數(shù)量 每個度假地平均住宿單元數(shù)量 日 本 96 66 馬來西亞 71 38 泰 國 38 46 印 尼 25 51 韓 國 18 133 中 國 17 41 菲律賓 11 62 中國臺灣 6 43 其它（4國）8 45 合 計 260 525 資料來源《未來分時度假產品的經濟影響》可以看到亞洲的分時度假會員雖然僅占世界分時度假市場的5%左右，總量很小，但近年來發(fā)展速度較快，且由于亞洲地區(qū)人口基數(shù)大，近年來經濟復蘇，穩(wěn)定增長，所以也是具有很大發(fā)展分時度假業(yè)的潛在市場，如泰國、印度尼西亞、馬來西亞、中國等。分時度假對旅游目的地的經濟影響為目的地創(chuàng)造更多就業(yè)機會l由于分時度假地的建立，無論是在建設中、經營管理中及運營維護中，都將產生大量的直接就業(yè)機會，如據(jù)最新調查表明，在20世紀90年代中期，分時度假業(yè)在美國新創(chuàng)造出了35000個直接就業(yè)機會，在墨西哥創(chuàng)造出了16000個就業(yè)機會。分時度假產生了一批消費巨大的旅游者l調查表明，分時度假旅游者的總體消費比普通旅游者高出20%。分時度假的整體經濟貢獻可觀l按照乘數(shù)效應，考慮到分時度假業(yè)在市場營銷、銷售收入、物業(yè)管理、稅收等方面的綜合間接經濟影響后，分時度假業(yè)的整體貢獻對經濟影響會進一步加大。如美國一個分時度假住宿單元會產生18萬美元的直接貢獻，如果從更廣泛的范圍進行測算，這一影響會更大。分時度假使游客重游率增大l據(jù)調查顯示，分時度假會員對某個目的地的重游率遠遠高于一般度假游客，，這樣將產生巨大的重復消費，也節(jié)約了當?shù)芈糜尾块T的大量宣傳促銷費用。從以上情況可以得出結論：分時度假對旅游目的地的經濟將產生多方面的積極影響。我國分時度假業(yè)的現(xiàn)狀分時度假業(yè)處于概念宣傳啟動階段，南北發(fā)展不均衡l從國內分時度假實際來看，目前已有了一批開展分時度假的企業(yè)，從整體行業(yè)的規(guī)范性、影響性及在旅游業(yè)、房地產業(yè)中所占比例來看是很小的，嚴格說還不能稱之為“分時度假業(yè)”。但是由于是在90年代后期才在我國開始的，所以起步較高，直接跨過了外國分時度假業(yè)較長的摸索階段，進入到較高層次的發(fā)展階段。20世紀90年代末期，國內酒店業(yè)對開展分時度假進行了早期的探索，并加入國際最大的分時度假交換公司RCI網絡系統(tǒng)中。在97年版的《RCI度假地名錄》中，我國的杭州夢湖度假村、北京九華山莊、北京燕苑度假村名列其中，并注明開始使用時間，其中在RCI度假地名錄中排序號最早的是杭州夢湖度假村（3953號）和北京九華山莊（3954號）。表一已加入國際分時度假網絡分布網絡 北京 海南 云南 青島 無錫 杭州 珠海 天津 武漢 桂林 上海 廣州 RCI 3 3 3 1 1 1 1 1 1 1 1 II 1 21998年8月28日，泰慕賽爾休閑產業(yè)網絡集團有限公司在人民大會堂召開新聞發(fā)布會，宣布推出“泰慕賽爾權時空共享網絡”來自中國經濟休制改革研究會、國務院發(fā)展研究中心、中共中央改革研究會、國資局、中旅飯店協(xié)會、清華、北大等專家與知名人士組成的酒店度假村資產重組專題研究組，對泰慕賽爾的經營理念和經營模式給予肯定，并有北京前門飯店、廣州華廈大酒店、成都錦江賓館、珠海度假村等50多家星級酒店簽約加盟。同時，產生了中國第一批分時度假產品的消費者。分時度假種類較多，規(guī)模較小l國內目前專業(yè)從事分時度假的企業(yè)主要類別是：①加盟國際交換網絡的公司或酒店度假村，其經營模式與國際市場接軌，采用銷售20—40年的每年一周的度假產品住宿權的方式。②獨立開發(fā)的度假俱樂部（如海南海航度假村）。這部分企業(yè)依靠自有的酒店度假村開發(fā)分時度假俱樂部產品，采用不同的方式：如點數(shù)制、會員制、加入國際交換網絡等，度假俱樂部是分時度假業(yè)中極有發(fā)展前途的一種分時度假產品，可以成為適合市場需求的個性化發(fā)展的特色俱樂部品種，但由于其大部分俱樂部實力不強，在操作運行的商業(yè)模式上還需很多完善的地方。而走聯(lián)盟化是較佳的生存方式。③分時度假銷售公司。目前，國內已有數(shù)家專門經營分時度假產品銷售業(yè)務的專業(yè)公司成立，這類分時度假企業(yè)并不參與分時度假房地產開發(fā)，也不參與分時度假酒店度假村的經營管理，只負責分時度假產品的銷售推廣，所經營的產品基本為傳統(tǒng)類型的分時度假產品。如廣東愛特樂度假服務公司等。主要是專業(yè)銷售RCI和II公司的分時度假產品。這類公司多分布于國內經濟發(fā)達的地區(qū)。目前，國內還沒有出現(xiàn)一家大型的、全國性的專業(yè)分時度假銷售公司。主要原因是因為分時度假的國內消費市場尚未完全發(fā)育成熟，而國內分時度假產品的推出正處于一個啟蒙時間。④自主開發(fā)的分時度假產品國內網絡公司。自主開發(fā)具有中國特色分時度假網絡的企業(yè)是推動中國分時度假發(fā)展的主力軍之一。這類公司不多于10家，主要集中分布在北京、廣州、深圳經濟發(fā)達地區(qū)和云南、海南等分時度假目的地。這些公司一般都以實力雄厚的大集團公司做后盾，致力于分時度假產品的改革、設計，使之成為中國市場能接受的新型分時度假產品運行模式，并構建適應中國市場的分時度假產品和交換網絡。2000年11月，由首創(chuàng)集團、中旅集團、北京旅游集團等6家股東聯(lián)合發(fā)起組建的專業(yè)從事分時度假和休閑度假產業(yè)的天倫度假發(fā)展有限公司在北京成立。天倫度假公司的成立標志著國內大型旅游企業(yè)第一次直接涉足分時度假行業(yè)。專業(yè)大型旅游企業(yè)的介入對分時度假行業(yè)的發(fā)展提供了極好的推動力。因為專業(yè)旅游企業(yè)熟悉旅游市場，擁有分時度假發(fā)展必須的大量可依靠的資源。⑤分時度假交換公司。分時度假交換公司在分時度假產業(yè)中有著舉足輕重的地位，他的服務水平高低對于分時度假企業(yè)的發(fā)展生存有著直接的關系，他是分時度假鏈中必不可少的一個中間環(huán)境、一個交換平臺。它是分時度假業(yè)的發(fā)動機。如美國的RCI和II公司。目前在國內“海南華夏之旅分時度假網絡有限公司”是中國唯一的一家專業(yè)從事分時度假國內交換業(yè)務的公司。它的商業(yè)模式與運行機制，是根據(jù)國外最大的兩家分時度假交換公司RCI和II的模式和體制進行了適當改造后建立的，較適合中國的實情。雖然該公司對于“如何實現(xiàn)使用權益保障的問題”、“銷售模式問題”存在著兩個實際操作方面的難題，但是該公司在對分時度假交換技術的掌握理解和規(guī)范化方面是處于領先地位，其交換系統(tǒng)有著較強的兼容性，非常適合中國國情的分時度假業(yè)的發(fā)展。⑥相關創(chuàng)新概念企業(yè)。這是一批借用分時度假概念開發(fā)出類似產品的單體企業(yè)。如北京新旅網度假村資源開發(fā)公司。他們是將分時度假的點數(shù)制形式經過改造應用于中國市場的分時營銷公司。他們通過與加盟飯店簽約獲得合作保證，然后再通過自己的銷售網絡以點數(shù)卡（IC卡）的形式對外銷售分時度假產品，稱之為“房東卡”實質是含有一定數(shù)額資金的消費卡。這種點數(shù)制適用于一個企業(yè)控制的飯店群，這樣才不會因權益分配問題各方產生異議，同時會努力保證顧客的使用權。表二中國分時度假產業(yè)分類 類別 代表企業(yè) 經營方式、內容加盟國際分時度假交換網絡公司 北京九華山莊 按國際慣例銷售一周的分時度假產品分時度假俱樂部 泰達度假交換公司、海南海航集團 以交換網絡式點數(shù)制銷售自有的分時度假產品分時度假銷售公司 廣東愛特樂度假服務公司 專業(yè)銷售RCI和II公司的分時度假產品獨立的國內分時度假網絡公司 天倫度假發(fā)展有限公司 分時度假地開發(fā)、分時度假產品交換、分時度假交換卡銷售及相關服務分時度假交換公司 海南華夏之旅分時度假網絡有限公司 分時度假產品的交換 相關新概念分時度假企業(yè) 北京新旅網度假村資源開發(fā)公司 與酒店簽約銷售自己的點數(shù)卡（房東卡儲值卡）我國產權式酒店的發(fā)展現(xiàn)狀（1）相關背景介紹產權式酒店亦稱“時權酒店”（Timeshare Hotel）其概念本身即內含兩個概念，一是“時”即“時間、時段”，二是“權”即“權力”可延申“產權”等。自1976年，第一批真正意義上的分時度假酒店在法國阿爾卑斯山地區(qū)興起后，即在瑞士和歐洲傳播開，之后20年逐漸向北美、加勒比海地區(qū)以及太平洋地區(qū)發(fā)展。一個分支演變?yōu)楝F(xiàn)在的產權式酒店，成為旅游發(fā)達國家和地區(qū)最受中產階級和企業(yè)集團歡迎的投資方式之一。類型： ① 退休住宅型退休前購樓，每年居住一定時間，其余交酒店管理公司出租，退休后完全自用。② 有限自用投資型酒店將每個單位產品分割成獨立產權出售給投資者，投資者一般不居住，而是統(tǒng)一由酒店管理公司經營出租以獲取利潤回報，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權。③ 公司自用型為集團公司購買后一方面用于投資，另一方面用于公司年會、職工度假。特征：① 產權式酒店具有明顯的地域特征，一般都集中坐落在山岳海濱旅游度假地和大城市附近。② 產權式酒店的消費群體多集中在城市的高收入階層中，且這些度假產品購買者均為“二次置業(yè)”的家庭，其目的主要是為了投資。③ 賣點相對集中。一是